Kako dobiti list nepokretnosti online? Preko portala listovi.ekatastar.me, koji je Uprava za nekretnine pokrenula 10. jula 2026. Prijava ide ličnom kartom ili sistemom NS eID, plaćanje je elektronsko, a dokument je elektronski potpisan i pravno važeći.
Pre svake kupovine, prodaje, poklona ili kredita neko traži list nepokretnosti. Pretraga pokazuje kako ga ljudi traže: uz "list nepokretnosti" najčešće idu "crna gora", "online" i "po matičnom broju", a odvojeno se traže "posedovni list po imenu i prezimenu" i "ekatastar crna gora".
Ovaj tekst objašnjava šta je list nepokretnosti, kako se od jula 2026. dobija elektronski, koliko košta, kako se čita po delovima i šta u njemu kupac mora proveriti pre nego što plati.
Šta je list nepokretnosti, a šta posedovni list
Po Zakonu o državnom premeru i katastru nepokretnosti, list nepokretnosti je osnovni dokument o nepokretnostima i pravima na njima. Obuhvata sve katastarske parcele istog imaoca prava u istoj katastarskoj opštini i objekte na njima. Overen list nepokretnosti i izvod iz njega su javne isprave, a svako ima pravo da izvrši uvid u podatke katastra i da mu se izda list.
Posedovni list potiče iz katastra zemljišta, koji zakon definiše kao evidenciju o faktičkom stanju, odnosno državini. Tamo gde katastar nepokretnosti još nije uspostavljen, koristi se postojeći katastar zemljišta, a danom početka primene katastra nepokretnosti za katastarsku opštinu katastar zemljišta prestaje da važi. Taj posao još traje: i u 2025. i 2026. u Službenom listu objavljivana su rešenja o potvrđivanju baze podataka katastra nepokretnosti za pojedine katastarske opštine.
Kako dobiti list nepokretnosti
| Način | Kako | Šta dobijate |
| Elektronski, od 10. jula 2026. | Portal listovi.ekatastar.me, prijava ličnom kartom ili sistemom NS eID, elektronsko plaćanje | Elektronski potpisan dokument, pravno važeći, sa istorijom zahteva |
| U područnoj jedinici Uprave za nekretnine | Zahtev na šalteru, uz uplatu takse i naknade | Overen list; zakon traži da se izda u roku od tri dana |
| Javni pregled eKatastra | Portal ekatastar.me, sa javnim pristupnim podacima objavljenim na stranici za prijavu | Pregled podataka, ne i overena isprava |
Za list nepokretnosti, odnosno posedovni list, Uprava za nekretnine u svom pregledu taksi navodi administrativnu taksu od 2 € i naknadu od 3 €, a u pozivu na broj upisuje se broj lista ili broj parcele i posebnog dela. Ako tražite sve nepokretnosti jednog imaoca prava na teritoriji opštine ili Crne Gore, to je posebno uverenje, za koje se plaća taksa od 3 € i naknada od 5 €.
Kako se čita: A, B, V i G list
| Dio | Šta sadrži | Na šta da pazite |
| A list | Parcela: katastarska opština, broj, oblik i površina, vrsta zemljišta, kultura i klasa, naziv ili adresa | Da broj parcele i površina odgovaraju onome što se prodaje |
| B list | Imalac prava na parceli i obim prava | Da li je prodavac jedini vlasnik ili suvlasnik sa udelom |
| V list | Objekti i posebni delovi: položaj, površina, način korišćenja, spratnost, sobnost, godina izgradnje i pravni status izgradnje, sa imaocima prava | Da stan ima tačnu oznaku posebnog dela i neto površinu, i kakav mu je pravni status |
| V list, 1. deo | Vodovi i imaoci prava na njima | Bitno kod placeva i infrastrukture |
| G list | Tereti i ograničenja | Hipoteke, sporovi, zabrane, zakupi, službenosti |
Kod stana se najviše gleda V list, jer tu stoji posebni deo, na primer oznaka stana, sprat i neto površina, i ko je vlasnik tog posebnog dela. Ako je u listu nepokretnosti upisano da objekat nema upotrebnu dozvolu ili je u postupku legalizacije, to ne znači automatski da se stan ne može prodati, ali menja rizike. Šta tačno znače te oznake, objašnjava tekst o legalizaciji i roku do avgusta 2027.
Uknjižba, predbeležba i zabeležba
Zakon poznaje tri vrste upisa:
- Uknjižba je upis kojim se prava stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju bez naknadnog opravdanja. Uknjižbom se, na primer, stiče svojina na kupljenom stanu.
- Predbeležba je upis pod uslovom naknadnog opravdanja. Upisuje se u G list i ima dejstvo prvenstvenog reda: ko je predbeležen, ima prednost pred kasnijim upisima ako se predbeležba opravda.
- Zabeležba je upis pravnih činjenica koje mogu proizvesti pravna dejstva pod uslovima iz zakona, na primer spora ili gradnje.
Važno pravilo za kupca: upis se može dozvoliti samo prema licu koje je u trenutku podnošenja zahteva upisano kao imalac prava, ili koje istovremeno bude uknjiženo. Zato kupujte od onoga ko stoji u B, odnosno V listu. Ako je vlasnik umro, naslednici se prvo upisuju na osnovu rešenja o nasleđivanju; kako to ide, opisuje tekst o ostavinskom postupku. Ako je pravo i dalje upisano na umrlo lice, Uprava po službenoj dužnosti traži smrtovnicu i upisuje zabeležbu prava naslednika.
Šta u G listu kupcu mora upaliti crveno svetlo
| Upis u G listu | Šta znači | Šta da uradite |
| Hipoteka | Stan obezbeđuje nečiji dug, bez obzira na promenu vlasnika | Dug se zatvara iz cene i hipoteka briše pre isplate ostatka |
| Zabeležba spora | O nepokretnosti se vodi spor | Saznajte o kakvom se sporu radi; od izmena iz decembra 2025. briše se po službenoj dužnosti nakon pet godina od upisa, osim ako se obnovi |
| Zabrana otuđenja i opterećenja | Vlasnik ne sme slobodno prodati ili opteretiti stan | Bez prestanka zabrane ne kupujte |
| Pravo preče kupovine | Neko ima prednost pri kupovini | Proverite da li se odrekao ili mu je ponuda upućena |
| Zakup duži od pet godina | Kupac stupa na mesto zakupodavca i ne može tražiti predaju stana pre isteka zakupa | Uračunajte zakup u odluku i cenu |
| Službenosti | Pravo prolaza, korišćenja ili plodouživanja | Proverite da li smetaju nameni |
| Zabeležba gradnje | Objekat je u izgradnji | Pogledajte građevinsku dozvolu i rok završetka |
| Zabeležbe iz legalizacije | Rešenje o legalizaciji, zabrana otuđenja ili delatnosti, rešenje o uklanjanju | Proverite stanje postupka pre bilo kakve uplate |
Kako se kupuje stan pod hipotekom, opisali smo u tekstu o prodaji stana pod hipotekom, a objekti u izgradnji u tekstu o kupovini stana u izgradnji. Širu listu provera pre kupovine daje tekst o sigurnoj kupovini stana.
Pre nego platite
Tražite list nepokretnosti izdat tog dana ili najviše nekoliko dana ranije, jer se upisi menjaju. Uporedite broj parcele, oznaku posebnog dela i površinu sa onim što piše u oglasu i predugovoru, proverite da je prodavac upisan kao vlasnik sa punim udelom ili da svi suvlasnici potpisuju, i pročitajte G list do kraja. Aktuelne oglase za stanove i kuće pregledajte u kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Koliko košta list nepokretnosti? U pregledu taksi Uprave za nekretnine navedeni su administrativna taksa od 2 € i naknada od 3 €.
Koja je razlika između lista nepokretnosti i posedovnog lista? List nepokretnosti je dokument katastra nepokretnosti o pravima na nepokretnosti. Posedovni list potiče iz katastra zemljišta, evidencije o faktičkom stanju, koja se koristi tamo gde katastar nepokretnosti još nije uspostavljen.
Mogu li saznati sve nepokretnosti jedne osobe? Za to postoji uverenje o nepokretnostima imaoca prava na teritoriji opštine ili Crne Gore, za koje se plaća taksa od 3 € i naknada od 5 €.
Šta znači predbeležba u listu nepokretnosti? To je upis prava pod uslovom da se naknadno opravda. Ima dejstvo prvenstvenog reda, pa ima prednost pred kasnijim upisima ako se opravda.
Da li je elektronski list nepokretnosti važeći? Jeste. Prema Upravi za nekretnine, elektronski potpisan list je pravno važeći i može se koristiti u svim postupcima u kojima se traži list nepokretnosti.
Izvori
Sadržaj katastra, list nepokretnosti, vrste upisa i tereti uređeni su Zakonom o državnom premeru i katastru nepokretnosti (članovi 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 i 111b), sa izmenama iz Službenog lista CG 160/2025 o brisanju zabeležbe spora i zabeležbama iz legalizacije. Položaj kupca prema zakupcu uređuje član 619 Zakona o obligacionim odnosima. Elektronsko izdavanje opisano je u saopštenju Uprave za nekretnine od 10. jula 2026, a iznosi taksi u pregledu administrativnih taksi Uprave za nekretnine objavljenom 1. jula 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretnu nepokretnost konsultujte notara ili advokata.