Kısa cevap: oturma izni almak için ev satın almanız gerekmiyor. Karadağ mevzuatı geçici oturma izni (privremeni boravak) başvurusunda "sağlanmış konut kanıtı" ister ve bunu mülkiyet belgesi, kira sözleşmesi veya konakladığınız kişinin yazılı beyanı ile eşit şekilde kabul eder. Satın almak ayrı bir başvuru dayanağıdır — ve 2025 sonundaki değişikliklerle kendi ağır koşulları var.
Konut kanıtı dosyada tam olarak ne işe yarıyor
Geçici oturma izni yönetmeliği (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja), başvuruda istenen belgeleri sayarken konut kanıtı için dört seçenek tanır: konut üzerindeki mülkiyet belgesi, akdedilmiş kira sözleşmesi (ugovor o zakupu stambenog prostora), sizi ağırlayan kişinin yazılı beyanı ya da kayıtlı bir konaklama işletmesinden alınan teyit. Dosyada bunlarla birlikte geçerli pasaport, geçim kaynağı kanıtı, sağlık sigortası, başvuru gerekçesine ilişkin belgeler ve **adres kaydı teyidi (potvrda o prijavi boravišta)** istenir. Sıralama önemli: önce bir adresiniz olacak, sonra o adresi kaydettireceksiniz, ancak ondan sonra oturma izni dosyanızı açabileceksiniz. Bakanlık, dosya tam teslim edildikten sonra 40 gün içinde karar veriyor (MUP / gov.me — Temporary residence).
Her dosya farklıdır; buradaki özet bilgilendirme amaçlıdır, güncel mevzuatı avukatınıza doğrulatın.
Kiralama yolu
Sözleşme yeterli, ama "sözleşme" kâğıt parçası değil
Yönetmeliğin metni sadece "akdedilmiş kira sözleşmesi" diyor; noter onayı ya da asgari süre şartı yazmıyor. Buna karşılık emlak ofislerinin ve danışmanların bir kısmı "en az 1 yıllık, noter onaylı olmak zorunda" diye yazıyor. Bu ikisi aynı şey değil. Uygulamada şubeye göre ek talep gelebildiği bildiriliyor, ama bunu yönetmelik metninde bulamadık — başvurudan önce dosyanızı görecek makama sormak en sağlıklısı.
Asıl sorun ev sahibinin resmiyeti
Kiracı tarafında dosyayı tıkayan şey genellikle sözleşmenin kendisi değil, ev sahibinin bürokrasiyle ilişkisi oluyor.
Adres kaydı yükümlülüğü sizde değilse ev sahibindedir: konaklama sağlayan taraf, yabancının kaydını varıştan itibaren 12 saat içinde polise bildirmek zorunda. Konaklama hizmeti sağlayıcısı kullanmıyorsanız kaydı kendiniz, varıştan itibaren 24 saat içinde yaptırırsınız (Obrazac 1 formu, polis veya yerel turizm örgütü). Bu iki süre sürekli karıştırılıyor; hangisinin size uyduğunu bilmek, ilk haftada kaybedilen zamanı geri kazandırır.
Pratik sonuç şu: kira gelirini beyan etmek istemeyen, sözleşmeyi yazılı yapmaktan kaçınan bir ev sahibi, farkında olmadan sizin oturma izni dosyanızı bloke eder. Adres kaydı olmadan başvuru dosyanız eksiktir. Bu yüzden Karadağ'da ev bakarken sorulacak ilk soru fiyat değil, "sözleşmeyi yazılı yapıyor musunuz ve prijava'yı siz mi yapacaksınız?" sorusudur. Kira geliri üzerinden ev sahibinin vergi yükümlülüğü var; kiracının gerçek kişi mi tüzel kişi mi olduğuna göre hesaplama değişiyor. Oranlar konusunda güvenilir kaynaklar birbirini tutmadığı için burada rakam vermiyoruz — muhasebecinize doğrulatın.
Maliyet mantığı basit: depozito, ilk kira, varsa emlakçı komisyonu. Toplam bağlanan sermaye birkaç bin euroyu geçmez; karar yanlış çıkarsa çıkış maliyeti sözleşmenizdeki fesih koşullarıyla sınırlıdır — bu yüzden ihbar süresini imzalamadan önce okuyun.
Satın alma yolu
Yabancı neyi alabilir, neyi alamaz
Mülkiyet ilişkileri kanunu (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, Madde 415), yabancı gerçek kişinin mülk edinemeyeceği kategorileri sayar: tarım arazisi, orman ve orman arazisi, doğal zenginlikler, genel kullanımdaki mallar, olağanüstü öneme sahip kültür anıtları, kara sınırından 1 km derinlikteki taşınmazlar ve adalar. Daire (stan) ve konut binası bu listede yok — yani apartman dairesi almak, yerli bir alıcıyla aynı rejime tabi.
Listedeki bir istisna sık yanlış aktarılıyor: yabancı gerçek kişi tarım/orman arazisinde 5.000 m²'ye kadar mülk edinebilir, ancak yalnızca devir sözleşmesinin konusu o arazi üzerindeki konut binasıysa. Bu, "yabancı 5.000 m² tarla alabilir" demek değil. Madde 415'te sayılan taşınmazlarda yabancının uzun dönem kira hakkı var — satın alamadığınız bir şeyi kiralayabiliyorsunuz. Kirala-mı-al sorusunun hukuki özü tam olarak burada.
Edinim maliyetinin gerçek kalemleri
İlan fiyatı toplam maliyet değil. Üstüne eklenenler:
Emlak devir vergisi (porez na promet nepokretnosti). 1 Ocak 2024'ten beri artık düz oran değil, progresif:
| Piyasa değeri | Vergi |
| 150.000 EUR'a kadar | %3 |
| 150.000,01 EUR üzeri | 4.500 EUR + aşan kısım üzerinden %5 |
| 500.000,01 EUR üzeri | 22.000 EUR + aşan kısım üzerinden %6 |
Bu tabloyu Karadağ Hükümeti'nin 2024 vergi değişikliği duyurusundan çıkardık; verginin mükellefi sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça alıcıdır ve matrah, edinim anındaki piyasa değeridir. Not: gov.me'nin eski bir sayfası hâlâ düz %3 yazıyor; güncellenmemiş.
PDV mi, devir vergisi mi? Yeni inşaatı (novogradnja) doğrudan yatırımcıdan ilk satışla alıyorsanız, devir vergisi yerine %21 PDV uygulanır ve ikisi birlikte alınmaz. Yeni projelerde PDV genelde listelenen fiyata dahildir; ikinci el bir daire alan kişi ise devir vergisini ayrıca öder. 120.000 EUR'luk ikinci el bir daire için bu, 3.600 EUR demek — bütçeyi yaparken unutulan kalem çoğunlukla bu.
Noter. Ücret resmi tarifeyle (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara) belirlenir, işlem değerine göre kademelidir, üstüne PDV eklenir ve pazarlığa açık değildir — tarifenin altında veya üstünde ücret kararlaştırmak yasaktır. Konut ölçeğinde birkaç yüz euro mertebesinde konuşuyoruz; internette dolaşan kesin rakamları güncel tarifeyle eşleştiremediğimiz için burada tutar yazmıyoruz.
Katastar tescili. Sözleşmeyi imzalamak sizi malik yapmaz; katastara tescil edilene kadar yeni malik sayılmazsınız — tescil kurucu niteliktedir. İdari harç ve tescil ücreti düşük, sembolik düzeyde. Tescilden sonra katastar idaresi, yabancı bir kişinin tescilini 15 gün içinde Maliye Bakanlığı'na bildirir.
"Ev alırsam oturma izni alır mıyım?" — net cevap
Hayır, otomatik olarak almazsınız. Bu konuda dolaşan yanlış bilgi çok.
Taşınmaz mülkiyeti, geçici oturma izni için geçerli bir hukuki dayanaktır — gov.me'nin saydığı boravak gerekçeleri arasında yer alır. Ama mülk sahibi olmak diğer şartları ortadan kaldırmaz: geçerli pasaport, adres kaydı teyidi, geçim kaynağı, sağlık sigortası ve güvenlik kontrolü mülk sahibi için de ayrı ayrı gereklidir.
Üstelik denklem 2025 sonunda değişti. Karadağ Hükümeti'nin 12 Kasım 2025'te kabul ettiği Yabancılar Kanunu değişiklikleriyle, mülkiyete dayalı geçici oturma izni için asgari mülk değeri 200.000 EUR olarak belirlendi (resmi duyuru). Değişiklikler yürürlüğe girmeden önce bu temelde izin almış olanlara statülerini uydurmaları için 1 yıllık geçiş süresi tanındı. AB üyesi ülke vatandaşları ile İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre vatandaşları bu şartlardan muaf.
Bir kritik ayrıntı daha: mülkiyet temelli boravak'ın Karadağ'da çalışmaya veya ticari faaliyete izin vermediği bildiriliyor. Bunu resmî metinde birebir doğrulayamadık, ama burada çalışmayı planlıyorsanız bu ihtimali baştan avukatınıza sordurun — çünkü doğruysa, 200.000 EUR'luk ev alıp yine de çalışma temelli ayrı bir dosya açmanız gerekir. Karadağ'daki oturma izni türlerinin hangi durumda hangi dayanağa oturduğunu karşılaştırmak isterseniz, RoNa Legal'in oturma izni sayfası dayanakları tek tek ayırıyor.
Kiralama vs satın alma: yan yana
| Kiralama | Satın alma | |
| Başlangıçta bağlanan para | Depozito + ilk kira (+ varsa komisyon) — birkaç bin EUR | Fiyat + devir vergisi (%3'ten başlayan progresif) veya %21 PDV + noter + tescil |
| Oturum dosyasındaki rolü | Konut kanıtı şartını tek başına karşılar | Konut kanıtını karşılar; ayrıca ayrı bir başvuru dayanağı olabilir — ama 200.000 EUR asgari değer şartıyla |
| Esneklik | Şehir/mahalle değiştirmek kolay; yanlış karar ucuz | Düşük; yanlış konum pahalıya patlar |
| Bağımlılık | Ev sahibinin resmiyetine bağımlısınız (sözleşme + prijava) | Kendi adresinizin sahibisiniz |
| Çıkış maliyeti | Sözleşmedeki ihbar süresi | Satış süreci: alıcı bulma, yeniden noter, olası değer kaybı |
| Kime mantıklı | Ülkeyi ilk kez deneyen, çalışmayı planlayan, şehri seçmemiş olan | Karadağ kararını vermiş, uzun vadeli yerleşen, 200k üstü bütçesi olan yatırımcı |
Fiyat bağlamı: bugün Fijaka'da ne var?
Rakamları somutlaştırmak için kendi envanterimize bakalım — ama bunu istatistik diye sunmuyoruz. Şu an Fijaka'da yayında 8 satılık emlak ilanı var. Fiyat bandı 95.000 – 444.444 EUR aralığında (banttan çok aşağıda kalan tek bir 5.555 EUR'luk ilanı dışarıda bıraktık — konut ölçeğinde değil), Budva tarafındaki ilanların medyanı 105.000 EUR. n=8; bu bir piyasa ortalaması değil, sadece bugünkü envanterimizin fotoğrafı. Yine de 200.000 EUR eşiğinin nereye düştüğünü gösteriyor: Fijaka'da yayında olan satılık konutların yarısı o eşiğin altında — yani "oturma izni için ev alayım" diye yola çıkan biri, aradığı fiyat aralığıyla eşiğin yanlış tarafında kalabilir. Şehir şehir daha geniş bir fiyat tablosu için Karadağ ev fiyatları rehberimize bakabilirsiniz.
Kiralama tarafında ilan envanterimiz yok — bu konuda dürüst olalım, kiralık ilan için başka kanallara bakmanız gerekecek.
Adresi çözdükten sonraki asıl iş sırayı doğru kurmak: adres kaydı, banka hesabı, elektrik aboneliği, sağlık sigortası. Bu kalemlerin çoğunda yerelde birine — tesisatçıya, elektrikçiye, tercümana — ihtiyacınız olacak; Glatko'daki doğrulanmış hizmet sağlayıcılar tam bu noktada işe yarıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Karadağ'da ev almadan oturma izni alabilir miyim?
Evet. Yönetmelik konut kanıtı olarak kira sözleşmesini de mülkiyet belgesiyle eşit sayıyor. Oturma izninizin dayanağı çalışma, şirket kurma, eğitim veya aile birleşimi olabilir; konut sadece dosyadaki bir belgedir.
Ev satın alırsam otomatik olarak oturma izni alır mıyım?
Hayır. Mülkiyet geçerli bir dayanaktır ama tek başına yetmez: pasaport, adres kaydı, geçim kaynağı, sağlık sigortası ve güvenlik kontrolü ayrıca gerekir. 2025 sonundaki değişikliklerle bu yola asgari 200.000 EUR mülk değeri şartı da eklendi.
Kira sözleşmesinin noter onaylı olması zorunlu mu?
Yönetmelik metninde böyle bir zorunluluk yok — sadece "akdedilmiş kira sözleşmesi" deniyor. Uygulamada noter onayı veya asgari süre talep edilebildiği bildiriliyor. Başvuru yapacağınız şubeye önceden sormanız en güvenlisi.
Yabancı olarak Karadağ'da arsa alabilir miyim?
Tarım arazisi, orman arazisi, adalar ve kara sınırından 1 km derinlikteki taşınmazlar yabancı gerçek kişiye kapalı. Üzerinde konut binası bulunan parselde 5.000 m²'ye kadar bir istisna var. Bu kısıtlı taşınmazlarda uzun dönem kira hakkı ise açık.
Karadağ'da ev alırken ekstra masraflar ne kadar?
İkinci el bir konutta 150.000 EUR'a kadar %3 devir vergisi, üstünde progresif oranlar; artı noter ücreti (tarifeye bağlı, işlem değerine göre kademeli, üstüne PDV) ve düşük düzeyde katastar tescil harcı. Yatırımcıdan alınan yeni inşaatta devir vergisi yerine %21 PDV uygulanır ve genelde fiyata dahildir.
Adres kaydını (prijava boravišta) kim yapar?
Konaklama sağlayıcısı kullanıyorsanız kaydı o taraf yapar ve varıştan itibaren 12 saat içinde polise bildirmekle yükümlüdür. Sağlayıcı kullanmıyorsanız kaydı kendiniz, varıştan itibaren 24 saat içinde yaptırırsınız; formu ve yetkili birimi MUP'un yabancılar sayfasından teyit edebilirsiniz.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Karadağ mevzuatı — özellikle Yabancılar Kanunu — güncellenmeye devam ediyor ve her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Başvuru yapmadan önce güncel mevzuatı ve dosyanıza özel durumu bir avukata doğrulatın.