شراء عقار في الجبل الأسود بالعملات المشفّرة: القانون والدفع والطابو والضرائب

يمكنك شراء عقار في الجبل الأسود عبر العملات المشفّرة، لكن العملة المشفّرة ليست وسيلة دفع قانونية. العملة الرسمية الوحيدة هي اليورو؛ فبدل البيع في عقد البيع الموثّق لدى الكاتب العدل (ugovor o kupoprodaji) يُكتب دائمًا باليورو (EUR). عمليًا، تُحوَّل عملتك المشفّرة إلى يورو عبر منصّة مرخّصة أو عبر تداول خارج البورصة (OTC)، ويُسدَّد المبلغ باليورو، وتُحتسب الضرائب أيضًا على أساس القيمة باليورو. أصعب ما في العملية هو توثيق مصدر المال واجتياز فحوصات مكافحة غسل الأموال (AML).

هل العملة المشفّرة "نقد" هنا؟ الوضع القانوني

الجبل الأسود دولة تبنّت اليورو من جانب واحد (اليوروة)؛ ووسيلة الدفع القانونية الوحيدة فيها هي اليورو. ويؤكّد البنك المركزي (Centralna banka Crne Gore, CBCG) صراحةً أنه لا يوجد أساس قانوني يسمح بتصنيف العملات المشفّرة كوسيلة دفع أو نقد إلكتروني أو أداة دفع. أي أنّ البيتكوين أو أي عملة مشفّرة أخرى لا تُعدّ "عملة" (valuta) رسمية في البلاد.

الأصول المشفّرة لا تزال غير منظَّمة في الجبل الأسود؛ فقانون الأصول المشفّرة (Zakon o kriptoimovini) ما زال في مرحلة المسودّة، ولا يُتوقّع دخوله حيّز التنفيذ في المدى القريب. عمليًا، التعامل بالعملات المشفّرة مسموح، لكن لا توجد حماية للمستهلك ولا تأمين على الودائع ولا حماية للمستثمر. ويبقى خطر تقلّب الأسعار والاحتيال على عاتق المشتري وحده.

لذلك، حين يقول أحدهم "اشتريتُ منزلًا بالعملة المشفّرة"، فهو إمّا قد حوّل عملته إلى يورو، أو أقنع البائع بقبول العملة المشفّرة بترتيب خاص. وفي كلتا الحالتين، يكون العقد المسجَّل في الطابو باليورو. كل ملف مختلف عن الآخر، والعملات المشفّرة مجال غير منظَّم؛ فتحقّق من التشريع الساري مع محامٍ.

كيف تجري عملية الدفع فعليًا؟

في الشراء بالعملة المشفّرة، تتشكّل العملية غالبًا على مرحلتين. أولًا تُحوَّل العملة المشفّرة إلى يورو، ثم يدخل الكاتب العدل على الخط. وعادةً ما يتم تحويل العملة المشفّرة إلى يورو عبر منصّة أجنبية أو عبر مكتب تداول خارج البورصة (OTC)؛ إذ يفضّل معظم المشترين هذا المسار بدلًا من الاعتماد على منصّة محلية. ويُنجَز التحويل في الغالب قبل التوثيق لدى الكاتب العدل، فيؤكّد البائع وصول اليورو إلى حسابه، ثم يحرّر الكاتب العدل بندَ التسجيل (clausula intabulandi) الذي يمنح صلاحية القيد في الطابو استنادًا إلى هذا التأكيد.

دور الكاتب العدل هنا حاسم. ففي الجبل الأسود، يجب أن يُبرَم عقد بيع العقار في صيغة محرَّر عدلي (notarski zapis)؛ ولا يكتسب العقد قوّته القانونية دون توثيق الكاتب العدل. ويتحقّق الكاتب العدل من هوية الأطراف وصحّة المستندات ومن استيفاء الشروط القانونية.

تدقّق البنوك والكتّاب العدول في المال ذي الأصل المشفّر بهذا القدر لأن كليهما طرف ملزَم (obveznik) بموجب تشريعات مكافحة غسل الأموال. ولأن تتبّع المعاملات المشفّرة صعب، فإنهم يتوخّون الحذر في ما يخصّ الإبلاغ عن المعاملات المشبوهة. وهذه هي النقطة التي تتعثّر فيها العملية أكثر من غيرها.

إذا أردت أن تبني بنية الدفع وملف مصدر الأموال والامتثال لمكافحة غسل الأموال على نحو سليم في عملية شراء مموَّلة بالعملة المشفّرة، فإن خدمة RoNa القانونية للعقارات والعملات المشفّرة في الجبل الأسود تركّز على الهيكلة القانونية لمثل هذه الملفات.

مصدر الأموال: العقبة الحقيقية للعملة المشفّرة

القانون الساري، Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 110/23؛ والتعديلات اللاحقة 065/24 و024/25)، وسّع قائمة الأطراف الملزَمة: فأصبح وسطاء العقارات والكتّاب العدول والمحامون والمحاسبون ضمن نطاقها. وعمليًا، يعني هذا أنّ على المشتري توثيق مصدر أمواله.

من بين أدلّة مصدر الأموال المقبولة: عقود بيع سابقة، وإيصالات بيع عقارات، ومستندات إرث، وأدلّة دخل أو قروض. وعندما يتعلّق الأمر بالعملة المشفّرة، يصبح هذا التوثيق شائكًا على نحو خاص: إذ يُتوقّع منك بناء سلسلة تُظهر متى اشتريت العملة المشفّرة وبأي سعر صرف، وكيف حوّلتها إلى يورو. ويُعدّ قطاع العقارات حسّاسًا تجاه غسل الأموال؛ وقد حذّر صندوق النقد الدولي ولجنة Moneyval التابعة لمجلس أوروبا الجبلَ الأسود من الضعف في التدابير الوقائية لدى وسطاء العقارات.

وعلى صعيد النقد الورقي أيضًا يسري حدّ معيّن. فمع المدفوعات النقدية بحدود 10.000 EUR وما فوقها تدخل الرقابة حيّز التطبيق، وقد تُعدّ عدّة مدفوعات ذات غرض اقتصادي واحد معاملةً واحدة (حظر تجاوز العتبة بالتجزئة). تحقّق من النطاق الدقيق لهذه العتبة وتفاصيل تطبيقها مع محامٍ أو مستشار مالي؛ فقد تواجه التدقيق نفسه عند دخول اليورو الناتج عن تحويل العملة المشفّرة إلى البنك.

الطابو والتسجيل: عملية الكاداستر (katastar)

في الجبل الأسود، لا تنتقل الملكية بتوقيع العقد، بل بالتسجيل. فبعد إتمام المحرَّر العدلي (notarski zapis) وبند التسجيل (clausula intabulandi)، يُقدَّم طلب التسجيل إلى Uprava za katastar i državnu imovinu (الكاداستر). ولا يكتسب المشتري حقّ الملكية إلا بقيده في سجلّ العقارات (katastar nepokretnosti)، أي بإدراجه في صحيفة الطابو (list nepokretnosti).

المستندات المطلوبة عادةً هي: عقد البيع الموثّق (kupoprodaja)، ونسخة من الهوية، وبند التسجيل (clausula intabulandi). وبعد استلام طلب التسجيل، قد يستغرق قيد المالك الجديد في صحيفة الطابو (list nepokretnosti) نحو 60 يومًا عمليًا؛ وبما أنّ هذه مدّة إدارية، فهي تتغيّر بحسب الملف.

إذا أردت بعد تسلّم العقار أن تعمل مع حرفيين محليين في أعمال الترميم أو التجهيز الداخلي أو البناء، فإن خدمة Glatko للترميم والبناء تساعدك على تنظيم مرحلة الإعداد هذه بعد الشراء عبر الحرفيين المحليين.

الضرائب: ضريبة النقل والقيمة المضافة (PDV) وما بعدها

يتطلّب الجانب الضريبي انتباهًا خاصًا في الدفع بالعملة المشفّرة، لأنّ الوعاء الخاضع للضريبة هو القيمة السوقية للعقار باليورو، بصرف النظر عن المبلغ الذي دفعته بالعملة المشفّرة. وفي الجبل الأسود تتنافى ضريبتان رئيسيتان. ففي العقار المستعمَل (الثانوي) تُدفع ضريبة نقل ملكية العقار (porez na promet nepokretnosti)؛ أمّا في النقل الأول لمبنى جديد يُشترى من بائع خاضع لضريبة القيمة المضافة، فتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة (PDV) بدلًا من ضريبة النقل.

اعتبارًا من 1 يناير 2024، لم تعد ضريبة النقل تُحتسب بمعدّل ثابت، بل وفق شرائح تصاعدية:

المكلَّف بالضريبة هو الطرف الذي يكتسب العقار (sticalac) — أي المشتري عمليًا، ما لم يُتّفق على خلاف ذلك في العقد. والوعاء هو القيمة السوقية وقت الاكتساب؛ فإن كان سعر العقد دون القيمة السوقية، جاز لإدارة الضرائب تحديد القيمة الحقيقية. وعلى المكلَّف تقديم الإقرار إلى الجهة الضريبية المختصة خلال 15 يومًا من توقيع العقد المنشئ للضريبة؛ أمّا مهلة الدفع فتسري وفقًا للقرار المبلَّغ (rješenje). وقد أُعلن سريان المعدّلات التصاعدية رسميًا عبر gov.me.

على صعيد ضريبة القيمة المضافة، المعدّل العام هو 21%. ونقل العقار مُعفى من ضريبة القيمة المضافة كقاعدة، غير أنّ النقل الأول لملكية عقار في مبنى حديث البناء من قِبل بائع خاضع لضريبة القيمة المضافة (وما عليه من أرض بناء) يخضع لضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%. في هذه الحالة تُدفع ضريبة القيمة المضافة مضمّنةً في السعر ولا تُدفع ضريبة النقل؛ أمّا في عمليات النقل اللاحقة (المستعمَلة) فتدخل ضريبة النقل حيّز التطبيق. أمّا ما ورد في بعض الأدلّة القديمة عن "ضريبة قيمة مضافة 19%" و"ضريبة نقل ثابتة 3%" فهو غير محدَّث.

إذا بعتَ العقار مستقبلًا، فقد يخضع الربح المتحقّق للضريبة في إطار الربح الرأسمالي (kapitalna dobit)؛ وفي البيع والشراء بالعملة المشفّرة يُحتسب الربح كذلك على أساس اليورو. ولأنّ المعدّل والإعفاءات هنا تتغيّر بحسب الملف، فاحسم الرقم الدقيق مع مستشار مالي. وكما في كل فقرة قانونية، ينطبق هنا أيضًا: قد تتغيّر التشريعات والممارسات البلدية، فتحقّق من الوضع الراهن.

الملكية الأجنبية: الفرق بين الشقة والأرض

يستطيع الأجانب شراء الشقق بحرية في الجبل الأسود. أمّا بالنسبة للأرض (zemljište) والمنزل المستقل (kuća) فالقاعدة تختلف: لا يجوز للأجنبي تملّك الأرض إلا إذا منحت دولته المواطنين المونتينيغريين الحقّ نفسه (المعاملة بالمثل). وفي غياب المعاملة بالمثل، فالحلّ الشائع هو الشراء عبر شركة مسجَّلة في الجبل الأسود؛ ويمكن أن تكون هذه الشركة مملوكة بالكامل لأجانب.

بعض الفئات ليست مفتوحة للأجانب بأي حال؛ ويأتي في مقدّمتها الموارد الطبيعية، والأملاك المخصّصة للاستخدام العام، والأراضي الزراعية والحرجية، والآثار الثقافية ذات الأهمية الاستثنائية، والجزر، والمناطق الممتدّة حتى عمق 1 كم من الحدود، والمناطق التي أعلنتها الدولة مقيَّدة.

سياق الأسعار: ماذا يوجد في فياكا (Fijaka)؟

لإعطاء فكرة ملموسة، يوجد حاليًا في فياكا 8 إعلانات عقارية منشورة، وتتراوح أسعار الإدراج المرصودة تقريبًا بين 5.555 EUR و444.444 EUR (n=8). لا تقرأ هذا بوصفه إحصاءً للسوق؛ فهو مجرّد لقطة آنية تُظهر نطاق أسعار الإعلانات المتاحة اليوم. إنه ليس رقمًا مشتقًّا كالمتوسّط أو الوسيط، بل مجرّد سياق.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني دفع البيتكوين مباشرةً للبائع في الجبل الأسود؟

قد يقبل بعض البائعين العملة المشفّرة باتفاق خاص، لكن ذلك لا يغيّر العقد المسجَّل في الطابو. فبدل عقد البيع (ugovor o kupoprodaji) يُكتب مجددًا باليورو وتُحتسب الضرائب على أساس اليورو. وعمليًا، تجري معظم المعاملات بتحويل العملة المشفّرة إلى يورو عبر منصّة مرخّصة أو تداول خارج البورصة (OTC). العملة المشفّرة غير منظَّمة في الجبل الأسود؛ فابنِ الهيكل مع محامٍ.

على أي قيمة أدفع الضريبة إذا دفعت بالعملة المشفّرة؟

الوعاء الضريبي ليس كمية العملة المشفّرة، بل القيمة السوقية للعقار باليورو وقت الاكتساب. وتُحتسب ضريبة النقل وفق الشرائح التصاعدية على هذه القيمة باليورو؛ فإن جاء سعر العقد دون القيمة السوقية، جاز لإدارة الضرائب اعتماد القيمة الحقيقية. تحقّق من المبلغ الدقيق مع مستشار مالي قبل تقديم الإقرار.

هل العقبة الأكبر هي فعلًا مصدر الأموال؟

عمليًا نعم. فبموجب تشريعات مكافحة غسل الأموال، يطلب منك الكاتب العدل والبنك ووسيط العقارات توثيق أصل المال. وإثبات ذلك في حالة العملة المشفّرة يتطلّب سلسلة مستندات تمتدّ من الشراء حتى التحويل إلى يورو، وفي هذه المرحلة يحدث التعثّر أكثر ما يحدث. وتحضير ملف مصدر أموالك مسبقًا يسهّل العملية بوضوح.

هل شراء شقة جديدة يختلف ضريبيًا عن شراء أخرى مستعمَلة؟

نعم. في النقل الأول لمبنى جديد يُشترى من بائع خاضع لضريبة القيمة المضافة، تُدفع ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21% ولا تُدفع ضريبة النقل. أمّا في العقار المستعمَل فتُطبَّق ضريبة النقل التصاعدية (3–6%) لا ضريبة القيمة المضافة. وكلتاهما متنافيتان؛ ويحدّد وضع البائع أيّهما ينطبق.

هل يمكنني كأجنبي شراء أرض؟

لا قيد على الشقق. أمّا للأرض والمنزل المستقل فتسري قاعدة المعاملة بالمثل: إذا منحت دولتك المواطنين المونتينيغريين الحقّ نفسه، جاز لك الشراء. وإلا فالمسار الشائع هو تأسيس شركة مسجَّلة في الجبل الأسود وإجراء الشراء عبرها. أمّا الأراضي الزراعية والحرجية والجزر والمناطق الحدودية فمغلقة أمام الأجانب.

متى تنتقل الملكية إليّ بالضبط؟

الحاسم هو التسجيل لا التوقيع. فبعد المحرَّر العدلي (notarski zapis) وبند التسجيل (clausula intabulandi) يُقدَّم الطلب إلى الكاداستر؛ وتنتقل الملكية بقيدها في صحيفة الطابو (list nepokretnosti). وقد يستغرق إتمام هذا التسجيل نحو 60 يومًا عمليًا، ويتغيّر بحسب الملف.

هذا المحتوى لأغراض المعلومات فقط؛ وليس مشورة قانونية أو مالية أو استثمارية. العملات المشفّرة غير منظَّمة في الجبل الأسود وتنطوي على مخاطر. وقد تتغيّر تشريعات الجبل الأسود والممارسات البلدية، وكل ملف/حالة مختلف عن غيره. قبل أن تخطو أي خطوة، تحقّق من وضعك الخاص في ضوء التشريع الساري مع محامٍ ومستشار مالي.