Immobili ereditati in Montenegro: procedura, vendita e imposte per gli eredi stranieri

Quando un familiare lascia in eredità un immobile in Montenegro, l'erede straniero lo acquisisce con gli stessi diritti di un cittadino montenegrino. Tutto comincia davanti al notaio con l'ostavinski postupak (procedura di successione); una volta divenuta definitiva, la decisione ereditaria viene trascritta in catasto, e solo a quel punto la vendita diventa possibile. Gli eredi di primo grado sono esenti dall'imposta di successione. Qui sotto trovi i passaggi, i documenti e i costi.

Un erede straniero può ereditare un immobile in Montenegro?

Sì. In base all'articolo 414 della Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Legge sui rapporti di diritto di proprietà), la persona fisica straniera può acquisire un immobile in Montenegro per via ereditaria esattamente come farebbe un cittadino montenegrino. In altre parole, alcune restrizioni che valgono per gli stranieri in caso di acquisto non entrano in gioco quando si parla di successione.

Qui c'è una sfumatura. L'articolo 415 della stessa legge elenca le categorie che lo straniero non può acquisire tramite acquisto: i terreni agricoli (poljoprivredno zemljište), i boschi e i terreni forestali, gli immobili entro 1 km di profondità nella fascia di confine, le isole e alcune altre categorie. Se anche queste categorie possano essere acquisite per via ereditaria è una questione che la dottrina interpreta in prevalenza "a favore dell'eccezione successoria", ma non si tratta di un punto fissato in ogni caso da una giurisprudenza univoca. Se ti è stato lasciato in eredità un terreno agricolo o una particella vicina al confine, conviene far confermare questo aspetto a un avvocato sul caso concreto, prima della trascrizione.

C'è poi la questione della reciprocità (reciprocitet), che compare nelle fonti come principio generale; poiché la situazione varia da Paese a Paese a seconda del fascicolo, qui non avanziamo affermazioni definitive.

La procedura: ostavinski postupak (procedura di successione) davanti al notaio

Con la modifica del 2015 della Zakon o vanparničnom postupku, le successioni non contenziose sono passate dai tribunali ai notai. L'obiettivo era accelerare l'iter. C'è una differenza rispetto agli altri atti notarili: nella successione non puoi scegliere liberamente il notaio. I documenti si presentano prima all'Osnovni sud (Tribunale di base), che assegna il fascicolo ai notai della propria circoscrizione secondo l'ordine alfabetico del nome del notaio.

Una volta ricevuto il fascicolo, il notaio conduce la procedura nel modo in cui in passato la svolgeva il tribunale e, secondo le fonti, ha l'obbligo di concludere il fascicolo entro 60 giorni. Contro la rješenje (decisione) da lui emessa, una volta notificata, è aperta la via del prigovor (opposizione) entro 8 giorni; l'opposizione si presenta al notaio, che a sua volta trasmette il fascicolo al tribunale che lo aveva assegnato. (Questi termini derivano dalla riforma del 2015; è bene farne confermare l'applicazione attuale.)

In assenza di testamento si applica l'ordine legale di successione: al primo posto vengono il coniuge e i figli, in quote uguali. Per il coniuge e i figli è prevista la tutela della nužni dio (quota di legittima); non possono essere esclusi dall'eredità senza un giustificato motivo.

Quali documenti servono?

Per un erede residente all'estero, il fronte documentale può essere la parte che richiede più tempo dell'intera procedura. Di norma vengono richiesti:

Per i documenti in lingua straniera le autorità montenegrine possono richiedere una traduzione giurata (ovjereni prevod). Perché una procura o un documento ufficiale redatti all'estero siano validi in Montenegro, nella maggior parte dei casi serve l'apostille (attestazione ai sensi della Convenzione dell'Aia) oppure la legalizzazione consolare. Il Montenegro è parte della Convenzione dell'Aia sull'apostille. Non è sempre necessario che l'erede si presenti di persona: con una punomoćje conferita a un procuratore, la procedura può essere gestita in larga parte da remoto. Il notaio può inoltre curare il coordinamento tra eredi che si trovano in Paesi diversi.

Dopo la decisione ereditaria: la trascrizione in catasto

Conclusa la successione, il documento che si ottiene è la rješenje o nasljeđivanju pravosnažno (decisione ereditaria definitiva). Questa decisione è il titolo in base al quale il cambio di proprietario viene annotato nel foglio list nepokretnosti dell'immobile. La domanda si presenta all'ufficio catastale locale; l'amministrazione competente è la Uprava za katastar i državnu imovinu di Podgorica.

La trascrizione dopo la decisione ereditaria è un effetto che opera per legge, ma finché non si completano le formalità amministrative proprie del catasto l'immobile non risulta intestato a te. Inoltre la legge prevede l'obbligo per l'amministrazione catastale di comunicare al Ministero delle Finanze, entro 15 giorni dalla data in cui effettua la trascrizione a favore dello straniero (nell'ambito dell'articolo 415). Questa comunicazione la effettua l'amministrazione, non tu; è comunque utile sapere che fa parte della procedura.

Vendere l'immobile ereditato

Il punto che la maggior parte degli eredi trascura è che, prima della vendita, la trascrizione è indispensabile. L'immobile non può essere trasferito all'acquirente finché non è trascritto in catasto a nome tuo (o degli eredi). Una volta completata la registrazione, la vendita e il trasferimento procedono come una normale compravendita immobiliare.

Se gli eredi sono più di uno, l'immobile resta in comproprietà/proprietà per quote (suvlasništvo) fino alla divisione (dioba). In questo caso la vendita richiede la partecipazione o il consenso di tutti i contitolari: un singolo erede non può vendere l'intero bene senza l'accordo degli altri. Se l'immobile è stato acquisito in costanza di matrimonio o si tratta di proprietà comune, può essere richiesto anche il consenso del coniuge con autentica notarile.

Per un erede che vive all'estero, nella pratica emergono altri due attriti: il trasferimento del prezzo di vendita all'estero è di solito subordinato al documento che attesta il pagamento dell'imposta di trasferimento e al completamento delle pratiche catastali; inoltre l'apertura di un conto bancario locale e la documentazione della provenienza dei fondi (AML) possono richiedere tempo. Sono aspetti che riguardano più la prassi operativa che la normativa formale, e variano a seconda della banca e del fascicolo.

Anche svuotare e ripulire l'immobile prima della vendita è un compito concreto che rientra tra le preoccupazioni di molti eredi; per rimettere in ordine un appartamento rimasto vuoto o a lungo inutilizzato prima di mostrarlo all'acquirente, si può ricorrere a un servizio di pulizie domestiche tramite Glatko.

Le imposte: imposta di successione e imposta di trasferimento sono cose diverse

È importante non confondere le due imposte.

Imposta di successione/donazione (porez na nasljeđe i poklon)

In Montenegro non esiste una legge autonoma sull'imposta di successione; questa imposta è disciplinata all'interno della Zakon o porezu na promet nepokretnosti. Qui è l'esenzione a fare la differenza. Gli eredi del primo ordine successorio, ossia il coniuge, i figli e i genitori del de cuius, sono esenti dall'imposta di successione sull'immobile. Chi eredita quindi un immobile dal coniuge o da un genitore, in questa fase non paga l'imposta di successione.

Per gli eredi non esenti (parenti lontani o persone non legate da parentela) le fonti pratiche parlano di un'aliquota intorno al 3%. Se questa aliquota sia fissa oppure applicata in modo progressivo come l'imposta di trasferimento è un punto su cui le fonti non sono chiare; se non rientri nel gruppo degli esenti, l'importo esatto va calcolato sul tuo fascicolo.

Imposta di trasferimento immobiliare (porez na promet nepokretnosti)

Questa imposta entra in gioco al momento della vendita e, di regola, la paga l'acquirente. Dal 1° gennaio 2024 si applica una tariffa progressiva (progresivna):

L'acquisizione per via ereditaria non è soggetta all'imposta di trasferimento, bensì al regime dell'imposta di successione/donazione descritto sopra. In altre parole, se sei erede di primo grado, nell'acquisire l'immobile non scatta alcuna imposta di trasferimento; l'imposta di trasferimento riguarda soprattutto l'acquirente quando in futuro venderai l'immobile. L'IVA (21%), che può presentarsi nei primi trasferimenti di nuova costruzione, non è invece tipicamente prevista nei trasferimenti dell'usato e in quelli ereditari.

E oggi sul mercato cosa c'è? Il contesto degli immobili in vendita su Fijaka

Per un erede che pensa di vendere l'immobile ereditato, la domanda "a quanto si vende oggi un immobile simile" è naturale. Guardando gli annunci di immobili in vendita attualmente pubblicati su Fijaka, la fascia di prezzo va da circa 5.555 EUR a 444.444 EUR; la parte centrale della fascia si concentra tra i 100.000 e i 250.000 EUR. È solo un campione molto ridotto, appena 8 annunci, e non può valere come statistica di mercato. Fattori come posizione, metratura, vista mare e stato dell'edificio incidono moltissimo sul prezzo e cambiano da annuncio ad annuncio. Resta comunque utile consultare gli annunci aggiornati per farsi un'idea di massima della fascia di prezzo del proprio immobile e fare confronti.

Sintesi giuridica

L'erede straniero eredita un immobile in Montenegro con gli stessi diritti di un cittadino (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). La procedura si svolge davanti al notaio con l'ostavinski postupak; la decisione ereditaria, una volta definitiva, viene trascritta in catasto, e la vendita è possibile solo dopo la trascrizione. Gli eredi di primo grado (coniuge, figli, genitori) sono esenti dall'imposta di successione; in fase di vendita l'imposta di trasferimento progressiva la paga di regola l'acquirente. Punti come i terreni agricoli/forestali/di confine, la comproprietà con più eredi e la reciprocità variano a seconda del fascicolo. In queste situazioni limite, ad esempio impostando fin dall'inizio la procedura nel modo corretto con il servizio di diritto delle successioni di RoNa Legal, si evitano perdite di tempo e di denaro. Ogni fascicolo è diverso; per un esito certo fai verificare il tuo caso a un avvocato.

Domande frequenti

Sono straniero: posso intestarmi in catasto un immobile ereditato in Montenegro?

Sì. In base all'articolo 414 della legge, la persona fisica straniera acquisisce l'immobile per via ereditaria come un cittadino montenegrino. Conclusa la successione e divenuta definitiva la decisione ereditaria, questa viene trascritta in catasto come cambio di proprietario nel foglio list nepokretnosti.

Devo per forza recarmi in Montenegro per seguire la procedura?

Non è necessario. Con una punomoćje (procura) redatta davanti a un notaio/consolato nel tuo Paese e munita di apostille o legalizzazione consolare, un procuratore può condurre la procedura al posto tuo. Il notaio può inoltre curare il coordinamento tra eredi che si trovano in Paesi diversi.

Se vendo l'appartamento ereditato dal coniuge, pago le imposte?

In quanto erede di primo grado (coniuge) sei esente dall'imposta di successione. In fase di vendita, invece, l'imposta di trasferimento progressiva la paga di regola l'acquirente: 3% fino a 150.000 EUR, e al di sopra, in modo progressivo, 5% e 6%.

Se gli eredi sono più di uno, posso vendere l'immobile da solo?

No. Dopo la decisione ereditaria l'immobile diventa comproprietà tra gli eredi (suvlasništvo) fino alla divisione. Per la vendita serve la partecipazione o il consenso di tutti i contitolari.

I miei documenti sono in un'altra lingua: cosa devo fare?

Per documenti in lingua straniera come l'atto di morte, gli atti di parentela e la procura, le autorità montenegrine possono richiedere una traduzione giurata (ovjereni prevod). Per la maggior parte dei documenti ufficiali redatti all'estero serve inoltre l'apostille o la legalizzazione consolare.

Posso trasferire all'estero il denaro ricavato dalla vendita?

Di solito sì, ma nella pratica il trasferimento può essere subordinato al documento che attesta il pagamento dell'imposta di trasferimento e al completamento delle pratiche catastali. Passaggi come l'apertura di un conto bancario locale e la documentazione della provenienza dei fondi (AML) possono richiedere tempo a seconda della banca.

Se vuoi confrontare i prezzi aggiornati degli immobili in vendita e farti un'idea di massima della fascia di prezzo del tuo immobile, dai un'occhiata agli annunci di immobili in vendita su Fijaka.

Questo contenuto ha finalità informative e non costituisce consulenza legale. Aliquote fiscali, termini e prassi amministrative possono cambiare; aspetti come la successione, la pluralità di eredi e il tipo di terreno variano a seconda del fascicolo. Fonti: [Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf)](https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-svojinsko-pravnim-odnosima.html) e [gov.me — modifiche all'imposta di trasferimento in vigore dal 01.01.2024](https://www.gov.me/clanak/izmjene-i-dopune-zakona-o-porezu-na-promet-nepokretnosti-u-primjeni-od-01012024). Per la tua situazione specifica fai sempre verificare il caso a un avvocato.