Naslijeđena nekretnina u Crnoj Gori: postupak, prodaja i porez za strane nasljednike

Strani nasljednik kome u Crnoj Gori ostane nepokretnost iza bliske osobe stiče je pod istim uslovima kao i crnogorski državljanin. Postupak počinje ostavinskim postupkom pred notarom, pravosnažno rješenje o nasljeđivanju upisuje se u katastar, i tek nakon toga prodaja postaje moguća. Nasljednici prvog nasljednog reda oslobođeni su poreza na nasljeđe. U nastavku slijede koraci, dokumenta i troškovi.

Može li strani nasljednik naslijediti nepokretnost u Crnoj Gori?

Da. Prema članu 414 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima, strano fizičko lice može u Crnoj Gori steći nepokretnost putem nasljeđivanja, isto kao i crnogorski državljanin. Drugim riječima, pojedina ograničenja za strance koja važe kod kupovine ne primjenjuju se kad je riječ o nasljeđivanju.

Ovdje postoji jedna nijansa. Isti zakon u članu 415 nabraja kategorije koje stranac kupovinom ne može steći: poljoprivredno zemljište, šumu i šumsko zemljište, nepokretnosti u pojasu od 1 km od granice, ostrva i još nekoliko kategorija. Da li se te kategorije mogu steći putem nasljeđivanja u doktrini se pretežno tumači „u korist nasljednog izuzetka", ali to nije pitanje ustaljeno jasnom sudskom praksom u svakoj situaciji. Ako je naslijeđeno poljoprivredno zemljište ili parcela blizu granice, uputno je da tu tačku prije upisa provjerite s advokatom na konkretnom predmetu.

Tu je i pitanje reciprociteta (reciprocitet), koje se u izvorima pominje kao opšte načelo; budući da se stanje po pojedinim državama može razlikovati od predmeta do predmeta, ovdje ne iznosimo kategoričke tvrdnje.

Postupak: ostavinski postupak pred notarom

Izmjenama Zakona o vanparničnom postupku iz 2015. godine, vanparnične ostavinske stvari prenesene su sa sudova na notare. Cilj je bio ubrzati postupak. Postoji jedna razlika u odnosu na druge notarske poslove: u ostavini ne birate notara slobodno. Dokumenta se najprije podnose Osnovnom sudu, a sud predmet dodjeljuje notarima sa svog područja, po abecednom redu prezimena notara.

Notar, nakon što primi predmet, vodi postupak na način na koji je to ranije radio sud i, prema izvorima, ima obavezu da predmet okonča u roku od 60 dana. Nakon dostavljanja rješenja, u roku od 8 dana otvoren je put prigovora; prigovor se podnosi notaru, koji predmet prosljeđuje sudu koji je rješenje dodijelio. (Ovi rokovi počivaju na reformi iz 2015; dobro je provjeriti aktuelnu praksu.)

Ako nema testamenta, primjenjuje se zakonski nasljedni red: u prvom redu dolaze bračni drug i djeca s jednakim djelovima. Za bračnog druga i djecu postoji zaštita nužnog dijela; ne mogu biti isključeni iz nasljedstva bez opravdanog razloga.

Koja su dokumenta potrebna?

Za nasljednika koji živi u inostranstvu, dokumentacija zna biti najduži dio postupka. Uobičajeno se traži:

Za dokumenta na stranom jeziku crnogorski organi mogu tražiti ovjereni prevod (ovjereni prevod). Da bi punomoćja i službene isprave izdate u inostranstvu bile važeće u Crnoj Gori, u većini slučajeva potreban je apostille (ovjera po Haškoj konvenciji) ili konzularna ovjera. Crna Gora je članica Haške konvencije o apostilu. Nasljednik ne mora uvijek doći lično; uz punomoćje dato punomoćniku postupak se najvećim dijelom može voditi na daljinu. Notar može obezbijediti i koordinaciju između nasljednika iz različitih država.

Upis u katastar nakon rješenja o nasljeđivanju

Kad se ostavinski postupak okonča, isprava koju imate u rukama postaje pravosnažno rješenje o nasljeđivanju. To rješenje je osnov za upis promjene vlasnika u listu nepokretnosti. Zahtjev se podnosi mjesnoj katastarskoj jedinici; nadležna uprava je Uprava za katastar i državnu imovinu u Podgorici.

Upis nakon rješenja o nasljeđivanju posljedica je koja nastupa po sili zakona, ali dok se ne okončaju administrativne formalnosti svojstvene katastru, nepokretnost se ne vodi na vaše ime. Osim toga, zakon predviđa i obavezu katastarske uprave da o upisu stranca obavijesti Ministarstvo finansija u roku od 15 dana od dana upisa (u okviru člana 415). To obavještenje ne podnosite vi nego uprava; ipak je korisno znati da je dio postupka.

Prodaja naslijeđene nepokretnosti

Tačka koju većina nasljednika previdi jeste da je upis uslov prije prodaje. Nepokretnost se ne može prenijeti na kupca dok se ne upiše u katastar na vaše ime (ili na ime nasljednika). Kad se upis okonča, prodaja i prenos teku kao i svaki uobičajeni promet nekretnina.

Ako ima više nasljednika, nepokretnost do diobe (dioba) ostaje u zajedničkoj / suvlasničkoj svojini (suvlasništvo). U tom slučaju za prodaju je potrebno učešće ili saglasnost svih suvlasnika — jedan nasljednik ne može prodati cjelinu bez saglasnosti ostalih. Ako je riječ o imovini stečenoj u braku ili o zajedničkoj svojini, može se tražiti i ovjerena saglasnost bračnog druga.

Za nasljednika koji živi u inostranstvu u praksi se javljaju još dvije prepreke: transfer kupoprodajne cijene u inostranstvo obično zavisi od isprave kojom se dokazuje da je plaćen porez na promet i od okončanja katastarskih postupaka; a tu su i poslovi poput otvaranja lokalnog bankovnog računa i dokazivanja porijekla sredstava (AML), koji znaju potrajati. To su više praktične tačke primjene nego pitanja iz zvaničnih propisa i razlikuju se od banke do banke i od predmeta do predmeta.

Pražnjenje i čišćenje nepokretnosti prije prodaje takođe je konkretan posao koji većini nasljednika dođe na dnevni red; da bi se prazan ili duže vremena nekorišćen stan doveo u red prije nego što se pokaže kupcu, može se angažovati usluga čišćenja doma preko Glatka.

Porez: porez na nasljeđe i porez na promet su dvije različite stvari

Važno je ne pomiješati dva različita poreza.

Porez na nasljeđe i poklon (porez na nasljeđe i poklon)

U Crnoj Gori ne postoji poseban zakon o porezu na nasljeđe; ovaj porez uređen je Zakonom o porezu na promet nepokretnosti. Ovdje je oslobođenje presudno. Nasljednici prvog nasljednog reda, dakle bračni drug, djeca i roditelji ostavioca, oslobođeni su poreza na nasljeđe na nepokretnost. Drugim riječima, osoba kojoj nepokretnost ostane iza bračnog druga ili roditelja u ovoj fazi ne plaća porez na nasljeđe.

Za nasljednike koji nisu oslobođeni (dalji srodnici ili osobe koje nisu u srodstvu) praktični izvori pominju stopu od približno 3%. Da li se ta stopa primjenjuje fiksno ili progresivno kao porez na promet — izvori nisu jasni; ako niste u oslobođenoj grupi, tačan iznos treba obračunati na osnovu vašeg predmeta.

Porez na promet nepokretnosti (porez na promet nepokretnosti)

Ovaj porez nastaje u trenutku prodaje i po pravilu ga plaća kupac. Od 1. januara 2024. primjenjuje se progresivna (progresivna) tarifa:

Sticanje putem nasljeđivanja ne podliježe porezu na promet, već gore navedenom režimu poreza na nasljeđe / poklon. Dakle, ako ste nasljednik prvog reda, prilikom sticanja nepokretnosti ne nastaje porez na promet; porez na promet se prvenstveno tiče kupca kad kasnije nepokretnost prodate. PDV (21%), koji može doći na dnevni red kod prvog prometa novogradnje, kod prometa polovnih i naslijeđenih nepokretnosti se po pravilu ne očekuje.

A šta je danas na tržištu? Kontekst nekretnina na prodaju na Fijaki

Za nasljednika koji razmišlja o prodaji naslijeđene nepokretnosti pitanje „za koliko se slična nepokretnost danas prodaje" sasvim je prirodno. Kad pogledamo oglase za prodaju nekretnina koji su trenutno objavljeni na Fijaki, cjenovni raspon se kreće otprilike od 5.555 EUR do 444.444 EUR; srednji dio raspona zgusnut je u zoni 100.000–250.000 EUR. To je vrlo mali uzorak od svega 8 oglasa i ne može se smatrati tržišnom statistikom. Faktori koji određuju cijenu — lokacija, kvadratura, pogled na more i stanje objekta — mnogo variraju od oglasa do oglasa. Ipak, da biste dobili osjećaj za raspon za sopstvenu nepokretnost i napravili poređenje, korisno je pogledati aktuelne oglase.

Pravni sažetak

Strani nasljednik u Crnoj Gori nasljeđuje nepokretnost pod istim uslovima kao i državljanin (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Postupak teče kroz ostavinski postupak pred notarom; pravosnažno rješenje o nasljeđivanju upisuje se u katastar, a prodaja je moguća tek nakon upisa. Nasljednici prvog reda (bračni drug, djeca, roditelji) oslobođeni su poreza na nasljeđe; kod prodaje progresivni porez na promet po pravilu plaća kupac. Tačke poput poljoprivrednog / šumskog / graničnog zemljišta, suvlasništva s više nasljednika i reciprociteta razlikuju se od predmeta do predmeta. U takvim graničnim situacijama, na primjer uz uslugu nasljednog i ostavinskog prava RoNa Legala, pravilno postaviti postupak od početka znači izbjeći gubitak vremena i novca. Svaki predmet je drugačiji; za konačan ishod provjerite s advokatom.

Često postavljana pitanja

Stranac sam — mogu li naslijeđenu nepokretnost u Crnoj Gori upisati na svoje ime?

Da. Prema članu 414 zakona, strano fizičko lice stiče nepokretnost putem nasljeđivanja kao i crnogorski državljanin. Kad se ostavinski postupak okonča i rješenje o nasljeđivanju postane pravosnažno, ono se u listu nepokretnosti upisuje u katastar kao promjena vlasnika.

Moram li doći u Crnu Goru da bih pratio postupak?

Ne morate. Uz punomoćje sačinjeno pred notarom / u konzulatu u vašoj državi, koje nosi apostille ili konzularnu ovjeru, punomoćnik može voditi postupak umjesto vas. Notar može obezbijediti i koordinaciju između nasljednika iz različitih država.

Ako prodam stan naslijeđen iza bračnog druga, plaćam li porez?

Kao nasljednik prvog reda (bračni drug) oslobođeni ste poreza na nasljeđe. U fazi prodaje progresivni porez na promet po pravilu plaća kupac: do 150.000 EUR 3%, a iznad toga postupno 5% i 6%.

Ako ima više nasljednika, mogu li prodati nepokretnost sam?

Ne. Nakon rješenja o nasljeđivanju nepokretnost do diobe postaje suvlasništvo (suvlasništvo) nasljednika. Za prodaju je potrebno učešće ili saglasnost svih suvlasnika.

Dokumenta su mi na drugom jeziku; šta treba da uradim?

Za dokumenta na stranom jeziku, poput izvoda o smrti, matičnih isprava o srodstvu i punomoćja, crnogorski organi mogu tražiti ovjereni prevod (ovjereni prevod). Za većinu službenih isprava izdatih u inostranstvu dodatno je potreban apostille ili konzularna ovjera.

Mogu li novac od prodaje prenijeti u inostranstvo?

Uglavnom da, ali u praksi transfer može zavisiti od isprave kojom se dokazuje da je plaćen porez na promet i od okončanja katastarskih postupaka. Koraci poput otvaranja lokalnog bankovnog računa i dokazivanja porijekla sredstava (AML) mogu potrajati zavisno od banke.

Ako želite da uporedite aktuelne cijene nekretnina na prodaju i steknete osjećaj za raspon za sopstvenu nepokretnost, pogledajte oglase za prodaju nekretnina na Fijaki.

Ovaj sadržaj je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Poreske stope, rokovi i administrativna praksa mogu se mijenjati; pitanja poput ostavinskog postupka, više nasljednika i vrste zemljišta razlikuju se od predmeta do predmeta. Izvori: [Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf)](https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-svojinsko-pravnim-odnosima.html) i [gov.me — izmjene poreza na promet u primjeni od 01.01.2024](https://www.gov.me/clanak/izmjene-i-dopune-zakona-o-porezu-na-promet-nepokretnosti-u-primjeni-od-01012024). Za sopstvenu situaciju obavezno provjerite s advokatom.