Kupovina nekretnine kriptovalutom u Crnoj Gori: pravni status, tok plaćanja, katastar i porez

U Crnoj Gori nekretninu možete kupiti kriptovalutom, ali kripto nije zakonsko sredstvo plaćanja. Jedina zvanična valuta je euro; u notarski overenom ugovoru o kupoprodaji (ugovor o kupoprodaji) cena se uvek iskazuje u EUR. U praksi se vaša kripto imovina preko licencirane berze ili OTC-a konvertuje u euro, plaćanje se vrši u eurima, a i porezi se obračunavaju prema vrednosti u eurima. Najzahtevniji deo celog postupka jeste dokumentovanje porekla novca i prolazak kroz AML provere.

Da li je kripto ovde „novac"? Pravni status

Crna Gora je zemlja koja je jednostrano usvojila euro (euroizacija); jedino zakonsko sredstvo plaćanja jeste euro. Centralna banka Crne Gore (CBCG) izričito navodi da ne postoji pravni osnov na osnovu kojeg bi se kriptovalute mogle svrstati u sredstvo plaćanja, elektronski novac ili platni instrument. Drugim rečima, ni bitkoin ni bilo koja druga kripto imovina ne smatra se zvaničnom „valutom" u zemlji.

Kripto imovina u Crnoj Gori još uvek nije regulisana; zakon o kripto imovini (Zakon o kriptoimovini) je u fazi nacrta i ne očekuje se da će skoro stupiti na snagu. U praksi je trgovanje kriptom slobodno, ali nema zaštite potrošača, osiguranja depozita ni zaštite investitora. Rizik od oscilacija cena i prevara u potpunosti pada na kupca.

Zato, kada neko kaže „kupio sam stan kriptom", to znači da je svoju kripto imovinu ili prethodno konvertovao u euro ili je posebno ubedio prodavca da prihvati kripto. U oba slučaja ugovor koji ulazi u katastar glasi na euro. Svaki predmet je drugačiji, a kripto je neuređena oblast; aktuelne propise proverite sa advokatom.

Kako plaćanje zapravo funkcioniše?

Kod kupovine kriptom postupak se najčešće odvija u dve faze. Prvo se kripto konvertuje u euro, a zatim na scenu stupa notar. Konverzija kripto → euro obično se obavlja preko inostrane berze ili OTC šaltera; umesto da se oslone na lokalnu kripto berzu, većina kupaca bira upravo taj put. Konverzija se u pravilu završava pre notarske overe, prodavac potvrđuje da je euro legao na njegov račun, a notar na osnovu te potvrde sastavlja clausula intabulandi — klauzulu kojom se daje ovlašćenje za upis u katastar.

Uloga notara je ovde presudna. U Crnoj Gori ugovor o prodaji nekretnine mora biti sačinjen u formi notarskog zapisa (notarski zapis); bez notarske overe ugovor ne dobija pravnu snagu. Notar proverava identitet strana, valjanost isprava i da li su ispunjeni zakonski uslovi.

Banke i notari toliko pomno ispituju novac kripto porekla upravo zato što su i jedni i drugi obveznici (obveznik) prema propisima o sprečavanju pranja novca. Pošto je kripto transakcije teško pratiti, oprezni su kada je reč o prijavi sumnjivih transakcija. Baš se na tom mestu postupak najčešće zaglavi.

Ako želite da kod kupovine finansirane kriptom ispravno postavite strukturu plaćanja, dosije o poreklu sredstava i usklađenost sa AML propisima, pravna usluga RoNa za kripto-nekretnine u Crnoj Gori fokusira se upravo na pravno strukturiranje ovakvih predmeta.

Poreklo sredstava: pravi kamen spoticanja kod kripta

Važeći zakon, Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 110/23; naknadne izmene 065/24 i 024/25), proširio je listu obveznika: posrednici u prometu nekretnina, notari, advokati i računovođe sada su njome obuhvaćeni. U praksi to znači da kupac mora da dokumentuje odakle novac potiče.

U prihvatljive dokaze o poreklu sredstava spadaju raniji ugovori o kupoprodaji, priznanice o prodaji imovine, isprave o nasleđu, dokazi o prihodima ili kreditu. Kada je u pitanju kripto, ovo dokumentovanje je posebno zamršeno: od vas se očekuje da uspostavite lanac koji pokazuje kada ste i po kom kursu kupili kripto i kako ste ga konvertovali u euro. Sektor nekretnina smatra se osetljivim na pranje novca; i MMF i komitet Moneyval Saveta Evrope već su upozorili Crnu Goru na slabosti u preventivnim merama posrednika u prometu nekretnina.

I na strani gotovine postoji granica. Kod gotovinskih plaćanja od približno 10.000 EUR naviše aktiviraju se kontrole, a više uplata usmerenih ka istom ekonomskom cilju može se tretirati kao jedna transakcija (zabrana deljenja radi izbegavanja praga). Tačan obuhvat tog praga i detalje njegove primene proverite sa advokatom ili poreskim savetnikom; sa istom proverom možete se suočiti i kada euro dobijen konverzijom kripta uđe u banku.

Katastar i upis: postupak u katastru

U Crnoj Gori svojina ne prelazi potpisivanjem ugovora, već upisom. Nakon što se okončaju notarski zapis i clausula intabulandi, zahtev za upis podnosi se Upravi za katastar i državnu imovinu (katastar). Kupac stiče pravo svojine tek kada se ono unese u katastar nepokretnosti, odnosno upiše na list nepokretnosti.

Potrebna dokumenta su najčešće: notarski overen ugovor o kupoprodaji, kopija lične isprave i clausula intabulandi. Nakon prijema zahteva za upis, unošenje novog vlasnika u list nepokretnosti u praksi može trajati oko 60 dana; pošto je reč o administrativnom roku, on se razlikuje od predmeta do predmeta.

Ako nakon preuzimanja nekretnine želite da radove na renoviranju, uređenju enterijera ili gradnji poverite lokalnim majstorima, usluga renoviranja i gradnje preko Glatka pomaže vam da taj proces uređenja nakon kupovine organizujete preko lokalnih izvođača.

Porezi: porez na promet, PDV i ono što sledi

Poreska strana kod plaćanja kriptom traži posebnu pažnju, jer je osnovica za porez tržišna vrednost nekretnine u EUR, nezavisno od toga koliko ste platili u kriptu. U Crnoj Gori se dva glavna poreza međusobno isključuju. Kod polovne nekretnine plaća se porez na promet nepokretnosti (porez na promet nepokretnosti); kod prvog prenosa novogradnje kupljene od prodavca koji je obveznik PDV-a umesto poreza na promet primenjuje se PDV.

Porez na promet se od 1. januara 2024. više ne obračunava po ravnoj stopi, već prema progresivnim razredima:

Poreski obveznik je strana koja stiče nekretninu (sticalac) — u praksi kupac, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Osnovica je tržišna vrednost u trenutku sticanja; ako je ugovorena cena niža od tržišne vrednosti, poreski organ može utvrditi stvarnu vrednost. Obveznik podnosi prijavu nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora kojim nastaje poreska obaveza; rok za plaćanje teče posebno, prema dostavljenom rešenju. Stupanje progresivnih stopa na snagu zvanično je objavljeno na portalu gov.me.

Na strani PDV-a opšta stopa iznosi 21%. Prenos nekretnine je po pravilu oslobođen PDV-a, ali prvi prenos svojine na novoizgrađenom objektu koji vrši prodavac obveznik PDV-a (kao i građevinsko zemljište uz njega) podleže PDV-u od 21%. U tom slučaju PDV se plaća uključen u cenu i ne plaća se porez na promet; kod narednih (polovnih) prenosa ponovo se primenjuje porez na promet. Podaci iz nekih starijih vodiča o „PDV-u od 19%" i „ravnom porezu na promet od 3%" nisu aktuelni.

Ako nekretninu kasnije prodate, ostvarena dobit može se oporezovati u kontekstu kapitalne dobiti (kapitalna dobit); i kod kupovine i prodaje kriptom dobit se ponovo obračunava na bazi eura. Pošto se stopa i izuzeci ovde razlikuju od predmeta do predmeta, tačan iznos razjasnite sa poreskim savetnikom. Kao i u svakom pravnom odeljku, i ovde važi: propisi i opštinska praksa mogu se menjati, pa proverite aktuelno stanje.

Strano vlasništvo: razlika između stana i zemljišta

Stranci u Crnoj Gori mogu slobodno da kupuju stanove. Za zemljište (zemljište) i kuću (kuća) pravilo funkcioniše drugačije: stranac može steći zemljište samo ako njegova država priznaje isto pravo crnogorskim državljanima (uzajamnost). Ako uzajamnosti nema, uobičajeno rešenje je kupovina preko društva registrovanog u Crnoj Gori; to društvo može biti u stopostotnom stranom vlasništvu.

Pojedine kategorije strancima nisu dostupne ni pod kojim uslovima; među prvima su prirodni resursi, imovina u opštoj upotrebi, poljoprivredno i šumsko zemljište, kulturni spomenici od izuzetnog značaja, ostrva, područja u pojasu do 1 km od granice i zone koje je država proglasila ograničenim.

Cenovni kontekst: šta se nudi na Fijaki?

Da bismo dali konkretniju predstavu, na Fijaki je trenutno objavljeno 8 oglasa za nekretnine, a zabeležene oglašene cene kreću se otprilike u rasponu od 5.555 EUR do 444.444 EUR (n=8). Nemojte to čitati kao tržišnu statistiku; reč je samo o trenutnom preseku koji pokazuje raspon cena današnjih oglasa. Nije u pitanju izvedeni broj poput proseka ili medijane, već isključivo kontekst.

Često postavljana pitanja

Mogu li u Crnoj Gori prodavcu platiti direktno bitkoinom?

Neki prodavci mogu posebnim dogovorom prihvatiti kripto, ali to ne menja ugovor koji ulazi u katastar. Cena u ugovoru o kupoprodaji i dalje se iskazuje u eurima, a porezi se obračunavaju na euro. U praksi većina transakcija ide preko konverzije kripta u euro na licenciranoj berzi ili OTC-u. Kripto u Crnoj Gori nije regulisan; strukturu postavite sa advokatom.

Ako platim kriptom, na koju vrednost plaćam porez?

Poreska osnovica nije količina kripta, već tržišna vrednost nekretnine u EUR u trenutku sticanja. Porez na promet obračunava se prema progresivnim razredima na tu vrednost u eurima; ako je ugovorena cena niža od tržišne vrednosti, poreski organ može uzeti stvarnu vrednost kao osnovicu. Tačan iznos potvrdite sa poreskim savetnikom pre podnošenja prijave.

Da li je najveća prepreka zaista poreklo sredstava?

U praksi jeste. Prema AML propisima, notar, banka i posrednik u prometu nekretnina traže od vas da dokumentujete poreklo novca. Za kripto to zahteva lanac isprava koji seže od kupovine kripta do konverzije u euro, i baš se u toj fazi najčešće zaglavi. Ako dosije o poreklu sredstava pripremite unapred, postupak se osetno olakšava.

Da li se novi stan i polovna nekretnina razlikuju po porezu?

Da. Kod prvog prenosa novogradnje kupljene od prodavca obveznika PDV-a plaća se PDV od 21% i ne plaća se porez na promet. Kod polovne nekretnine primenjuje se progresivni porez na promet (3–6%), a ne PDV. Ta dva poreza se međusobno isključuju; koji od njih važi, određuje status prodavca.

Mogu li kao stranac kupiti zemljište?

Za stanove nema ograničenja. Za zemljište i kuću važi pravilo uzajamnosti: ako vaša država priznaje isto pravo crnogorskim državljanima, možete kupiti. U suprotnom, uobičajen put je da osnujete društvo registrovano u Crnoj Gori i kupovinu obavite preko njega. Poljoprivredno i šumsko zemljište, ostrva i pogranične zone zatvoreni su za strance.

Kada tačno svojina prelazi na mene?

Presudan je upis, a ne potpis. Nakon notarskog zapisa i clausula intabulandi podnosi se zahtev katastru; svojina prelazi upisom na list nepokretnosti. Okončanje tog upisa u praksi može potrajati oko 60 dana i razlikuje se od predmeta do predmeta.

Ovaj sadržaj je isključivo informativnog karaktera i ne predstavlja pravni, poreski niti investicioni savet. Kripto u Crnoj Gori nije regulisan i nosi rizike. Crnogorski propisi i opštinska praksa mogu se menjati, a svaki predmet je drugačiji. Pre nego što preduzmete bilo kakav korak, sopstvenu situaciju proverite sa advokatom i poreskim savetnikom u svetlu aktuelnih propisa.