Успадкована нерухомість у Чорногорії: процедура, продаж і податки для іноземних спадкоємців

Іноземний спадкоємець, якому в Чорногорії дісталася нерухомість від близької людини, набуває майно на тих самих правах, що й громадянин Чорногорії. Процес починається з ostavinski postupak (спадкової справи) у нотаріуса, чинне рішення про спадкування вноситься до кадастру, і лише після цього стає можливим продаж. Спадкоємці першої черги звільнені від податку на спадщину. Нижче — кроки, документи й витрати.

Чи може іноземний спадкоємець успадкувати нерухомість у Чорногорії?

Так. Згідно зі статтею 414 Закону про майново-правові відносини (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima), іноземна фізична особа може набути нерухомість у Чорногорії у порядку спадкування — так само, як і громадянин Чорногорії. Тобто деякі обмеження для іноземців, що діють під час купівлі, у випадку спадкування не застосовуються.

Тут є один нюанс. Стаття 415 того самого закону перелічує категорії, які іноземець не може набути шляхом купівлі: сільськогосподарські землі (poljoprivredno zemljište), ліси й лісові землі, нерухомість у прикордонній зоні глибиною 1 км, острови та ще кілька категорій. Питання про те, чи можна набути ці категорії у спадщину, у доктрині здебільшого тлумачиться «на користь спадкового винятку», проте це не є питанням, однозначно закріпленим сталою судовою практикою для кожної ситуації. Якщо у спадщину дісталася сільськогосподарська земля або ділянка поблизу кордону, перед реєстрацією варто уточнити це питання з адвокатом на основі конкретної справи.

Крім того, у джерелах як загальний принцип згадується питання взаємності (reciprocitet); оскільки ситуація залежно від країни може змінюватися від справи до справи, тут ми не робимо однозначних тверджень.

Процедура: ostavinski postupak (спадкова справа) у нотаріуса

Зі змінами до Закону про непозовне провадження (Zakon o vanparničnom postupku) 2015 року безспірні спадкові справи були передані від судів нотаріусам. Метою було прискорити процес. На відміну від інших нотаріальних дій, є одна особливість: у спадкових справах нотаріуса не можна обрати вільно. Документи спочатку подаються до Osnovni sud (Основного суду), а суд розподіляє справу між нотаріусами своєї території за алфавітним порядком прізвищ нотаріусів.

Отримавши справу, нотаріус веде процес так само, як раніше це робив суд, і, за джерелами, зобов'язаний завершити справу протягом 60 днів. Після вручення виданого ним rješenje (рішення) протягом 8 днів відкритий шлях для prigovor (заперечення); заперечення подається нотаріусу, а він передає справу суду, який її розподілив. (Ці строки ґрунтуються на реформі 2015 року; варто уточнити чинну практику.)

За відсутності заповіту діє законний порядок спадкування: у першій черзі — подружжя та діти з рівними частками. Для подружжя й дітей передбачено захист nužni dio (обов'язкової частки); їх не можна усунути від спадщини без поважної причини.

Які документи потрібні?

Для спадкоємця, що перебуває за кордоном, документальна частина може бути найтривалішим етапом процесу. Зазвичай вимагають:

Для документів іноземною мовою чорногорські органи можуть вимагати завірений переклад (ovjereni prevod). Щоб довіреність і офіційні документи, оформлені за кордоном, мали чинність у Чорногорії, у більшості випадків потрібен апостиль (посвідчення за Гаазькою конвенцією) або консульська легалізація. Чорногорія є стороною Гаазької конвенції про апостиль. Спадкоємцю не завжди потрібно приїжджати особисто; за допомогою виданої довіреному punomoćje процес значною мірою можна вести дистанційно. Нотаріус може також забезпечити координацію між спадкоємцями, що перебувають у різних країнах.

Реєстрація в кадастрі після рішення про спадкування

Після завершення спадкової справи наявний документ стає pravosnažno (чинним) rješenje o nasljeđivanju. Це рішення є підставою для внесення зміни власника на сторінці list nepokretnosti нерухомості. Заявка подається до місцевого кадастрового підрозділу; уповноваженим органом є Uprava za katastar i državnu imovinu у Подгориці.

Реєстрація після рішення про спадкування є наслідком, що настає за законом, проте, доки не завершені специфічні для кадастру адміністративні формальності, майно не відображатиметься на ваше ім'я. Крім того, закон передбачає обов'язок кадастрового органу протягом 15 днів з дати реєстрації іноземця повідомити про це Міністерство фінансів (у контексті статті 415). Це повідомлення робите не ви, а орган; проте варто знати, що це частина процесу.

Продаж успадкованого майна

Момент, який пропускає більшість спадкоємців, — це те, що перед продажем реєстрація є обов'язковою. Нерухомість не можна передати покупцеві, доки вона не зареєстрована в кадастрі на ваше ім'я (або на ім'я спадкоємців). Після завершення реєстрації продаж і передача відбуваються як звичайна операція з нерухомістю.

Якщо спадкоємців кілька, нерухомість до поділу (dioba) залишається у спільній/частковій власності (suvlasništvo). У цьому разі для продажу потрібна участь або згода всіх співвласників — один спадкоємець не може продати ціле без згоди інших. Якщо йдеться про майно, набуте у шлюбі, або спільну власність, може вимагатися також нотаріально посвідчена згода подружжя.

Для спадкоємця, що живе за кордоном, на практиці виникають ще два ускладнення: переказ суми від продажу за кордон зазвичай залежить від документа, що підтверджує сплату податку на передачу, та завершення кадастрових процедур; крім того, такі дії, як відкриття місцевого банківського рахунку й документування джерела коштів (AML), можуть потребувати часу. Це радше практичні аспекти застосування, ніж питання офіційного законодавства, і вони змінюються залежно від банку та конкретної справи.

Звільнення й прибирання майна перед продажем — теж конкретне завдання, яке постає перед більшістю спадкоємців; щоб привести до ладу порожню чи давно невикористовувану квартиру перед показом покупцеві, можна замовити послугу прибирання житла через Glatko.

Податки: податок на спадщину і податок на передачу — це різні речі

Важливо не плутати два різні податки.

Податок на спадщину/дарування (porez na nasljeđe i poklon)

У Чорногорії немає окремого закону про податок на спадщину; цей податок регулюється в межах Закону про податок на передачу нерухомості (Zakon o porezu na promet nepokretnosti). Тут визначальним є звільнення. Спадкоємці першої черги, тобто подружжя, діти та батьки спадкодавця, звільнені від податку на спадщину щодо нерухомості. Тобто особа, якій майно дісталося від подружжя чи батьків, на цьому етапі податку на спадщину не сплачує.

Для спадкоємців, які не звільнені (далекі родичі чи особи, що не є родичами), практичні джерела називають ставку близько 3%. Джерела не дають чіткої відповіді, чи є ця ставка фіксованою, чи застосовується прогресивно, як податок на передачу; якщо ви не належите до звільненої групи, точну суму потрібно розрахувати на основі вашої справи.

Податок на передачу нерухомості (porez na promet nepokretnosti)

Цей податок настає в момент продажу і за загальним правилом сплачує покупець. З 1 січня 2024 року застосовується прогресивна (progresivna) шкала:

Набуття у порядку спадкування підпадає не під податок на передачу, а під наведений вище режим спадщини/дарування. Тобто якщо ви спадкоємець першої черги, під час набуття майна податку на передачу не виникає; податок на передачу насамперед стосуватиметься сторони покупця, коли ви в майбутньому будете продавати майно. А ПДВ (21%), який може виникати під час перших передач новобудов, за операцій з вторинним житлом і спадковими передачами зазвичай не очікується.

А що ж є на ринку сьогодні? Контекст оголошень про продаж на Fijaka

Для спадкоємця, що розмірковує про продаж успадкованого майна, природним є питання «за скільки сьогодні продається схожа нерухомість». Якщо поглянути на актуальні оголошення про продаж нерухомості на Fijaka, ціновий діапазон коливається приблизно від 5 555 EUR до 444 444 EUR; середня частина діапазону зосереджена в межах 100 000–250 000 EUR. Це лише дуже мала вибірка з 8 оголошень, її не можна вважати ринковою статистикою. Чинники, що визначають ціну, — розташування, площа, вид на море та стан будівлі — дуже коливаються від оголошення до оголошення. І все ж переглянути актуальні оголошення корисно, щоб відчути діапазон для власного майна й зробити порівняння.

Правовий підсумок

Іноземний спадкоємець успадковує нерухомість у Чорногорії на тих самих правах, що й громадянин (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Процес відбувається через ostavinski postupak у нотаріуса; чинне рішення про спадкування вноситься до кадастру, і продаж можливий лише після реєстрації. Спадкоємці першої черги (подружжя, діти, батьки) звільнені від податку на спадщину; під час продажу прогресивний податок на передачу за загальним правилом сплачує покупець. Такі питання, як сільськогосподарські/лісові/прикордонні землі, спільна власність за багатьох спадкоємців і взаємність, змінюються залежно від справи. У таких межових ситуаціях, наприклад, за допомогою послуги RoNa Legal у сфері спадкового права правильно вибудувати процес від самого початку — це спосіб уникнути втрати часу й грошей. Кожна справа різна; для точного результату уточнюйте в адвоката.

Часті запитання

Я іноземець, чи можу я зареєструвати успадковане в Чорногорії майно в кадастрі на своє ім'я?

Так. Згідно зі статтею 414 закону, іноземна фізична особа набуває нерухомість у порядку спадкування так само, як громадянин Чорногорії. Після завершення спадкової справи й набуття чинності рішенням про спадкування воно вноситься до кадастру на сторінці list nepokretnosti як зміна власника.

Чи обов'язково їхати до Чорногорії, щоб вести справу?

Не обов'язково. За допомогою punomoćje (довіреності), оформленої у вашій країні перед нотаріусом/консульством і з апостилем чи консульською легалізацією, довірена особа може вести процес замість вас. Нотаріус може також забезпечити координацію між спадкоємцями, що перебувають у різних країнах.

Чи сплачуватиму я податок, якщо продам успадковану від подружжя квартиру?

Як спадкоємець першої черги (подружжя) ви звільнені від податку на спадщину. А на етапі продажу прогресивний податок на передачу за загальним правилом сплачує покупець: до 150 000 EUR — 3%, вище — поступово 5% і 6%.

Якщо спадкоємців кілька, чи можу я продати майно самостійно?

Ні. Після рішення про спадкування нерухомість до поділу перебуває у спільній власності (suvlasništvo) спадкоємців. Для продажу потрібна участь або згода всіх співвласників.

Мої документи іншою мовою; що мені робити?

Для документів іноземною мовою — таких як свідоцтво про смерть, записи про спорідненість і довіреність — чорногорські органи можуть вимагати завірений переклад (ovjereni prevod). Для більшості офіційних документів, оформлених за кордоном, потрібен також апостиль або консульська легалізація.

Чи можу я переказати гроші від продажу за кордон?

Зазвичай так, проте на практиці переказ може залежати від документа, що підтверджує сплату податку на передачу, і завершення кадастрових процедур. Такі кроки, як відкриття місцевого банківського рахунку й документування джерела коштів (AML), залежно від банку можуть потребувати часу.

Якщо ви хочете порівняти актуальні ціни на продаж нерухомості й відчути діапазон для власного майна, перегляньте оголошення про продаж нерухомості на Fijaka.

Цей матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Податкові ставки, строки й адміністративна практика можуть змінюватися; такі питання, як спадкова справа, кілька спадкоємців і тип земельної ділянки, різняться залежно від справи. Джерела: [Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf)](https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-svojinsko-pravnim-odnosima.html) та [gov.me — зміни до податку на передачу від 01.01.2024](https://www.gov.me/clanak/izmjene-i-dopune-zakona-o-porezu-na-promet-nepokretnosti-u-primjeni-od-01012024). Обов'язково уточнюйте у адвоката щодо вашої власної ситуації.