İlanda "Legalizacija u Toku" Yazıyorsa: 14 Ağustos 2027'nin Alıcı İçin Anlamı

İlanda "legalizacija u toku" yazması alıcı için ne demek? Yalnızca yasallaştırma başvurusu yapıldığını, karar çıkmadığını. Asıl soru kadastro tescilinin başlatılıp başlatılmadığı: Yasallaştırma Kanunu'nun 48. maddesine göre malikler bunu 14 Ağustos 2027'ye kadar başlatmak zorunda, sonrasında denetçi yıkım kararı vermek zorunda. O zamana kadar malik, ortalama inşaat m² fiyatı üzerinden yıllık kullanım bedeli öder: harita raporu verilmişse net m² başına %0,5–2, verilmemişse brüt m² başına %1–3.

Karadağ'da ilan okumayı öğrenmek, bir dizi kısa Karadağca ibareyi çözmekle başlıyor. Bazıları zararsız, bazıları dosyanın tamamını değiştiriyor. En pahalısı "legalizacija u toku": yasallaştırma devam ediyor. Bu yazı önce ilanlardaki ibareleri, sonra arkalarındaki kanunu anlatıyor; sonunda da 14 Ağustos 2027'nin bir alıcı için tam olarak ne demek olduğunu.

İlandaki beş ibare

Papiri uredni / čisti papiri. "Evraklar düzgün." Hiçbir hukuki karşılığı yok; tapu çıktısını (list nepokretnosti) ve kullanım iznini istemeden geçilmez.

Bez upotrebne dozvole. Kullanım izni yok. Kullanım izni çıkmadan binayı kullanmak yasak (İnşaat Kanunu, madde 60). Şubat 2026'dan beri yasallaştırma kanunu burada bir çizgi çekiyor: tapusunda "nema upotrebnu dozvolu" şerhi bulunan bir bağımsız bölüm, yapı ruhsatına uygun inşa edilmişse satılabiliyor. Yeni projede bu çoğunlukla zaman meselesi; eski binada asıl soru, ayakta duranın ruhsata uyup uymadığı.

U postupku etažiranja. Bağımsız bölüm tescili sürüyor. Daireler henüz ayrı tapu birimleri olarak ayrılmamış; anahtarı alsanız da kadastroda sizin adınıza bir daire yok.

Nadogradnja / prošireno. Kat eklenmiş, genişletilmiş. Ruhsatlı bir binada ruhsatı aşan kısım; kanuna göre yalnız aşan kısım kaçak sayılıyor ama satın aldığınız daire tam o kısımdaysa fark yok.

Legalizacija u toku. Yasallaştırma başvurusu yapılmış, karar yok. Aşağıdaki her şey bu ibare için.

Kanun: 91/25 ve 2026'daki iki değişiklik

Karadağ'ın yasallaştırma kanunu (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) 2025'te yayımlandı (91/25) ve 14 Ağustos 2025'te yürürlüğe girdi. 2026'da iki kez değişti: Şubat'ta (18/2026) ve Ağustos'ta (117/2026, 7 Ağustos'ta yayımlandı, 15 Ağustos'ta yürürlüğe girdi). Kanunun aradığı ilk şey görünürlük: yapı, Bakanlığın Geoportal'da yayımladığı Temmuz 2025 tarihli uydu ve hava görüntüsünde görünmek zorunda (madde 7). Bu görüntüde tespit edilemeyen yapının kadastroya tescili yasak; tescil edilmişse iptal ediliyor (madde 48). Şubat değişikliği tek bir kapı açtı: binanın Temmuz 2025'ten önce var olduğunu söyleyen sahip, bunu elaborat ve bir inşaat bilirkişisinin raporuyla, elektrik ya da su bağlantısı, fatura veya emlak vergisi kararı gibi delillere dayanarak ispatlayabiliyor. Temmuz 2025'ten sonra eklenmiş bir kat için "legalizacija u toku" ibaresi, hukuken mümkün olmayan bir sürecin adı.

Bu testi geçen yapı için ikinci soru derece: yapı tamamen ruhsatsız mı, yoksa ruhsatlı bir binanın ruhsatı aşan kısmı mı (madde 2, fıkra 2)? İkincisinde yalnız aşan kısım kaçak; dosya daha küçük ama dairenin hangi kısımda kaldığı belirleyici.

14 Ağustos 2027 bir başvuru tarihi değil

İnternette bu tarih "yasallaştırma için son başvuru günü" diye dolaşıyor. 48. maddenin bugünkü metnine göre 14 Ağustos 2027, kaçak yapı sahibinin kadastro tescilini başlatması için tanınan sürenin sonu; süre 14 Ağustos 2025'ten işliyor ve önce altı ay, Şubat 2026'da on iki ay, Ağustos 2026'da yirmi dört ay olarak belirlendi. Tescili o tarihe kadar başlatılmamış yapı için mekânsal koruma müfettişi yıkım kararı vermek zorunda (madde 48, fıkra 2). Ağustos değişikliği ayrıca komisyonun yerinde inceleme masrafını mülk sahibine yükledi (madde 14). Yani "legalizacija u toku" yazan bir ilanda sorulacak soru başvurunun yapılıp yapılmadığı değil, kadastro tescilinin başlatılıp başlatılmadığı ve elaboratın hazır olup olmadığı. 48. maddenin eski ve yeni hâli yan yana RoNa Legal'in 117/2026 notunda okunabiliyor.

Asıl bedel cezada değil, tapuda ve yıllık ücrette

Sürecin dışında kalan sahip için en yıpratıcı kalem para cezası değil, yıllık kullanım bedeli (madde 26). Bu bedel; yasallaştırma başvurusu yapılmamış, başvurusu reddedilmiş, kadastro tescili başlatılmamış ya da hakkında yıkım kararı verilmiş yapı için ödeniyor. Elaborat sunulmuşsa net metrekare başına yılda yüzde 0,5 ile 2, sunulmamışsa brüt metrekare başına yüzde 1 ile 3. Taban, istatistik kurumunun önceki yıl için yayımladığı, Karadağ genelinde yeni konutun metrekare başına ortalama inşaat fiyatı; bölgeleri ve oranı belediye belirliyor. MONSTAT'ın 2025'in son çeyreği için verdiği ülke geneli inşaat fiyatıyla, metrekare başına 1.724 euro, bu her yıl net metrekare başına kabaca 9 ile 34 euro, brüt metrekare başına 17 ile 52 euro ediyor; 150 m²'lik bir ev için dört haneli bir tutar. Yıkım kararı da bunu durdurmuyor: emlak vergisi ve bu bedel işlemeye devam ediyor (madde 31, fıkra 5).

Alıcı için asıl duvar 33. madde: kaçak yapı devredilemiyor ve ekonomik faaliyette kullanılamıyor; yasak, tapunun G bölümüne şerh olarak giriyor. Şubat 2026 değişikliği istisnaları sayıyor: ipotek ve mahkeme dışı satış, kira sözleşmesi, miras, birinci derece mirasçılar arasında bağış ve paylaşım, aile içinde ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mahkeme kararına dayanan devir ya da icra satışı ve kanunun yürürlüğünden itibaren 36 ay boyunca ekonomik faaliyet. Aile dışından birine olağan satış bu listede yok; yukarıda anlatılan, ruhsata uygun bağımsız bölüm dışında. Kadastronun şerhi işlemek için de 36 ayı var (madde 51); bugün temiz görünen bir G bölümü, binanın yasal olduğunu değil, idarenin henüz sıra getirmediğini gösteriyor. Görüntü kontrolü bu yüzden tapu kontrolünün yerine geçmiyor, yanına ekleniyor.

Yasallaşırsa ne ödenir

Başvuru olumlu biterse belediyeye net metrekare başına yasallaştırma bedeli (naknada za urbanu sanaciju) ödeniyor; tarifeyi belediye, hükümet onayıyla belirliyor. En fazla 120 aylık taksit, ana konutta 360; bedelin yüzde 80'i belediyeye, yüzde 20'si devlete (kuzey belediyelerinde tamamı yerel). İndirimler birbiriyle toplanmıyor: ana konutta yüzde 50'ye, korunmaya muhtaç gruplarda yüzde 90'a, peşin ödemede yüzde 20'ye kadar. Dört ve beş yıldızlı otel, turistik yerleşim ve tatil köylerinde bedel kanunda sabit: metrekare başına 400 ile 800 euro, peşin ya da en fazla 60 taksit. Kıyı belediyelerinde su temini için ayrı bir bedel, en fazla 36 taksit (madde 23 ve 25).

Bu rakamları alıcı açısından okumak gerekiyor: satıcının "yasallaştırma başladı, taksitleri siz ödersiniz" teklifi, 33. madde yüzünden devir mümkün olmadığı sürece boş bir teklif. Devir ancak kararla açılıyor; kadastronun G bölümündeki şerhleri silmek için 40 günü var (madde 21) ve o an bedelin tamamı ile kalan taksitler masada.

İlan okuma sırası

Ruhsatı olan ama süresi dolmuş ya da yarım kalmış yapı için yol farklı; arsa ve villa yazımızda dördüncü kapı bunu anlatıyor. İkinci el alımın genel kontrol listesi tapu ve borç kontrolü yazısında.

Fijaka'daki emlak ilanlarında ilan verenlerden kullanım izni durumunu belirtmelerini istiyoruz; belirtilmemişse ilk mesajınız fiyat değil, "upotrebna dozvola var mı" olsun. Görüntü ve G bölümü okumasını bir avukata yaptırmak isteyenler için RoNa Legal'in Budva ofisi bunu satın alma öncesi taramanın standart parçası olarak yapıyor.

Bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Yasallaştırma kanunu 2026'da iki kez değişti; ilan tarihindeki metni avukatınıza doğrulatın.