Immobilienkauf in Montenegro: Grundbuch- und Schuldenprüfung für ausländische Käufer

Wer in Montenegro eine Immobilie kauft, sollte zuerst einen Blick auf das list nepokretnosti (Grundbuchauszug) der jeweiligen Immobilie werfen. Dieser Auszug zeigt, wer der Eigentümer ist und ob eine Hypothek (hipoteka), ein Veräußerungsverbot (zabrana otuđenja) oder ein Streitvermerk eingetragen ist. Vor der Unterschrift keine Anzahlung zu leisten, ohne diesen Auszug, die Nutzungsgenehmigung und die Identität des Verkäufers geprüft zu haben, ist die einfachste Absicherung überhaupt.

Die folgende Checkliste erklärt der Reihe nach, welche Unterlagen vor und nach dem Kauf zu prüfen sind. Die Punkte, die ausländischen Käufern am häufigsten Schwierigkeiten bereiten, sind zusätzlich hervorgehoben.

Zuerst dieses Dokument anfordern: list nepokretnosti

Das list nepokretnosti ist der amtliche Immobiliennachweis aus dem montenegrinischen Grundbuchsystem und besteht aus drei Teilen:

• Teil A (list "A" dio): Angaben zu Parzelle, Grundstück und dem darauf befindlichen Objekt (Gebäude/Wohnung).
• Teil B (list "B" dio): Angaben zum Eigentümer (vlasnik) – der hier genannte Name muss exakt mit der Identität des Verkäufers übereinstimmen.
• **Teil G/V (tereti i ograničenja):** die eingetragenen Lasten und Beschränkungen.

Der Satz, nach dem Sie suchen, lautet: "Ne postoje tereti i ograničenja" – es bestehen also keine Lasten und Beschränkungen. Fehlt diese Zeile, prüfen Sie, welche Last eingetragen ist. Am häufigsten begegnen einem die Bankhypothek (hipoteka), ein Wege- oder Dienstbarkeitsrecht (pravo prolaza / službenost), ein Nießbrauch (plodouživanje) und das Veräußerungsverbot (zabrana otuđenja).

Achten Sie beim Lesen von Teil B auch darauf, ob es nur einen Eigentümer gibt oder Miteigentum (suvlasništvo) vorliegt: Bei mehreren Eigentümern ist für den Verkauf die Zustimmung aller oder ihrer ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter erforderlich. Eine fehlende Unterschrift zählt zu den häufigsten Gründen, warum die Eintragung später blockiert wird.

Die zuständige Behörde, die die Register führt, ist die Uprava za nekretnine (Immobilienverwaltung). Eine Vorabanfrage anhand der Parzellennummer können Sie über das amtliche Portal ekatastar.me stellen; die meisten Eintragungen wie Hypothek, Rechtsstreit (sudski spor) und Veräußerungsverbot sind hier sichtbar. Für Notar oder Gericht wird jedoch ein amtlich gesiegelter izvod iz lista nepokretnosti benötigt – dieses Dokument erhält man gegen eine Gebühr (taksa) am Schalter oder über e-uprava. Die Online-Ansicht dient der Information; der rechtliche Nachweis ist der gesiegelte Auszug.

Zweite Station: Ist das Gebäude legal? Gibt es eine Nutzungsgenehmigung?

Ein physisch stehendes Gebäude muss auch auf dem Papier existieren. Hier sind zwei Dokumente ausschlaggebend:

• Građevinska dozvola – die Baugenehmigung. Sie belegt, dass das Gebäude genehmigt errichtet wurde.
• Upotrebna dozvola – die Nutzungs- bzw. Abnahmegenehmigung. Sie belegt, dass die Wohnung rechtlich existiert und übertragbar ist.

Die Unterscheidung ist entscheidend: Fehlt die upotrebna dozvola, gilt die Wohnung im Register als "nicht vorhanden", das Eigentum kann rechtlich nicht übertragen und das Objekt nicht im Kataster eingetragen werden. Das Verfahren für Bau- und Projektgenehmigungen ist im Zakon o izgradnji objekata geregelt; die Genehmigung erteilt die zuständige Gemeinde. Den amtlichen Genehmigungsrahmen können Sie auf der Seite zur građevinska dozvola des montenegrinischen Ministeriums für Bau und Raumplanung nachlesen.

Bei Neubauprojekten kommt ein weiterer Schritt hinzu: Nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung werden die Wohnungen im Gebäude im Kataster dem etažiranje (Aufteilung nach Wohnungseigentum) unterzogen. Die Einheiten werden zunächst auf den Investor (investitor) eingetragen; anschließend lässt jeder Käufer mit notariell beurkundetem kupoprodajni ugovor und Eintragungsantrag über den elektronischen Schalter sein eigenes Eigentum eintragen. "Ich habe die Schlüssel bekommen" bedeutet also nicht, dass das Grundbuch automatisch auf Ihren Namen läuft – bei Projekten im Bau oder frisch fertiggestellten Projekten muss man nachfragen, ob diese Aufteilung bereits abgeschlossen ist.

Schwarzbauten und das Risiko der legalizacija

In Montenegro ist das Thema Schwarzbau (bespravni objekat) weit verbreitet. Das Land verabschiedete 2025 ein neues Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Gesetz über die Legalisierung von Schwarzbauten). Damit ein Bauwerk legalisiert werden kann, muss es in der Regel auf der Orthofoto-Karte sichtbar, im Kataster eingetragen sein, geklärte eigentumsrechtliche Verhältnisse (riješeni imovinsko-pravni odnosi) aufweisen und über einen Zugang von einer öffentlichen Straße verfügen. Die Legalisierungsgebühr kann unter bestimmten Bedingungen in Raten gezahlt werden; die genaue Ratenzahl und mögliche Strafen sind gesetzlich festgelegt und variieren je nach Akte – deshalb sollten die Zahlen anhand des aktuellen Gesetzestextes von einem Anwalt bestätigt werden.

Die praktische Konsequenz für Sie: Wenn Sie ein nicht legalisiertes Bauwerk kaufen, können Sie es weder als Sicherheit stellen noch problemlos weiterverkaufen und in manchen Fällen nicht einmal eintragen lassen – und im Hintergrund bleibt das Abrissrisiko bestehen. Den Zustand der zu kaufenden Wohnung zeigen list nepokretnosti + upotrebna dozvola + gegebenenfalls der legalizacija-rješenje zusammen. Wenn Sie eine ältere Wohnung mit sauberem Grundbuch kaufen und anschließend renovieren möchten, finden Sie geprüfte Handwerker für Renovierung und Bau auf Glatko.

Kauf, Notar und Reihenfolge der Eintragung

Ein Immobilienverkauf in Montenegro läuft in einer bestimmten Reihenfolge ab. Diese Übersicht ist allgemein gehalten; jede Akte ist anders:

1. Prüfung des list nepokretnosti – Eigentümer, Lasten und Genehmigungen.
2. Notariell beurkundeter kupoprodajni ugovor – der Kaufvertrag muss schriftlich sein und wird notariell beglaubigt (solemnizacija). Dass der Verkäufer die clausula intabulandi (uknjižba/Eintragungsbewilligung) erteilt, ist in dieser Phase wichtig.
3. Zahlung der promet-Steuer – seit dem 01.01.2024 ist der Satz progressiv: bis 150.000 EUR 3 %; darüber steigt er stufenweise auf 5 % und 6 %. Die aktuellen Stufen sehen Sie auf der Seite zur Steueränderung 2024 von gov.me. Der Käufer ist verpflichtet, innerhalb von 15 Tagen ab Vertragsschluss die Steuererklärung abzugeben.
4. **Eintragung im Kataster (upis)** – erfolgt mit dem Originalvertrag, dem Zahlungsnachweis der Steuer und der notariellen Beglaubigung.

Der entscheidende Punkt liegt hier: Das Eigentum geht ausschließlich durch die Eintragung im Kataster über. Die Eintragung ist konstitutif, also konstitutiv. Artikel 84 des Zakon o svojinsko-pravnim odnosima schreibt dies ausdrücklich fest – auf Grundlage eines Rechtsgeschäfts wird das Eigentum an einer Immobilie "durch upis im Kataster" erworben. Den Text können Sie auf der amtlichen Gesetzesseite bei paragraf.me nachlesen. Selbst wenn Sie den Vertrag unterschreiben und die Steuer zahlen, gelten Sie ohne Eintragung nicht als rechtmäßiger Eigentümer.

Zahlung und Anzahlung: worauf achten

Anzahlung und Vorauszahlung werden oft verwechselt, sind aber unterschiedlich. Die Anzahlung (odustatnina) hat eine Rücktrittsfunktion: Tritt der Käufer zurück, behält der Verkäufer die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, erstattet er sie in der Regel doppelt zurück. Die Vorauszahlung dagegen ist ein Teil des Kaufpreises und hat keine Straffunktion. In der Praxis werden diese beiden Zahlungen meist zusammen mit einem Vorvertrag (predugovor) geleistet; steht im Vertragstext ausdrücklich, ob das gezahlte Geld Anzahlung oder Vorauszahlung ist, verringert das spätere Streitigkeiten über einen Rücktritt. Die Höhe unterliegt der Vereinbarung; es gibt keinen verbindlichen gesetzlichen Prozentsatz – verlassen Sie sich also nicht blind auf eine Zahl wie "standardmäßig 10 %".

Es gibt auch eine regulatorische Lücke: Montenegro gehört zu den Ländern der Region, die kein eigenes Gesetz zur Regelung der Immobilienvermittlung (posredovanje) haben. Diese Lücke ist für den Käufer ein Grund zu zusätzlicher Vorsicht. Die allgemeinen Vorsichtsmaßnahmen lauten: die Zahlung über Notar/Escrow abwickeln, bei einem Verkauf per Vollmacht (punomoćje) die Echtheit und den Umfang der Vollmacht prüfen lassen und die Anzahlung erst leisten, nachdem das list nepokretnosti sauber ist.

Preiskontext: aktuelle Inserate auf Fijaka

Als konkreter Anhaltspunkt zur Einordnung Ihres Budgets: Die Preise der 8 aktuell auf Fijaka veröffentlichten Immobilieninserate verteilen sich wie folgt (n=8; dies ist keine Marktstatistik, sondern nur die aktuelle Inseratsspanne):

Die meisten Inserate häufen sich im Bereich von 95.000–300.000 EUR. Da die Stichprobe klein ist, lesen Sie dies nicht als Durchschnitt, sondern als Anker dafür, wo die aktuellen Inserate stehen. Wohnungen und Grundstücke zum Verkauf können Sie in der Immobilienkategorie von Fijaka durchsehen und die obige Dokumentenprüfung für jedes Inserat, das Sie interessiert, wiederholen.

Was passiert bei einem Streitfall

Die Dokumentenprüfung schließt die meisten Probleme von vornherein aus, aber nicht immer. Situationen wie ein gefälschter Grundbucheintrag, ein Doppelverkauf (dvostruka prodaja), ein durch Betrug (prevara) herbeigeführter Vertrag oder die Berichtigung eines fehlerhaften Katastereintrags können sich zu einem Eigentumsstreit entwickeln. Typische eigentumsbezogene Ansprüche sind: die Aufhebung/Nichtigkeit des Vertrags (poništaj / ništavost ugovora), die Berichtigung einer fehlerhaften Eintragung (ispravka upisa), die Feststellung des Eigentums (utvrđivanje prava svojine) und Schadensersatz für erlittene Schäden. Wird eine Urkundenfälschung (falsifikat) bemerkt, kann die betroffene Person eine Aufhebungsklage erheben und den Sachverhalt im Kataster vermerken lassen. In solchen Verfahren ist das Gericht am Ort der Immobilie ausschließlich zuständig, und die erhobene Klage kann als zabilježba spora im Kataster eingetragen werden.

Für Verfahren wie die Löschung eines Grundbucheintrags, die Berichtigung einer fehlerhaften Eintragung und die Eigentumsfeststellung ist in Montenegro eine lokale rechtliche Vertretung erforderlich; für Klagen und Eintragungsverfahren in diesem Bereich kann man sich an den Service von RoNa Legal für Grundbuchlöschung und Eintragungsverfahren wenden. Da jede Akte ihre eigenen Umstände hat, wird der passende Weg durch die Prüfung der Unterlagen bestimmt.

Kurze Checkliste

• List-nepokretnosti-Auszug – stimmt der Eigentümer mit dem Verkäufer überein, gibt es Lasten/Vermerke?
• Građevinska + upotrebna dozvola – sind Gebäude und Wohnung legal?
• Bei Neubauprojekten: Stand von etažiranje und Eintragung.
• Ist eine Legalisierung (legalizacija) erforderlich, liegt ein rješenje vor?
• Notariell beurkundeter Vertrag + clausula intabulandi.
• Progressive promet-Steuer und die 15-tägige Erklärungsfrist.
• Zahlung über Notar/Escrow; Anzahlung erst nach sauberem Eintrag.

Häufig gestellte Fragen

Wie frage ich als Ausländer einen Grundbucheintrag in Montenegro ab?

Über das amtliche Portal ekatastar.me können Sie anhand der Parzellennummer eine Vorabanfrage stellen; die meisten Eintragungen wie Hypothek, Rechtsstreit und Veräußerungsverbot sind hier sichtbar. Für ein Notar- oder Gerichtsverfahren müssen Sie den amtlich gesiegelten izvod iz lista nepokretnosti gegen eine Gebühr bei der Uprava za nekretnine beziehen.

Ich habe den Vertrag unterschrieben – gehört das Grundstück jetzt mir?

Nein. In Montenegro geht das Eigentum nur durch die Eintragung im Kataster (upis) über; die Eintragung ist konstitutiv. Selbst wenn Sie den Vertrag unterschreiben und die Steuer zahlen, gelten Sie ohne Eintragung nicht als rechtmäßiger Eigentümer.

Kann man eine Wohnung ohne upotrebna dozvola kaufen?

Ein Kauf birgt ein erhebliches Risiko. Eine Wohnung ohne Nutzungsgenehmigung gilt im Register als "nicht vorhanden"; sie ist rechtlich nicht übertragbar und kann nicht im Kataster eingetragen werden. Vor der Unterschrift muss das Vorhandensein dieses Dokuments bestätigt werden.

Wie viel Steuer zahle ich beim Immobilienkauf?

Die promet-nepokretnosti-Steuer ist seit dem 01.01.2024 progressiv: bis 150.000 EUR 3 %, darüber stufenweise 5 % und 6 %. Sehen Sie sich für die aktuellen Stufen die Änderungsseite 2024 von gov.me an und bestätigen Sie den Betrag mit Anwalt/Notar.

Wann sollte ich die Anzahlung leisten?

Die allgemeine Vorsicht gebietet, die Anzahlung erst zu leisten, nachdem das list nepokretnosti sauber ist – also bestätigt wurde, dass keine Lasten, Vermerke oder Abweichungen beim Eigentümer bestehen. Die Zahlung über Notar oder Escrow bietet zusätzlichen Schutz.

Kann ein Schwarzbau (nicht legalisiertes Bauwerk) nachträglich legalisiert werden?

Unter bestimmten Bedingungen ja: Verlangt werden die Sichtbarkeit des Bauwerks auf dem Orthofoto, ein Katastereintrag, geklärte Eigentumsverhältnisse und ein Zugang von einer öffentlichen Straße. Die Gebühr kann in Raten gezahlt werden; die genauen Bedingungen und Strafen variieren je nach Gesetzeslage – lassen Sie den aktuellen Text von einem Anwalt bestätigen.

Dieser Beitrag dient der Information; die aktuelle Gesetzeslage kann sich ändern – für eine auf Ihre Akte zugeschnittene Bewertung wenden Sie sich an einen Anwalt.