Karadağ'da Ev Alırken Tapu ve Borç Kontrolü: Yabancı Alıcının Kontrol Listesi

Karadağ'da ev alırken ilk bakılacak belge, o mülkün list nepokretnosti (tapu kaydı) çıktısıdır. Bu kayıt malikin kim olduğunu, üzerinde ipotek (hipoteka), haciz-devir yasağı (zabrana otuđenja) ya da dava şerhi olup olmadığını gösterir. İmzadan önce bu çıktıyı, kullanım iznini ve satıcının kimliğini doğrulamadan kapara ödememek en temel korunma yöntemidir.

Aşağıdaki kontrol listesi, satıştan önce ve sonra bakılması gereken belgeleri sırasıyla açıklar. Yabancı alıcıların işini en çok tıkayan noktalar ayrıca işaretlendi.

Önce şu belgeyi isteyin: list nepokretnosti

List nepokretnosti, Karadağ tapu kayıt sistemindeki resmi mülk dökümüdür ve üç bölümden oluşur:

• A bölümü (list "A" dio): parsel, arsa ve üzerindeki nesne (bina/daire) bilgileri.
• B bölümü (list "B" dio): malik (vlasnik) bilgileri — burada yazan isimle satıcının kimliği bire bir aynı olmalı.
• **G/V bölümü (tereti i ograničenja):** üzerindeki yükler ve sınırlamalar.

Aradığınız cümle şu: "Ne postoje tereti i ograničenja" — yani yük ve sınırlama yoktur. Bu satır yoksa, hangi yükün kayıtlı olduğuna bakın. En sık görülenler banka ipoteği (hipoteka), geçiş hakkı/irtifak (pravo prolaza / službenost), intifa hakkı (plodouživanje) ve devir yasağıdır (zabrana otuđenja).

B bölümünü okurken malikin tek kişi mi yoksa paylı (suvlasništvo) mı olduğuna da bakın: birden fazla malik varsa, satış için hepsinin ya da usulüne uygun vekaletle temsilcilerinin onayı gerekir. Eksik imza, tescili sonradan tıkayan en sık sorunlardan biridir.

Kayıtları yöneten resmi kurum Uprava za nekretnine'dir (Emlak İdaresi). Parsel numarasıyla ön sorguyu resmi portal ekatastar.me üzerinden yapabilirsiniz; ipotek, dava (sudski spor) ve devir yasağı gibi kayıtların çoğu burada görünür. Ancak noter veya mahkeme için mühürlü resmi izvod iz lista nepokretnosti gerekir — bu belge harç (taksa) karşılığı şalterden ya da e-uprava üzerinden alınır. Online ekrandaki görüntü bilgi verir; hukuki kanıt mühürlü çıktıdır.

İkinci durak: bina yasal mı? Kullanım izni var mı?

Fiziksel olarak duran bir binanın kâğıt üzerinde de var olması gerekir. Burada iki belge belirleyicidir:

• Građevinska dozvola — inşaat ruhsatı. Binanın izinli yapıldığını gösterir.
• Upotrebna dozvola — iskân/kullanım izni. Dairenin hukuken var olduğunu ve devredilebileceğini gösterir.

Ayrım kritik: upotrebna dozvola yoksa daire kayıtlarda "yok"tur, mülkiyet yasal olarak devredilemez ve nesne katastar'a tescil edilemez. İnşaat ve proje ruhsatı süreci Zakon o izgradnji objekata ile düzenlenir; ruhsatı ilgili belediye verir. Resmi ruhsat çerçevesini Karadağ İnşaat ve Kentsel Planlama Bakanlığı'nın građevinska dozvola sayfasından doğrulayabilirsiniz.

Yeni projelerde bir ek adım daha var: iskân izni alındıktan sonra binadaki daireler katastar'da etažiranje (kat mülkiyeti ayrımı) işlemine tabi tutulur. Birimler önce yatırımcı (investitor) adına tescillenir; her alıcı sonra noter onaylı kupoprodajni ugovor ve tescil talebiyle e-şalter üzerinden kendi mülkiyetini kaydettirir. Yani "anahtarı aldım" demek, tapunun otomatik sizin adınıza geçtiği anlamına gelmez — inşaat halindeki ya da yeni bitmiş projelerde bu ayrımın tamamlanıp tamamlanmadığını sormak gerekir.

Kaçak yapı ve legalizacija riski

Karadağ'da izinsiz yapı (bespravni objekat) meselesi yaygındır. Ülke 2025'te yeni bir Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (İzinsiz Yapıların Yasallaştırılması Kanunu) kabul etti. Bir yapının yasallaştırılabilmesi için genel olarak ortofoto haritada görünür olması, katastar'a kayıtlı olması, mülkiyet-hukuki ilişkilerinin çözülmüş (riješeni imovinsko-pravni odnosi) olması ve kamu yolundan erişimi bulunması gerekir. Yasallaştırma bedeli belirli koşullarda taksitle ödenebiliyor; kesin taksit sayıları ve olası cezalar mevzuatla belirlenir ve dosyaya göre değişir, bu yüzden rakamları güncel metinden avukata doğrulatmak gerekir.

Sizin için pratik sonuç şu: yasallaşmamış bir yapıyı alırsanız onu teminat gösteremez, sorunsuz satamaz, bazı hâllerde tescil bile ettiremezsiniz — ve arka planda yıkım riski durur. Alınacak dairenin durumunu list nepokretnosti + upotrebna dozvola + varsa legalizacija rješenja birlikte gösterir. Kâğıtlar temiz çıkıp daireyi aldıktan sonra, özellikle eski bir daireyi yenilettirecekseniz, tadilatı belgeli ustalara yaptırmak sonradan doğabilecek kaçak yapı ve kayıt sorunlarını da baştan önler; Karadağ'da doğrulanmış tadilat ustalarını Glatko üzerinden bulabilirsiniz.

Satış, noter ve tescil sırası

Karadağ'da mülk satışı belirli bir sırayla ilerler. Bu özet geneldir; her dosya farklıdır:

1. List nepokretnosti kontrolü — malik, yükler ve izinler.
2. Noter onaylı kupoprodajni ugovor — satış sözleşmesi yazılı olmak zorunda ve noter tarafından onaylanır (solemnizacija). Satıcının clausula intabulandi (uknjižba/tescil izni) vermesi bu aşamada önemlidir.
3. Promet vergisi ödemesi — 01.01.2024'ten beri oran progresiftir: 150.000 EUR'a kadar %3; üzeri kademeli olarak %5 ve %6'ya çıkar. Güncel kademeleri gov.me'nin 2024 vergi değişikliği sayfasından görebilirsiniz. Alıcı, sözleşmeden itibaren 15 gün içinde vergi beyanı vermekle yükümlüdür.
4. **Katastar'a tescil (upis)** — asıl sözleşme, vergi ödeme kanıtı ve noter onayıyla yapılır.

En kritik nokta burada: mülkiyet, sadece katastar'a tescil ile geçer. Tescil konstitutif, yani kurucudur. Zakon o svojinsko-pravnim odnosima'nın 84. maddesi bunu açıkça yazar — hukuki işleme dayanarak taşınmaz mülkiyeti "katastar'a upis ile" kazanılır. Metni paragraf.me üzerindeki resmi kanun sayfasından okuyabilirsiniz. Sözleşmeyi imzalayıp vergiyi ödeseniz bile, tescili yaptırmadan yasal malik sayılmazsınız.

Ödeme ve kapara: nerede dikkat

Kapara ile avans karışır ama farklıdır. Kapara (odustatnina) cayma işlevlidir: alıcı vazgeçerse satıcı kaparayı tutar, satıcı vazgeçerse kural olarak iki katını iade eder. Avans ise bedelin bir parçasıdır, cezai işlevi yoktur. Uygulamada bu iki ödeme çoğu zaman bir ön sözleşmeyle (predugovor) birlikte yapılır; sözleşme metninde ödediğiniz paranın kapara mı avans mı olduğunun açıkça yazması, sonradan çıkabilecek cayma tartışmalarını azaltır. Oran sözleşmeye tabidir; bağlayıcı bir yasal yüzde yoktur, dolayısıyla "standart %10" gibi bir rakama körü körüne güvenmeyin.

Bir düzenleyici boşluk da var: Karadağ, bölgede emlak aracılığını (posredovanje) düzenleyen özel bir kanunu bulunmayan ülkelerden biridir. Bu boşluk, alıcı için ekstra dikkat gerekçesidir. Genel ihtiyat önlemleri şunlar: ödemeyi noter/escrow üzerinden yapmak, vekaletle (punomoćje) yapılan satışta vekaletin gerçekliğini ve kapsamını doğrulatmak, kaparayı ancak list nepokretnosti temiz çıktıktan sonra vermek.

Fiyat bağlamı: Fijaka'daki güncel ilanlar

Bütçenizi konumlandırmak için somut bir referans: Fijaka'da yayında olan 8 satılık emlak ilanının fiyatları şöyle dağılıyor (n=8; bu bir piyasa istatistiği değil, yalnızca güncel ilan bandı):

İlanların çoğu 95.000–300.000 EUR bandında kümelenmiş. Örneklem küçük olduğu için bunu bir ortalama olarak değil, güncel ilanların nerede durduğunu gösteren bir çıpa olarak okuyun. Satılık daire ve arsaları Fijaka emlak kategorisinde inceleyebilir, ilgilendiğiniz her ilan için yukarıdaki belge kontrolünü tekrarlayabilirsiniz.

Uyuşmazlık çıkarsa ne olur

Belge kontrolü çoğu sorunu baştan eler, ama her zaman değil. Sahte tapu, çifte satış (dvostruka prodaja), hileyle (prevara) yönlendirilmiş sözleşme ya da katastar'daki hatalı kaydın düzeltilmesi gibi durumlar mülkiyet uyuşmazlığına dönüşebilir. Mülkiyetle ilgili tipik talepler şunlardır: sözleşmenin iptali/butlanı (poništaj / ništavost ugovora), hatalı tescilin düzeltilmesi (ispravka upisa), mülkiyet tespiti (utvrđivanje prava svojine) ve uğranan zarar için tazminat. Belge sahteciliği (falsifikat) fark edildiğinde, ilgili kişi iptal davası açıp durumu katastar'a şerh ettirebilir. Bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi münhasıran yetkilidir ve açılan dava katastar'a zabilježba spora olarak işlenebilir.

Karadağ'da tapu iptali, hatalı tescilin düzeltilmesi ve mülkiyet tespiti gibi süreçlerde yerel hukuki temsil gerekir; bu alandaki dava ve tescil işlemleri için RoNa Legal'in tapu iptali ve tescil davaları hizmetine başvurulabilir. Her dosyanın kendine özgü koşulları olduğundan, hangi yolun uygun olduğu belgelerin incelenmesiyle belirlenir.

Kısa kontrol listesi

• List nepokretnosti çıktısı — malik satıcıyla aynı mı, yük/şerh var mı?
• Građevinska + upotrebna dozvola — bina ve daire yasal mı?
• Yeni projede etažiranje ve tescil durumu.
• Yasallaştırma (legalizacija) gerekli mi, rješenje var mı?
• Noter onaylı sözleşme + clausula intabulandi.
• Progresif promet vergisi ve 15 günlük beyan süresi.
• Ödeme noter/escrow üzerinden; kapara ancak temiz kayıttan sonra.

Sıkça Sorulan Sorular

Karadağ'da tapu kaydını yabancı olarak nasıl sorgularım?

Parsel numarasıyla resmi ekatastar.me portalından ön sorgu yapabilirsiniz; ipotek, dava ve devir yasağı gibi kayıtların çoğu burada görünür. Noter ya da mahkeme işlemi için mühürlü resmi izvod iz lista nepokretnosti belgesini Uprava za nekretnine'den harç karşılığı almanız gerekir.

Sözleşmeyi imzaladım, tapu artık benim mi?

Hayır. Karadağ'da mülkiyet yalnızca katastar'a tescil (upis) ile geçer; tescil kurucudur. Sözleşmeyi imzalayıp vergiyi ödeseniz bile, tescili yaptırmadan yasal malik sayılmazsınız.

Upotrebna dozvola olmayan daire alınır mı?

Alınması ciddi risk taşır. Kullanım izni olmayan daire kayıtlarda "yok"tur; hukuken devredilemez ve katastar'a tescil edilemez. İmza öncesi bu belgenin varlığını doğrulamak gerekir.

Ev alırken ne kadar vergi öderim?

Promet nepokretnosti vergisi 01.01.2024'ten beri progresiftir: 150.000 EUR'a kadar %3, üzeri kademeli olarak %5 ve %6. Güncel kademeler için gov.me'nin 2024 değişiklik sayfasına bakın ve tutarı avukat/noter ile teyit edin.

Kaparayı ne zaman ödemeliyim?

Genel ihtiyat, kaparayı ancak list nepokretnosti temiz çıktıktan — yani yük, şerh ve malik uyumsuzluğu olmadığı doğrulandıktan — sonra vermektir. Ödemeyi noter veya escrow üzerinden yapmak ek koruma sağlar.

Kaçak (yasallaşmamış) yapı sonradan yasallaştırılabilir mi?

Belirli koşullarda evet: yapının ortofotoda görünmesi, katastar kaydı, çözülmüş mülkiyet ilişkileri ve kamu yolundan erişim aranır. Bedel taksitle ödenebiliyor; kesin koşul ve cezalar mevzuata göre değişir, güncel metni avukata doğrulatın.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; güncel mevzuat değişebilir, dosyanıza özel değerlendirme için avukata danışın.