Унаследованная недвижимость в Черногории: процедура, продажа и налоги для иностранных наследников

Иностранный наследник, которому в Черногории досталась недвижимость от родственника, приобретает её на тех же правах, что и гражданин Черногории. Процедура начинается у нотариуса с ostavinski postupak (наследственное производство), вступившее в силу решение о наследовании вносится в кадастр, и лишь после этого возможна продажа. Наследники первой очереди освобождены от налога на наследство. Ниже — шаги, документы и расходы.

Может ли иностранный наследник унаследовать недвижимость в Черногории?

Да. Согласно статье 414 закона Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Закон об имущественно-правовых отношениях), иностранное физическое лицо вправе приобрести недвижимость в Черногории в порядке наследования — точно так же, как это сделал бы гражданин Черногории. Иными словами, отдельные ограничения для иностранцев, действующие при покупке, не применяются, когда речь идёт о наследстве.

Здесь есть один нюанс. Статья 415 того же закона перечисляет категории, которые иностранец не может приобрести путём покупки: сельскохозяйственные земли (poljoprivredno zemljište), леса и лесные угодья, недвижимость в пределах 1 км пограничной зоны, острова и ещё несколько категорий. Вопрос о том, могут ли эти категории приобретаться также и по наследству, в доктрине чаще всего толкуется в пользу «наследственного исключения», однако это не тот вопрос, который был бы окончательно закреплён чёткой судебной практикой для каждого случая. Если по наследству перешёл сельскохозяйственный участок или земля близ границы, разумно до регистрации попросить юриста проверить этот момент по конкретному делу.

Упоминается в источниках и вопрос взаимности (reciprocitet) как общий принцип; поскольку положение меняется от страны к стране и зависит от конкретного дела, здесь мы не делаем на этот счёт категоричных утверждений.

Процедура: ostavinski postupak (наследственное дело) у нотариуса

С внесением в 2015 году поправок в Zakon o vanparničnom postupku бесспорные наследственные дела были переданы из судов нотариусам. Цель состояла в том, чтобы ускорить процесс. Есть одно отличие от прочих нотариальных дел: в наследственном производстве нотариуса нельзя выбрать свободно. Документы сначала подаются в Osnovni sud (Основной суд), а суд распределяет дело между нотариусами своего округа в алфавитном порядке по имени нотариуса.

Получив дело, нотариус ведёт производство так, как раньше это делал суд, и, согласно источникам, обязан завершить дело в течение 60 дней. После того как вынесенное им rješenje (решение) вручено, в течение 8 дней открыт путь для prigovor (возражение); возражение подаётся нотариусу, а тот направляет дело в суд, который его распределял. (Эти сроки восходят к реформе 2015 года; актуальную практику стоит уточнить.)

Если завещания нет, действует законный порядок наследования: в первой очереди супруг и дети наследуют равными долями. Для супруга и детей предусмотрена защита в виде nužni dio (обязательная доля); лишить их наследства без уважительной причины нельзя.

Какие документы нужны?

Для наследника, находящегося за рубежом, оформление документов может оказаться самой затратной по времени частью процесса. Обычно требуются:

Для документов на иностранном языке черногорские органы могут потребовать присяжный перевод (ovjereni prevod). Чтобы доверенность и официальные документы, оформленные за рубежом, имели силу в Черногории, в большинстве случаев нужен апостиль (заверение по Гаагской конвенции) или консульская легализация. Черногория является участником Гаагской конвенции об апостиле. Наследнику не всегда обязательно являться лично; при наличии punomoćje, выданной представителю, процесс во многом можно вести дистанционно. Нотариус может также обеспечить координацию между наследниками, находящимися в разных странах.

Регистрация в кадастре после решения о наследовании

Когда наследственное дело завершено, на руках оказывается pravosnažno (вступившее в законную силу) rješenje o nasljeđivanju. Это решение служит основанием для внесения смены собственника в list nepokretnosti по объекту. Заявление подаётся в местное отделение кадастра; компетентный орган — Uprava za katastar i državnu imovinu в Подгорице.

Регистрация вслед за решением о наследовании — следствие, наступающее в силу закона, однако недвижимость не будет числиться за вами, пока не завершены специфические для кадастра административные формальности. Кроме того, закон обязывает кадастровый орган уведомить Министерство финансов в течение 15 дней с даты, когда он зарегистрировал иностранца (в контексте статьи 415). Это уведомление делает орган, а не вы; тем не менее полезно знать, что оно является частью процесса.

Продажа унаследованной недвижимости

Момент, который упускает большинство наследников, — регистрация является обязательным условием для продажи. Недвижимость нельзя передать покупателю, пока она не зарегистрирована в кадастре на ваше имя (или на имена наследников). После завершения регистрации продажа и переход права идут как обычная сделка с недвижимостью.

Если наследников несколько, недвижимость до раздела (dioba) остаётся в общей долевой собственности (suvlasništvo). В этом случае для продажи требуется участие или согласие всех сособственников — один наследник не может продать целое без согласия остальных. Если имущество приобретено в браке или находится в совместной собственности, может потребоваться также нотариально заверенное согласие супруга.

Для наследника, живущего за рубежом, на практике возникают ещё два затруднения: перевод выручки от продажи за границу обычно зависит от документа, подтверждающего уплату налога на переход права, и от завершения титульных процедур; а такие шаги, как открытие местного банковского счёта и документальное подтверждение источника средств (AML), могут занять время. Это скорее вопросы практического применения, чем формального законодательства, и они различаются в зависимости от банка и конкретного дела.

Освободить и убрать недвижимость перед продажей — ещё одна конкретная задача, попадающая в повестку большинства наследников; чтобы привести в порядок квартиру, долго стоявшую пустой или не использовавшуюся, прежде чем показать её покупателю, можно заказать услугу уборки жилья через Glatko.

Налоги: налог на наследство и налог на переход права — это разные вещи

Важно не путать два налога.

Налог на наследство/дарение (porez na nasljeđe i poklon)

В Черногории нет отдельного закона о налоге на наследство; этот налог регулируется в рамках Zakon o porezu na promet nepokretnosti. Здесь решающую роль играет освобождение. Наследники первой очереди — то есть супруг, дети и родители наследодателя — освобождены от налога на наследство недвижимости. Так что человек, унаследовавший недвижимость от супруга или родителя, на этом этапе налог на наследство не платит.

Для наследников, не подпадающих под освобождение (дальние родственники или лица, не состоящие в родстве), практические источники называют ставку около 3%. Из источников не ясно, является ли эта ставка фиксированной или применяется прогрессивно, как налог на переход права; если вы не относитесь к освобождённой группе, точную сумму придётся рассчитывать по вашему делу.

Налог на переход права на недвижимость (porez na promet nepokretnosti)

Этот налог возникает в момент продажи и, как правило, уплачивается покупателем. С 1 января 2024 года применяется прогрессивный (progresivna) тариф:

Приобретение по наследству подпадает не под налог на переход права, а под указанный выше режим налога на наследство/дарение. То есть если вы наследник первой очереди, при приобретении недвижимости налог на переход права не возникает; налог на переход права главным образом касается стороны покупателя, когда вы впоследствии продаёте недвижимость. НДС (21%), который может возникнуть при первой передаче новостройки, при перепродаже и наследственных передачах, как правило, не ожидается.

А что сегодня на рынке? Контекст объявлений о продаже на Fijaka

Для наследника, задумавшегося о продаже унаследованной недвижимости, вопрос «за сколько сегодня продаётся сопоставимый объект?» вполне естественен. Если посмотреть на объявления о продаже недвижимости, размещённые сейчас на Fijaka, ценовой диапазон колеблется примерно от 5.555 EUR до 444.444 EUR; середина диапазона концентрируется в промежутке 100.000–250.000 EUR. Это очень маленькая выборка — всего 8 объявлений, и статистикой рынка её считать нельзя. Факторы, определяющие цену, — расположение, площадь, вид на море и состояние объекта — сильно меняются от объявления к объявлению. И всё же взглянуть на актуальные объявления полезно, чтобы почувствовать диапазон для собственной недвижимости и провести сравнение.

Юридическое резюме

Иностранный наследник наследует недвижимость в Черногории на тех же правах, что и гражданин (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Процедура идёт через ostavinski postupak у нотариуса; вступившее в силу решение о наследовании вносится в кадастр, а продажа возможна только после регистрации. Наследники первой очереди (супруг, дети, родители) освобождены от налога на наследство; при продаже прогрессивный налог на переход права, как правило, платит покупатель. Такие моменты, как сельскохозяйственные/лесные/приграничные земли, общая собственность при нескольких наследниках и взаимность, зависят от конкретного дела. В подобных пограничных ситуациях правильно выстроить процесс с самого начала — например, воспользовавшись услугой RoNa Legal по наследственному и наследственно-имущественному праву — значит избежать потери времени и денег. Каждое дело индивидуально; за окончательным ответом обратитесь к юристу.

Часто задаваемые вопросы

Я иностранец — могу ли я зарегистрировать унаследованную в Черногории недвижимость на своё имя?

Да. Согласно статье 414 закона, иностранное физическое лицо приобретает недвижимость по наследству так же, как гражданин Черногории. Когда наследственное дело завершится и решение о наследовании вступит в силу, оно вносится в кадастр как смена собственника в list nepokretnosti.

Обязательно ли мне ехать в Черногорию, чтобы вести процесс?

Нет. С помощью punomoćje (доверенности), оформленной у нотариуса/в консульстве в вашей стране и снабжённой апостилем или консульской легализацией, представитель может вести процесс за вас. Нотариус может также обеспечить координацию между наследниками в разных странах.

Если я продам квартиру, унаследованную от супруга, буду ли я платить налог?

Как наследник первой очереди (супруг) вы освобождены от налога на наследство. На этапе продажи прогрессивный налог на переход права, как правило, платит покупатель: 3% до 150.000 EUR, а сверх этого — постепенно 5% и 6%.

Если наследников несколько, могу ли я продать недвижимость единолично?

Нет. После решения о наследовании недвижимость до раздела становится общей собственностью (suvlasništvo) наследников. Для продажи требуется участие или согласие всех сособственников.

Мои документы на другом языке; что мне нужно сделать?

Для документов на иностранном языке — таких как свидетельство о смерти, записи о родстве и доверенность — черногорские органы могут потребовать присяжный перевод (ovjereni prevod). Для большинства официальных документов, оформленных за рубежом, дополнительно нужен апостиль или консульская легализация.

Могу ли я перевести деньги от продажи за границу?

Обычно да, но на практике перевод может зависеть от документа, подтверждающего уплату налога на переход права, и от завершения титульных процедур. Такие шаги, как открытие местного банковского счёта и документальное подтверждение источника средств (AML), в зависимости от банка могут занять время.

Если вы хотите сравнить актуальные цены на недвижимость и почувствовать диапазон для собственного объекта, загляните в объявления о продаже недвижимости на Fijaka.

Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговые ставки, сроки и административная практика могут меняться; такие вопросы, как наследственное дело, множественность наследников и вид земли, различаются от дела к делу. Источники: [Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf)](https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-svojinsko-pravnim-odnosima.html) и [gov.me — изменения налога на переход права от 01.01.2024](https://www.gov.me/clanak/izmjene-i-dopune-zakona-o-porezu-na-promet-nepokretnosti-u-primjeni-od-01012024). Обязательно проверьте свою ситуацию у юриста.