İlanda "Deniz Manzaralı Arsa" Yazıyor: Karadağ'da Arsa Alıp Villa Yapmanın Beş Kapısı

Arsa ilanı okumak daire ilanı okumaya benzemez. Dairede fiyat, metrekare ve kat sorulur; arsada ise ilanın söylediği şey ("deniz manzaralı, 800 m², imarlı") ile tapunun ve imar planının söylediği şey çoğu zaman aynı değildir. Karadağ'da arsa alıp üstüne villa yapmayı düşünen Türk alıcıların takıldığı yerleri beş kapı olarak sıraladık. Kapıların sırası önemli; ikinciden geçmeden dördüncüye gelenler, yani parayı yatırıp sonra imara bakanlar, en pahalı dersi alıyor.

Birinci kapı: bu arsayı sizin adınıza yazabiliyorlar mı?

Karadağ mülkiyet kanunu (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, madde 415) yabancı gerçek kişinin edinemeyeceği taşınmazları sayar: tarım arazisi, orman ve orman arazisi, kara sınırından 1 km derinlikteki parseller, adalar, doğal kaynaklar ve genel kullanım malları. İnşaat arazisi (građevinsko zemljište) bu listede yok; yani kadastroda inşaat arazisi olarak sınıflandırılmış bir parseli Türk vatandaşı doğrudan kendi adına alabiliyor.

Sorun, ilanda "imarlı" yazan arsaların bir kısmının kadastroda hâlâ tarım arazisi (poljoprivredno zemljište) olarak durması. Kanunun tek istisnası dar: üzerinde konut binası bulunan ve konutla birlikte devredilen en fazla 5.000 m²'lik tarım ya da orman parseli. Boş tarla bu istisnaya girmiyor. Kadastro sınıfı uygun değilse iki seçenek kalıyor: parselin sınıfının değişmesini beklemek ya da bir Karadağ şirketi (DOO) kurup arsayı şirkete aldırmak. İkincisi işi bir emlak dosyasından şirket dosyasına çeviriyor; yıllık bilanço, muhasebe ve uyum maliyeti arsanın üstüne biniyor. Hangi sınıfın hangi yolu açtığını RoNa Legal'in arsa alımı yazısı kadastro terimleriyle anlatıyor.

İkinci kapı: UTU belgesi olmadan "imarlı" kelimesinin anlamı yok

Karadağ'da bir parsele ne yapılabileceğini satıcı değil, belediyenin verdiği urbanističko-tehnički uslovi (UTU) belgesi söyler. Kaç kat, ne kadar brüt inşaat alanı, sınırdan kaç metre çekme, altyapı bağlantısı nereden. İlanlarda sık geçen DUP, UP ya da PUP gibi plan adları çoğu zaman yıllar önceki planlara ait; hangi planın bugün yürürlükte olduğu merkezi plan sicilinden (Registar planske i tehničke dokumentacije) bakılmadan bilinmiyor. Alıcının yapması gereken, parsel numarasıyla güncel UTU'yu almak ve hayalindeki villanın o belgeye sığıp sığmadığını mimarına hesaplatmak. "Komşu yaptı, siz de yaparsınız" cümlesi UTU yerine geçmiyor.

Belgeyi okumak da ayrı bir iş; kısaltmalar Türk imar dilinden farklı. UTU ve DUP nasıl okunur rehberi belgedeki her satırın ne anlama geldiğini örnekle veriyor.

Aynı kapının içinde iki kadastro kontrolü daha var. Tapu kaydının G bölümünde geçit hakkı (službenost, pravo prolaza), ipotek ve ön alım hakkı yazar; görünürde bir yol olması, o yolun sizin parselinize tescilli geçit hakkı olduğu anlamına gelmez. Yolu olmayan bir parsel, kâğıt üstünde inşaat arazisi olsa da ruhsat aşamasında tıkanır. Sınır taşlarıyla kadastro çizgisi uyuşmuyorsa lisanslı bir geodetska organizacija ölçüm yapıyor; bunu satın almadan önce yaptırmayan, sonradan kadastroya itiraz ve sınır uyuşmazlığı dosyasıyla uğraşıyor.

Üçüncü kapı: arsanın fiyatı, arsanın maliyeti değil

Türk alıcının en çok şaşırdığı kalem komunalije: belediyeye ödenen altyapı donatım bedeli. Yol, su, kanalizasyon ve elektrik bağlantısı için brüt inşaat alanı üzerinden, belediyenin bölge ve yapı türüne göre belirlediği tarifeyle hesaplanıyor. Kıyı şeridi ve milli park bölgelerinde yüzde 20 ek yük var; aile konutunda yüzde 50'ye varan indirim, peşin ödemede yüzde 20'ye kadar ayrı bir indirim uygulanabiliyor. Tarife belediyeden belediyeye değiştiği için burada tek bir rakam vermiyoruz; Budva ile Bar arasındaki fark bazı bölgelerde iki katı bulabiliyor.

Yapım maliyeti tarafında resmî istatistik emlakçı bandından daha güvenilir. MONSTAT'ın 2025 verisinde yeni konutun toplam maliyeti ülke genelinde 2.200 €/m², kıyı bölgesinde 2.412 €/m²; bunun içinde saf yapım (cijena građenja) ulusal ortalamada 1.724 €/m², kıyıda 2.081 €/m². Dağılım şöyle okunuyor: toplam 2.557 euroluk bir metrekarede 1.960 euro yapım, 342 euro arsa donatımı, 255 euro diğer kalemler. Bunu bir örnekle çevirelim: kıyıda 200 m² brüt bir villa için yalnız yapım kalemi 400.000 euro civarına oturuyor; üstüne komunalije, proje, denetim ve KDV geliyor. Kalem kalem tablo 2026 inşaat maliyeti yazısında var.

KDV konusunda iki tarih önemli. Birincisi zaten yürürlükte: KDV mükellefi bir yüklenicinin faturası yüzde 21 KDV taşıyor ve gerçek kişi olarak bunu indiremiyorsunuz; geliştirici şirket indiriyor. İkincisi 1 Nisan 2026'da başladı: KDV mükellefi bir satıcıdan alınan inşaat arsası artık devir vergisine değil KDV'ye tabi. Aynı arsanın gerçek kişiden mi, şirketten mi alındığı toplam maliyeti değiştiriyor; ilan fiyatının yanına satıcının kim olduğunu not edin.

Dördüncü kapı: ruhsatın iki saati vardır

Građevinska dozvola alındığı an iki saat çalışmaya başlar. İnşaata iki yıl içinde başlanmazsa hak düşer; beş yıl içinde bitirilmezse her ek yıl için yeniden değerlenmiş proje bedeli üzerinden yıllık ücret ödenir ve şantiyeyi bakımlı tutma yükümlülüğü doğar. Bu iki saati durdurmanın yolu yok. Finansmanı ve yükleniciyi hazır etmeden ruhsat almak, kendi kendine ceza yazmak gibi.

Ruhsat dosyasının omurgası üç belge: lisanslı ve mesleki sorumluluk sigortalı mühendislerin hazırladığı ana proje (glavni projekat), aile konutu dışında zorunlu olan proje revizyonu (revizija) ve inşaat boyunca yatırımcının parasını ödediği teknik denetim (stručni nadzor, Zakon o izgradnji objekata madde 50). Yükleniciyi seçerken sabit fiyat ve gecikme cezası maddeleri sözleşmeye yazılmazsa, iki yıllık başlama süresi sizin değil yüklenicinin lehine işliyor. Ruhsat adımlarını ve belediye ile Bakanlık arasındaki yetki sınırını inşaat ruhsatı rehberi veriyor; süresi dolmuş ruhsatı olan bir arsayı devralmayı düşünenler için durum farklı, orada uzatma ve yenileme kuralları devreye giriyor.

Beşinci kapı: villa bittiğinde hâlâ "yok"

Teknik kabul yapılıp yedi gün içinde kullanım izni (upotrebna dozvola) çıkmadan bina hukuken tamamlanmış sayılmıyor. Kullanım izni olmayan yapıyı kullanmak yasak; kadastroda tamamlanmış yapı olarak tescil edilemiyor; satarken alıcının avukatı ilk bu belgeyi soruyor; oturma izni dosyasında ise konut kanıtı olarak kabul görmüyor. Villayı kendi kullanımınız için yapıyor olsanız da bu belge, yapının bir gün satılabilir ya da miras bırakılabilir olmasının tek yolu.

Yap-sat düşünenlerin kapısı biraz daha geniş: birden fazla birimin satılacağı projede etažiranje, birim tescili ve alıcı sözleşmeleri devreye giriyor. O modelin kuralları yap-sat villa projesi rehberinde ayrı anlatılmış.

Beş kapının önündeki masa

Aşağıdaki sıra, bir arsa ilanı beğenen alıcının imza atmadan önce sırayla kapatması gereken sorular. Hiçbiri emlakçıya sorulmaz; hepsinin cevabı belgede.

Arsa satın alma sözleşmesinin kendisi, tapu kontrolü ve devir vergisi tarafında dairelerle aynı kurallara tabi; ikinci el konut için yazdığımız tapu ve borç kontrol listesi arsa için de geçerli. Devir vergisi progresif: 150.000 euroya kadar yüzde 3, üstü kademeli yüzde 5 ve 6.

Fijaka'daki emlak ilanlarında arsa sayısı daire sayısına göre az; olanlarda da ilan metnine "građevinsko" ya da "poljoprivredno" ibaresini yazdırmaya çalışıyoruz, çünkü birinci kapının cevabı çoğu zaman o tek kelimede. Yine de kadastro çıktısını görmeden ilandaki sınıfa güvenmeyin.

Bu beş kapıyı tek muhataptan geçirmek isteyenler için RoNa Legal'in Budva ofisi arsa taramasından kullanım iznine kadar süreci inşaat ve proje danışmanlığı başlığı altında yürütüyor; UTU okuması ve kadastro kontrolü ilk görüşmede yapılıyor. Yazıdaki tarifeler ve tarihler Eylül 2026 itibarıyla; komunalije kararları belediye meclislerinde her yıl değişebiliyor, imza öncesi güncel kararı sorun.

Bilgilendirme amaçlı bir yazıdır; hukuki tavsiye değildir. Her parsel kendi belgeleriyle değerlendirilir.