Gdy w ogłoszeniu widnieje „legalizacija u toku”: co 14 sierpnia 2027 oznacza dla kupującego w Czarnogórze

Co 14 sierpnia 2027 oznacza dla kupującego w Czarnogórze, gdy w ogłoszeniu widnieje „legalizacija u toku”? To nie termin na złożenie wniosku, lecz koniec 24-miesięcznego okresu (liczonego od 14 sierpnia 2025) na wszczęcie wpisu do katastru; jeśli wpisu nie wszczęto, inspektor musi wydać nakaz rozbiórki (art. 48). Do wydania decyzji o legalizacji zwykła sprzedaż obcej osobie jest zakazana (art. 33), a zakaz widnieje jako adnotacja w dziale G wypisu z katastru.

Nauka czytania ogłoszeń w Czarnogórze zaczyna się od rozszyfrowania kilku krótkich zwrotów po czarnogórsku. Niektóre są niegroźne, inne zmieniają całą sprawę. Najdroższy z nich to legalizacija u toku, czyli „legalizacja w toku”. W tym artykule omawiamy najpierw zwroty z ogłoszeń, potem ustawę, która za nimi stoi, a na końcu to, co dokładnie oznacza dla kupującego data 14 sierpnia 2027.

Pięć zwrotów w ogłoszeniu

Papiri uredni / čisti papiri. „Dokumenty w porządku”. Nie ma w tym żadnej treści prawnej; nikt nie robi kolejnego kroku, zanim nie poprosi o wypis z katastru (list nepokretnosti) i pozwolenie na użytkowanie (upotrebna dozvola).

Bez upotrebne dozvole. Brak pozwolenia na użytkowanie. Użytkowanie budynku przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie jest zabronione (art. 60 ustawy o budowie obiektów). Od lutego 2026 ustawa o legalizacji wyznacza tu granicę: lokal, w którego wypisie widnieje adnotacja nema upotrebnu dozvolu („brak pozwolenia na użytkowanie”), nadal można sprzedać, jeśli zbudowano go zgodnie z pozwoleniem na budowę. W nowej inwestycji to zwykle kwestia czasu; w starym budynku pytanie brzmi, czy to, co faktycznie stoi, w ogóle odpowiada pozwoleniu.

U postupku etažiranja. W trakcie wyodrębniania lokali. Mieszkania nie zostały jeszcze wydzielone jako samodzielne lokale z własnym wpisem; klucze możesz już mieć, ale w katastrze nie ma żadnego mieszkania na twoje nazwisko.

Nadogradnja / prošireno. Nadbudowane piętro, rozbudowa. To część budynku z pozwoleniem, która wykracza poza to pozwolenie; ustawa uznaje za nielegalną tylko tę nadwyżkę, ale jeśli kupowane przez ciebie mieszkanie jest właśnie tą nadwyżką, to rozróżnienie niewiele ci pomoże.

Legalizacija u toku. Wniosek złożono; decyzji nie ma. Wszystko, co poniżej, dotyczy właśnie tego zwrotu.

Ustawa: 91/25 i dwie nowelizacje w 2026

Czarnogórska ustawa o legalizacji obiektów wybudowanych bez pozwolenia (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) została opublikowana w 2025 roku (91/25) i weszła w życie 14 sierpnia 2025. W 2026 roku nowelizowano ją dwukrotnie: w lutym (18/2026) i w sierpniu (117/2026, opublikowana 7 sierpnia, obowiązuje od 15 sierpnia). Pierwsze, czego wymaga ustawa, to widoczność: obiekt musi być widoczny na zdjęciach satelitarnych i lotniczych z lipca 2025, które ministerstwo publikuje w swoim Geoportalu (art. 7). Obiektu, którego nie da się zidentyfikować na tych zdjęciach, nie wolno wpisać do katastru, a istniejący wpis podlega unieważnieniu (art. 48). Lutowa nowelizacja otworzyła jedną furtkę: właściciel, który twierdzi, że budynek stał już przed lipcem 2025, może to wykazać operatem geodezyjnym i opinią biegłego z zakresu budownictwa, popartą dowodami takimi jak przyłącze prądu lub wody, rachunki za media czy decyzja w sprawie podatku od nieruchomości. W przypadku piętra dobudowanego po lipcu 2025 legalizacija u toku to nazwa procedury, która prawnie nie może istnieć.

Przy obiekcie, który przejdzie ten test, drugie pytanie dotyczy skali: czy bez pozwolenia stoi cały budynek, czy chodzi o część budynku z pozwoleniem, która to pozwolenie przekracza (art. 2 ust. 2)? W drugim przypadku nielegalna jest tylko nadwyżka; sprawa jest mniejsza, ale decydujące znaczenie ma to, gdzie znajduje się mieszkanie.

14 sierpnia 2027 to nie termin składania wniosków

W internecie data ta krąży jako „ostatni dzień na złożenie wniosku o legalizację”. Według obowiązującego brzmienia art. 48 dzień 14 sierpnia 2027 zamyka okres, w którym właściciel obiektu wybudowanego bez pozwolenia musi wszcząć jego wpis do katastru; okres ten biegnie od 14 sierpnia 2025 i pierwotnie wynosił sześć miesięcy, w lutym 2026 wydłużono go do dwunastu, a w sierpniu 2026 do dwudziestu czterech. Wobec obiektu, którego wpisu do tego czasu nie wszczęto, inspektor ochrony przestrzeni ma obowiązek wydać nakaz rozbiórki (art. 48 ust. 2). Sierpniowa nowelizacja przerzuciła też na właściciela koszt oględzin, które komisja przeprowadza na miejscu (art. 14). Przy ogłoszeniu z dopiskiem legalizacija u toku pytanie nie brzmi więc, czy złożono wniosek, lecz czy wszczęto wpis do katastru i czy gotowy jest operat geodezyjny (elaborat). Dawne i nowe brzmienie art. 48 zestawione obok siebie znajdziesz w notatce RoNa Legal o ustawie o legalizacji 117/2026.

Prawdziwym kosztem nie jest kara, lecz wypis i roczna opłata

Dla właściciela, który pozostaje poza procedurą, najbardziej dotkliwą pozycją nie jest kara, lecz roczna opłata za użytkowanie (art. 26). Należy się ona za obiekt, dla którego nie złożono wniosku o legalizację, którego wniosek odrzucono, dla którego nie wszczęto wpisu do katastru albo wobec którego wydano nakaz rozbiórki. Przy złożonym operacie geodezyjnym wynosi od 0,5 do 2% rocznie za metr kwadratowy powierzchni netto; bez niego od 1 do 3% za metr kwadratowy powierzchni brutto. Podstawą jest średnia cena budowy metra kwadratowego nowego budownictwa mieszkaniowego w Czarnogórze, publikowana przez urząd statystyczny za poprzedni rok; strefy i stawkę ustala gmina. Przy krajowej cenie budowy podanej przez MONSTAT za ostatni kwartał 2025, czyli 1 724 € za metr kwadratowy, daje to mniej więcej od 9 do 34 € za m² powierzchni netto albo od 17 do 52 € za m² powierzchni brutto, co roku; dla domu o powierzchni 150 m² to kwota czterocyfrowa. Nakaz rozbiórki tego nie zatrzymuje: podatek od nieruchomości i ta opłata naliczają się dalej (art. 31 ust. 5).

Dla kupującego prawdziwym murem jest art. 33: obiektu wybudowanego bez pozwolenia nie można zbyć ani wykorzystywać do działalności gospodarczej, a zakaz wpisuje się jako adnotację w dziale G wypisu z katastru. Lutowa nowelizacja z 2026 roku wymienia wyjątki: hipotekę i sprzedaż pozasądową, najem, dziedziczenie, darowiznę i podział między spadkobiercami pierwszego rzędu, umowy dożywocia w obrębie rodziny, przeniesienie własności na podstawie orzeczenia sądu lub w drodze sprzedaży egzekucyjnej oraz działalność gospodarczą przez 36 miesięcy od wejścia ustawy w życie. Zwykłej sprzedaży osobie z zewnątrz na tej liście nie ma, poza opisanym wyżej lokalem zbudowanym zgodnie z pozwoleniem. Kataster ma przy tym 36 miesięcy na wpisanie adnotacji (art. 51); dział G, który dziś wygląda na czysty, nie dowodzi, że budynek jest legalny, tylko że urząd jeszcze do niego nie dotarł. Sprawdzenie zdjęć nie zastępuje więc sprawdzenia wypisu; idzie z nim w parze.

Jeśli obiekt zostanie zalegalizowany: co trzeba zapłacić

Jeśli wniosek zostanie uwzględniony, gminie płaci się opłatę legalizacyjną (naknada za urbanu sanaciju) od każdego metra kwadratowego powierzchni netto; stawkę ustala gmina za zgodą rządu. Maksymalnie 120 rat miesięcznych, a 360 w przypadku głównego miejsca zamieszkania; 80% opłaty trafia do gminy, a 20% do państwa (w gminach północnych całość zostaje w gminie). Ulgi się nie sumują: do 50% przy głównym miejscu zamieszkania, do 90% dla grup szczególnie wrażliwych, do 20% przy zapłacie jednorazowej. Dla cztero- i pięciogwiazdkowych hoteli, osiedli turystycznych i resortów opłata jest określona bezpośrednio w ustawie na 400–800 € za m², płatna jednorazowo lub w maksymalnie 60 ratach. Gminy nadmorskie doliczają osobną opłatę za zaopatrzenie w wodę, płatną w maksymalnie 36 ratach (art. 23 i 25).

Te liczby trzeba czytać z perspektywy kupującego: propozycja sprzedającego „legalizacja się zaczęła, możesz przejąć raty” jest pusta, dopóki art. 33 uniemożliwia przeniesienie własności. Przeniesienie staje się możliwe dopiero z chwilą wydania decyzji; kataster ma wtedy 40 dni na wykreślenie adnotacji z działu G (art. 21), i w tym momencie cała opłata oraz pozostałe raty trafiają na stół.

Kolejność czytania ogłoszenia

Budynek z pozwoleniem, które wygasło, albo inwestycja porzucona w połowie budowy to inna ścieżka, opisana jako czwarta z pięciu bram w naszym artykule o zakupie działki pod budowę willi. Ogólną listę kontrolną przy zakupie z rynku wtórnego znajdziesz w naszym poradniku o sprawdzaniu stanu prawnego i zadłużenia nieruchomości (artykuł w języku angielskim).

Sprzedających w ogłoszeniach nieruchomości w serwisie Fijaka prosimy o podanie statusu pozwolenia na użytkowanie; jeśli tej informacji brakuje, niech twoja pierwsza wiadomość nie dotyczy ceny, tylko brzmi: „czy jest upotrebna dozvola?”. Kupującym, którzy wolą, by zdjęcia i dział G przeczytał prawnik, kancelaria RoNa Legal w Budvie zapewnia to standardowo w ramach weryfikacji przed zakupem.

Wyłącznie w celach informacyjnych; to nie jest porada prawna. Ustawa o legalizacji zmieniała się w 2026 roku dwukrotnie; brzmienie obowiązujące w dniu publikacji ogłoszenia potwierdź u swojego prawnika.