Boravak u Crnoj Gori: kupiti ili iznajmiti stan?

Kratak odgovor: da biste dobili boravak, ne morate kupiti stan. Crnogorski propisi kod prijave za privremeni boravak traže „dokaz o obezbijeđenom smještaju", a taj dokaz podjednako priznaju kroz list nepokretnosti, ugovor o zakupu ili pisanu izjavu osobe kod koje boravite. Kupovina je poseban osnov za prijavu — i sa izmjenama s kraja 2025. nosi sopstvene, prilično stroge uslove.

Čemu tačno služi dokaz o smještaju u predmetu

Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja, kad nabraja dokumente potrebne uz zahtjev, za dokaz o smještaju priznaje četiri opcije: list nepokretnosti na stanu, zaključen ugovor o zakupu (ugovor o zakupu stambenog prostora), pisanu izjavu osobe koja vas ugošćuje, ili potvrdu registrovanog ugostiteljskog objekta. Uz to se u predmetu traže i važeći pasoš, dokaz o sredstvima za izdržavanje, zdravstveno osiguranje, dokumentacija o osnovu prijave i **potvrda o prijavi boravišta (potvrda o prijavi boravišta)**. Redoslijed je bitan: prvo imate adresu, zatim tu adresu prijavite, i tek onda možete otvoriti predmet za boravak. Ministarstvo donosi odluku u roku od 40 dana od kad je predmet kompletno predat (MUP / gov.me — Temporary residence).

Svaki predmet je priča za sebe; ovo je informativni pregled, a važeće propise provjerite sa svojim advokatom.

Put zakupa

Ugovor je dovoljan, ali „ugovor" nije parče papira

Tekst Pravilnika kaže samo „zaključen ugovor o zakupu"; ne pominje ovjeru kod notara ni minimalno trajanje. Nasuprot tome, dio agencija i savjetnika piše da ugovor „mora biti bar na godinu dana i ovjeren kod notara". To dvoje nije isto. U praksi se, zavisno od filijale, prijavljuje da traže dodatno, ali to u tekstu Pravilnika nismo našli — najsigurnije je pitati organ koji će vaš predmet primiti, prije nego što predate zahtjev.

Pravi problem je koliko je stanodavac „uredan"

Na strani zakupca predmet obično zaglavi ne zbog samog ugovora, nego zbog toga kakav je odnos stanodavca s administracijom.

Obaveza prijave boravišta nije na vama nego na stanodavcu: strana koja pruža smještaj mora prijavu stranca policiji podnijeti u roku od 12 sati od dolaska. Ako ne koristite pružaoca smještajnih usluga, prijavu radite sami, u roku od 24 sata od dolaska (Obrazac 1, policija ili lokalna turistička organizacija). Ova dva roka se stalno miješaju; znati koji se odnosi na vas vraća vam vrijeme izgubljeno već u prvoj sedmici.

Praktična posljedica: stanodavac koji ne želi da prijavi prihod od zakupa i izbjegava pisani ugovor, ne shvatajući, blokira vaš predmet za boravak. Bez prijave boravišta vaš zahtjev je nepotpun. Zato prvo pitanje kad tražite stan u Crnoj Gori nije cijena, nego: „pravite li pisani ugovor i hoćete li vi podnijeti prijavu boravišta?" Stanodavac ima poresku obavezu na prihod od zakupa; obračun se razlikuje zavisno od toga je li zakupac fizičko ili pravno lice. Pošto se pouzdani izvori oko stopa ne slažu, ovdje ne navodimo brojke — provjerite sa svojim računovođom.

Logika troška je jednostavna: depozit, prva kirija, eventualna provizija agencije. Ukupno vezan kapital ne prelazi nekoliko hiljada eura; ako odluka ispadne pogrešna, trošak izlaska ograničen je uslovima raskida iz vašeg ugovora — zato otkazni rok pročitajte prije nego što potpišete.

Put kupovine

Šta stranac može, a šta ne može kupiti

Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (član 415) nabraja kategorije koje strano fizičko lice ne može steći: poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, prirodna bogatstva, dobra u opštoj upotrebi, kulturne spomenike od izuzetnog značaja, nepokretnosti u pojasu od 1 km od kopnene granice i ostrva. Stan (stan) i stambena zgrada nisu na ovoj listi — dakle kupovina stana podliježe istom režimu kao i za domaćeg kupca.

Jedan izuzetak s liste često se pogrešno prenosi: strano fizičko lice može steći poljoprivredno/šumsko zemljište do 5.000 m², ali samo ako je predmet ugovora o prenosu stambena zgrada na tom zemljištu. To ne znači da „stranac može kupiti 5.000 m² njive". Na nepokretnostima nabrojanim u članu 415 stranac ima pravo na dugoročni zakup — možete iznajmiti ono što ne možete kupiti. Pravna suština pitanja „zakup ili kupovina" upravo je tu.

Stvarne stavke troška sticanja

Oglašena cijena nije ukupan trošak. Na nju se dodaje:

Porez na promet nepokretnosti (porez na promet nepokretnosti). Od 1. januara 2024. više nije ravna stopa nego progresivan:

Ovu tabelu smo izveli iz saopštenja Vlade Crne Gore o izmjeni poreza iz 2024.; obveznik poreza je, ako ugovorom nije drukčije određeno, kupac, a osnovica je tržišna vrijednost u trenutku sticanja. Napomena: jedna stara stranica gov.me još piše ravnih 3%; nije ažurirana.

PDV ili porez na promet? Ako novogradnju (novogradnja) kupujete prvom prodajom direktno od investitora, umjesto poreza na promet primjenjuje se 21% PDV, i to dvoje se ne naplaćuje zajedno. U novim projektima PDV je obično uključen u oglašenu cijenu; ko kupuje stan iz druge ruke, porez na promet plaća posebno. Za stan iz druge ruke od 120.000 EUR to je 3.600 EUR — stavka koja se pri pravljenju budžeta najčešće zaboravi.

Notar. Naknada se određuje zvaničnom tarifom (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), stepenasta je prema vrijednosti posla, na nju se dodaje PDV i nije predmet pregovora — dogovarati naknadu ispod ili iznad tarife je zabranjeno. Na skali stana govorimo o nekoliko stotina eura; pošto tačne cifre koje kruže internetom ne možemo uskladiti s aktuelnom tarifom, ovdje ne pišemo iznos.

Upis u katastar. Potpisivanje ugovora vas ne čini vlasnikom; dok se ne upišete u katastar niste novi vlasnik — upis ima konstitutivno dejstvo. Administrativna taksa i naknada za upis su niske, na simboličnom nivou. Nakon upisa katastarska uprava upis stranca prijavljuje Ministarstvu finansija u roku od 15 dana.

„Ako kupim stan, dobijam li boravak?" — jasan odgovor

Ne, ne dobijate ga automatski. Oko ovoga kruži mnogo pogrešnih informacija.

Vlasništvo nad nepokretnošću jeste valjan pravni osnov za privremeni boravak — nalazi se među osnovama za boravak koje navodi gov.me. Ali biti vlasnik ne ukida ostale uslove: važeći pasoš, potvrda o prijavi boravišta, sredstva za izdržavanje, zdravstveno osiguranje i bezbjednosna provjera potrebni su i vlasniku, svaki posebno.

Uz to, jednačina se promijenila krajem 2025. Izmjenama Zakona o strancima koje je Vlada Crne Gore usvojila 12. novembra 2025, za privremeni boravak po osnovu vlasništva propisana je minimalna vrijednost nepokretnosti od 200.000 EUR (zvanično saopštenje). Onima koji su boravak po ovom osnovu dobili prije stupanja izmjena na snagu dat je prelazni rok od godinu dana da usklade status. Državljani zemalja članica EU, kao i državljani Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske, izuzeti su od ovih uslova.

Još jedan važan detalj: prijavljuje se da boravak po osnovu vlasništva ne dozvoljava rad ili obavljanje privredne djelatnosti u Crnoj Gori. To u zvaničnom tekstu nismo mogli doslovno potvrditi, ali ako planirate ovdje da radite, tu mogućnost od početka provjerite kod advokata — jer ako je tačno, kupili biste stan od 200.000 EUR i opet morali otvoriti poseban predmet po osnovu rada. Ako želite da uporedite koja vrsta boravka u Crnoj Gori u kojoj situaciji leži na kom osnovu, stranica RoNa Legal o boravku razdvaja osnove jedan po jedan.

Zakup vs kupovina: jedno pored drugog

Kontekst cijena: šta je danas na Fijaki?

Da brojke učinimo opipljivim, pogledajmo sopstveni inventar — ali to ne predstavljamo kao statistiku. Trenutno je na Fijaki objavljeno 8 oglasa za prodaju nekretnina. Raspon cijena je 95.000 – 444.444 EUR (jedan oglas od 5.555 EUR, daleko ispod raspona, izostavili smo — nije na skali stana), a medijana oglasa na budvanskoj strani je 105.000 EUR. n=8; ovo nije tržišni prosjek, nego samo snimak današnjeg inventara. Ipak pokazuje gdje pada prag od 200.000 EUR: polovina stanova za prodaju objavljenih na Fijaki je ispod tog praga — dakle neko ko krene s idejom „da kupim stan zbog boravka" može, s cjenovnim rangom koji traži, ostati na pogrešnoj strani praga. Za širu sliku cijena po gradovima pogledajte naš vodič za cijene stanova u Crnoj Gori.

Na strani zakupa nemamo inventar oglasa — budimo iskreni oko toga, za oglase za izdavanje moraćete pogledati druge kanale.

Kad riješite adresu, pravi posao je postaviti pravilan redoslijed: prijava boravišta, bankovni račun, priključak struje (EPCG), zdravstveno osiguranje. Za većinu ovih stavki lokalno će vam trebati neko — vodoinstalater, električar, prevodilac — i tu su provjereni pružaoci usluga na Glatku tačno na mjestu.

Često postavljana pitanja

Mogu li dobiti boravak u Crnoj Gori bez kupovine stana?

Da. Pravilnik ugovor o zakupu kao dokaz o smještaju priznaje ravnopravno s listom nepokretnosti. Osnov vašeg boravka može biti rad, osnivanje firme, školovanje ili spajanje porodice; smještaj je samo jedan dokument u predmetu.

Ako kupim stan, dobijam li automatski boravak?

Ne. Vlasništvo jeste valjan osnov, ali samo po sebi nije dovoljno: potrebni su i pasoš, prijava boravišta, sredstva za izdržavanje, zdravstveno osiguranje i bezbjednosna provjera. Izmjenama s kraja 2025. ovom putu je dodat i uslov minimalne vrijednosti nepokretnosti od 200.000 EUR.

Mora li ugovor o zakupu biti ovjeren kod notara?

U tekstu Pravilnika takve obaveze nema — piše samo „zaključen ugovor o zakupu". U praksi se prijavljuje da se traži ovjera kod notara ili minimalno trajanje. Najsigurnije je unaprijed pitati filijalu u kojoj ćete podnijeti zahtjev.

Mogu li kao stranac kupiti zemljište u Crnoj Gori?

Poljoprivredno zemljište, šumsko zemljište, ostrva i nepokretnosti u pojasu od 1 km od kopnene granice zatvoreni su za strano fizičko lice. Postoji izuzetak do 5.000 m² na parceli na kojoj se nalazi stambena zgrada. Na tim ograničenim nepokretnostima pravo na dugoročni zakup je, međutim, otvoreno.

Koliki su dodatni troškovi pri kupovini stana u Crnoj Gori?

Za stan iz druge ruke porez na promet od 3% do 150.000 EUR, iznad toga progresivne stope; plus notarska naknada (po tarifi, stepenasta prema vrijednosti posla, uz PDV) i niska naknada za upis u katastar. Za novogradnju kupljenu od investitora umjesto poreza na promet primjenjuje se 21% PDV i obično je uključen u cijenu.

Ko podnosi prijavu boravišta (prijava boravišta)?

Ako koristite pružaoca smještaja, prijavu radi ta strana i obavezna je da je policiji podnese u roku od 12 sati od dolaska. Ako ne koristite pružaoca, prijavu radite sami, u roku od 24 sata od dolaska; obrazac i nadležnu jedinicu možete provjeriti na stranici MUP-a za strance.

Ovaj tekst je informativnog karaktera, nije pravni savjet. Crnogorski propisi — posebno Zakon o strancima — nastavljaju da se mijenjaju, a svaki predmet se ocjenjuje prema sopstvenim okolnostima. Prije podnošenja zahtjeva važeće propise i situaciju specifičnu za vaš predmet provjerite s advokatom.