Kupovina nekretnine kriptovalutom u Crnoj Gori: pravni status, tok plaćanja, katastar i porezi

Nekretninu u Crnoj Gori možete kupiti i kriptom, ali kripto nije zakonsko sredstvo plaćanja. Jedina zvanična valuta je euro; cijena u ovjerenom ugovoru o kupoprodaji uvijek se iskazuje u EUR. U praksi se vaš kripto preko licencirane berze ili OTC-a pretvara u euro, plaćanje ide u eurima, a i porezi se obračunavaju na osnovu vrijednosti u eurima. Najzahtjevniji dio čitavog procesa jeste dokazati porijeklo novca i proći kroz AML provjere.

Je li kripto ovdje „novac"? Pravni status

Crna Gora je zemlja koja je jednostrano prihvatila euro (euroizacija); jedino zakonsko sredstvo plaćanja jeste euro. Centralna banka Crne Gore (CBCG) izričito navodi da ne postoji pravni osnov po kojem bi se kriptovalute mogle svrstati u sredstvo plaćanja, elektronski novac ili platni instrument. Drugim riječima, ni Bitcoin ni bilo koja druga kripta ne smatraju se zvaničnom „valutom" u zemlji.

Kripto imovina u Crnoj Gori za sada nije regulisana; Zakon o kriptoimovini je u fazi nacrta i ne očekuje se da će uskoro stupiti na snagu. U praksi je poslovanje kriptom slobodno, ali nema zaštite potrošača, osiguranja depozita ni zaštite investitora. Rizik od oscilacija cijene i prevare u cijelosti ostaje na kupcu.

Zato, kad neko kaže „kupio sam stan kriptom", to znači da je ili svoju kriptu pretvorio u euro ili je posebno ubijedio prodavca da prihvati kripto. U oba slučaja ugovor koji ide u katastar glasi na euro. Svaki predmet je različit, a kripto je neregulisana oblast; provjerite aktuelne propise sa advokatom.

Kako plaćanje zaista funkcioniše?

Kod kupovine kriptom proces se obično odvija u dvije faze. Prvo se kripto pretvara u euro, a zatim u priču ulazi notar. Konverzija kripto → euro najčešće se obavlja preko inostrane berze ili OTC pulta; umjesto da se oslone na lokalnu kripto berzu, većina kupaca bira upravo taj put. Konverzija se uglavnom završava prije notarske ovjere, prodavac potvrđuje da je euro sjeo na račun, a notar na osnovu te potvrde sačinjava clausula intabulandi, kojom se daje ovlašćenje za upis u katastar.

Uloga notara je ovdje presudna. U Crnoj Gori ugovor o prometu nekretnina mora biti sačinjen u formi notarskog zapisa; bez notarske ovjere ugovor ne stiče pravnu snagu. Notar provjerava identitet stranaka, valjanost isprava i to jesu li ispunjeni zakonski uslovi.

Banke i notari ovako pomno ispituju novac kripto porijekla zato što su oboje obveznici prema propisima o sprječavanju pranja novca. Budući da je trag kripto transakcija teško pratiti, oprezni su kad je riječ o prijavljivanju sumnjivih transakcija. Upravo se tu proces najčešće zaglavi.

Ako želite da kod kupovine finansirane kriptom ispravno postavite strukturu plaćanja, dosje o porijeklu sredstava i AML usklađenost, RoNa pravna usluga za kripto-nekretnine u Crnoj Gori fokusirana je upravo na pravno strukturiranje takvih predmeta.

Porijeklo sredstava: prava prepreka kod kripta

Važeći propis, Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 110/23; kasnije izmjene 065/24 i 024/25), proširio je listu obveznika: posrednici u prometu nekretnina, notari, advokati i računovođe sada su obuhvaćeni njome. U praksi to znači da kupac mora dokazati odakle novac potiče.

U prihvatljive dokaze o porijeklu sredstava spadaju raniji ugovori o kupoprodaji, potvrde o prodaji imovine, isprave o nasljeđivanju te dokazi o prihodu ili kreditu. Kad je posrijedi kripto, ovo dokazivanje je posebno zamršeno: od vas se očekuje da uspostavite lanac koji pokazuje kada ste i po kom kursu kupili kriptu i kako ste je pretvorili u euro. Sektor nekretnina smatra se osjetljivim na pranje novca; i MMF i Manival (Moneyval) komitet Savjeta Evrope upozorili su Crnu Goru na slabosti u preventivnim mjerama posrednika u prometu nekretnina.

I na strani gotovine važi jedno ograničenje. Kod gotovinskih plaćanja od otprilike 10.000 EUR naviše aktiviraju se kontrole, a više uplata usmjerenih ka istom ekonomskom cilju može se tretirati kao jedna transakcija (zabrana usitnjavanja radi izbjegavanja praga). Tačan obuhvat ovog praga i detalje njegove primjene provjerite sa advokatom ili poreskim savjetnikom; na isto ispitivanje možete naići i kad euro dobijen konverzijom kripta uđe u banku.

Katastar i upis: postupak pred katastrom

U Crnoj Gori svojina ne prelazi potpisivanjem ugovora, već upisom. Nakon što se okončaju notarski zapis i clausula intabulandi, zahtjev za upis podnosi se Upravi za katastar i državnu imovinu (katastar). Kupac stiče pravo svojine tek upisom u katastar nepokretnosti, odnosno unosom u list nepokretnosti.

Potrebna dokumentacija obično obuhvata: ovjeren ugovor o kupoprodaji, kopiju lične isprave i clausula intabulandi. Nakon prijema zahtjeva za upis, unos novog vlasnika u list nepokretnosti u praksi može trajati oko 60 dana; kako je riječ o upravnom roku, to se razlikuje od predmeta do predmeta.

Ako nakon preuzimanja nekretnine želite da za renoviranje, uređenje enterijera ili građevinske radove angažujete lokalne majstore, Glatko usluga renoviranja i gradnje pomaže vam da nakon kupovine taj proces uređenja organizujete preko domaćih zanatlija.

Porezi: porez na promet, PDV i ono poslije

Poreska strana kod plaćanja kriptom traži posebnu pažnju, jer je poreska osnovica tržišna vrijednost nekretnine u EUR, nezavisno od toga koliko ste u kriptu platili. U Crnoj Gori dva glavna poreza se međusobno isključuju. Na nekretnini iz druge ruke plaća se porez na promet nepokretnosti; kod prvog prenosa novogradnje kupljene od prodavca koji je PDV obveznik, umjesto poreza na promet primjenjuje se PDV.

Porez na promet od 1. januara 2024. više se ne obračunava po ravnoj stopi, već po progresivnim razredima:

Poreski obveznik je strana koja stiče nekretninu (sticalac) — u praksi kupac, osim ako ugovorom nije drukčije određeno. Osnovica je tržišna vrijednost u trenutku sticanja; ako je ugovorena cijena niža od tržišne vrijednosti, poreski organ može utvrditi stvarnu vrijednost. Obveznik podnosi prijavu nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora koji je osnov za nastanak poreza; rok za plaćanje teče posebno, prema dostavljenom rješenju. Primjena progresivnih stopa zvanično je objavljena preko gov.me.

Na strani PDV-a opšta stopa je 21%. Promet nekretnina je po pravilu oslobođen PDV-a, ali prvi prenos svojine na novoizgrađenom objektu od strane prodavca koji je PDV obveznik (i građevinskog zemljišta na kojem se nalazi) podliježe PDV-u od 21%. U tom slučaju PDV se plaća u sklopu cijene, a porez na promet se ne plaća; kod narednih (drugoruknih) prenosa nastupa porez na promet. Podaci o „PDV-u od 19%" i „ravnom porezu na promet od 3%" iz nekih starijih vodiča nisu aktuelni.

Ako nekretninu kasnije prodate, ostvareni dobitak može se oporezovati u kontekstu kapitalne dobiti; kod kupoprodaje kriptom dobitak se opet računa na osnovu eura. Kako se stopa i oslobođenja ovdje razlikuju od predmeta do predmeta, tačan iznos razjasnite sa poreskim savjetnikom. Kao i uz svaki pravni pasus, i ovdje važi: propisi i opštinska praksa mogu se mijenjati, provjerite aktuelno stanje.

Strano vlasništvo: razlika između stana i zemljišta

Stranci u Crnoj Gori mogu slobodno kupovati stanove. Za zemljište i kuću pravilo funkcioniše drukčije: stranac može steći zemljište samo ako njegova država priznaje isto pravo građanima Crne Gore (reciprocitet). Ako reciprociteta nema, uobičajeno rješenje jeste kupovina preko društva registrovanog u Crnoj Gori; to društvo može biti u stopostotnom stranom vlasništvu.

Pojedine kategorije strancima nisu dostupne ni pod kojim uslovima; među prvima su prirodni resursi, dobra u opštoj upotrebi, poljoprivredno i šumsko zemljište, kulturni spomenici od izuzetnog značaja, ostrva, područja do 1 km dubine od granice te zone koje je država proglasila ograničenim.

Kontekst cijena: šta ima na Fijaki?

Da bismo dali konkretnu predstavu, na Fijaki je trenutno objavljeno 8 oglasa za nekretnine, a zapažene oglašene cijene kreću se otprilike u rasponu od 5.555 EUR do 444.444 EUR (n=8). Nemojte ovo čitati kao tržišnu statistiku; to je tek trenutni presjek koji pokazuje raspon cijena današnjih oglasa. Nije riječ o izvedenom broju poput prosjeka ili medijane, već samo o kontekstu.

Često postavljana pitanja

Mogu li u Crnoj Gori platiti Bitcoin direktno prodavcu?

Neki prodavci mogu prihvatiti kripto po posebnom dogovoru, ali to ne mijenja ugovor koji ide u katastar. Cijena u ugovoru o kupoprodaji i dalje glasi na euro, a porezi se obračunavaju na euro. U praksi većina transakcija ide tako što se kripto preko licencirane berze ili OTC-a pretvara u euro. Kripto u Crnoj Gori nije regulisan; strukturu postavite sa advokatom.

Ako platim kriptom, na koju vrijednost plaćam porez?

Poreska osnovica nije količina kripta, već tržišna vrijednost nekretnine u EUR u trenutku sticanja. Porez na promet obračunava se po progresivnim razredima na tu vrijednost u eurima; ako je ugovorena cijena ispod tržišne, poreski organ može uzeti stvarnu vrijednost. Tačan iznos provjerite sa poreskim savjetnikom prije prijave.

Je li najveća prepreka zaista porijeklo sredstava?

U praksi jeste. Prema AML propisima, notar, banka i posrednik traže da dokažete porijeklo novca. Za kripto to dokazati zahtijeva lanac isprava koji seže od kupovine do konverzije u euro, i baš se u toj fazi najčešće zaglavi. Ako dosje o porijeklu sredstava pripremite unaprijed, proces se osjetno olakšava.

Razlikuje li se porez kod novog stana i onog iz druge ruke?

Da. Kod prvog prenosa novogradnje kupljene od prodavca koji je PDV obveznik plaća se PDV od 21% i ne plaća se porez na promet. Na nekretnini iz druge ruke primjenjuje se, ne PDV, već progresivni porez na promet (3–6%). Njih dva se međusobno isključuju; koji od njih važi određuje status prodavca.

Mogu li kao stranac kupiti zemljište?

Za stanove nema ograničenja. Za zemljište i kuću važi pravilo reciprociteta: ako vaša država priznaje isto pravo građanima Crne Gore, možete kupiti. U suprotnom, uobičajen put jeste osnovati društvo registrovano u Crnoj Gori i kupovinu obaviti preko njega. Poljoprivredno i šumsko zemljište, ostrva i granične zone strancima su zatvoreni.

Kada tačno svojina prelazi na mene?

Presudan je upis, a ne potpis. Nakon notarskog zapisa i clausula intabulandi podnosi se zahtjev katastru; svojina prelazi upisom u list nepokretnosti. Okončanje tog upisa u praksi može potrajati oko 60 dana i razlikuje se od predmeta do predmeta.

Ovaj sadržaj služi isključivo za informisanje; ne predstavlja pravni, finansijski ni investicioni savjet. Kripto u Crnoj Gori nije regulisan i nosi rizike. Crnogorski propisi i opštinska praksa mogu se mijenjati, a svaki predmet je različit. Prije nego što preduzmete bilo kakav korak, provjerite sopstvenu situaciju u svjetlu aktuelnih propisa sa advokatom i poreskim savjetnikom.