Geerbte Immobilie in Montenegro: Verfahren, Verkauf und Steuern für ausländische Erben

Erbt ein ausländischer Erbe in Montenegro eine Immobilie von einem Angehörigen, so erwirbt er das Eigentum mit denselben Rechten wie ein montenegrinischer Staatsbürger. Das Verfahren beginnt vor dem Notar mit dem ostavinski postupak (Nachlassverfahren), die rechtskräftige Erbentscheidung wird ins Kataster eingetragen, und erst danach ist ein Verkauf möglich. Erben der ersten Ordnung sind von der Erbschaftsteuer befreit. Nachstehend finden Sie die Schritte, die Unterlagen und die Kosten.

Kann ein ausländischer Erbe in Montenegro eine Immobilie erben?

Ja. Nach Artikel 414 des Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Gesetz über die sachenrechtlichen Verhältnisse) kann eine ausländische natürliche Person in Montenegro eine Immobilie im Wege der Erbfolge erwerben, genau wie ein montenegrinischer Staatsbürger. Bestimmte Beschränkungen für Ausländer, die beim Kauf gelten, greifen also beim Erwerb durch Erbschaft nicht.

Ein Detail ist hier zu beachten. Artikel 415 desselben Gesetzes zählt die Kategorien auf, die ein Ausländer durch Kauf nicht erwerben darf: landwirtschaftliche Flächen (poljoprivredno zemljište), Wald und Waldflächen, Immobilien im Grenzstreifen bis zu 1 km Tiefe, Inseln sowie einige weitere Kategorien. Ob diese Kategorien auch durch Erbschaft erworben werden können, wird in der Lehre überwiegend zugunsten der "Erbschaftsausnahme" ausgelegt, doch ist das nicht in jedem Fall durch eine eindeutige Rechtsprechung geklärt. Wurde landwirtschaftliches Land oder eine grenznahe Parzelle vererbt, empfiehlt es sich, diesen Punkt vor der Eintragung anhand der konkreten Akte durch einen Anwalt bestätigen zu lassen.

Auch die Gegenseitigkeit (reciprocitet) wird in den Quellen als allgemeiner Grundsatz erwähnt; da die Lage je nach Land und Akte unterschiedlich sein kann, treffen wir hierzu keine abschließende Aussage.

Das Verfahren: ostavinski postupak (Nachlassverfahren) beim Notar

Mit der Novelle des Zakon o vanparničnom postupku von 2015 wurden die nicht streitigen Nachlasssachen von den Gerichten auf die Notare übertragen. Ziel war es, das Verfahren zu beschleunigen. Ein Unterschied zu anderen notariellen Angelegenheiten besteht: Im Erbfall können Sie den Notar nicht frei wählen. Die Unterlagen werden zunächst beim Osnovni sud (Grundgericht) eingereicht, und das Gericht verteilt die Akte an die Notare seines Bezirks nach der alphabetischen Reihenfolge des Notarnamens.

Sobald der Notar die Akte erhalten hat, führt er das Verfahren so, wie es zuvor das Gericht getan hat, und ist den Quellen zufolge verpflichtet, die Akte innerhalb von 60 Tagen abzuschließen. Nach Zustellung des von ihm erlassenen rješenje (Beschluss) steht innerhalb von 8 Tagen der Weg des prigovor (Einspruch) offen; der Einspruch wird beim Notar eingelegt, der die Akte dann an das Gericht weiterleitet, das sie verteilt hat. (Diese Fristen beruhen auf der Reform von 2015; die aktuelle Praxis sollte bestätigt werden.)

Liegt kein Testament vor, gilt die gesetzliche Erbfolge: In der ersten Ordnung stehen Ehegatte und Kinder zu gleichen Teilen. Für Ehegatten und Kinder besteht der Schutz des nužni dio (Pflichtteil); sie können ohne berechtigten Grund nicht enterbt werden.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für einen im Ausland lebenden Erben kann der Papierkram der zeitaufwendigste Teil des Verfahrens sein. Üblicherweise werden verlangt:

Für fremdsprachige Unterlagen können die montenegrinischen Behörden eine beeidigte Übersetzung (ovjereni prevod) verlangen. Damit eine im Ausland ausgestellte Vollmacht und amtliche Urkunden in Montenegro gültig sind, ist in den meisten Fällen eine Apostille (Beglaubigung nach dem Haager Übereinkommen) oder eine konsularische Legalisation erforderlich. Montenegro ist Vertragspartei des Haager Apostille-Übereinkommens. Der Erbe muss nicht stets persönlich erscheinen; mit einer einem Vertreter erteilten punomoćje lässt sich das Verfahren weitgehend aus der Ferne führen. Der Notar kann zudem die Abstimmung zwischen Erben in verschiedenen Ländern übernehmen.

Eintragung ins Kataster nach der Erbentscheidung

Ist das Nachlassverfahren abgeschlossen, wird die vorliegende Urkunde zu einem pravosnažno (rechtskräftigen) rješenje o nasljeđivanju. Diese Entscheidung ist die Grundlage dafür, den Eigentümerwechsel im list nepokretnosti der Immobilie einzutragen. Der Antrag wird bei der örtlichen Katasterstelle gestellt; zuständige Behörde ist die Uprava za katastar i državnu imovinu in Podgorica.

Die Eintragung nach der Erbentscheidung ist eine kraft Gesetzes eintretende Folge, doch erscheint die Immobilie erst dann auf Ihren Namen, wenn die katasterspezifischen Verwaltungsformalitäten abgeschlossen sind. Das Gesetz sieht außerdem vor, dass die Katasterbehörde das Finanzministerium innerhalb von 15 Tagen ab dem Tag der Eintragung eines Ausländers benachrichtigt (im Umfeld von Artikel 415). Diese Meldung nimmt die Behörde vor, nicht Sie; dennoch ist es gut zu wissen, dass sie Teil des Verfahrens ist.

Verkauf der geerbten Immobilie

Der Punkt, den die meisten Erben übersehen, ist, dass die Eintragung Voraussetzung für den Verkauf ist. Die Immobilie kann nicht an einen Käufer übertragen werden, bevor sie im Kataster auf Ihren Namen (oder den der Erben) eingetragen ist. Ist die Eintragung abgeschlossen, verlaufen Verkauf und Übertragung wie ein gewöhnliches Immobiliengeschäft.

Gibt es mehrere Erben, bleibt die Immobilie bis zur Teilung (dioba) im Miteigentum (suvlasništvo). In diesem Fall erfordert der Verkauf die Mitwirkung oder Zustimmung aller Miteigentümer — ein einzelner Erbe kann das Ganze nicht ohne die Zustimmung der übrigen verkaufen. Wurde die Immobilie in der Ehe erworben oder handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum, kann zusätzlich eine notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten verlangt werden.

Für einen im Ausland lebenden Erben ergeben sich in der Praxis zwei weitere Reibungspunkte: Die Überweisung des Verkaufserlöses ins Ausland hängt in der Regel von einem Nachweis über die entrichtete Übertragungssteuer und vom Abschluss der Grundbuchvorgänge ab; und Schritte wie die Eröffnung eines lokalen Bankkontos und der Nachweis der Mittelherkunft (AML) können Zeit in Anspruch nehmen. Das sind eher Fragen der praktischen Anwendung als der formalen Gesetzeslage und variieren je nach Bank und Akte.

Die Immobilie vor dem Verkauf zu räumen und zu reinigen ist eine weitere konkrete Aufgabe, die auf der To-do-Liste der meisten Erben landet; um eine lange leer stehende oder ungenutzte Wohnung vor der Besichtigung durch einen Käufer in Ordnung zu bringen, können Sie über Glatko eine Wohnungsreinigung buchen.

Steuern: Erbschaftsteuer und Übertragungssteuer sind zwei verschiedene Dinge

Es ist wichtig, die beiden Steuern nicht zu verwechseln.

Erbschaft-/Schenkungsteuer (porez na nasljeđe i poklon)

Montenegro hat kein eigenständiges Erbschaftsteuergesetz; diese Steuer ist im Zakon o porezu na promet nepokretnosti geregelt. Entscheidend ist hier die Befreiung. Erben der ersten Ordnung — also Ehegatte, Kinder und Eltern des Erblassers — sind von der Erbschaftsteuer auf Immobilien befreit. Wer also eine Immobilie vom Ehegatten oder von einem Elternteil erbt, zahlt in dieser Phase keine Erbschaftsteuer.

Für nicht befreite Erben (entfernte Verwandte oder Nichtverwandte) nennen praxisnahe Quellen einen Satz von rund 3 %. Ob dieser Satz pauschal gilt oder — wie die Übertragungssteuer — progressiv angewandt wird, lassen die Quellen offen; wenn Sie nicht zur befreiten Gruppe gehören, sollten Sie den genauen Betrag anhand Ihrer Akte berechnen lassen.

Immobilienübertragungssteuer (porez na promet nepokretnosti)

Diese Steuer greift im Moment des Verkaufs und wird in der Regel vom Käufer getragen. Seit dem 1. Januar 2024 gilt ein progressiver (progresivna) Tarif:

Der Erwerb durch Erbschaft unterliegt nicht der Übertragungssteuer, sondern dem oben genannten Erbschaft-/Schenkungsregime. Wenn Sie also Erbe der ersten Ordnung sind, fällt beim Erwerb der Immobilie keine Übertragungssteuer an; die Übertragungssteuer betrifft im Wesentlichen die Käuferseite, wenn Sie die Immobilie später verkaufen. Die Mehrwertsteuer (21 %), die bei der Ersterübertragung eines Neubaus anfallen kann, ist bei Weiterverkäufen und Erbübertragungen typischerweise nicht zu erwarten.

Und was ist heute auf dem Markt? Der Kontext der Fijaka-Inserate

Für einen Erben, der über den Verkauf einer geerbten Immobilie nachdenkt, liegt die Frage "Für wie viel wird eine vergleichbare Immobilie heute verkauft?" nahe. Betrachtet man die derzeit auf Fijaka zum Verkauf stehenden Immobilieninserate, so reicht die Preisspanne etwa von 5.555 EUR bis 444.444 EUR, wobei sich der mittlere Bereich im Fenster von 100.000–250.000 EUR ballt. Das ist eine sehr kleine Stichprobe von nur 8 Inseraten und lässt sich nicht als Marktstatistik werten. Die preisbestimmenden Faktoren — Lage, Quadratmeter, Meerblick und Zustand des Gebäudes — schwanken von Inserat zu Inserat stark. Dennoch ist ein Blick auf aktuelle Inserate hilfreich, um ein Gefühl für eine Spanne für die eigene Immobilie zu bekommen und Vergleiche anzustellen.

Rechtliche Zusammenfassung

Ein ausländischer Erbe erbt in Montenegro eine Immobilie mit denselben Rechten wie ein Staatsbürger (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Das Verfahren läuft über den ostavinski postupak beim Notar; die rechtskräftige Erbentscheidung wird ins Kataster eingetragen, und ein Verkauf ist erst nach der Eintragung möglich. Erben der ersten Ordnung (Ehegatte, Kinder, Eltern) sind von der Erbschaftsteuer befreit; beim Verkauf trägt die progressive Übertragungssteuer in der Regel der Käufer. Punkte wie landwirtschaftliche/Wald-/Grenzstreifen-Flächen, Miteigentum mit mehreren Erben und Gegenseitigkeit variieren je nach Akte. In solchen Grenzfällen erspart es Zeit und Geld, das Verfahren von Anfang an richtig aufzusetzen — etwa mit dem Dienst für Erb- und Nachlassrecht von RoNa Legal. Jede Akte ist anders; für ein verbindliches Ergebnis lassen Sie es von einem Anwalt bestätigen.

Häufig gestellte Fragen

Ich bin Ausländer — kann ich eine geerbte Immobilie in Montenegro auf meinen eigenen Namen eintragen lassen?

Ja. Nach Artikel 414 des Gesetzes erwirbt eine ausländische natürliche Person eine Immobilie im Wege der Erbfolge genauso wie ein montenegrinischer Staatsbürger. Sobald das Nachlassverfahren endet und die Erbentscheidung rechtskräftig wird, wird die Entscheidung als Eigentümerwechsel im list nepokretnosti ins Kataster eingetragen.

Muss ich nach Montenegro reisen, um das Verfahren zu verfolgen?

Nein. Mit einer in Ihrem eigenen Land vor einem Notar/Konsulat errichteten punomoćje (Vollmacht), die mit einer Apostille oder konsularischen Legalisation versehen ist, kann ein Vertreter das Verfahren an Ihrer Stelle führen. Der Notar kann zudem die Abstimmung zwischen Erben in verschiedenen Ländern übernehmen.

Wenn ich eine vom Ehegatten geerbte Wohnung verkaufe, zahle ich dann Steuern?

Als Erbe der ersten Ordnung (Ehegatte) sind Sie von der Erbschaftsteuer befreit. In der Verkaufsphase trägt die progressive Übertragungssteuer in der Regel der Käufer: bis 150.000 EUR 3 %, darüber gestaffelt 5 % und 6 %.

Wenn es mehrere Erben gibt, kann ich die Immobilie allein verkaufen?

Nein. Nach der Erbentscheidung wird die Immobilie bis zur Teilung zum Miteigentum (suvlasništvo) der Erben. Der Verkauf erfordert die Mitwirkung oder Zustimmung aller Miteigentümer.

Meine Unterlagen sind in einer anderen Sprache; was muss ich tun?

Für fremdsprachige Unterlagen wie Sterbeurkunde, Verwandtschaftsnachweise und Vollmacht können die montenegrinischen Behörden eine beeidigte Übersetzung (ovjereni prevod) verlangen. Für die meisten im Ausland ausgestellten amtlichen Urkunden ist zusätzlich eine Apostille oder konsularische Legalisation erforderlich.

Kann ich das Geld aus dem Verkauf ins Ausland überweisen?

In der Regel ja, doch in der Praxis kann die Überweisung von einem Nachweis über die entrichtete Übertragungssteuer und vom Abschluss der Grundbuchvorgänge abhängen. Schritte wie die Eröffnung eines lokalen Bankkontos und der Nachweis der Mittelherkunft (AML) können je nach Bank Zeit in Anspruch nehmen.

Wenn Sie aktuelle Immobilienpreise vergleichen und ein Gefühl für eine Spanne für Ihre eigene Immobilie bekommen möchten, können Sie die zum Verkauf stehenden Immobilieninserate auf Fijaka durchsehen.

Dieser Inhalt dient der Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Steuersätze, Fristen und Verwaltungspraxis können sich ändern; Fragen wie Nachlassverfahren, mehrere Erben und die Art des Grundstücks unterscheiden sich von Akte zu Akte. Quellen: [Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf)](https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-svojinsko-pravnim-odnosima.html) und [gov.me — Änderungen der Übertragungssteuer vom 01.01.2024](https://www.gov.me/clanak/izmjene-i-dopune-zakona-o-porezu-na-promet-nepokretnosti-u-primjeni-od-01012024). Lassen Sie Ihre eigene Situation unbedingt von einem Anwalt bestätigen.