Что означает «legalizacija u toku» в объявлении для покупателя? Лишь то, что подано заявление о легализации, а не что решение принято. Главное — начата ли регистрация в кадастре: по статье 48 закона о легализации владельцы обязаны инициировать её до 14 августа 2027 года, после чего инспектор обязан вынести решение о сносе. До этого владелец платит ежегодный сбор за пользование от средней стоимости строительства за м²: 0,5–2% за м² полезной площади при наличии геодезического отчёта, 1–3% за м² общей площади без него.
Научиться читать черногорское объявление значит сначала расшифровать несколько коротких фраз на черногорском. Одни безобидны, другие меняют всё дело. Самая дорогая из них "legalizacija u toku": идёт легализация. Эта статья разбирает сначала формулировки из объявлений, затем закон за ними и, наконец, что именно 14 августа 2027 года значит для покупателя.
Пять формулировок в объявлении
Papiri uredni / čisti papiri. "Документы в порядке." Юридического содержания у этой фразы нет; дальше никто не идёт, не запросив выписку из кадастра (list nepokretnosti) и разрешение на эксплуатацию.
Bez upotrebne dozvole. Без разрешения на эксплуатацию. Пользоваться зданием до выдачи такого разрешения запрещено (статья 60 закона о строительстве). С февраля 2026 года закон о легализации проводит здесь черту: объект, в выписке которого стоит отметка "nema upotrebnu dozvolu", всё же можно продать, если он построен в соответствии с разрешением на строительство. В новом проекте это обычно вопрос времени; в старом здании вопрос в том, соответствует ли построенное разрешению вообще.
U postupku etažiranja. Идёт раздел на отдельные объекты. Квартиры ещё не выделены в самостоятельные единицы в кадастре; ключи у вас могут быть, но в кадастре квартиры на ваше имя нет.
Nadogradnja / prošireno. Надстроено, расширено. Часть разрешённого здания, превышающая разрешение; закон считает незаконным только это превышение, но если покупаемая вами квартира и есть превышение, разница вам не поможет.
Legalizacija u toku. Заявление подано, решения нет. Всё, что ниже, касается этой формулировки.
Закон: 91/25 и два изменения в 2026 году
Черногорский закон о легализации (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) опубликован в 2025 году (91/25) и вступил в силу 14 августа 2025 года. В 2026 году его меняли дважды: в феврале (18/2026) и в августе (117/2026, опубликован 7 августа, действует с 15 августа). Первое, чего требует закон, это видимость: постройка должна быть видна на спутниковых и аэрофотоснимках июля 2025 года, которые министерство публикует на своём геопортале (статья 7). Постройку, которую на этих снимках нельзя опознать, запрещено вносить в кадастр, а существующая запись аннулируется (статья 48). Февральское изменение открыло одну дверь: собственник, который утверждает, что здание стояло до июля 2025 года, может доказать это геодезическим обмером и заключением строительного эксперта с доказательствами вроде подключения к электросети или водопроводу, счетов или решения о налоге на недвижимость. Для этажа, надстроенного после июля 2025 года, "legalizacija u toku" это название процедуры, которой юридически быть не может.
Для постройки, прошедшей эту проверку, второй вопрос касается степени нарушения: всё ли здание построено без разрешения или речь о части разрешённого здания, превышающей разрешение (статья 2, часть 2)? Во втором случае незаконно только превышение; дело меньше, но решающим становится, где находится квартира.
14 августа 2027 года не срок подачи заявления
В интернете эта дата ходит как "последний день подачи на легализацию". По действующей редакции статьи 48, 14 августа 2027 года заканчивается срок, в течение которого владелец незаконной постройки должен начать её регистрацию в кадастре; срок идёт с 14 августа 2025 года и сначала составлял шесть месяцев, в феврале 2026 года двенадцать, в августе 2026 года двадцать четыре. Если к этой дате регистрация постройки не начата, инспектор по охране пространства обязан вынести приказ о сносе (статья 48, часть 2). Августовское изменение также возложило на владельца расходы на выезд комиссии на место (статья 14). Поэтому в объявлении с "legalizacija u toku" спрашивать нужно не о том, подано ли заявление, а о том, начата ли регистрация в кадастре и готов ли обмер (elaborat). Старую и новую редакцию статьи 48 рядом показывает заметка RoNa Legal о законе о легализации 117/2026.
Настоящая цена не штраф, а выписка и ежегодный сбор
Для владельца, который остаётся вне процедуры, самая разрушительная статья расходов не штраф, а ежегодный сбор за пользование пространством (статья 26). Он платится за постройку без заявления на легализацию, с отклонённым заявлением, без начатой регистрации в кадастре или с приказом о сносе. При поданном обмере это от 0,5 до 2 процентов за квадратный метр чистой площади в год; без него от 1 до 3 процентов за квадратный метр общей площади. Базой служит средняя стоимость строительства квадратного метра нового жилья в Черногории, которую статистическое ведомство публикует за предыдущий год; зоны и ставку устанавливает община. При общенациональной стоимости строительства, которую MONSTAT указал для последнего квартала 2025 года, 1724 евро за квадратный метр, это примерно от 9 до 34 евро за квадратный метр чистой площади или от 17 до 52 за квадратный метр общей площади каждый год; для дома в 150 м² четырёхзначная сумма. Приказ о сносе этого не останавливает: налог на недвижимость и сбор продолжают начисляться (статья 31, часть 5).
Для покупателя настоящая стена это статья 33: незаконную постройку нельзя отчуждать и использовать для хозяйственной деятельности, а запрет вносится отметкой в раздел G выписки. Февральское изменение 2026 года перечисляет исключения: ипотека и внесудебная продажа, аренда, наследование, дарение и раздел между наследниками первой очереди, договоры пожизненного содержания в семье, переходы на основании судебного решения или продажи в исполнительном производстве, а также хозяйственная деятельность в течение 36 месяцев со дня вступления закона в силу. Обычной продажи постороннему человеку в списке нет, кроме описанного выше объекта, построенного по разрешению. Кадастру же на внесение отметки отведено 36 месяцев (статья 51); раздел G, который сегодня выглядит чистым, показывает не то, что здание законно, а то, что администрация до него ещё не дошла. Поэтому проверка по снимкам не заменяет проверку выписки, а дополняет её.
Если легализуют, что придётся платить
Если заявление одобрят, общине платят сбор за легализацию (naknada za urbanu sanaciju) за квадратный метр чистой площади; тариф устанавливает община с согласия правительства. До 120 ежемесячных платежей, 360 для основного жилья; 80 процентов сбора получает община, 20 государство (в северных общинах всё остаётся общине). Скидки не суммируются: до 50 процентов для основного жилья, до 90 процентов для уязвимых групп, до 20 процентов при оплате единовременно. Для отелей, туристических посёлков и курортов категории четыре и пять звёзд сбор закреплён в законе: от 400 до 800 евро за квадратный метр, единовременно или не более чем 60 платежами. Прибрежные общины добавляют отдельный сбор на водоснабжение, до 36 платежей (статьи 23 и 25).
Читайте эти цифры глазами покупателя: предложение продавца "легализация началась, платежи можете взять на себя" остаётся пустым, пока статья 33 делает переход права невозможным. Переход открывается только с решением; у кадастра тогда есть 40 дней, чтобы снять отметки из раздела G (статья 21), и в этот момент на столе весь сбор и оставшиеся платежи.
Порядок чтения объявления
| Формулировка | Какой документ запросить | Решение |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Ни шагу, пока нет документов |
| Bez upotrebne dozvole | Разрешение на строительство + подтверждение, что объект ему соответствует | Построено по разрешению: продажа возможна; иначе считать незаконным |
| U postupku etažiranja | Решение об etažiranje и регистрация объекта | Никаких платежей до решения |
| Nadogradnja | Разрешение + сравнение со снимками июля 2025 года | Если квартира и есть превышение, отказаться |
| Legalizacija u toku | Elaborat, заявление в кадастр, видимость на снимках | Никакого перехода права до решения |
Здание с истёкшим разрешением или брошенный на полпути проект идут другим путём, который описывают четвёртые ворота в нашей статье об участке и вилле. Общие проверки перед любой покупкой собраны в статье Безопасно ли покупать недвижимость в Черногории.
Мы просим продавцов в объявлениях о недвижимости на Fijaka указывать, есть ли разрешение на эксплуатацию; если этого нет, пусть ваше первое сообщение будет не о цене, а "есть ли upotrebna dozvola?". Тем, кто предпочитает, чтобы снимки и раздел G прочитал юрист, офис RoNa Legal в Будве делает это в рамках стандартной проверки перед покупкой.
Только для информации; не является юридической консультацией. Закон о легализации в 2026 году менялся дважды; попросите юриста подтвердить редакцию, действующую на дату объявления.