Kupovina stana u Crnoj Gori: provera lista nepokretnosti — čeklista za strane kupce

Prvi dokument koji tražite kada kupujete stan u Crnoj Gori jeste izvod iz lista nepokretnosti (zvanični zapis o nepokretnosti). Iz njega vidite ko je vlasnik i da li na nepokretnosti postoji hipoteka (hipoteka), zabrana otuđenja (zabrana otuđenja) ili zabeležba spora. Osnovno pravilo zaštite je jednostavno: ne dajte kaparu pre nego što proverite ovaj izvod, upotrebnu dozvolu i identitet prodavca.

Čeklista koja sledi ide redom kroz dokumente koje treba pogledati pre i posle kupovine. Tačke koje strane kupce najčešće zakoče posebno smo označili.

Prvo zatražite ovaj dokument: list nepokretnosti

List nepokretnosti je zvanični zapis o nepokretnosti u crnogorskom katastru i sastoji se iz tri dela:

• List „A" deo (list "A" dio): podaci o parceli, zemljištu i objektu na njemu (zgrada/stan).
• List „B" deo (list "B" dio): podaci o vlasniku (vlasnik) — ime koje ovde piše mora se poklapati sa identitetom prodavca do slova.
• **List „G/V" deo (tereti i ograničenja):** tereti i ograničenja na nepokretnosti.

Rečenica koju tražite glasi: „Ne postoje tereti i ograničenja" — dakle, nema tereta ni ograničenja. Ako tog reda nema, pogledajte koji je teret upisan. Najčešći su bankarska hipoteka (hipoteka), pravo prolaza/službenost (pravo prolaza / službenost), plodouživanje (plodouživanje) i zabrana otuđenja (zabrana otuđenja).

Dok čitate list „B", proverite i da li je vlasnik jedno lice ili je reč o suvlasništvu (suvlasništvo): ako ima više vlasnika, za prodaju je potrebna saglasnost svih njih ili njihovih uredno ovlašćenih punomoćnika. Nedostajući potpis jedan je od najčešćih razloga zbog kojih upis kasnije zapne.

Zvanični organ koji vodi evidenciju jeste Uprava za nekretnine. Prethodnu proveru po broju parcele možete uraditi preko zvaničnog portala ekatastar.me; hipoteka, sudski spor (sudski spor) i zabrana otuđenja tu se u većini slučajeva vide. Ali za notara ili sud potreban je overen zvanični izvod iz lista nepokretnosti — taj dokument se uz taksu (taksa) preuzima na šalteru ili preko e-uprave. Prikaz na ekranu daje informaciju; pravni dokaz je overen izvod.

Druga stanica: da li je zgrada legalna? Ima li upotrebnu dozvolu?

Zgrada koja fizički stoji mora da postoji i na papiru. Ovde su presudna dva dokumenta:

• Građevinska dozvola — pokazuje da je objekat izgrađen sa dozvolom.
• Upotrebna dozvola — pokazuje da stan pravno postoji i da može da se prenese.

Razlika je ključna: ako nema upotrebne dozvole, stan u evidenciji „ne postoji", svojina se pravno ne može preneti, a objekat se ne može upisati u katastar. Postupak izdavanja građevinske i tehničke dokumentacije uređuje Zakon o izgradnji objekata; dozvolu izdaje nadležna opština. Zvanični okvir za dozvole možete proveriti na stranici Ministarstva o građevinskim dozvolama.

Kod novih projekata ima još jedan korak: nakon dobijanja upotrebne dozvole, stanovi u zgradi prolaze kroz etažiranje (razdvajanje etažne svojine) u katastru. Jedinice se prvo upisuju na ime investitora (investitor); svaki kupac zatim, uz overen kupoprodajni ugovor i zahtev za upis, preko e-šaltera upisuje sopstvenu svojinu. Znači, „preuzeo sam ključeve" ne znači da je nepokretnost automatski prešla na vaše ime — kod objekata u izgradnji ili tek završenih projekata treba pitati da li je to razdvajanje sprovedeno do kraja.

Rizik bespravne gradnje i legalizacije

Pitanje bespravnog objekta (bespravni objekat) u Crnoj Gori je rasprostranjeno. Država je 2025. usvojila novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata. Da bi se objekat legalizovao, po pravilu je potrebno da bude vidljiv na ortofoto snimku, da je upisan u katastar, da su rešeni imovinsko-pravni odnosi (riješeni imovinsko-pravni odnosi) i da ima pristup sa javnog puta. Naknada za legalizaciju pod određenim uslovima može da se plaća na rate; tačan broj rata i moguće kazne određuje propis i razlikuju se od predmeta do predmeta, pa cifre treba proveriti sa advokatom prema aktuelnom tekstu.

Za vas je praktičan zaključak sledeći: ako kupite objekat koji nije legalizovan, ne možete ga dati kao sredstvo obezbeđenja, ne možete ga bez problema prodati, u nekim slučajevima ne možete ni da ga upišete — a u pozadini ostaje rizik rušenja. Stanje stana koji kupujete zajedno pokazuju list nepokretnosti + upotrebna dozvola + eventualno rešenje o legalizaciji. Ako pak kupujete stariji stan koji planirate da renovirate čim papiri budu čisti, proverene majstore za radove možete naći na Glatku.

Redosled: prodaja, notar i upis

Prodaja nepokretnosti u Crnoj Gori ide određenim redom. Ovaj pregled je uopšten; svaki predmet je za sebe:

1. Provera lista nepokretnosti — vlasnik, tereti i dozvole.
2. Overen kupoprodajni ugovor — ugovor o prodaji mora biti u pisanoj formi i overava ga notar (solemnizacija). Bitno je da prodavac u ovoj fazi da clausula intabulandi (dozvola za uknjižbu/upis).
3. Plaćanje poreza na promet — od 01.01.2024. stopa je progresivna: do 150.000 EUR iznosi 3%; iznad toga stepenasto raste na 5% i 6%. Aktuelne razrede možete videti na stranici gov.me o izmenama poreza iz 2024.. Kupac je dužan da poresku prijavu podnese u roku od 15 dana od zaključenja ugovora.
4. **Upis u katastar (upis)** — sprovodi se uz izvorni ugovor, dokaz o plaćenom porezu i notarsku overu.

Ovde je najvažnija tačka: svojina prelazi jedino upisom u katastar. Upis ima konstitutivno dejstvo — on je taj koji svojinu stvara. Član 84 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima to izričito kaže: pravo svojine na nepokretnosti po osnovu pravnog posla stiče se „upisom u katastar". Tekst možete pročitati na zvaničnoj stranici zakona na paragraf.me. I ako potpišete ugovor i platite porez, dok ne sprovedete upis niste zakonski vlasnik.

Plaćanje i kapara: gde treba oprez

Kapara i avans se mešaju, ali nisu isto. Kapara (odustatnina) ima funkciju odustanka: ako kupac odustane, prodavac zadržava kaparu; ako odustane prodavac, po pravilu vraća dvostruki iznos. Avans je, pak, deo cene i nema kaznenu funkciju. U praksi se ova dva plaćanja najčešće obavljaju zajedno sa predugovorom (predugovor); ako u tekstu ugovora jasno piše da li je novac koji dajete kapara ili avans, smanjujete kasnije sporove oko odustanka. Iznos zavisi od ugovora; ne postoji obavezujući zakonski procenat, pa se ne oslanjajte slepo na cifru tipa „standardnih 10%".

Postoji i jedna regulatorna praznina: Crna Gora je jedna od retkih zemalja u regionu koja nema poseban zakon o posredovanju (posredovanje) u prometu nekretnina. Ta praznina je razlog za dodatan oprez kupca. Opšte mere predostrožnosti su: plaćanje preko notara/eskrou računa, provera verodostojnosti i obima punomoćja (punomoćje) kod prodaje po ovlašćenju, i davanje kapare tek pošto list nepokretnosti izađe čist.

Kontekst cena: aktuelni oglasi na Fijaki

Da biste odredili budžet, evo konkretne reference: cene 8 oglasa nekretnina na prodaju koji su trenutno objavljeni na Fijaki raspoređene su ovako (n=8; ovo nije tržišna statistika, već samo raspon aktuelnih oglasa):

Većina oglasa grupisana je u rasponu 95.000–300.000 EUR. Pošto je uzorak mali, ne čitajte ga kao prosek, nego kao orijentir koji pokazuje gde se aktuelni oglasi trenutno nalaze. Stanove i placeve na prodaju možete pogledati u kategoriji nekretnina na Fijaki, a za svaki oglas koji vas zanima ponovite gornju proveru dokumenata.

Šta ako dođe do spora

Provera dokumenata otkloni većinu problema unapred, ali ne uvek. Falsifikovan list nepokretnosti, dvostruka prodaja (dvostruka prodaja), ugovor sklopljen prevarom (prevara) ili ispravka pogrešnog upisa u katastru — sve to može da preraste u imovinski spor. Tipični zahtevi u vezi sa svojinom su: poništaj/ništavost ugovora (poništaj / ništavost ugovora), ispravka pogrešnog upisa (ispravka upisa), utvrđivanje prava svojine (utvrđivanje prava svojine) i naknada pretrpljene štete. Kada se otkrije falsifikat (falsifikat) isprave, zainteresovano lice može da pokrene tužbu za poništaj i da stanje zabeleži u katastru. U ovakvim sporovima isključivo je nadležan sud mesta na kome se nepokretnost nalazi, a pokrenuta tužba može se u katastru upisati kao zabilježba spora.

Za postupke poput poništaja upisa, ispravke pogrešnog upisa i utvrđivanja prava svojine u Crnoj Gori potrebno je lokalno pravno zastupanje; za parnice i upise u ovoj oblasti možete se obratiti RoNa Legal usluzi za poništaj i upis prava svojine. Pošto svaki predmet ima svoje okolnosti, koji je put pravi utvrđuje se tek pregledom dokumenata.

Kratka čeklista

• Izvod iz lista nepokretnosti — da li se vlasnik poklapa sa prodavcem, ima li tereta/zabeležbi?
• Građevinska + upotrebna dozvola — da li su zgrada i stan legalni?
• Kod novog projekta — stanje etažiranja i upisa.
• Da li je potrebna legalizacija, postoji li rešenje?
• Overen ugovor + clausula intabulandi.
• Progresivni porez na promet i rok od 15 dana za prijavu.
• Plaćanje preko notara/eskrou računa; kapara tek posle čistog izvoda.

Često postavljana pitanja

Kako kao stranac da proverim zapis o nepokretnosti u Crnoj Gori?

Prethodnu proveru možete uraditi po broju parcele preko zvaničnog portala ekatastar.me; hipoteka, spor i zabrana otuđenja tu se u većini slučajeva vide. Za notarski ili sudski postupak potreban vam je overen zvanični izvod iz lista nepokretnosti, koji uz taksu preuzimate od Uprave za nekretnine.

Potpisao sam ugovor, da li je nepokretnost sada moja?

Ne. U Crnoj Gori svojina prelazi jedino upisom u katastar (upis); upis ima konstitutivno dejstvo. I ako potpišete ugovor i platite porez, dok ne sprovedete upis niste zakonski vlasnik.

Sme li se kupiti stan bez upotrebne dozvole?

To nosi ozbiljan rizik. Stan bez upotrebne dozvole u evidenciji „ne postoji"; pravno se ne može preneti niti upisati u katastar. Pre potpisa treba proveriti da taj dokument postoji.

Koliki porez plaćam pri kupovini stana?

Porez na promet nepokretnosti je od 01.01.2024. progresivan: do 150.000 EUR iznosi 3%, iznad toga stepenasto 5% i 6%. Za aktuelne razrede pogledajte stranicu gov.me o izmenama iz 2024. i iznos potvrdite sa advokatom/notarom.

Kada treba da platim kaparu?

Opšta preporuka je da kaparu date tek pošto list nepokretnosti izađe čist — dakle, kada se utvrdi da nema tereta, zabeležbi ni neslaganja oko vlasnika. Plaćanje preko notara ili eskrou računa daje dodatnu zaštitu.

Može li se bespravni (nelegalizovani) objekat naknadno legalizovati?

Pod određenim uslovima da: traži se da je objekat vidljiv na ortofoto snimku, upisan u katastar, sa rešenim imovinsko-pravnim odnosima i pristupom sa javnog puta. Naknada može da se plaća na rate; tačni uslovi i kazne zavise od propisa, pa aktuelni tekst proverite sa advokatom.

Ovaj tekst je informativnog karaktera; propisi se mogu menjati, pa se za procenu vašeg konkretnog predmeta obratite advokatu.