Што значи „legalizacija u toku“ во црногорски оглас за недвижност? Тоа значи дека е поднесено барање за легализација, но решение нема. Додека не се донесе решение, член 33 од законот за легализација забранува пренос на објектот, а до 14 август 2027 сопственикот мора да започне упис во катастарот; за објект за кој тоа не е сторено, инспекторот мора да издаде наредба за уривање.
Учењето да се чита црногорски оглас започнува со дешифрирање на неколку кратки црногорски фрази. Некои се безопасни; некои го менуваат целиот предмет. Најскапата е „legalizacija u toku“: легализацијата е во тек. Овој текст прво ги зема фразите од огласите, потоа законот зад нив и на крај што точно значи 14 август 2027 за купувачот. Овој водич е корисен ако во оглас за стан или куќа во Црна Гора сте наишле на некоја од овие фрази.
Пет фрази во огласот
Papiri uredni / čisti papiri. „Документите се во ред.“ Нема правна содржина; никој не продолжува без да побара имотен лист (list nepokretnosti) и одобрение за употреба.
Bez upotrebne dozvole. Нема одобрение за употреба. Користењето објект пред да биде издадено одобрение за употреба е забрането (член 60 од Законот за изградба на објекти). Од февруари 2026 законот за легализација тука повлекува граница: единица чиј имотен лист носи забелешка „nema upotrebnu dozvolu“ сепак може да се продаде ако е изградена во согласност со своето одобрение за градење. Кај нов проект тоа обично е прашање на време; кај стара зграда прашањето е дали она што стои воопшто одговара на одобрението.
U postupku etažiranja. Етажирањето е во тек. Становите сè уште не се одделени во поединечни имотни единици; може да ги имате клучевите, но во катастарот нема стан на ваше име.
Nadogradnja / prošireno. Надградено, проширено. Делот од објект со одобрение што го надминува одобрението; законот го смета за нелегален само вишокот, но ако станот што го купувате е токму тој вишок, разликата не ви помага.
Legalizacija u toku. Поднесено е барање; решение нема. Сè што следува подолу е за оваа фраза.
Законот: 91/25 и две измени во 2026 година
Црногорскиот закон за легализација (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) е објавен во 2025 година (91/25) и стапи на сила на 14 август 2025. Во 2026 година беше изменет двапати: во февруари (18/2026) и во август (117/2026, објавен на 7 август, во сила од 15 август). Првото што законот го бара е видливост: објектот мора да се гледа на сателитските и воздушните снимки од јули 2025 што министерството ги објавува на својот Геопортал (член 7). Објект што не може да се идентификува на тие снимки не може да се запише во катастарот, а постојниот упис се поништува (член 48). Февруарската измена отвори една врата: сопственик што тврди дека зградата постоела пред јули 2025 може тоа да го докаже со геодетски елаборат и наод на градежен вештак поткрепен со докази како приклучокот за струја или вода, сметки за комунални услуги или решение за данок на имот. За кат надграден по јули 2025, „legalizacija u toku“ е име на постапка што законски не може да постои.
За објект што ќе го помине овој тест, второто прашање е степенот: дали целата зграда е без одобрение или станува збор за делот од објект со одобрение што го надминува одобрението (член 2, став 2)? Во вториот случај нелегален е само вишокот; предметот е помал, но местото каде што се наоѓа станот е одлучувачко.
14 август 2027 не е рок за поднесување барање
На интернет овој датум кружи како „последен ден за барање за легализација“. Според сегашниот текст на член 48, 14 август 2027 е крајот на рокот во кој сопственикот на бесправен објект треба да започне негов упис во катастарот; рокот тече од 14 август 2025 и прво беше утврден на шест месеци, потоа на дванаесет во февруари 2026, а потоа на дваесет и четири во август 2026. За објект за кој до тогаш не е започнат упис, инспекторот за заштита на просторот е должен да издаде наредба за уривање (член 48, став 2). Августовската измена исто така го префрли трошокот за увидот на комисијата на лице место на сопственикот (член 14). Затоа, кај оглас во кој пишува „legalizacija u toku“, прашањето не е дали е поднесено барање, туку дали е започнат упис во катастарот и дали е подготвен геодетскиот елаборат (elaborat). Стариот и новиот текст на член 48 еден до друг се во англискиот текст на RoNa Legal за Законот за легализација 117/2026.
Вистинскиот трошок не е казната, туку имотниот лист и годишниот надоместок
За сопственик што останува надвор од постапката, најразорната ставка не е казната, туку годишниот надоместок за користење (член 26). Тој се должи за објект без барање за легализација, со одбиено барање, без започнат упис во катастарот или со наредба за уривање. Со поднесен геодетски елаборат изнесува од 0,5 до 2 % по нето квадратен метар годишно; без него, од 1 до 3 % по бруто квадратен метар. Основата е просечната цена на градба по квадратен метар нов станбен простор во Црна Гора што статистичкиот завод ја објавува за претходната година; општината ги утврдува зоните и стапката. Според националната цена на градба што MONSTAT ја даде за последното тримесечје од 2025 година, 1.724 евра по квадратен метар, тоа се околу 9 до 34 евра по нето квадратен метар, односно 17 до 52 по бруто квадратен метар, секоја година; за куќа од 150 м² тоа е четирицифрена сума. Наредбата за уривање не го запира: данокот на имот и овој надоместок продолжуваат да течат (член 31, став 5).
За купувачот вистинскиот ѕид е член 33: бесправен објект не може да се пренесе и не може да се користи за стопанска дејност, а забраната се запишува како забелешка во делот G од имотниот лист. Февруарската измена од 2026 година ги наведува исклучоците: хипотека и вонсудска продажба, закуп, наследство, подароци и делба меѓу наследници од прв ред, договори за доживотна издршка во рамките на семејството, преноси врз основа на судска одлука или продажба во постапка на извршување, како и стопанска дејност 36 месеци од влегувањето на законот во сила. Обичната продажба на непознат купувач не е на листата, освен единицата изградена според одобрението, опишана погоре. Катастарот, пак, има 36 месеци да ја запише забелешката (член 51); делот G што денес изгледа чист не покажува дека зградата е легална, туку дека администрацијата сè уште не стигнала до неа. Затоа проверката на снимките не ја заменува проверката на имотниот лист; таа стои покрај неа.
Ако се легализира, што се плаќа
Ако барањето успее, на општината ѝ се плаќа надоместок за легализација (naknada za urbanu sanaciju) по нето квадратен метар; општината ја утврдува тарифата со согласност на владата. До 120 месечни рати, 360 за примарно живеалиште; 80 % од надоместокот оди во општината, а 20 % во државата (во северните општини целиот останува локално). Намалувањата не се собираат: до 50 % за примарно живеалиште, до 90 % за ранливи групи, до 20 % за еднократно плаќање. За хотели со четири и пет ѕвезди, туристички населби и ризорти надоместокот е утврден во законот, од 400 до 800 евра по квадратен метар, еднократно или во најмногу 60 рати. Крајбрежните општини додаваат посебен надоместок за водоснабдување, во најмногу 36 рати (членови 23 и 25).
Прочитајте ги тие бројки од страната на купувачот: понудата на продавачот „легализацијата е започната, можете да ги преземете ратите“ е празна понуда сè додека член 33 го прави преносот невозможен. Преносот се отвора дури со решението; катастарот тогаш има 40 дена да ги избрише забелешките од делот G (член 21), а во тој момент целиот надоместок и преостанатите рати се на маса.
Редоследот на читање на огласот
| Фраза | Документ што треба да го побарате | Одлука |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Без напредок додека не стигнат документите |
| Bez upotrebne dozvole | Одобрение за градење + доказ дека единицата одговара на него | Изградено според одобрението: продажбата е можна; инаку третирајте ја како бесправна |
| U postupku etažiranja | Решение за етажирање и упис на единицата | Без плаќање пред решението |
| Nadogradnja | Одобрение + споредба со снимките од јули 2025 | Ако станот е вишокот, повлечете се |
| Legalizacija u toku | Елаборат, барање до катастарот, видливост на снимките | Без пренос до решението |
Зграда со одобрение што истекло или проект оставен недовршен следи друг пат, кој е опишан во четвртата порта од нашиот текст за плац и вила. Општата листа за проверка при купување на препродажба е во нашата проверка на сопственоста и долговите (статија на англиски).
Продавачите во огласите за недвижности на Fijaka ги замолуваме да ја наведат состојбата со одобрението за употреба; таму каде што ја нема, вашата прва порака нека не биде за цената, туку „дали има upotrebna dozvola“. За купувачите што би сакале снимките и делот G да ги прочита адвокат, канцеларијата на RoNa Legal во Будва го прави тоа како стандарден дел од проверката пред купување.
Само за информација; не е правен совет. Законот за легализација беше изменет двапати во 2026 година; побарајте од вашиот адвокат да го потврди текстот што важи на датумот на огласот.