Коротка відповідь: щоб отримати посвідку на проживання, купувати житло не обов'язково. Чорногорське законодавство вимагає при поданні на тимчасовий дозвіл на проживання (privremeni boravak) «доказ забезпеченого житла» — і приймає як рівноцінні документ про право власності, договір оренди або письмову заяву особи, у якої ви мешкаєте. Купівля — це окрема підстава для подання, і після змін кінця 2025 року вона має власні жорсткі умови.
Навіщо доказ житла у вашій справі насправді потрібен
Регламент про тимчасове проживання (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja), перелічуючи документи для подання, визнає для доказу житла чотири варіанти: документ про право власності на житло, укладений договір оренди (ugovor o zakupu stambenog prostora), письмову заяву особи, яка вас приймає, або підтвердження від зареєстрованого закладу розміщення. Разом із цим у справі вимагають чинний закордонний паспорт, доказ джерела коштів, медичне страхування, документи щодо підстави подання та **підтвердження реєстрації адреси (potvrda o prijavi boravišta)**. Послідовність тут важлива: спершу у вас має з'явитися адреса, потім ви цю адресу реєструєте, і лише після цього можете відкривати справу на ВНЖ. Міністерство ухвалює рішення протягом 40 днів після подання повного комплекту (MUP / gov.me — Temporary residence).
Кожна справа індивідуальна; цей огляд має інформаційний характер — звіряйте чинне законодавство зі своїм адвокатом.
Шлях оренди
Договору достатньо, але «договір» — це не просто аркуш паперу
Текст регламенту говорить лише про «укладений договір оренди»; ані нотаріального засвідчення, ані мінімального строку він не вимагає. Попри це частина ріелторських агентств і консультантів пише, що договір «має бути щонайменше на 1 рік і нотаріально засвідчений». Це не те саме. На практиці, за повідомленнями, залежно від відділення можуть висувати додаткові вимоги, але в тексті регламенту ми цього не знайшли — надійніше запитати той орган, який прийматиме вашу справу, ще до подання.
Справжня проблема — офіційність орендодавця
З боку орендаря справу зазвичай гальмує не сам договір, а стосунки орендодавця з бюрократією.
Обов'язок реєстрації адреси лежить не на вас, а на орендодавці: сторона, яка надає житло, зобов'язана повідомити поліцію про іноземця протягом 12 годин із моменту прибуття. Якщо ви не користуєтеся послугою розміщення, реєстрацію робите самостійно протягом 24 годин із моменту прибуття (форма Obrazac 1, поліція або місцева туристична організація). Ці два строки постійно плутають; знати, який стосується саме вас, — це повернути час, який інакше губиться в перший тиждень.
Практичний висновок такий: орендодавець, який не хоче декларувати дохід від оренди й уникає письмового договору, сам того не усвідомлюючи, блокує вашу справу на ВНЖ. Без реєстрації адреси ваша справа неповна. Тому, шукаючи житло в Чорногорії, перше запитання — не ціна, а «чи укладаєте ви письмовий договір і чи зробите prijava саме ви?». Орендодавець має податкові зобов'язання з доходу від оренди; розрахунок відрізняється залежно від того, орендар — фізична чи юридична особа. Оскільки щодо ставок надійні джерела не збігаються, ми тут цифр не наводимо — звіряйте зі своїм бухгалтером.
Логіка витрат проста: застава, перша орендна плата, комісія ріелтора, якщо є. Загальна заморожена сума рідко перевищує кілька тисяч євро; якщо рішення виявиться хибним, вартість виходу обмежена умовами розірвання у вашому договорі — тому прочитайте строк попередження про розірвання ще до підпису.
Шлях купівлі
Що іноземець може придбати, а що ні
Закон про майново-правові відносини (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, стаття 415) перелічує категорії, які іноземна фізична особа не може набути у власність: сільськогосподарські землі, ліси й лісові землі, природні багатства, майно загального користування, пам'ятки культури виняткового значення, а також нерухомість у смузі 1 км від сухопутного кордону та острови. Квартири (stan) і житлових будинків у цьому переліку немає — тобто купівля квартири підпадає під той самий режим, що й для місцевого покупця.
Один виняток із переліку часто переказують хибно: іноземна фізична особа може набути сільськогосподарську/лісову землю до 5 000 м², але лише тоді, коли предметом договору про передачу є житловий будинок на цій ділянці. Це не означає «іноземець може купити 5 000 м² поля». Щодо нерухомості, переліченої у статті 415, іноземець має право довгострокової оренди — те, чого не можна купити, можна орендувати. Саме тут і криється юридична суть питання «орендувати чи купити».
Реальні статті вартості набуття
Ціна в оголошенні — це не повна вартість. Зверху додаються:
Податок на передачу нерухомості (porez na promet nepokretnosti). Від 1 січня 2024 року це вже не єдина ставка, а прогресивна:
| Ринкова вартість | Податок |
| до 150 000 EUR | 3% |
| понад 150 000,01 EUR | 4 500 EUR + 5% від суми перевищення |
| понад 500 000,01 EUR | 22 000 EUR + 6% від суми перевищення |
Цю таблицю ми взяли з оголошення Уряду Чорногорії про податкові зміни 2024 року; платником податку, якщо в договорі не домовлено інакше, є покупець, а базою — ринкова вартість на момент набуття. Зверніть увагу: одна зі старих сторінок gov.me досі показує єдину ставку 3% — вона не оновлена.
ПДВ чи податок на передачу? Якщо ви купуєте новобудову (novogradnja) першим продажем безпосередньо від забудовника, замість податку на передачу застосовується ПДВ 21%, і разом їх не стягують. У нових проєктах ПДВ зазвичай уже включений у зазначену ціну; а той, хто купує вторинну квартиру, сплачує податок на передачу окремо. Для вторинної квартири за 120 000 EUR це означає 3 600 EUR — саме цю статтю найчастіше забувають, складаючи бюджет.
Нотаріус. Тариф визначено офіційною таблицею (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), він ступеневий залежно від вартості угоди, зверху додається ПДВ, і він не підлягає торгу — домовлятися про суму нижче чи вище тарифу заборонено. У масштабах житла йдеться про кілька сотень євро; оскільки точні цифри, що ходять в інтернеті, ми не змогли зіставити з чинним тарифом, конкретної суми тут не наводимо.
Реєстрація в кадастрі. Підписання договору не робить вас власником; власником ви вважаєтеся лише після реєстрації в кадастрі — реєстрація має правоустановчий характер. Адміністративний збір і плата за реєстрацію низькі, символічного рівня. Після реєстрації кадастрове управління протягом 15 днів повідомляє Міністерство фінансів про реєстрацію іноземної особи.
«Якщо куплю житло, чи отримаю ВНЖ?» — чітка відповідь
Ні, автоматично не отримаєте. Хибної інформації навколо цього питання дуже багато.
Право власності на нерухомість — це дійсна юридична підстава для тимчасового ВНЖ: воно є серед підстав для boravak, які перелічує gov.me. Але власність не скасовує інших умов: чинний паспорт, підтвердження реєстрації адреси, джерело коштів, медичне страхування та перевірка безпеки потрібні власнику окремо, так само як і всім іншим.
Ба більше, наприкінці 2025 року рівняння змінилося. Змінами до Закону про іноземців, які Уряд Чорногорії ухвалив 12 листопада 2025 року, для тимчасового ВНЖ на підставі власності встановлено мінімальну вартість нерухомості 200 000 EUR (офіційне оголошення). Тим, хто отримав дозвіл на цій підставі до набуття змінами чинності, надали 1 рік перехідного періоду, щоб привести свій статус у відповідність. Громадяни держав — членів ЄС, а також громадяни Ісландії, Ліхтенштейну, Норвегії та Швейцарії від цих умов звільнені.
Ще одна важлива деталь: за повідомленнями, boravak на підставі власності не дає права працювати чи вести підприємницьку діяльність у Чорногорії. Дослівно в офіційному тексті ми цього підтвердити не змогли, але якщо ви плануєте тут працювати, поставте це запитання адвокату з самого початку — бо якщо це так, то вам доведеться купити житло за 200 000 EUR і все одно відкривати окрему справу на підставі роботи. Якщо ви хочете порівняти, який тип посвідки на проживання у Чорногорії на якій підставі ґрунтується, сторінка про посвідку на проживання від RoNa Legal розкладає підстави по поличках.
Оренда проти купівлі: пліч-о-пліч
| Оренда | Купівля | |
| Заморожені кошти на старті | Застава + перша орендна плата (+ комісія, якщо є) — кілька тисяч EUR | Ціна + податок на передачу (прогресивний, від 3%) або ПДВ 21% + нотаріус + реєстрація |
| Роль у справі на ВНЖ | Сама по собі покриває вимогу доказу житла | Покриває доказ житла; до того ж може бути окремою підставою для подання — але за умови мінімальної вартості 200 000 EUR |
| Гнучкість | Легко змінити місто/район; хибне рішення дешеве | Низька; хибне розташування дорого коштує |
| Залежність | Ви залежите від офіційності орендодавця (договір + prijava) | Ви — власник власної адреси |
| Вартість виходу | Строк попередження за договором | Процес продажу: пошук покупця, знову нотаріус, можлива втрата вартості |
| Кому має сенс | Тим, хто вперше пробує країну, планує працювати, ще не обрав місто | Тим, хто вже вирішив щодо Чорногорії, оселяється надовго, має бюджет понад 200k |
Ціновий контекст: що є на Fijaka сьогодні?
Щоб цифри стали конкретними, погляньмо на власний інвентар — але не подаємо це як статистику. Просто зараз на Fijaka опубліковано 8 оголошень про продаж нерухомості. Ціновий діапазон — 95 000 – 444 444 EUR (одне оголошення за 5 555 EUR, що випадає далеко за нижню межу, ми виключили — це не житловий масштаб), медіана оголошень із боку Будви — 105 000 EUR. n=8; це не середнє по ринку, а лише знімок нашого сьогоднішнього інвентарю. І все ж він показує, куди падає поріг у 200 000 EUR: половина опублікованих на Fijaka об'єктів на продаж — нижче цього порога, тобто той, хто вирушає в дорогу з думкою «куплю житло заради ВНЖ», з обраним ціновим діапазоном може опинитися по хибний бік порога. Ширшу таблицю цін по містах шукайте в нашому гіді з цін на житло в Чорногорії.
З орендою у нас інвентарю оголошень немає — будьмо чесними: для оренди вам доведеться дивитися інші канали.
Після того як питання з адресою розв'язане, головна робота — правильно вибудувати послідовність: реєстрація адреси, банківський рахунок, підключення електрики, медичне страхування. Для більшості цих пунктів вам знадобиться хтось на місці — сантехнік, електрик, перекладач; саме тут стають у пригоді перевірені постачальники послуг на Glatko.
Часті запитання
Чи можу я отримати ВНЖ у Чорногорії, не купуючи житло?
Так. Регламент прирівнює договір оренди до документа про право власності як доказ житла. Підставою вашого ВНЖ можуть бути робота, заснування компанії, навчання чи возз'єднання родини; житло — це лише один із документів у справі.
Якщо я куплю житло, чи отримаю ВНЖ автоматично?
Ні. Власність — дійсна підстава, але самої її недостатньо: окремо потрібні паспорт, реєстрація адреси, джерело коштів, медичне страхування та перевірка безпеки. Зі змінами кінця 2025 року до цього шляху додалася ще й вимога мінімальної вартості нерухомості 200 000 EUR.
Чи обов'язково нотаріально засвідчувати договір оренди?
У тексті регламенту такої вимоги немає — там лише «укладений договір оренди». За повідомленнями, на практиці можуть вимагати нотаріального засвідчення чи мінімального строку. Найнадійніше — заздалегідь запитати у відділенні, де ви подаватимете документи.
Чи можу я як іноземець купити землю в Чорногорії?
Сільськогосподарські землі, лісові землі, острови та нерухомість у смузі 1 км від сухопутного кордону для іноземної фізичної особи закриті. Є виняток до 5 000 м² для ділянки, на якій розташований житловий будинок. А право довгострокової оренди на цю обмежену нерухомість — відкрите.
Скільки коштують додаткові витрати при купівлі житла в Чорногорії?
Для вторинного житла — податок на передачу 3% до 150 000 EUR, вище — прогресивні ставки; плюс нотаріальний збір (за тарифом, ступеневий залежно від вартості угоди, зверху ПДВ) і невеликий кадастровий реєстраційний збір. Для новобудови від забудовника замість податку на передачу застосовується ПДВ 21%, і зазвичай він включений у ціну.
Хто робить реєстрацію адреси (prijava boravišta)?
Якщо ви користуєтеся послугою розміщення, реєстрацію робить ця сторона, і вона зобов'язана повідомити поліцію протягом 12 годин із моменту прибуття. Якщо ви послугою не користуєтеся, реєстрацію робите самостійно протягом 24 годин із моменту прибуття; форму та відповідний орган можна звірити на сторінці для іноземців MUP.
Цей матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Законодавство Чорногорії — особливо Закон про іноземців — і далі оновлюється, і кожна справа оцінюється за власними обставинами. Перед поданням звіряйте чинне законодавство та особливості своєї справи з адвокатом.