ВНЖ в Черногории: покупать жильё или снимать?

Если коротко — покупать недвижимость ради вида на жительство не нужно. Черногорское законодательство при подаче на временный ВНЖ (privremeni boravak) требует «доказательство обеспеченного жилья», и таким доказательством в равной степени считается свидетельство о праве собственности, договор аренды или письменное заявление того, у кого вы остановились. Покупка — это отдельное основание для заявления, и после изменений конца 2025 года у неё появились собственные жёсткие условия.

Что именно даёт доказательство жилья в вашем деле

Подзаконный акт по временному ВНЖ (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja), перечисляя документы для заявления, признаёт для доказательства жилья четыре варианта: свидетельство о праве собственности на жильё, заключённый договор аренды (ugovor o zakupu stambenog prostora), письменное заявление принимающей вас стороны или подтверждение от зарегистрированного объекта размещения. Вместе с этим в деле должны быть действующий загранпаспорт, доказательство источника средств к существованию, медицинская страховка, документы по основанию заявления и **подтверждение регистрации по адресу (potvrda o prijavi boravišta)**. Порядок здесь важен: сначала у вас появляется адрес, затем вы регистрируете этот адрес и только после этого можете открывать дело по ВНЖ. Решение министерство выносит в течение 40 дней с момента, когда дело подано в полном комплекте (MUP / gov.me — Temporary residence).

Каждое дело индивидуально; этот обзор носит справочный характер — актуальные нормы уточняйте у своего юриста.

Путь аренды

Договора достаточно, но «договор» — это не просто бумажка

В тексте акта сказано лишь «заключённый договор аренды»; ни нотариального заверения, ни минимального срока там не прописано. При этом часть агентств и консультантов пишет: «обязательно минимум на 1 год и с нотариальным заверением». Это две разные вещи. На практике сообщают, что отдельные отделения могут выдвигать дополнительные требования, но в тексте самого акта мы этого не нашли — надёжнее всего заранее спросить у того органа, который будет принимать ваше дело.

Настоящая проблема — легальность арендодателя

На стороне арендатора дело чаще всего стопорит не сам договор, а отношения арендодателя с бюрократией.

Обязанность регистрации по адресу лежит не на вас, а на арендодателе: сторона, предоставляющая жильё, обязана сообщить в полицию о регистрации иностранца в течение 12 часов с момента прибытия. Если вы не пользуетесь услугами объекта размещения, регистрацию вы делаете сами в течение 24 часов с момента прибытия (форма Obrazac 1, полиция или местная туристическая организация). Эти два срока постоянно путают; понимание того, какой из них относится к вам, спасает время, теряемое в первую же неделю.

Практический вывод такой: арендодатель, который не хочет декларировать доход от аренды и уклоняется от письменного договора, сам того не осознавая, блокирует ваше дело по ВНЖ. Без регистрации по адресу ваше заявление неполно. Поэтому первый вопрос при осмотре жилья в Черногории — не цена, а «оформляете ли вы договор письменно и будете ли делать prijava?». У арендодателя есть налоговые обязательства с дохода от аренды; расчёт зависит от того, физическое лицо арендатор или юридическое. Поскольку надёжные источники расходятся насчёт ставок, конкретных цифр мы здесь не приводим — уточните у своего бухгалтера.

Логика затрат простая: депозит, первая аренда, комиссия агента, если она есть. Общий связанный капитал не превысит нескольких тысяч евро; если решение окажется ошибочным, стоимость выхода ограничена условиями расторжения из вашего договора — поэтому прочитайте пункт о сроке уведомления до того, как подпишете.

Путь покупки

Что иностранец может купить, а что нет

Закон об имущественно-правовых отношениях (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, статья 415) перечисляет категории, которые иностранное физическое лицо приобрести не может: сельскохозяйственные земли, лес и лесные угодья, природные богатства, имущество общего пользования, памятники культуры особого значения, недвижимость в пределах 1 км от сухопутной границы и острова. Квартиры (stan) и жилые дома в этом списке отсутствуют — то есть покупка квартиры подчиняется тому же режиму, что и для местного покупателя.

Одно исключение из списка часто передают неверно: иностранное физическое лицо может приобрести до 5 000 м² сельскохозяйственной или лесной земли, но только если предметом договора о передаче является жилой дом на этой земле. Это не значит «иностранец может купить 5 000 м² поля». По недвижимости, перечисленной в статье 415, у иностранца есть право долгосрочной аренды — то, что вы не можете купить, вы можете арендовать. Именно здесь и лежит юридическая суть вопроса «снимать или покупать».

Реальные статьи стоимости приобретения

Цена в объявлении — это не итоговая стоимость. Сверху добавляется:

Налог на переход права собственности (porez na promet nepokretnosti). С 1 января 2024 года это больше не плоская ставка, а прогрессивная:

Эту таблицу мы взяли из сообщения правительства Черногории об изменениях в налоге за 2024 год; плательщиком налога, если в договоре не оговорено иное, является покупатель, а базой — рыночная стоимость на момент приобретения. Примечание: старая страница gov.me до сих пор указывает плоские 3% — она не обновлена.

НДС или налог на переход права? Если вы покупаете новостройку (novogradnja) при первой продаже напрямую у застройщика, вместо налога на переход применяется НДС 21%, и оба одновременно не взимаются. В новых проектах НДС обычно уже включён в указанную цену; тот же, кто покупает вторичную квартиру, платит налог на переход отдельно. Для вторичной квартиры за 120.000 EUR это 3.600 EUR — статья, о которой при составлении бюджета забывают чаще всего.

Нотариус. Тариф устанавливается официальной шкалой (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), зависит от стоимости сделки по ступеням, сверху добавляется НДС и торгу не подлежит — устанавливать оплату ниже или выше тарифа запрещено. В масштабе жилья речь идёт о нескольких сотнях евро; поскольку гуляющие в интернете точные цифры мы не смогли сопоставить с действующим тарифом, конкретную сумму здесь не пишем.

Регистрация в кадастре. Подписание договора не делает вас собственником; новым собственником вы считаетесь только после регистрации в кадастре — регистрация носит правообразующий характер. Административный сбор и плата за регистрацию низкие, символического уровня. После регистрации кадастровое управление в течение 15 дней сообщает о регистрации иностранного лица в Министерство финансов.

«Если куплю жильё — получу ли ВНЖ?» — чёткий ответ

Нет, автоматически не получите. Неверной информации на этот счёт ходит много.

Право собственности на недвижимость — это действительное юридическое основание для временного ВНЖ, оно входит в число оснований для boravak, перечисленных на gov.me. Но владение недвижимостью не снимает остальных требований: действующий загранпаспорт, подтверждение регистрации по адресу, источник средств, медицинская страховка и проверка безопасности нужны и для собственника — по каждому пункту отдельно.

Более того, к концу 2025 года уравнение изменилось. Поправками в Закон об иностранцах, которые правительство Черногории приняло 12 ноября 2025 года, минимальная стоимость недвижимости для временного ВНЖ на основании собственности установлена в 200.000 EUR (официальное сообщение). Тем, кто получил ВНЖ на этом основании до вступления поправок в силу, дан переходный период в 1 год, чтобы привести свой статус в соответствие. Граждане стран — членов ЕС, а также граждане Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии от этих требований освобождены.

Ещё одна важная деталь: сообщается, что boravak на основании собственности не даёт права работать или вести коммерческую деятельность в Черногории. Дословно в официальном тексте подтвердить это мы не смогли, но, если вы планируете здесь работать, заранее выясните эту вероятность у своего юриста — потому что, если это так, вам придётся купить жильё за 200.000 EUR и всё равно открывать отдельное дело на основании работы. Если хотите сравнить, какой тип ВНЖ в Черногории на каком основании держится, страница о видах на жительство от RoNa Legal разбирает основания по отдельности.

Аренда против покупки: бок о бок

Контекст цен: что сегодня есть на Fijaka?

Чтобы цифры стали осязаемыми, посмотрим на наш собственный каталог — но не подаём это как статистику. Прямо сейчас на Fijaka опубликовано 8 объявлений о продаже недвижимости. Диапазон цен — 95.000–444.444 EUR (единственное объявление за 5.555 EUR, стоящее далеко ниже диапазона, мы исключили — это не масштаб жилья), медиана по объявлениям со стороны Будвы — 105.000 EUR. n=8; это не среднее по рынку, а лишь снимок нашего сегодняшнего каталога. И всё же он показывает, куда попадает порог в 200.000 EUR: половина опубликованного на Fijaka жилья на продажу находится ниже этого порога — то есть тот, кто отправился в путь с мыслью «куплю жильё ради ВНЖ», рискует оказаться со своим ценовым диапазоном не на той стороне порога. За более широкой картиной цен по городам загляните в наш гид по ценам на жильё в Черногории.

По аренде каталога объявлений у нас нет — будем честны: за арендными объявлениями вам придётся смотреть в другие каналы.

После того как вопрос с адресом решён, главная работа — правильно выстроить очерёдность: регистрация по адресу, банковский счёт, подключение электричества, медицинская страховка. По большинству этих пунктов вам понадобится кто-то на месте — сантехник, электрик, переводчик; именно тут и пригождаются проверенные поставщики услуг на Glatko.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить ВНЖ в Черногории, не покупая жильё?

Да. Акт признаёт договор аренды доказательством жилья наравне со свидетельством о собственности. Основанием вашего ВНЖ могут быть работа, открытие компании, учёба или воссоединение семьи; жильё — это лишь один из документов в деле.

Если я куплю жильё, получу ли ВНЖ автоматически?

Нет. Собственность — действительное основание, но самого по себе его недостаточно: отдельно нужны паспорт, регистрация по адресу, источник средств, медицинская страховка и проверка безопасности. После изменений конца 2025 года к этому пути добавилось ещё и требование минимальной стоимости недвижимости в 200.000 EUR.

Обязательно ли нотариальное заверение договора аренды?

В тексте акта такого требования нет — сказано лишь «заключённый договор аренды». Сообщают, что на практике могут потребовать нотариальное заверение или минимальный срок. Надёжнее всего заранее спросить в том отделении, куда будете подавать.

Могу ли я как иностранец купить землю в Черногории?

Сельскохозяйственные земли, лесные угодья, острова и недвижимость в пределах 1 км от сухопутной границы для иностранного физического лица закрыты. Есть исключение на участок до 5 000 м², если на нём стоит жилой дом. А право долгосрочной аренды на такую ограниченную недвижимость открыто.

Сколько составляют дополнительные расходы при покупке жилья в Черногории?

На вторичном жилье — 3% налога на переход до 150.000 EUR, выше — прогрессивные ставки; плюс нотариальный сбор (по тарифу, по ступеням от стоимости сделки, сверху НДС) и невысокая плата за регистрацию в кадастре. На новостройке, купленной у застройщика, вместо налога на переход применяется НДС 21%, и он обычно уже включён в цену.

Кто делает регистрацию по адресу (prijava boravišta)?

Если вы пользуетесь объектом размещения, регистрацию делает эта сторона, и она обязана сообщить в полицию в течение 12 часов с момента прибытия. Если объектом размещения вы не пользуетесь, регистрацию делаете сами в течение 24 часов с момента прибытия; форму и уполномоченный орган можно уточнить на странице для иностранцев на сайте MUP.

Этот материал носит справочный характер и не является юридической консультацией. Законодательство Черногории — особенно Закон об иностранцах — продолжает обновляться, и каждое дело оценивается по своим обстоятельствам. Перед подачей заявления уточните у юриста актуальные нормы и ситуацию конкретно по вашему делу.