Aufenthaltserlaubnis Montenegro: Immobilie kaufen oder mieten?

Die kurze Antwort vorweg: Für eine Aufenthaltserlaubnis müssen Sie keine Immobilie kaufen. Das montenegrinische Recht verlangt beim Antrag auf eine befristete Aufenthaltserlaubnis (privremeni boravak) einen "Nachweis über gesicherten Wohnraum" – und akzeptiert dafür gleichwertig eine Eigentumsurkunde, einen Mietvertrag oder die schriftliche Erklärung Ihres Gastgebers. Der Kauf ist ein eigener Antragsgrund – und der bringt seit den Änderungen Ende 2025 seine eigenen, spürbaren Hürden mit.

Wozu der Wohnraumnachweis in der Akte tatsächlich dient

Die Verordnung zur befristeten Aufenthaltserlaubnis (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja) listet die einzureichenden Unterlagen auf und lässt für den Wohnraumnachweis vier Varianten zu: die Eigentumsurkunde über die Wohnung, einen geschlossenen Mietvertrag (ugovor o zakupu stambenog prostora), die schriftliche Erklärung der Person, die Sie beherbergt, oder eine Bestätigung eines registrierten Beherbergungsbetriebs. Dazu gehören in die Akte ein gültiger Reisepass, ein Einkommensnachweis, eine Krankenversicherung, die Unterlagen zum jeweiligen Antragsgrund und die **Meldebestätigung (potvrda o prijavi boravišta)**. Die Reihenfolge ist entscheidend: Zuerst haben Sie eine Adresse, dann melden Sie diese Adresse an, und erst danach können Sie Ihre Aufenthaltsakte eröffnen. Das Ministerium entscheidet innerhalb von 40 Tagen nach vollständiger Einreichung (MUP / gov.me – Temporary residence).

Jeder Fall liegt anders; diese Übersicht dient der Orientierung – lassen Sie die aktuelle Rechtslage von Ihrem Anwalt prüfen.

Der Mietweg

Der Vertrag genügt – aber "Vertrag" heißt nicht irgendein Blatt Papier

Der Verordnungstext spricht schlicht von einem "geschlossenen Mietvertrag"; von notarieller Beglaubigung oder einer Mindestlaufzeit steht dort nichts. Trotzdem schreiben manche Makler und Berater, der Vertrag müsse "mindestens ein Jahr laufen und notariell beglaubigt sein". Das sind zwei verschiedene Paar Schuhe. In der Praxis kann je nach Behördenstelle eine Zusatzforderung auftauchen – im Verordnungstext findet sich dazu jedoch nichts. Am sichersten fahren Sie, wenn Sie vor der Antragstellung genau die Stelle fragen, die Ihre Akte prüfen wird.

Der eigentliche Knackpunkt ist die Formalität des Vermieters

Was die Akte auf Mieterseite ins Stocken bringt, ist meist nicht der Vertrag selbst, sondern das Verhältnis des Vermieters zur Bürokratie.

Die Meldepflicht liegt nicht bei Ihnen, sondern beim Vermieter, sofern er der Beherbergende ist: Wer Unterkunft gewährt, muss den Ausländer innerhalb von 12 Stunden nach Ankunft bei der Polizei anmelden. Nutzen Sie keinen gewerblichen Beherbergungsanbieter, melden Sie sich selbst an – innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft (Formular Obrazac 1, bei der Polizei oder der örtlichen Tourismusorganisation). Diese beiden Fristen werden ständig verwechselt; zu wissen, welche für Sie gilt, verschafft Ihnen die in der ersten Woche oft verlorene Zeit zurück.

Praktisch heißt das: Ein Vermieter, der seine Mieteinnahmen nicht angeben und deshalb keinen schriftlichen Vertrag machen möchte, blockiert – ohne es zu merken – Ihre Aufenthaltsakte. Ohne Meldebestätigung ist Ihr Antrag unvollständig. Deshalb lautet die erste Frage bei der Wohnungssuche in Montenegro nicht "Was kostet es?", sondern "Machen Sie den Vertrag schriftlich, und übernehmen Sie die prijava?". Auf die Mieteinnahmen entfällt eine Steuerpflicht des Vermieters; die Berechnung hängt davon ab, ob der Mieter eine natürliche oder eine juristische Person ist. Weil sich verlässliche Quellen bei den Sätzen widersprechen, nennen wir hier keine Zahlen – klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Die Kostenrechnung ist überschaubar: Kaution, erste Miete, gegebenenfalls Maklerprovision. Das gebundene Kapital übersteigt selten ein paar tausend Euro; erweist sich die Entscheidung als falsch, sind die Ausstiegskosten auf die Kündigungsbedingungen Ihres Vertrags begrenzt – lesen Sie deshalb die Kündigungsfrist, bevor Sie unterschreiben.

Der Kaufweg

Was Ausländer erwerben dürfen – und was nicht

Das Eigentumsrechtsgesetz (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, Artikel 415) nennt die Kategorien, in denen eine ausländische natürliche Person kein Eigentum erwerben darf: landwirtschaftliche Flächen, Wald und Waldflächen, Bodenschätze, Güter im Gemeingebrauch, Kulturdenkmäler von außerordentlicher Bedeutung sowie Grundstücke innerhalb von 1 km Tiefe von der Landgrenze und Inseln. Wohnung (stan) und Wohngebäude stehen nicht auf dieser Liste – der Kauf einer Eigentumswohnung unterliegt also demselben Regime wie bei einem einheimischen Käufer.

Eine Ausnahme auf der Liste wird oft falsch wiedergegeben: Eine ausländische natürliche Person darf landwirtschaftliche Flächen oder Wald bis zu 5.000 m² erwerben, jedoch nur dann, wenn Gegenstand des Übertragungsvertrags das auf diesem Grundstück stehende Wohngebäude ist. Das bedeutet nicht "Ausländer dürfen 5.000 m² Acker kaufen". An den in Artikel 415 aufgeführten Immobilien hat der Ausländer ein Recht auf langfristige Pacht – Sie können also pachten, was Sie nicht kaufen dürfen. Genau hier liegt der rechtliche Kern der Frage mieten oder kaufen.

Die tatsächlichen Posten der Erwerbskosten

Der Angebotspreis ist nicht der Gesamtpreis. Obendrauf kommen:

Grunderwerbsteuer (porez na promet nepokretnosti). Seit dem 1. Januar 2024 kein Pauschalsatz mehr, sondern progressiv:

Diese Tabelle stammt aus der Ankündigung der montenegrinischen Regierung zur Steueränderung 2024; Steuerschuldner ist, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wird, der Käufer, und Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert zum Erwerbszeitpunkt. Hinweis: Eine ältere Seite auf gov.me zeigt noch immer den pauschalen Satz von 3 % – sie ist nicht aktualisiert.

Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer? Kaufen Sie einen Neubau (novogradnja) im Erstverkauf direkt vom Bauträger, fallen statt der Grunderwerbsteuer 21 % Mehrwertsteuer an – beide zusammen werden nicht erhoben. Bei neuen Projekten ist die Mehrwertsteuer meist im ausgewiesenen Preis enthalten; wer eine Bestandswohnung kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer zusätzlich. Für eine Bestandswohnung zu 120.000 EUR sind das 3.600 EUR – genau dieser Posten wird beim Budget am häufigsten vergessen.

Notar. Das Honorar richtet sich nach der amtlichen Gebührenordnung (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), ist nach dem Geschäftswert gestaffelt, wird um die Mehrwertsteuer erhöht und ist nicht verhandelbar – ein Honorar unter oder über der Gebührenordnung zu vereinbaren, ist untersagt. In der Größenordnung einer Wohnung reden wir über einige hundert Euro; weil wir die kursierenden Festbeträge nicht mit der aktuellen Gebührenordnung abgleichen können, nennen wir hier keine Summe.

Katastereintragung. Die Unterschrift unter dem Vertrag macht Sie noch nicht zum Eigentümer; erst mit der Eintragung ins Kataster gelten Sie als neuer Eigentümer – die Eintragung wirkt konstitutiv. Verwaltungs- und Eintragungsgebühr sind niedrig, eher symbolisch. Nach der Eintragung meldet das Katasteramt die Eintragung einer ausländischen Person innerhalb von 15 Tagen dem Finanzministerium.

"Bekomme ich mit einem Hauskauf die Aufenthaltserlaubnis?" – die klare Antwort

Nein, nicht automatisch. Zu diesem Punkt kursieren viele Falschinformationen.

Immobilieneigentum ist ein gültiger Rechtsgrund für eine befristete Aufenthaltserlaubnis – es zählt zu den auf gov.me aufgeführten Aufenthaltsgründen. Aber Eigentümer zu sein hebt die übrigen Voraussetzungen nicht auf: Gültiger Reisepass, Meldebestätigung, Einkommensnachweis, Krankenversicherung und Sicherheitsüberprüfung sind auch für den Eigentümer jeweils gesondert erforderlich.

Und die Gleichung hat sich Ende 2025 verschoben. Mit den am 12. November 2025 von der montenegrinischen Regierung verabschiedeten Änderungen des Ausländergesetzes wurde für die eigentumsbasierte befristete Aufenthaltserlaubnis ein Mindestimmobilienwert von 200.000 EUR festgelegt (offizielle Mitteilung). Wer vor Inkrafttreten der Änderungen auf dieser Grundlage eine Erlaubnis erhalten hat, bekam eine einjährige Übergangsfrist, um seinen Status anzupassen. Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten sowie von Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz sind von diesen Voraussetzungen befreit.

Noch ein wichtiges Detail: Der eigentumsbasierte boravak soll in Montenegro weder zur Arbeit noch zu gewerblicher Tätigkeit berechtigen. Das konnten wir im amtlichen Text nicht wortwörtlich bestätigen – wenn Sie hier aber arbeiten möchten, lassen Sie diese Möglichkeit von Anfang an von Ihrem Anwalt klären. Denn falls es zutrifft, müssten Sie trotz eines Hauskaufs für 200.000 EUR zusätzlich eine gesonderte, arbeitsbasierte Akte eröffnen. Wenn Sie vergleichen möchten, welche Aufenthaltsart in Montenegro auf welchem Rechtsgrund fußt, trennt die Aufenthaltsseite von RoNa Legal die einzelnen Grundlagen sauber auf.

Mieten vs. Kaufen: nebeneinander

Preiskontext: Was ist heute auf Fijaka zu haben?

Um die Zahlen greifbar zu machen, schauen wir in unseren eigenen Bestand – aber wir verkaufen das nicht als Statistik. Aktuell sind auf Fijaka 8 Verkaufsinserate online. Die Preisspanne liegt zwischen 95.000 und 444.444 EUR (ein einzelnes Inserat zu 5.555 EUR, das weit unter der Spanne liegt, haben wir ausgeklammert – das ist keine Wohnungsgrößenordnung); der Median der Inserate auf der Budva-Seite liegt bei 105.000 EUR. n=8; das ist kein Marktdurchschnitt, nur eine Momentaufnahme unseres heutigen Bestands. Trotzdem zeigt es, wo die Schwelle von 200.000 EUR liegt: Die Hälfte der auf Fijaka inserierten Verkaufsobjekte liegt unter dieser Schwelle – wer also mit dem Gedanken "ich kaufe ein Haus für die Aufenthaltserlaubnis" loszieht, könnte sich mit seiner gesuchten Preisklasse auf der falschen Seite der Schwelle wiederfinden. Für eine breitere Preisübersicht Stadt für Stadt lohnt ein Blick in unseren Ratgeber zu den Immobilienpreisen in Montenegro.

Auf der Mietseite haben wir keinen Inseratsbestand – seien wir ehrlich: Für Mietinserate müssen Sie andere Kanäle nutzen.

Ist die Adresse geklärt, besteht die eigentliche Arbeit darin, die Reihenfolge richtig aufzustellen: Meldung, Bankkonto, Stromanschluss, Krankenversicherung. Für die meisten dieser Punkte brauchen Sie vor Ort jemanden – einen Installateur, einen Elektriker, einen Übersetzer; genau hier helfen die geprüften Dienstleister auf Glatko.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich in Montenegro eine Aufenthaltserlaubnis bekommen, ohne ein Haus zu kaufen?

Ja. Die Verordnung stellt den Mietvertrag als Wohnraumnachweis der Eigentumsurkunde gleich. Grundlage Ihrer Aufenthaltserlaubnis können Arbeit, Firmengründung, Studium oder Familienzusammenführung sein; der Wohnraum ist nur ein Dokument in der Akte.

Bekomme ich beim Hauskauf automatisch die Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Eigentum ist ein gültiger Rechtsgrund, reicht aber allein nicht aus: Reisepass, Meldung, Einkommensnachweis, Krankenversicherung und Sicherheitsüberprüfung sind zusätzlich erforderlich. Mit den Änderungen Ende 2025 kam für diesen Weg ein Mindestimmobilienwert von 200.000 EUR hinzu.

Muss der Mietvertrag notariell beglaubigt sein?

Im Verordnungstext gibt es eine solche Pflicht nicht – dort steht nur "geschlossener Mietvertrag". In der Praxis kann eine notarielle Beglaubigung oder eine Mindestlaufzeit verlangt werden. Am sichersten fragen Sie vorab bei der Stelle nach, bei der Sie den Antrag stellen.

Kann ich als Ausländer in Montenegro ein Grundstück kaufen?

Landwirtschaftliche Flächen, Waldflächen, Inseln und Grundstücke innerhalb von 1 km Tiefe von der Landgrenze sind für ausländische natürliche Personen gesperrt. Für ein Grundstück mit darauf stehendem Wohngebäude gibt es eine Ausnahme bis zu 5.000 m². Für diese eingeschränkten Immobilien besteht dagegen ein Recht auf langfristige Pacht.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Montenegro?

Bei einer Bestandswohnung bis 150.000 EUR 3 % Grunderwerbsteuer, darüber progressive Sätze; dazu das Notarhonorar (nach Gebührenordnung, gestaffelt nach Geschäftswert, zzgl. MwSt) und eine niedrige Katastereintragungsgebühr. Beim Neubau vom Bauträger fallen statt der Grunderwerbsteuer 21 % Mehrwertsteuer an, meist im Preis enthalten.

Wer übernimmt die Anmeldung (prijava boravišta)?

Nutzen Sie einen Beherbergungsanbieter, übernimmt dieser die Meldung und ist verpflichtet, sie innerhalb von 12 Stunden nach Ankunft bei der Polizei zu machen. Ohne Anbieter melden Sie sich selbst innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft an; das Formular und die zuständige Stelle können Sie über die Ausländerseite des MUP bestätigen.

Dieser Beitrag dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Das montenegrinische Recht – insbesondere das Ausländergesetz – wird laufend aktualisiert, und jeder Fall wird nach seinen eigenen Umständen beurteilt. Lassen Sie vor der Antragstellung die aktuelle Rechtslage und Ihre konkrete Situation von einem Anwalt prüfen.