Quel est le délai pour signaler un vice caché dans un logement au Monténégro ? Huit jours à compter de sa découverte. Le vendeur ne répond pas des vices cachés apparus plus de six mois après la remise, sauf si le contrat prévoit un délai plus long ou s’il connaissait le vice. Après un avertissement en bonne et due forme, les droits s’éteignent un an plus tard.
Si vous découvrez un vice caché après avoir acheté un appartement ou une maison au Monténégro, vous devez avertir le vendeur dans les 8 jours de sa découverte. Le vendeur ne répond pas des vices cachés apparus plus de 6 mois après la remise, sauf si le contrat prévoit un délai plus long ou si le vendeur connaissait le vice. Avec un avertissement en bonne et due forme, vous pouvez demander qu’il soit remédié au vice, une réduction du prix ou la résolution du contrat, ainsi que des dommages-intérêts, et ces droits s’éteignent un an après l’avertissement.
Les règles proviennent de la loi sur les obligations. Ce guide explique la différence entre vices apparents et vices cachés, les délais, les exceptions lorsque le vendeur connaissait un vice, la clause « vendu en l’état », les droits de l’acheteur et les règles particulières pour les logements neufs et les vices juridiques.
Qu’est-ce qu’un vice caché et qu’est-ce qu’un vice apparent ?
Le vendeur répond des vices matériels que le bien présentait au moment du transfert des risques à l’acheteur, même s’il ne les connaissait pas, ainsi que des vices apparus plus tard mais dus à une cause qui existait déjà. Un vice insignifiant n’est pas pris en compte.
| Type | Ce que c’est | Exemple |
| Vice apparent | Un vice qu’un acheteur attentif remarquerait facilement lors d’un examen ordinaire | Un carreau fêlé, une menuiserie cassée |
| Vice caché | Un vice qui ne pouvait pas être découvert lors d’un examen ordinaire à la remise | De l’humidité derrière un revêtement, des installations défectueuses dans un mur |
Il y a notamment vice matériel lorsque le bien n’a pas les qualités nécessaires à son usage ordinaire, n’a pas les qualités convenues expressément ou tacitement, ou n’a pas les qualités auxquelles l’acheteur pouvait raisonnablement s’attendre, en particulier au vu des déclarations publiques du vendeur, par exemple dans une annonce.
Quels sont les délais pour signaler un vice ?
| Situation | Délai |
| Vices apparents | Examinez le bien dès que possible et avertissez le vendeur dans les 8 jours |
| Examen en présence des deux parties | Formulez immédiatement vos objections sur les vices apparents |
| Vices cachés | Avertissez le vendeur dans les 8 jours de leur découverte |
| Limite extrême pour les vices cachés | Le vendeur ne répond pas des vices apparus plus de 6 mois après la remise, sauf si un délai plus long a été convenu |
| Exercice des droits en justice | Les droits s’éteignent un an après l’envoi de l’avertissement |
| Contrats de consommation | Un acheteur consommateur n’est pas tenu d’examiner le bien, mais doit signaler un vice apparent dès qu’il en a connaissance et au plus tard 6 mois après sa découverte |
Si un vice a été éliminé par une réparation ou un remplacement, les délais recommencent à courir à partir de la remise de ce qui a été réparé.
Quand le vendeur répond-il même après les délais ?
L’acheteur ne perd pas ses droits, même s’il a tardé à examiner le bien ou à avertir le vendeur, ou si le vice est apparu plus de 6 mois après la remise, lorsque le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait pas l’ignorer, ou lorsque le vendeur l’a reconnu. Le vendeur répond aussi des vices que l’acheteur aurait facilement pu remarquer s’il a déclaré que le bien n’avait aucun vice ou qu’il présentait certaines qualités.
Les délais du vendeur et l’exception de dissimulation sont décrits plus en détail par le cabinet RoNa Legal.
Une clause « vendu en l’état » est-elle valable ?
Les parties peuvent limiter ou exclure entièrement la responsabilité du vendeur pour les vices matériels. Une telle clause est nulle si le vendeur connaissait le vice et ne l’a pas signalé à l’acheteur. L’acheteur qui a renoncé au droit de résoudre le contrat conserve ses autres droits nés du vice, par exemple le droit à une réduction du prix.
Que peut demander l’acheteur au vendeur ?
- Qu’il soit remédié au vice aux frais du vendeur ;
- une réduction du prix, dans la proportion entre la valeur du bien sans le vice et sa valeur avec le vice au moment de la conclusion du contrat ;
- la résolution du contrat, mais seulement après avoir accordé au vendeur un délai supplémentaire raisonnable, sauf s’il a déclaré qu’il n’exécuterait pas ;
- des dommages-intérêts dans chacun de ces cas.
Si vous découvrez plus tard un nouveau vice, vous pouvez demander une nouvelle réduction ou résoudre le contrat.
Comment avertir le vendeur ?
Dans l’avertissement, décrivez le vice en détail et invitez le vendeur à examiner le bien. Envoyez-le par lettre recommandée ou par un autre moyen fiable : s’il a été envoyé à temps et qu’il arrive en retard ou n’arrive pas, l’obligation est considérée comme remplie. Il est utile de joindre des photographies et le rapport d’un expert. Des devis d’artisans pour la réparation du vice, qui vous aident à en estimer le coût, peuvent aussi être réunis sur la plateforme Glatko.
Ce qui s’applique aux logements neufs
Pour un appartement acheté à un promoteur, la responsabilité du vendeur s’ajoute à celle de l’entrepreneur pour la solidité de l’ouvrage pendant dix ans à compter de la remise et de la réception des travaux. Ces droits passent aux acheteurs des appartements et ne peuvent pas être exclus par contrat. La manière dont ces délais courent est expliquée dans notre article sur le contrat de construction.
Les vices juridiques : hypothèques, servitudes et droits des tiers
Le vendeur répond aussi lorsqu’un tiers détient sur le bien un droit, par exemple une hypothèque ou une servitude, dont l’acheteur n’a pas été informé et qu’il n’a pas accepté de reprendre. L’acheteur doit avertir le vendeur et l’inviter à libérer le bien de ce droit dans un délai raisonnable. Si le vendeur ne le fait pas, l’acheteur, selon le cas, résout le contrat ou demande une réduction du prix, avec des dommages-intérêts. Ce droit s’éteint un an après la connaissance du droit du tiers. Les charges se voient le plus facilement dans l’extrait du cadastre ; la manière de le lire est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre.
Dans une vente publique forcée, le propriétaire dont le bien a été vendu ne répond pas des vices, comme nous l’expliquons dans notre article sur les ventes aux enchères immobilières.
Liste de vérification avant et après l’achat
| Quand | Que faire |
| Avant la signature | Un examen détaillé, idéalement avec un expert, et la vérification de l’extrait du cadastre |
| Dans le contrat | Une déclaration écrite du vendeur sur les vices connus et, si nécessaire, un délai de responsabilité plus long |
| À la remise | Un état des lieux avec photographies |
| À la découverte d’un vice | Un avertissement dans les 8 jours, par lettre recommandée |
| Dans l’année | Une action en justice, si le vendeur n’agit pas |
Les autres vérifications avant l’achat figurent dans notre article sur la sécurité d’un achat au Monténégro. Vous pouvez trouver ou publier des appartements et des maisons dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour les vices cachés d’un appartement au Monténégro ? Vous avertissez le vendeur dans les 8 jours de la découverte, et le vendeur répond des vices cachés apparus dans les 6 mois suivant la remise, sauf si un délai plus long a été convenu.
Et si le vendeur connaissait le vice et l’a tu ? Vous ne perdez alors pas vos droits, même en cas de retard ou si le vice est apparu après 6 mois, et une clause excluant la responsabilité est nulle.
Une clause « vendu en l’état » est-elle valable ? Oui, sauf pour les vices que le vendeur connaissait et n’a pas signalés à l’acheteur.
Que puis-je demander au vendeur en raison d’un vice ? Qu’il soit remédié au vice, une réduction du prix ou la résolution après un délai supplémentaire, et dans tous les cas des dommages-intérêts.
Combien de temps l’entrepreneur répond-il d’un logement neuf ? Pour les défauts de solidité, dix ans à compter de la remise et de la réception des travaux, et ces droits passent aux acheteurs des appartements.
Le vendeur répond-il des vices dans une vente publique ? Non. Dans une vente publique forcée, le propriétaire dont le bien a été vendu ne répond pas des vices.
Sources
La responsabilité du vendeur est régie par la loi sur les obligations (Journal officiel du Monténégro 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 et 117/2026, articles 486 à 508 sur les vices matériels, 516 à 524 sur les vices juridiques et 711 et 712 sur la solidité de l’ouvrage ; les modifications de 2024 et 2026 ne changent pas ces articles). La législation a été vérifiée le 24 septembre 2026. Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un vice précis, consultez un avocat.