W jakim terminie trzeba zgłosić wadę ukrytą mieszkania w Czarnogórze? Sprzedającego trzeba zawiadomić w ciągu 8 dni od wykrycia wady. Sprzedający nie odpowiada za wady ukryte, które ujawnią się ponad 6 miesięcy po wydaniu, chyba że umowa przewiduje dłuższy termin albo sprzedający wiedział o wadzie. Możesz żądać usunięcia wady, obniżenia ceny albo odstąpić od umowy, wraz z odszkodowaniem; uprawnienia wygasają rok po zawiadomieniu.
Zasady wynikają z ustawy o zobowiązaniach. Ten poradnik wyjaśnia różnicę między wadami jawnymi a ukrytymi, terminy, wyjątki, gdy sprzedający wiedział o wadzie, klauzulę „w stanie widzianym”, uprawnienia kupującego oraz szczególne zasady dla nowych budynków i wad prawnych.
Czym jest wada ukryta, a czym jawna?
Sprzedający odpowiada za wady fizyczne, które nieruchomość miała w chwili przejścia ryzyka na kupującego, nawet jeśli o nich nie wiedział, a także za wady, które ujawnią się później, ale wynikają z przyczyny istniejącej już wcześniej. Nieistotnej wady nie bierze się pod uwagę.
| Rodzaj | Czym jest | Przykład |
| Wada jawna | Taka, którą staranny kupujący łatwo zauważyłby przy zwykłych oględzinach | Pęknięta płytka, uszkodzona stolarka |
| Wada ukryta | Taka, której nie dało się wykryć przy zwykłych oględzinach przy wydaniu | Wilgoć za okładziną, wadliwe instalacje w ścianie |
Wada fizyczna istnieje między innymi wtedy, gdy nieruchomość nie ma właściwości potrzebnych do zwykłego użytku, nie ma właściwości wyraźnie lub milcząco uzgodnionych albo nie ma właściwości, których kupujący mógł rozsądnie oczekiwać, zwłaszcza wobec publicznych oświadczeń sprzedającego, na przykład w ogłoszeniu.
Jakie są terminy zgłoszenia wady?
| Sytuacja | Termin |
| Wady jawne | Obejrzyj nieruchomość jak najszybciej i zawiadom sprzedającego w ciągu 8 dni |
| Oględziny w obecności obu stron | Zastrzeżenia co do wad jawnych zgłasza się od razu |
| Wady ukryte | Zawiadom sprzedającego w ciągu 8 dni od wykrycia |
| Granica zewnętrzna dla wad ukrytych | Sprzedający nie odpowiada za wady, które ujawnią się ponad 6 miesięcy po wydaniu, chyba że uzgodniono dłuższy termin |
| Dochodzenie uprawnień w sądzie | Uprawnienia wygasają rok po wysłaniu zawiadomienia |
| Umowy konsumenckie | Kupujący konsument nie musi przeprowadzać oględzin, ale wadę jawną zgłasza, gdy tylko się o niej dowie, i nie później niż 6 miesięcy od jej wykrycia |
Jeśli wadę usunięto przez naprawę albo wymianę, terminy biegną na nowo od wydania tego, co naprawiono.
Kiedy sprzedający odpowiada także po upływie terminów?
Kupujący nie traci uprawnień, nawet jeśli oględziny albo zawiadomienie były spóźnione albo wada ujawniła się ponad 6 miesięcy po wydaniu, jeśli sprzedający wiedział o wadzie albo nie mógł o niej nie wiedzieć lub jeśli wadę uznał. Sprzedający odpowiada też za wady, które kupujący mógł łatwo zauważyć, jeśli oświadczył, że nieruchomość nie ma wad albo ma określone właściwości.
Terminy sprzedającego i wyjątek zatajenia wady szerzej opisuje kancelaria RoNa Legal.
Czy klauzula „w stanie widzianym” jest ważna?
Strony mogą ograniczyć albo całkowicie wyłączyć odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne. Taka klauzula jest nieważna, jeśli sprzedający wiedział o wadzie i nie powiedział o niej kupującemu. Kupujący, który zrzekł się prawa do odstąpienia od umowy, zachowuje pozostałe uprawnienia z tytułu wady, na przykład prawo do obniżenia ceny.
Czego kupujący może żądać od sprzedającego?
- Usunięcia wady na koszt sprzedającego;
- obniżenia ceny, proporcjonalnie do wartości nieruchomości bez wady i z wadą w chwili zawarcia umowy;
- odstąpienia od umowy, ale dopiero po wyznaczeniu sprzedającemu dodatkowego rozsądnego terminu, chyba że sprzedający oświadczył, że nie wykona obowiązku;
- odszkodowania w każdym z tych przypadków.
Jeśli później wykryjesz nową wadę, możesz żądać dalszego obniżenia ceny albo odstąpić od umowy.
Jak zawiadomić sprzedającego?
W zawiadomieniu dokładnie opisz wadę i wezwij sprzedającego do obejrzenia nieruchomości. Wyślij je listem poleconym albo innym niezawodnym sposobem: jeśli wysłano je w terminie, a dotrze z opóźnieniem albo wcale, obowiązek uznaje się za wykonany. Pomocne są zdjęcia i opinia biegłego. Wyceny fachowców za usunięcie wady, które pomagają oszacować koszt naprawy, możesz zebrać także na platformie Glatko.
Co dotyczy nowych budynków?
Przy mieszkaniu kupionym od dewelopera obok odpowiedzialności sprzedającego istnieje odpowiedzialność wykonawcy za solidność budowli przez dziesięć lat od wydania i odbioru robót. Te uprawnienia przechodzą na nabywców mieszkań i nie można ich wyłączyć umową. Jak biegną te terminy, wyjaśniamy w artykule o umowie o roboty budowlane.
Wady prawne: hipoteki, służebności i prawa osób trzecich
Sprzedający odpowiada też wtedy, gdy osobie trzeciej przysługuje prawo do nieruchomości, na przykład hipoteka albo służebność, o którym kupującemu nie powiedziano i na którego przejęcie się nie zgodził. Kupujący musi zawiadomić sprzedającego i wezwać go do uwolnienia nieruchomości od tego prawa w rozsądnym terminie. Jeśli sprzedający tego nie zrobi, kupujący, zależnie od przypadku, odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, wraz z odszkodowaniem. To uprawnienie wygasa rok po dowiedzeniu się o prawie osoby trzeciej. Obciążenia najłatwiej zobaczyć w wypisie z katastru; jak go czytać, wyjaśniamy w artykule o wypisie z katastru.
Przy przymusowej sprzedaży publicznej właściciel, którego nieruchomość sprzedano, nie odpowiada za wady, co wyjaśniamy w artykule o licytacjach nieruchomości.
Lista kontrolna przed zakupem i po nim
| Kiedy | Co zrobić |
| Przed podpisaniem | Dokładne oględziny, najlepiej z fachowcem, i sprawdzenie wypisu z katastru |
| W umowie | Pisemne oświadczenie sprzedającego o znanych wadach i w razie potrzeby dłuższy termin odpowiedzialności |
| Przy wydaniu | Protokół stanu ze zdjęciami |
| Gdy wykryjesz wadę | Zawiadomienie w ciągu 8 dni, listem poleconym |
| W ciągu roku | Pozew, jeśli sprzedający nie zareaguje |
Inne kontrole przed zakupem wymieniamy w artykule o tym, czy zakup nieruchomości w Czarnogórze jest bezpieczny. Mieszkania i domy możesz znaleźć albo wystawić w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Jaki jest termin na wady ukryte mieszkania w Czarnogórze? Sprzedającego zawiadamia się w ciągu 8 dni od wykrycia, a sprzedający odpowiada za wady ukryte, które ujawnią się w ciągu 6 miesięcy od wydania, chyba że uzgodniono dłuższy termin.
Co, jeśli sprzedający wiedział o wadzie i ją zataił? Wtedy nie tracisz uprawnień, nawet przy spóźnionym zgłoszeniu albo gdy wada ujawniła się po 6 miesiącach, a klauzula wyłączająca odpowiedzialność jest nieważna.
Czy klauzula „w stanie widzianym” jest ważna? Tak, z wyjątkiem wad, o których sprzedający wiedział i których nie ujawnił kupującemu.
Czego mogę żądać od sprzedającego z powodu wady? Usunięcia wady, obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy po dodatkowym terminie, a w każdym przypadku odszkodowania.
Jak długo wykonawca odpowiada przy nowym budynku? Za wady dotyczące solidności budowli dziesięć lat od wydania i odbioru robót, a te uprawnienia przechodzą na nabywców mieszkań.
Czy sprzedający odpowiada za wady przy sprzedaży publicznej? Nie. Przy przymusowej sprzedaży publicznej właściciel, którego nieruchomość sprzedano, nie odpowiada za wady.
Źródła
Odpowiedzialność sprzedającego reguluje ustawa o zobowiązaniach (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 i 117/2026, art. 486–508 o wadach fizycznych, 516–524 o wadach prawnych oraz 711 i 712 o solidności budowli; nowelizacje z 2024 i 2026 roku nie zmieniają tych artykułów). Przepisy sprawdzono 24 września 2026 roku. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnej wady skonsultuj się z adwokatem.