Nasleđena nekretnina u Crnoj Gori: postupak, prodaja i porez za strane naslednike

Strani naslednik kome je u Crnoj Gori od bliske osobe ostala nekretnina stiče imovinu pod istim uslovima kao i crnogorski državljanin. Postupak počinje pred notarom kroz ostavinski postupak, pravnosnažno rešenje o nasleđivanju upisuje se u katastar, i tek nakon toga je moguća prodaja. Naslednici prvog naslednog reda oslobođeni su poreza na nasleđe. U nastavku slede koraci, dokumenta i troškovi.

Može li strani naslednik da nasledi nekretninu u Crnoj Gori?

Da. Prema članu 414 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima, strano fizičko lice može da stekne nekretninu u Crnoj Gori putem nasleđivanja, isto kao i crnogorski državljanin. To znači da pojedina ograničenja za strance, koja važe kod kupovine, ne dolaze do izražaja kada je reč o nasleđu.

Ovde postoji jedna nijansa. Isti zakon u članu 415 nabraja kategorije koje stranac ne može da stekne kupovinom: poljoprivredno zemljište (poljoprivredno zemljište), šume i šumsko zemljište, nekretnine u pograničnom pojasu dubine 1 km, ostrva i još nekoliko kategorija. Da li se te kategorije mogu steći nasleđivanjem, u pravnoj teoriji se pretežno tumači u korist „izuzetka za nasleđe", ali to nije pitanje koje je u svakom slučaju učvršćeno jasnom sudskom praksom. Ako su nasleđeni poljoprivredno zemljište ili parcela blizu granice, uputno je da pre upisa taj momenat proverite sa advokatom na osnovu konkretnog predmeta.

Tu je i pitanje uzajamnosti (reciprocitet) koje se u izvorima pominje kao opšte načelo; pošto se situacija razlikuje od zemlje do zemlje i zavisi od predmeta, ovde ne iznosimo konačnu tvrdnju.

Postupak: ostavinski postupak pred notarom

Izmenom Zakona o vanparničnom postupku iz 2015. godine, nesporne ostavinske stvari prenete su sa sudova na notare. Cilj je bio da se postupak ubrza. Za razliku od drugih notarskih poslova, kod nasleđa ne možete slobodno da birate notara. Dokumenta se prvo podnose Osnovnom sudu, a sud predmet raspoređuje notarima na svom području, prema abecednom redu imena notara.

Nakon što primi predmet, notar vodi postupak na način na koji ga je ranije vodio sud i, prema izvorima, ima obavezu da predmet okonča u roku od 60 dana. Kada se doneto rešenje dostavi, u roku od 8 dana otvoren je put prigovora; prigovor se predaje notaru, koji predmet prosleđuje sudu koji je rešenje rasporedio. (Ovi rokovi počivaju na reformi iz 2015; dobro je proveriti aktuelnu praksu.)

Ako nema testamenta, primenjuje se zakonski nasledni red: u prvom redu supružnik i deca nasleđuju u jednakim delovima. Za supružnika i decu postoji zaštita nužnog dela; bez opravdanog razloga ne mogu biti isključeni iz nasleđa.

Koja dokumenta su potrebna?

Za naslednika koji živi u inostranstvu, papirologija može biti deo postupka koji oduzima najviše vremena. Ono što se tipično traži:

Za dokumenta na stranom jeziku crnogorski organi mogu tražiti overeni prevod. Da bi punomoćja i javne isprave izdate u inostranstvu bile važeće u Crnoj Gori, u većini slučajeva potreban je apostil (overa po Haškoj konvenciji) ili konzularna legalizacija. Crna Gora je članica Haške konvencije o apostilu. Naslednik ne mora uvek lično da dolazi; uz punomoćje dato punomoćniku postupak se u velikoj meri može voditi na daljinu. Notar takođe može da obezbedi koordinaciju između naslednika u različitim zemljama.

Upis u katastar nakon rešenja o nasleđivanju

Kada se ostavinski postupak okonča, isprava koju držite postaje pravnosnažno rešenje o nasleđivanju. To rešenje je osnov za upis promene vlasnika na listu nepokretnosti. Zahtev se podnosi lokalnoj katastarskoj jedinici; nadležni organ je Uprava za katastar i državnu imovinu u Podgorici.

Upis nakon rešenja o nasleđivanju je posledica koja nastupa po sili zakona, ali dok se ne završe administrativne formalnosti svojstvene katastru, imovina se ne vodi na vaše ime. Osim toga, zakon predviđa i obavezu katastarske uprave da u roku od 15 dana od dana upisa stranca o tome obavesti Ministarstvo finansija (u vezi sa članom 415). To obaveštenje ne podnosite vi, već uprava; ipak, korisno je znati da je i to deo postupka.

Prodaja nasleđene nekretnine

Tačka koju većina naslednika previdi jeste da je upis uslov pre prodaje. Nekretnina se ne može preneti na kupca dok ne bude upisana u katastar na vaše ime (ili na ime naslednika). Nakon što se upis završi, prodaja i prenos teku kao uobičajen posao sa nekretninama.

Ako ima više naslednika, nekretnina ostaje u suvlasništvu (suvlasništvo) do deobe. U tom slučaju je za prodaju potrebno učešće ili saglasnost svih suvlasnika — jedan naslednik ne može sam da proda celinu bez saglasnosti ostalih. Ako je reč o imovini stečenoj u braku ili o zajedničkoj svojini, može se tražiti i overena saglasnost supružnika.

Za naslednika koji živi u inostranstvu u praksi se javljaju još dve prepreke: transfer prodajne cene u inostranstvo obično zavisi od isprave kojom se dokazuje da je porez na prenos plaćen i od okončanja katastarskih procedura; uz to, otvaranje lokalnog bankovnog računa i dokumentovanje porekla sredstava (AML) mogu da oduzmu vreme. Ovo su pre pitanja praktične primene nego zvaničnih propisa i razlikuju se od banke do banke i od predmeta do predmeta.

Pražnjenje i čišćenje nekretnine pre prodaje takođe je konkretan zadatak koji ulazi u planove većine naslednika; da biste stan koji je dugo prazan ili nekorišćen doveli u red pre nego što ga pokažete kupcu, možete angažovati uslugu čišćenja doma preko Glatka.

Porez: porez na nasleđe i porez na prenos su različite stvari

Važno je ne pomešati dva različita poreza.

Porez na nasleđe i poklon

U Crnoj Gori ne postoji poseban zakon o porezu na nasleđe; ovaj porez je uređen u okviru Zakona o porezu na promet nepokretnosti. Ovde je oslobođenje presudno. Naslednici prvog naslednog reda, dakle supružnik, deca i roditelji ostavioca, oslobođeni su poreza na nasleđe na nekretnini. To znači da osoba kojoj je nekretnina ostala od supružnika ili roditelja u ovoj fazi ne plaća porez na nasleđe.

Za naslednike koji nisu oslobođeni (daljni srodnici ili osobe koje nisu u srodstvu) praktični izvori pominju stopu od oko 3%. Da li se ta stopa primenjuje fiksno ili progresivno, kao porez na prenos, izvori nisu jasni; ako niste u oslobođenoj grupi, tačan iznos treba obračunati na osnovu vašeg predmeta.

Porez na prenos nepokretnosti (porez na promet nepokretnosti)

Ovaj porez nastupa u trenutku prodaje i po pravilu ga plaća kupac. Od 1. januara 2024. primenjuje se progresivna tarifa:

Sticanje putem nasleđa ne podleže porezu na prenos, već gore navedenom režimu poreza na nasleđe i poklon. To znači da, ako ste naslednik prvog reda, prilikom sticanja imovine ne nastaje porez na prenos; porez na prenos se u suštini tiče kupca kada kasnije prodajete nekretninu. PDV (21%), koji može doći u obzir kod prvih prenosa novogradnje, kod prometa polovnih nekretnina i kod nasleđa se tipično ne očekuje.

A šta je danas na tržištu? Kontekst nekretnina na prodaju na Fijaki

Za naslednika koji razmišlja o prodaji nasleđene nekretnine, prirodno je pitanje „za koliko se danas prodaje slična nekretnina". Kada pogledamo oglase za prodaju nekretnina koji su trenutno objavljeni na Fijaki, cenovni raspon se kreće približno između 5.555 EUR i 444.444 EUR; srednji deo raspona zgušnjava se u zoni od 100.000 do 250.000 EUR. Ovo je vrlo mali uzorak od samo 8 oglasa i ne može se smatrati tržišnom statistikom. Faktori koji određuju cenu — lokacija, kvadratura, pogled na more i stanje objekta — jako variraju od oglasa do oglasa. Ipak, radi osećaja za raspon kod sopstvene nekretnine i radi poređenja, korisno je pogledati aktuelne oglase.

Pravni rezime

Strani naslednik u Crnoj Gori nasleđuje nekretninu pod istim uslovima kao i državljanin (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Postupak teče kroz ostavinski postupak pred notarom; pravnosnažno rešenje o nasleđivanju upisuje se u katastar, a prodaja je moguća tek nakon upisa. Naslednici prvog reda (supružnik, deca, roditelji) oslobođeni su poreza na nasleđe; kod prodaje progresivni porez na prenos po pravilu plaća kupac. Pitanja kao što su poljoprivredno / šumsko / pogranično zemljište, suvlasništvo sa više naslednika i uzajamnost razlikuju se od predmeta do predmeta. U takvim graničnim situacijama, na primer uz uslugu naslednog i ostavinskog prava kancelarije RoNa Legal, pravilno postavljanje postupka od samog početka sprečava gubitak vremena i novca. Svaki predmet je drugačiji; za konačan ishod proverite sa advokatom.

Često postavljana pitanja

Stranac sam — mogu li nasleđenu nekretninu u Crnoj Gori upisati u katastar na svoje ime?

Da. Prema članu 414 zakona, strano fizičko lice stiče nekretninu nasleđivanjem kao i crnogorski državljanin. Kada se ostavinski postupak okonča i rešenje o nasleđivanju postane pravnosnažno, ono se upisuje u katastar na listu nepokretnosti kao promena vlasnika.

Moram li da putujem u Crnu Goru da bih pratio postupak?

Ne morate. Uz punomoćje sačinjeno pred notarom/konzulatom u vašoj zemlji i snabdeveno apostilom ili konzularnom overom, punomoćnik može voditi postupak umesto vas. Notar takođe može da obezbedi koordinaciju između naslednika u različitim zemljama.

Ako prodam stan nasleđen od supružnika, plaćam li porez?

Kao naslednik prvog reda (supružnik) oslobođeni ste poreza na nasleđe. U fazi prodaje progresivni porez na prenos po pravilu plaća kupac: do 150.000 EUR 3%, a iznad toga postepeno 5% i 6%.

Ako ima više naslednika, mogu li sam da prodam nekretninu?

Ne. Nakon rešenja o nasleđivanju nekretnina do deobe ostaje u suvlasništvu (suvlasništvo) između naslednika. Za prodaju je potrebno učešće ili saglasnost svih suvlasnika.

Dokumenta su mi na drugom jeziku; šta treba da uradim?

Za dokumenta na stranom jeziku — izvod o smrti, matične evidencije o srodstvu i punomoćje — crnogorski organi mogu tražiti overeni prevod. Za većinu javnih isprava izdatih u inostranstvu dodatno je potreban apostil ili konzularna overa.

Mogu li novac od prodaje da prenesem u inostranstvo?

Uglavnom da, ali u praksi transfer može zavisiti od isprave kojom se dokazuje da je porez na prenos plaćen i od okončanja katastarskih procedura. Koraci kao što su lokalni bankovni račun i dokumentovanje porekla sredstava (AML) mogu, zavisno od banke, da oduzmu vreme.

Ako želite da uporedite aktuelne cene nekretnina na prodaju i steknete osećaj za raspon kod sopstvene nekretnine, pogledajte oglase za prodaju nekretnina na Fijaki.

Ovaj sadržaj je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Poreske stope, rokovi i administrativna praksa mogu se menjati; pitanja kao što su ostavinski postupak, više naslednika i vrsta zemljišta razlikuju se od predmeta do predmeta. Izvori: [Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf)](https://www.paragraf.me/propisi-crnegore/zakon-o-svojinsko-pravnim-odnosima.html) i [gov.me — izmene poreza na prenos od 01.01.2024](https://www.gov.me/clanak/izmjene-i-dopune-zakona-o-porezu-na-promet-nepokretnosti-u-primjeni-od-01012024). Za sopstvenu situaciju obavezno proverite sa advokatom.