Comment obtenir et lire l’extrait du cadastre (list nepokretnosti) au Monténégro ? Depuis le 10 juillet 2026, il se télécharge sur listovi.ekatastar.me, avec une signature électronique, pour 2 € de taxe administrative et 3 € de frais. La feuille B ou V indique le propriétaire, la feuille G les hypothèques, les litiges et les interdictions : un acheteur doit la lire jusqu’au bout avant de payer.
Avant tout achat, toute vente, toute donation ou tout prêt, quelqu’un demande le list nepokretnosti, l’extrait du cadastre immobilier. Les recherches locales montrent comment les gens le cherchent : à côté de « list nepokretnosti », les gens ajoutent le plus souvent « crna gora », « online » et « po matičnom broju » (par numéro d’identification personnel), et cherchent aussi séparément « posjedovni list po imenu i prezimenu » (feuille de possession par nom et prénom) et « ekatastar crna gora ».
Cet article explique ce qu’est l’extrait du cadastre, comment l’obtenir par voie électronique depuis juillet 2026, ce qu’il coûte, comment le lire section par section et ce qu’un acheteur doit y vérifier avant de payer.
Ce qu’est l’extrait du cadastre, et ce qu’est une feuille de possession
Selon la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier, le list nepokretnosti est le document de base sur un bien immobilier et sur les droits qui s’y rattachent. Il couvre toutes les parcelles cadastrales d’un même titulaire dans une même commune cadastrale, ainsi que les bâtiments qui s’y trouvent. Un extrait certifié et un extrait partiel sont des actes publics, et toute personne a le droit de consulter les données du cadastre et d’en obtenir un extrait.
La feuille de possession (posjedovni list) provient du cadastre foncier, que la loi définit comme un registre de la situation de fait, c’est-à-dire de la possession. Là où le cadastre immobilier n’a pas encore été établi, on utilise le cadastre foncier existant, et le jour où le cadastre immobilier commence à s’appliquer dans une commune cadastrale, le cadastre foncier y cesse d’être valable. Ce travail est toujours en cours : en 2025 comme en 2026, des décisions confirmant la base de données du cadastre immobilier pour certaines communes cadastrales ont été publiées au Journal officiel.
Comment obtenir l’extrait du cadastre
| Méthode | Comment | Ce que vous obtenez |
| Par voie électronique, depuis le 10 juillet 2026 | Le portail listovi.ekatastar.me, connexion avec une carte d’identité ou le système NS eID, paiement électronique | Un document signé électroniquement et juridiquement valable, avec l’historique des demandes |
| Dans un bureau régional de l’Administration des biens immobiliers | Une demande au guichet, avec paiement de la taxe et des frais | Un extrait certifié ; la loi impose sa délivrance dans les trois jours |
| Consultation publique d’eKatastar | Le portail ekatastar.me, avec les identifiants publics indiqués sur la page de connexion | Une consultation des données, pas un document certifié |
Pour un extrait du cadastre ou une feuille de possession, la liste des droits de l’Administration des biens immobiliers prévoit une taxe administrative de 2 € et des frais de 3 €, la référence de paiement étant le numéro de l’extrait ou le numéro de la parcelle et du lot. Si vous voulez l’ensemble des biens d’un même titulaire dans une commune ou au Monténégro, il s’agit d’une attestation distincte, avec une taxe de 3 € et des frais de 5 €.
Comment le lire : les feuilles A, B, V et G
| Feuille | Ce qu’elle contient | À quoi faire attention |
| Feuille A | La parcelle : commune cadastrale, numéro, forme et surface, nature du terrain, classe et catégorie d’usage, nom du lieu ou adresse | Que le numéro de parcelle et la surface correspondent à ce qui est vendu |
| Feuille B | Le titulaire des droits sur la parcelle et l’étendue du droit | Si le vendeur est seul propriétaire ou copropriétaire avec une quote-part |
| Feuille V | Bâtiments et lots : emplacement, surface, usage, nombre d’étages, nombre de pièces, année de construction et statut juridique de la construction, avec les titulaires des droits | Que l’appartement porte la bonne désignation de lot et la bonne surface nette, et quel est son statut juridique |
| Feuille V, partie 1 | Les réseaux et les titulaires des droits sur ceux-ci | Utile pour les terrains et les infrastructures |
| Feuille G | Les charges et les restrictions | Hypothèques, litiges, interdictions, baux, servitudes |
Pour un appartement, c’est la feuille V qui compte le plus, car elle indique le lot, par exemple la désignation de l’appartement, l’étage et la surface nette, et qui possède ce lot. Si l’extrait mentionne que le bâtiment n’a pas de permis d’utilisation ou fait l’objet d’une procédure de légalisation, cela ne signifie pas automatiquement que l’appartement ne peut pas être vendu, mais cela change les risques. Ce que signifient précisément ces mentions est expliqué dans notre article sur la légalisation et l’échéance d’août 2027.
Inscription définitive, inscription provisoire et mention
La loi connaît trois types d’inscription :
- L’uknjižba (inscription définitive) est une inscription par laquelle des droits sont acquis, transférés, restreints ou éteints sans justification ultérieure. C’est par exemple ainsi que s’acquiert la propriété d’un appartement acheté.
- La predbilježba (inscription provisoire, ou prénotation) est une inscription soumise à une justification ultérieure. Elle figure dans la feuille G et produit un effet de rang : la personne qui bénéficie d’une inscription provisoire prime les inscriptions ultérieures si l’inscription provisoire est justifiée.
- La zabilježba (mention) est l’inscription de faits juridiques susceptibles de produire des effets juridiques dans les conditions prévues par la loi, par exemple un litige ou une construction.
Une règle importante pour les acheteurs : une inscription ne peut être autorisée qu’à l’encontre de la personne qui, au moment du dépôt de la demande, est inscrite comme titulaire du droit, ou qui est inscrite en même temps. Achetez donc à la personne qui figure dans la feuille B ou V. Si le propriétaire est décédé, les héritiers sont d’abord inscrits sur la base de la décision de succession ; le fonctionnement est décrit dans notre article sur la succession immobilière. Si un droit est encore inscrit au nom d’une personne décédée, l’Administration demande d’office l’acte de décès et inscrit une mention du droit des héritiers.
Ce qui, dans la feuille G, doit alerter un acheteur
| Inscription dans la feuille G | Ce qu’elle signifie | Que faire |
| Hypothèque | L’appartement garantit la dette de quelqu’un, quel que soit le changement de propriétaire | La dette est soldée à partir du prix et l’hypothèque radiée avant le paiement du solde |
| Mention d’un litige | Il existe un litige sur le bien | Renseignez-vous sur l’objet du litige ; depuis les modifications de décembre 2025, la mention est radiée d’office cinq ans après son inscription, sauf renouvellement |
| Interdiction d’aliéner et de grever | Le propriétaire ne peut pas librement vendre ni grever l’appartement | N’achetez pas avant la fin de l’interdiction |
| Droit de préemption | Quelqu’un a la priorité pour acheter | Vérifiez s’il y a renoncé ou s’il a reçu l’offre |
| Bail de plus de cinq ans | L’acheteur prend la place du bailleur et ne peut pas demander la remise de l’appartement avant l’expiration du bail | Intégrez le bail dans votre décision et dans le prix |
| Servitudes | Un droit de passage, d’usage ou d’usufruit | Vérifiez si elles gênent l’usage que vous prévoyez |
| Mention de construction | Le bâtiment est en construction | Consultez le permis de construire et le délai d’achèvement |
| Mentions liées à la légalisation | Une décision de légalisation, une interdiction d’aliéner ou d’exercer une activité, un ordre de démolition | Vérifiez l’état de la procédure avant de payer quoi que ce soit |
La manière d’acheter un appartement hypothéqué est présentée dans notre article sur la vente d’un appartement hypothéqué, et les bâtiments en construction dans notre article sur l’achat sur plan. Une liste plus large des vérifications avant l’achat figure dans notre article sur l’achat en toute sécurité.
Avant de payer
Demandez un extrait du cadastre délivré le jour même ou au plus quelques jours avant, car les inscriptions changent. Comparez le numéro de parcelle, la désignation du lot et la surface avec l’annonce et l’avant-contrat, vérifiez que le vendeur est inscrit comme propriétaire pour la totalité ou que tous les copropriétaires signent, et lisez la feuille G jusqu’au bout. Parcourez les appartements et maisons actuellement proposés dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Comment obtenir un extrait du cadastre en ligne ? Sur le portail listovi.ekatastar.me, lancé par l’Administration des biens immobiliers le 10 juillet 2026. Vous vous connectez avec une carte d’identité ou le système NS eID, le paiement est électronique, et le document est signé électroniquement et juridiquement valable.
Combien coûte un extrait du cadastre ? La liste des droits de l’Administration des biens immobiliers prévoit une taxe administrative de 2 € et des frais de 3 €.
Quelle différence entre un extrait du cadastre et une feuille de possession ? L’extrait du cadastre est un document du cadastre immobilier portant sur les droits sur le bien. La feuille de possession provient du cadastre foncier, un registre de la situation de fait, utilisé là où le cadastre immobilier n’a pas encore été établi.
Puis-je savoir quels biens possède une personne ? Il existe pour cela une attestation des biens d’un titulaire dans une commune ou au Monténégro, avec une taxe de 3 € et des frais de 5 €.
Que signifie une inscription provisoire dans l’extrait du cadastre ? C’est l’inscription d’un droit soumise à une justification ultérieure. Elle produit un effet de rang : elle prime donc les inscriptions ultérieures si elle est justifiée.
Un extrait du cadastre électronique est-il valable ? Oui. Selon l’Administration des biens immobiliers, un extrait signé électroniquement est juridiquement valable et peut être utilisé dans toutes les procédures qui exigent un extrait du cadastre.
Sources
Le contenu du cadastre, l’extrait, les types d’inscription et les charges sont régis par la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier (articles 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 et 111b), avec les modifications parues au Journal officiel du Monténégro 160/2025 sur la radiation des mentions de litige et sur les mentions liées à la légalisation. La situation de l’acheteur face à un locataire est régie par l’article 619 de la loi sur les obligations. La délivrance électronique est décrite dans l’annonce de l’Administration des biens immobiliers du 10 juillet 2026, et les droits dans la liste des taxes administratives de l’Administration des biens immobiliers publiée le 1er juillet 2026. Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un bien précis, consultez un notaire ou un avocat.