Boravak u Crnoj Gori: kupiti stan ili iznajmiti?

Kratak odgovor: da biste dobili boravak, ne morate da kupujete stan. Crnogorski propisi za privremeni boravak traže „dokaz o obezbeđenom smeštaju" i tu ravnopravno priznaju list nepokretnosti, ugovor o zakupu ili pisanu izjavu osobe kod koje ste smešteni. Kupovina je zasebna osnova za boravak — i od kraja 2025. nosi sopstvene, prilično stroge uslove.

Čemu tačno služi dokaz o smeštaju u predmetu

Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja, kad nabraja dokumentaciju, za dokaz o smeštaju priznaje četiri opcije: list nepokretnosti za stambeni prostor, zaključen ugovor o zakupu (ugovor o zakupu stambenog prostora), pisanu izjavu osobe koja vas prima ili potvrdu registrovanog ugostiteljskog objekta. Uz to u predmetu idu važeći pasoš, dokaz o sredstvima za izdržavanje, zdravstveno osiguranje, dokumentacija koja se tiče osnova zahteva i **potvrda o prijavi boravišta (potvrda o prijavi boravišta)**. Redosled je bitan: prvo imate adresu, zatim tu adresu prijavljujete, i tek onda otvarate predmet za boravak. Ministarstvo odlučuje u roku od 40 dana od kompletno predatog zahteva (MUP / gov.me — Temporary residence).

Svaki predmet je priča za sebe; ovo je informativni pregled, a aktuelne propise proverite sa svojim advokatom.

Put preko zakupa

Ugovor je dovoljan, ali „ugovor" nije parče papira

Tekst pravilnika kaže samo „zaključen ugovor o zakupu"; ne pominje overu kod notara ni minimalno trajanje. Nasuprot tome, deo agencija i savetnika tvrdi da ugovor „mora biti overen kod notara i na najmanje godinu dana". To dvoje nije isto. U praksi se javlja da pojedina područna jedinica traži nešto dodatno, ali to u tekstu pravilnika nismo našli — najsigurnije je pitati baš onaj organ koji će gledati vaš predmet, pre nego što ga predate.

Pravi problem je koliko je izdavalac uredan

Na strani zakupca predmet obično ne koči sam ugovor, nego to kako se vlasnik stana odnosi prema administraciji.

Obaveza prijave boravišta nije na vama ako je smeštaj obezbedio izdavalac: strana koja pruža smeštaj dužna je da boravak stranca prijavi policiji u roku od 12 sati od dolaska. Ako ne koristite pružaoca smeštajnih usluga, prijavu radite sami, u roku od 24 sata od dolaska (Obrazac 1, u policiji ili lokalnoj turističkoj organizaciji). Ova dva roka stalno se mešaju; ako znate koji se odnosi na vas, uštedećete vreme koje se lako izgubi već prve nedelje.

Praktična posledica: izdavalac koji ne želi da prijavi prihod od zakupa i izbegava pisani ugovor, ne shvatajući to, blokira vaš predmet za boravak. Bez prijave boravišta zahtev je nepotpun. Zato prvo pitanje kad u Crnoj Gori tražite stan nije cena, nego: „Da li pravite pisani ugovor i da li ćete vi obaviti prijavu?" Izdavalac ima poresku obavezu na prihod od zakupa; obračun se razlikuje u zavisnosti od toga da li je zakupac fizičko ili pravno lice. Pošto se pouzdani izvori oko stopa ne slažu, ovde ne navodimo brojke — proverite ih sa svojim knjigovođom.

Logika troška je jednostavna: depozit, prva kirija, eventualna provizija agencije. Ukupno vezan kapital retko prelazi nekoliko hiljada evra; ako odluka ispadne pogrešna, trošak izlaska ograničen je uslovima raskida iz vašeg ugovora — zato otkazni rok pročitajte pre nego što potpišete.

Put preko kupovine

Šta stranac sme, a šta ne sme da kupi

Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (član 415) nabraja kategorije u kojima strano fizičko lice ne može da stekne svojinu: poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, prirodna bogatstva, dobra u opštoj upotrebi, spomenike kulture od izuzetnog značaja, kao i nepokretnosti u pojasu od 1 km od kopnene granice i ostrva. Stan i stambena zgrada nisu na toj listi — što znači da kupovina stana potpada pod isti režim kao za domaćeg kupca.

Jedan izuzetak sa liste često se prenosi pogrešno: strano fizičko lice može steći svojinu na poljoprivrednom/šumskom zemljištu do 5.000 m², ali samo ako je predmet ugovora o prenosu stambena zgrada koja se na tom zemljištu nalazi. To ne znači „stranac može da kupi 5.000 m² njive". Na nepokretnostima iz člana 415 stranac ima pravo na dugoročan zakup — možete iznajmiti ono što ne možete kupiti. Tu je i pravna suština pitanja iznajmiti-ili-kupiti.

Stvarne stavke troška sticanja

Cena iz oglasa nije ukupan trošak. Na nju se dodaje:

Porez na promet nepokretnosti. Od 1. januara 2024. više nije ravna stopa, nego progresivan:

Ovu tabelu smo izvukli iz saopštenja Vlade Crne Gore o izmenama poreza iz 2024.; obveznik poreza je kupac, osim ako ugovorom nije drukčije dogovoreno, a poreska osnovica je tržišna vrednost u trenutku sticanja. Napomena: jedna starija stranica na gov.me još navodi ravnih 3% — nije ažurirana.

PDV ili porez na promet? Ako novogradnju (novogradnja) kupujete prvom prodajom direktno od investitora, umesto poreza na promet primenjuje se PDV od 21%, i ne naplaćuju se oba zajedno. Kod novih projekata PDV je obično uračunat u istaknutu cenu; ko kupuje stan iz druge ruke, porez na promet plaća posebno. Za stan iz druge ruke od 120.000 EUR to je 3.600 EUR — stavka koja se u računici najčešće zaboravi.

Notar. Naknada se određuje zvaničnom tarifom (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), stepenovana je prema vrednosti posla, na nju se dodaje PDV i nije predmet cenkanja — dogovaranje naknade ispod ili iznad tarife je zabranjeno. Za stambene iznose govorimo o nekoliko stotina evra; pošto konkretne cifre sa interneta nismo mogli da uparimo sa aktuelnom tarifom, ovde ne navodimo iznos.

Upis u katastar. Potpis ugovora vas ne čini vlasnikom; novim vlasnikom se smatrate tek kada se upišete u katastar — upis ima konstitutivno dejstvo. Administrativna taksa i naknada za upis su niske, gotovo simbolične. Nakon upisa, katastar u roku od 15 dana obaveštava Ministarstvo finansija o upisu stranog lica.

„Ako kupim stan, hoću li dobiti boravak?" — jasan odgovor

Ne, ne dobijate ga automatski. O ovome kruži mnogo pogrešnih informacija.

Svojina nad nepokretnošću jeste valjana pravna osnova za privremeni boravak — nalazi se među osnovama za boravak koje navodi gov.me. Ali vlasništvo ne poništava ostale uslove: važeći pasoš, potvrda o prijavi boravišta, sredstva za izdržavanje, zdravstveno osiguranje i bezbednosna provera potrebni su i vlasniku nepokretnosti, svaki posebno.

Uz to, jednačina se promenila krajem 2025. Izmenama Zakona o strancima koje je Vlada Crne Gore usvojila 12. novembra 2025, za privremeni boravak po osnovu svojine određena je minimalna vrednost nepokretnosti od 200.000 EUR (zvanično saopštenje). Onima koji su boravak po ovom osnovu dobili pre stupanja izmena na snagu ostavljen je prelazni rok od godinu dana da usklade svoj status. Državljani zemalja članica EU, kao i Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske, izuzeti su od ovih uslova.

Još jedan važan detalj: navodi se da boravak po osnovu svojine ne daje pravo na rad ni na obavljanje privredne delatnosti u Crnoj Gori. To u zvaničnom tekstu nismo mogli doslovno da potvrdimo, ali ako planirate ovde da radite, tu mogućnost odmah proverite sa advokatom — jer ako je tačno, moraćete i pored kupljenog stana od 200.000 EUR da otvorite zaseban predmet po osnovu rada. Ako želite da uporedite koji tip boravka u Crnoj Gori počiva na kojoj osnovi, stranica RoNa Legal o boravku razdvaja osnove jednu po jednu.

Zakup naspram kupovine: jedno pored drugog

Kontekst cena: šta danas ima na Fijaki?

Da brojke ne ostanu apstraktne, pogledajmo sopstveni inventar — ali to ne prodajemo kao statistiku. Na Fijaki je trenutno objavljeno 8 oglasa nekretnina na prodaju. Raspon cena je 95.000 – 444.444 EUR (izostavili smo jedan oglas od 5.555 EUR koji ozbiljno odstupa naniže — nije stambenog reda veličine), a medijana oglasa oko Budve je 105.000 EUR. n=8; ovo nije prosek tržišta, samo snimak našeg današnjeg inventara. Ipak pokazuje gde pada prag od 200.000 EUR: polovina stanova na prodaju objavljenih na Fijaki je ispod tog praga — što znači da neko ko krene sa idejom „kupiću stan zbog boravka" lako završi sa cenovnim rangom na pogrešnoj strani praga. Za širu sliku cena po gradovima pogledajte naš vodič kroz cene stanova u Crnoj Gori.

Na strani zakupa nemamo oglase — budimo pošteni, za iznajmljivanje ćete morati da pogledate druge kanale.

Kad rešite adresu, pravi posao je da postavite redosled kako treba: prijava boravišta, bankovni račun, priključak struje, zdravstveno osiguranje. Za većinu ovih stavki trebaće vam neko na terenu — vodoinstalater, električar, prevodilac — i tu upravo pomaže proverena mreža majstora na Glatku.

Često postavljana pitanja

Mogu li dobiti boravak u Crnoj Gori bez kupovine stana?

Da. Pravilnik ugovor o zakupu priznaje kao dokaz o smeštaju ravnopravno sa listom nepokretnosti. Osnova vašeg boravka može biti rad, osnivanje firme, školovanje ili spajanje porodice; smeštaj je samo jedan dokument u predmetu.

Ako kupim stan, hoću li automatski dobiti boravak?

Ne. Svojina jeste valjana osnova, ali sama po sebi nije dovoljna: potrebni su i pasoš, prijava boravišta, sredstva za izdržavanje, zdravstveno osiguranje i bezbednosna provera. Izmenama s kraja 2025. na ovaj put je dodat i uslov minimalne vrednosti nepokretnosti od 200.000 EUR.

Da li ugovor o zakupu mora biti overen kod notara?

U tekstu pravilnika takve obaveze nema — pominje se samo „zaključen ugovor o zakupu". U praksi se javlja da se traži overa ili minimalno trajanje. Najsigurnije je da unapred pitate područnu jedinicu u kojoj podnosite zahtev.

Mogu li kao stranac kupiti zemljište u Crnoj Gori?

Poljoprivredno zemljište, šumsko zemljište, ostrva i nepokretnosti u pojasu od 1 km od kopnene granice zatvoreni su za strano fizičko lice. Postoji izuzetak do 5.000 m² na parceli na kojoj se nalazi stambena zgrada. Na tim ograničenim nepokretnostima ostaje otvoreno pravo na dugoročan zakup.

Koliko iznose dodatni troškovi pri kupovini stana u Crnoj Gori?

Za stan iz druge ruke porez na promet je 3% do 150.000 EUR, iznad toga progresivne stope; plus notarska naknada (po tarifi, stepenovana prema vrednosti posla, uz PDV) i niska taksa za upis u katastar. Za novogradnju kupljenu od investitora umesto poreza na promet primenjuje se PDV od 21%, koji je obično uračunat u cenu.

Ko obavlja prijavu boravišta (prijava boravišta)?

Ako koristite pružaoca smeštaja, prijavu radi ta strana i dužna je da je prijavi policiji u roku od 12 sati od dolaska. Ako ne koristite pružaoca, prijavu radite sami, u roku od 24 sata od dolaska; obrazac i nadležnu jedinicu možete proveriti na stranici MUP-a za strance.

Ovaj tekst je informativnog karaktera i nije pravni savet. Crnogorski propisi — posebno Zakon o strancima — nastavljaju da se menjaju, a svaki predmet se ceni prema sopstvenim okolnostima. Pre podnošenja zahteva proverite aktuelne propise i svoju konkretnu situaciju sa advokatom.