Permesso di soggiorno in Montenegro: comprare o affittare casa?

Risposta breve: per ottenere il permesso di soggiorno non serve comprare casa. La normativa montenegrina, per la domanda di soggiorno temporaneo (privremeni boravak), chiede una "prova di alloggio garantito" e la accetta indifferentemente sotto forma di titolo di proprietà, contratto di locazione oppure dichiarazione scritta di chi vi ospita. L'acquisto è invece un titolo di soggiorno a sé stante — e dopo le modifiche di fine 2025 ha condizioni tutt'altro che leggere.

A cosa serve davvero la prova di alloggio nella pratica

Il regolamento sul soggiorno temporaneo (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja), nell'elencare i documenti richiesti, riconosce quattro opzioni per la prova di alloggio: il titolo di proprietà sull'immobile, il contratto di locazione stipulato (ugovor o zakupu stambenog prostora), la dichiarazione scritta di chi vi ospita oppure la conferma di una struttura ricettiva registrata. Insieme a questa, il fascicolo richiede passaporto valido, prova dei mezzi di sostentamento, assicurazione sanitaria, i documenti a supporto del motivo della domanda e la **conferma di registrazione dell'indirizzo (potvrda o prijavi boravišta)**. L'ordine conta: prima si ha un indirizzo, poi lo si registra, e solo a quel punto si può aprire il fascicolo del permesso. Il Ministero decide entro 40 giorni dalla consegna completa della pratica (MUP / gov.me — Temporary residence).

Ogni pratica è diversa; questa sintesi ha scopo informativo, fate verificare la normativa aggiornata dal vostro avvocato.

La via dell'affitto

Basta il contratto, ma "contratto" non vuol dire un foglio qualsiasi

Il testo del regolamento parla solo di "contratto di locazione stipulato": non impone l'autentica notarile né una durata minima. Eppure una parte delle agenzie immobiliari e dei consulenti scrive che deve essere "almeno annuale e autenticato dal notaio". Sono due cose diverse. Nella prassi risulta che qualche ufficio possa chiedere requisiti aggiuntivi, ma nel testo del regolamento non lo abbiamo trovato — la cosa più sensata è chiedere direttamente all'ufficio che esaminerà il vostro fascicolo, prima di presentare la domanda.

Il vero nodo è la posizione del proprietario di casa

Dal lato dell'inquilino, ciò che blocca la pratica di solito non è il contratto in sé, ma il rapporto del proprietario con la burocrazia.

Se l'obbligo di registrazione dell'indirizzo non ricade su di voi, ricade sul proprietario: chi fornisce l'alloggio deve segnalare alla polizia la presenza dello straniero entro 12 ore dall'arrivo. Se non vi appoggiate a una struttura ricettiva, la registrazione la fate voi stessi, entro 24 ore dall'arrivo (modulo Obrazac 1, presso la polizia o l'ente turistico locale). Questi due termini vengono confusi di continuo; sapere quale si applica al vostro caso vi fa recuperare il tempo che di solito si perde nella prima settimana.

La conseguenza pratica è questa: un proprietario che non vuole dichiarare il reddito da locazione ed evita di mettere il contratto per iscritto, senza volerlo blocca la vostra domanda di soggiorno. Senza registrazione dell'indirizzo, il fascicolo è incompleto. Ecco perché, cercando casa in Montenegro, la prima domanda non è il prezzo ma "fa il contratto per iscritto e si occupa lui della prijava?". Sul reddito da locazione il proprietario ha i suoi obblighi fiscali, e il calcolo cambia a seconda che l'inquilino sia una persona fisica o giuridica. Poiché sulle aliquote le fonti attendibili non concordano, qui non indichiamo cifre — fatele verificare dal vostro commercialista.

La logica dei costi è semplice: cauzione, primo canone ed eventuale provvigione dell'agenzia. Il capitale complessivamente immobilizzato non supera qualche migliaio di euro; se la scelta si rivela sbagliata, il costo di uscita è limitato alle clausole di recesso del vostro contratto — motivo per cui il preavviso va letto prima di firmare.

La via dell'acquisto

Cosa può comprare uno straniero e cosa no

La legge sui rapporti di proprietà (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, art. 415) elenca le categorie che una persona fisica straniera non può acquistare: terreni agricoli, boschi e terreni boschivi, risorse naturali, beni di uso pubblico, monumenti culturali di eccezionale rilievo, gli immobili entro 1 km dal confine terrestre e le isole. L'appartamento (stan) e l'edificio residenziale non compaiono in questa lista — quindi comprare un appartamento segue lo stesso regime di un acquirente locale.

Un'eccezione dell'elenco viene spesso riportata male: la persona fisica straniera può acquisire fino a 5.000 m² di terreno agricolo o boschivo, ma solo se oggetto del contratto di trasferimento è l'edificio residenziale che vi sorge sopra. Non significa "lo straniero può comprare 5.000 m² di campagna". Sugli immobili elencati all'art. 415 lo straniero ha invece diritto alla locazione di lungo periodo — potete affittare ciò che non potete comprare. Ed è qui il nocciolo giuridico della scelta tra affitto e acquisto.

Le voci reali del costo di acquisto

Il prezzo dell'annuncio non è il costo totale. A questo si aggiungono:

Imposta sul trasferimento immobiliare (porez na promet nepokretnosti). Dal 1° gennaio 2024 non è più a aliquota fissa, ma progressiva:

Questa tabella l'abbiamo ricavata dall'annuncio della modifica fiscale 2024 del Governo montenegrino; salvo diverso accordo nel contratto, soggetto passivo dell'imposta è l'acquirente, e la base imponibile è il valore di mercato al momento dell'acquisto. Nota: una vecchia pagina di gov.me riporta ancora il 3% fisso; non è aggiornata.

IVA o imposta di trasferimento? Se comprate una nuova costruzione (novogradnja) in prima vendita direttamente dal costruttore, al posto dell'imposta di trasferimento si applica l'IVA al 21%, e le due non si sommano. Nei progetti nuovi l'IVA è di norma inclusa nel prezzo indicato; chi compra un usato paga invece l'imposta di trasferimento a parte. Per un usato da 120.000 EUR significa 3.600 EUR — spesso è proprio la voce che si dimentica facendo il budget.

Notaio. Il compenso è fissato da una tariffa ufficiale (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), scaglionata sul valore dell'operazione, con IVA in aggiunta, e non è trattabile — è vietato pattuire un compenso sopra o sotto la tariffa. Sulla scala di un'abitazione parliamo di qualche centinaio di euro; poiché le cifre precise che girano online non le abbiamo potute riscontrare sulla tariffa aggiornata, qui non indichiamo importi.

Iscrizione al catasto. Firmare il contratto non vi rende proprietari; finché non siete iscritti al catasto non siete considerati nuovi proprietari — l'iscrizione ha natura costitutiva. Bollo amministrativo e diritti di iscrizione sono bassi, di livello simbolico. Dopo l'iscrizione, l'ufficio catastale segnala l'iscrizione di una persona straniera al Ministero delle Finanze entro 15 giorni.

"Se compro casa ottengo il permesso di soggiorno?" — la risposta netta

No, non lo ottenete automaticamente. Su questo punto circola molta disinformazione.

La proprietà immobiliare è un titolo giuridico valido per il soggiorno temporaneo — figura tra i motivi di boravak elencati da gov.me. Ma essere proprietari non fa sparire gli altri requisiti: passaporto valido, conferma di registrazione dell'indirizzo, mezzi di sostentamento, assicurazione sanitaria e controllo di sicurezza restano necessari, uno per uno, anche per il proprietario.

E c'è di più: l'equazione è cambiata a fine 2025. Con le modifiche alla Legge sugli stranieri approvate dal Governo montenegrino il 12 novembre 2025, per il soggiorno temporaneo basato sulla proprietà è stato fissato un valore minimo dell'immobile di 200.000 EUR (annuncio ufficiale). A chi aveva ottenuto il permesso su questa base prima dell'entrata in vigore è stato concesso un periodo transitorio di 1 anno per adeguare la propria posizione. I cittadini degli Stati membri dell'UE e quelli di Islanda, Liechtenstein, Norvegia e Svizzera sono esenti da queste condizioni. Per chi legge dall'Italia il punto è tutt'altro che secondario: come cittadini UE non ricadete nella soglia dei 200.000 EUR, e questo cambia radicalmente il calcolo tra affittare e comprare.

Un ultimo dettaglio critico: risulta che il boravak basato sulla proprietà non consenta di lavorare né di svolgere attività d'impresa in Montenegro. Non abbiamo potuto riscontrarlo alla lettera nel testo ufficiale, ma se avete in programma di lavorare qui, fate chiarire fin da subito questa eventualità al vostro avvocato — perché, se confermata, dovreste comunque aprire un fascicolo a parte basato sul lavoro, anche dopo aver comprato una casa da 200.000 EUR. Se volete confrontare quale titolo regga ciascun tipo di permesso in Montenegro, la pagina sui permessi di soggiorno di RoNa Legal distingue i vari fondamenti uno per uno.

Affitto o acquisto: a confronto

Contesto sui prezzi: cosa c'è oggi su Fijaka?

Per dare concretezza ai numeri guardiamo il nostro inventario — ma senza spacciarlo per statistica. In questo momento su Fijaka sono in linea 8 annunci di immobili in vendita. La fascia di prezzo va da 95.000 a 444.444 EUR (abbiamo escluso un singolo annuncio da 5.555 EUR, ben sotto la fascia — non è su scala residenziale), con una mediana di 105.000 EUR per gli annunci lato Budva. n=8; non è una media di mercato, solo la fotografia del nostro inventario di oggi. Eppure mostra dove cade la soglia dei 200.000 EUR: metà delle abitazioni in vendita in linea su Fijaka sta sotto quella soglia — vale a dire che chi parte con l'idea di "comprare casa per il permesso di soggiorno" può ritrovarsi, con la fascia di prezzo che cerca, dal lato sbagliato della soglia. Per un quadro dei prezzi più ampio città per città potete consultare la nostra guida ai prezzi delle case in Montenegro.

Sul fronte affitti non abbiamo inventario di annunci — su questo siamo onesti: per gli annunci di locazione dovrete rivolgervi ad altri canali.

Una volta risolto l'indirizzo, il lavoro vero è impostare la sequenza giusta: registrazione dell'indirizzo, conto in banca, allaccio della corrente, assicurazione sanitaria. Per gran parte di queste voci vi servirà qualcuno sul posto — un idraulico, un elettricista, un traduttore — ed è esattamente qui che tornano utili i fornitori di servizi verificati su Glatko.

Domande frequenti

Posso ottenere il permesso di soggiorno senza comprare casa in Montenegro?

Sì. Il regolamento considera il contratto di locazione, come prova di alloggio, equivalente al titolo di proprietà. Il fondamento del vostro permesso può essere il lavoro, la costituzione di una società, gli studi o il ricongiungimento familiare; l'alloggio è solo uno dei documenti del fascicolo.

Se compro casa ottengo automaticamente il permesso di soggiorno?

No. La proprietà è un titolo valido ma da sola non basta: servono comunque passaporto, registrazione dell'indirizzo, mezzi di sostentamento, assicurazione sanitaria e controllo di sicurezza. Con le modifiche di fine 2025 a questa via si è aggiunto anche il requisito di un valore minimo dell'immobile di 200.000 EUR (da cui i cittadini UE sono esenti).

Il contratto di locazione deve essere autenticato dal notaio?

Nel testo del regolamento non c'è alcun obbligo di questo tipo — si parla solo di "contratto di locazione stipulato". Nella prassi risulta che possano essere richiesti l'autentica notarile o una durata minima. La cosa più sicura è informarsi in anticipo presso l'ufficio dove presenterete la domanda.

Da straniero posso comprare un terreno in Montenegro?

Terreni agricoli, terreni boschivi, isole e immobili entro 1 km dal confine terrestre sono preclusi alla persona fisica straniera. Esiste un'eccezione fino a 5.000 m² per il lotto su cui sorge un edificio residenziale. Su questi immobili soggetti a restrizione resta invece aperto il diritto alla locazione di lungo periodo.

Quanto sono i costi extra quando si compra casa in Montenegro?

Su un'abitazione usata: imposta di trasferimento del 3% fino a 150.000 EUR, aliquote progressive oltre; più il compenso del notaio (in base alla tariffa, scaglionato sul valore dell'operazione, con IVA in aggiunta) e i modesti diritti di iscrizione al catasto. Sulla nuova costruzione acquistata dal costruttore, al posto dell'imposta di trasferimento si applica l'IVA al 21%, di norma già inclusa nel prezzo.

Chi effettua la registrazione dell'indirizzo (prijava boravišta)?

Se vi appoggiate a una struttura ricettiva, la registrazione la fa quella e ha l'obbligo di segnalarla alla polizia entro 12 ore dall'arrivo. Se non ne usate una, la registrazione la fate voi stessi entro 24 ore dall'arrivo; il modulo e l'ufficio competente potete verificarli sulla pagina del MUP dedicata agli stranieri.

Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale. La normativa montenegrina — in particolare la Legge sugli stranieri — continua a essere aggiornata e ogni pratica viene valutata secondo le proprie circostanze. Prima di presentare la domanda, fate verificare da un avvocato la normativa aggiornata e la situazione specifica del vostro caso.