Karadağ'da ilan okumayı öğrenmek, bir dizi kısa Karadağca ibareyi çözmekle başlıyor. Bazıları zararsız, bazıları dosyanın tamamını değiştiriyor. En pahalısı "legalizacija u toku": yasallaştırma devam ediyor. Bu yazı önce ilanlardaki ibareleri, sonra arkalarındaki kanunu anlatıyor; sonunda da 14 Ağustos 2027'nin bir alıcı için tam olarak ne demek olduğunu.
İlandaki beş ibare
Papiri uredni / čisti papiri. "Evraklar düzgün." Hiçbir hukuki karşılığı yok; tapu çıktısını (list nepokretnosti) ve kullanım iznini istemeden geçilmez.
Bez upotrebne dozvole. Kullanım izni yok. Bina hukuken tamamlanmamış; tescil, satış ve oturma izni dosyasında konut kanıtı olarak kabul sorunlu. Yeni projelerde geçici bir durum olabilir, eski binada çoğunlukla kalıcı.
U postupku etažiranja. Bağımsız bölüm tescili sürüyor. Daireler henüz ayrı tapu birimleri olarak ayrılmamış; anahtarı alsanız da kadastroda sizin adınıza bir daire yok.
Nadogradnja / prošireno. Kat eklenmiş, genişletilmiş. Ruhsatlı bir binada ruhsatı aşan kısım; kanuna göre yalnız aşan kısım kaçak sayılıyor ama satın aldığınız daire tam o kısımdaysa fark yok.
Legalizacija u toku. Yasallaştırma başvurusu yapılmış, karar yok. Aşağıdaki her şey bu ibare için.
Kanun: 91/25 ve 2026'daki iki değişiklik
Karadağ'ın yasallaştırma kanunu (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) 2025'te çıktı (91/25), 2026'da iki kez değişti (18/2026 ve 7 Ağustos 2026'da yayımlanıp 15 Ağustos'ta yürürlüğe giren 117/2026). Kanunun aradığı ilk şey görünürlük: yapı, Bakanlığın Geoportal'da yayımladığı Temmuz 2025 tarihli hava fotoğrafında (ortofoto) görünmek zorunda. Görünmeyen yapının kadastroya tescili yasak; tescil edilmişse iptal ediliyor (madde 48, fıkra 3 ve 4). Ortofotodan sonra yapılmış bir ek kat için "legalizacija u toku" ibaresi, hukuken mümkün olmayan bir sürecin adı.
Görünen yapı için ikinci soru derece: yapı tamamen ruhsatsız mı, yoksa ruhsatlı bir binanın ruhsatı aşan kısmı mı (madde 2, fıkra 2). İkincisinde yalnız aşan kısım kaçak; dosya daha küçük ama dairenin hangi kısımda kaldığı belirleyici.
14 Ağustos 2027 bir başvuru tarihi değil
İnternette bu tarih "yasallaştırma için son başvuru günü" diye dolaşıyor. Kanunun 48. maddesinin 2026 metnine göre 14 Ağustos 2027, kaçak yapı sahibinin kadastro tescilini başlatması için tanınan sürenin sonu; süre 14 Ağustos 2025'ten itibaren önce altı ay, Şubat 2026'da on iki ay, Ağustos 2026'da yirmi dört ay olarak belirlendi. Tarihten sonra belediye müfettişleri yıkım kararı vermek zorunda (madde 48, fıkra 2). Aynı değişiklik yerinde denetim masrafını da mülk sahibine yükledi (fıkra 1). Yani "legalizacija u toku" yazan bir ilanda sorulacak soru başvurunun yapılıp yapılmadığı değil, kadastro tescilinin başlatılıp başlatılmadığı ve elaborat'ın hazır olup olmadığı. 48. maddenin eski ve yeni hâlini yan yana okumak isteyenler için 117/2026 değişikliği yazısı var.
Asıl bedel cezada değil, tapuda ve yıllık ücrette
Kaçak yapının sahibi için en yıpratıcı kalem para cezası değil, biriken yıllık kullanım bedeli (madde 26). Elaborat sunulmuşsa net metrekare başına yılda yüzde 0,5 ile 2, sunulmamışsa brüt metrekare başına yüzde 1 ile 3; taban, önceki yılın ortalama yeni inşaat fiyatı (kıyıda 2025 için yaklaşık 2.081 euro/m²). Metrekare başına yılda 10 ile 42 euro arası; 150 m²'lik bir ev için her yıl dört haneli bir tutar. Yıkım kararı verilse bile emlak vergisi ve bu bedel işlemeye devam ediyor (madde 31, fıkra 5).
Alıcı için asıl duvar 33. madde: kaçak yapı devredilemiyor ve ekonomik faaliyette kullanılamıyor. Yasak, tapu kaydının G bölümüne şerh olarak giriyor. Ama kadastronun şerhi işlemek için 36 aylık süresi var (madde 51); bugün temiz görünen bir G bölümü, binanın yasal olduğunu değil, idarenin henüz sıra getirmediğini gösteriyor. Ortofoto kontrolü bu yüzden tapu kontrolünün yerine geçmiyor, yanına ekleniyor. Kullanım izni olmadan yapıyı kullanmak zaten yasak (madde 60); Airbnb'ye vermek, "ekonomik faaliyet" olarak ayrı bir ihlal.
Yasallaşırsa ne ödenir
Başvuru olumlu biterse belediyeye net metrekare başına yasallaştırma bedeli (urbana sanacija) ödeniyor; tarifeyi belediye, hükümet onayıyla belirliyor. En fazla 120 aylık taksit, ana konutta 360; bedelin yüzde 80'i belediyeye, yüzde 20'si devlete (kuzey belediyelerinde tamamı yerel). İndirimler birbiriyle toplanmıyor: ana konutta yüzde 50, korunmaya muhtaç gruplarda yüzde 90'a kadar, peşin ödemede yüzde 20. Dört ve beş yıldızlı turistik tesislerde bedel kanunda sabit, metrekare başına 400 ile 800 euro ve en fazla 60 taksit. Kıyı belediyelerinde su altyapısı için ayrı bir bedel, en fazla 36 taksit.
Bu rakamları alıcı açısından okumak gerekiyor: satıcının "yasallaştırma başladı, taksitleri siz ödersiniz" teklifi, 33. madde yüzünden devir mümkün olmadığı sürece boş bir teklif. Devir ancak kararla birlikte açılıyor ve bedelin tamamı ile kalan taksitler o an masada. Sürecin tamamı, elaborat ve statik raporundan tapuya işlenene kadar, RoNa Legal'in kaçak yapı ve 14 Ağustos 2027 yazısında adım adım var.
İlan okuma sırası
| İbare | İstenecek belge | Karar |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Belgeler gelmeden ilerleme |
| Bez upotrebne dozvole | Ruhsat + teknik kabul durumu | Yeni projeyse tarih, eski binaysa uzak dur |
| U postupku etažiranja | Etažiranje kararı ve birim tescili | Karar çıkmadan ödeme yok |
| Nadogradnja | Ruhsat + ortofoto karşılaştırması | Daire aşan kısımdaysa geri çekil |
| Legalizacija u toku | Elaborat, kadastro başvurusu, ortofoto görünürlüğü | Karar çıkana kadar devir yok |
Kullanım izninin geliştirici tarafında nasıl alındığı, hangi belgeyle tesciline geçildiği kullanım izni yazısında; ruhsatı olan ama süresi dolmuş, yarım kalmış yapı için yol farklı, arsa ve villa yazımızda dördüncü kapı bunu anlatıyor. Tapu tarafında zaten yanlış bir kayıt varsa, şerh yanlış işlenmişse ya da devir yapılmış bir kaçak yapı sonradan ortaya çıkmışsa, iş yasallaştırmadan çıkıp tapu iptali ve tescil davasına dönüyor.
Fijaka'daki emlak ilanlarında ilan verenlerden kullanım izni durumunu belirtmelerini istiyoruz; belirtilmemişse ilk mesajınız fiyat değil, "upotrebna dozvola var mı" olsun. İkinci el alımın genel kontrol listesi tapu ve borç kontrolü yazısında. Ortofoto ve G bölümü okumasını bir avukata yaptırmak isteyenler için RoNa Legal'in Budva ofisi bunu satın alma öncesi taramanın standart parçası olarak yapıyor; Karadağ gayrimenkul avukatı sayfası taramanın kapsamını anlatıyor.
Bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Yasallaştırma kanunu 2026'da iki kez değişti; ilan tarihindeki metni avukatınıza doğrulatın.