Jak uzyskać i przeczytać wypis z katastru w Czarnogórze? Od 10 lipca 2026 można go pobrać elektronicznie na portalu listovi.ekatastar.me, z podpisem elektronicznym; kosztuje 2 € opłaty administracyjnej i 3 € opłaty. Dział B albo V pokazuje właściciela, a dział G obciążenia: hipoteki, spory, zakazy, najmy i służebności. Przed zapłatą przeczytaj dział G do samego końca.
Przed każdym zakupem, sprzedażą, darowizną czy kredytem ktoś prosi o list nepokretnosti, czyli wypis z katastru nieruchomości. Lokalne wyszukiwania pokazują, jak ludzie go szukają: obok „list nepokretnosti” najczęściej dopisują „crna gora”, „online” i „po matičnom broju” (według numeru identyfikacyjnego), a osobno szukają też „posjedovni list po imenu i prezimenu” (arkusz posiadania według imienia i nazwiska) i „ekatastar crna gora”.
Ten artykuł wyjaśnia, czym jest wypis z katastru, jak od lipca 2026 można go uzyskać elektronicznie, ile kosztuje, jak czytać go dział po dziale i co kupujący musi w nim sprawdzić przed zapłatą.
Czym jest wypis z katastru, a czym arkusz posiadania
Zgodnie z ustawą o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości list nepokretnosti to podstawowy dokument dotyczący nieruchomości i praw do niej. Obejmuje wszystkie działki katastralne tego samego podmiotu w tej samej gminie katastralnej oraz budynki na nich. Poświadczony wypis i wypis częściowy są dokumentami urzędowymi, a każdy ma prawo wglądu do danych katastru i do wydania wypisu.
Posjedovni list (arkusz posiadania) pochodzi z katastru gruntów, który ustawa określa jako ewidencję stanu faktycznego, czyli posiadania. Tam, gdzie kataster nieruchomości jeszcze nie został założony, korzysta się z istniejącego katastru gruntów, a w dniu, w którym kataster nieruchomości zaczyna obowiązywać dla danej gminy katastralnej, kataster gruntów przestaje tam obowiązywać. Prace wciąż trwają: zarówno w 2025, jak i w 2026 roku w Dzienniku Urzędowym publikowano decyzje zatwierdzające bazę danych katastru nieruchomości dla poszczególnych gmin katastralnych.
Jak uzyskać wypis z katastru
| Sposób | Jak | Co otrzymujesz |
| Elektronicznie, od 10 lipca 2026 | Portal listovi.ekatastar.me, logowanie dowodem osobistym albo przez system NS eID, płatność elektroniczna | Dokument podpisany elektronicznie, ważny prawnie, z historią wniosków |
| W oddziale regionalnym urzędu ds. nieruchomości | Wniosek w okienku, z zapłatą opłaty administracyjnej i opłaty | Poświadczony wypis; ustawa wymaga wydania go w ciągu trzech dni |
| Publiczny podgląd eKatastar | Portal ekatastar.me, z publicznymi danymi logowania podanymi na stronie logowania | Podgląd danych, a nie poświadczony dokument |
Za wypis z katastru albo arkusz posiadania wykaz opłat urzędu ds. nieruchomości przewiduje opłatę administracyjną 2 € i opłatę 3 €, a tytułem płatności jest numer wypisu albo numer działki i lokalu. Jeśli chcesz poznać wszystkie nieruchomości jednego podmiotu w gminie albo w Czarnogórze, to osobne zaświadczenie, z opłatą administracyjną 3 € i opłatą 5 €.
Jak go czytać: działy A, B, V i G
| Dział | Co zawiera | Na co uważać |
| Dział A | Działka: gmina katastralna, numer, kształt i powierzchnia, rodzaj gruntu, klasa i kategoria użytkowania, nazwa lub adres | Czy numer działki i powierzchnia zgadzają się z tym, co jest sprzedawane |
| Dział B | Podmiot praw do działki i zakres prawa | Czy sprzedający jest jedynym właścicielem, czy współwłaścicielem z udziałem |
| Dział V | Budynki i lokale: położenie, powierzchnia, przeznaczenie, liczba kondygnacji, liczba pokoi, rok budowy i status prawny budowy, z podmiotami praw | Czy mieszkanie ma właściwe oznaczenie lokalu i powierzchnię netto oraz jaki jest jego status prawny |
| Dział V, część 1 | Sieci uzbrojenia terenu i podmioty praw do nich | Istotne przy działkach i infrastrukturze |
| Dział G | Obciążenia i ograniczenia | Hipoteki, spory, zakazy, najmy, służebności |
Przy mieszkaniu najważniejszy jest dział V, bo pokazuje lokal, na przykład oznaczenie mieszkania, piętro i powierzchnię netto, oraz to, kto jest właścicielem tego lokalu. Jeśli wypis odnotowuje, że budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie albo jest w procedurze legalizacji, nie oznacza to automatycznie, że mieszkania nie można sprzedać, ale zmienia ryzyka. Co dokładnie oznaczają takie wpisy, wyjaśniamy w artykule o legalizacji i terminie z sierpnia 2027.
Wpis, wpis tymczasowy i adnotacja
Ustawa zna trzy rodzaje wpisów:
- Uknjižba (wpis) to wpis, przez który prawa nabywa się, przenosi, ogranicza lub znosi bez późniejszego usprawiedliwienia. W ten sposób nabywa się na przykład własność kupionego mieszkania.
- Predbilježba (wpis tymczasowy) to wpis wymagający późniejszego usprawiedliwienia. Odnotowuje się go w dziale G i ma skutek pierwszeństwa: kto jest wpisany tymczasowo, ma pierwszeństwo przed późniejszymi wpisami, jeśli wpis tymczasowy zostanie usprawiedliwiony.
- Zabilježba (adnotacja) to wpis faktów prawnych, które na warunkach określonych w ustawie mogą wywołać skutki prawne, na przykład sporu albo budowy.
Ważna zasada dla kupujących: wpis można dopuścić tylko przeciwko osobie, która w chwili złożenia wniosku jest wpisana jako podmiot prawa albo jest wpisywana jednocześnie. Kupuj więc od osoby widocznej w dziale B albo V. Jeśli właściciel zmarł, najpierw wpisuje się spadkobierców na podstawie postanowienia o dziedziczeniu; jak to działa, opisujemy w artykule o dziedziczeniu i postępowaniu spadkowym. Jeśli prawo wciąż jest wpisane na osobę zmarłą, urząd z urzędu żąda aktu zgonu i wpisuje adnotację o prawie spadkobierców.
Co w dziale G powinno zapalić kupującemu czerwoną lampkę
| Wpis w dziale G | Co oznacza | Co zrobić |
| Hipoteka | Mieszkanie zabezpiecza czyjś dług, niezależnie od zmiany właściciela | Dług zamyka się z ceny, a hipotekę wykreśla przed zapłatą reszty |
| Adnotacja o sporze | Toczy się spór o nieruchomość | Dowiedz się, czego dotyczy spór; od zmian z grudnia 2025 roku wykreśla się ją z urzędu po pięciu latach od wpisu, jeśli nie zostanie odnowiona |
| Zakaz zbywania i obciążania | Właściciel nie może swobodnie sprzedać ani obciążyć mieszkania | Nie kupuj, dopóki zakaz nie wygaśnie |
| Prawo pierwokupu | Ktoś ma pierwszeństwo zakupu | Sprawdź, czy się go zrzekł albo czy otrzymał ofertę |
| Najem dłuższy niż pięć lat | Kupujący wchodzi w pozycję wynajmującego i nie może żądać wydania mieszkania przed upływem najmu | Uwzględnij najem w decyzji i w cenie |
| Służebności | Prawo przejazdu, korzystania albo użytkowania | Sprawdź, czy nie przeszkadzają w planowanym korzystaniu |
| Adnotacja o budowie | Budynek jest w budowie | Sprawdź pozwolenie na budowę i termin ukończenia |
| Adnotacje dotyczące legalizacji | Decyzja o legalizacji, zakaz zbywania albo prowadzenia działalności, nakaz rozbiórki | Sprawdź stan postępowania, zanim cokolwiek zapłacisz |
Jak kupić mieszkanie z hipoteką, omawiamy w artykule o sprzedaży mieszkania z hipoteką, a budynki w budowie w artykule o zakupie mieszkania w budowie. Szerszą listę kontroli przed zakupem znajdziesz w artykule o bezpiecznym zakupie.
Zanim zapłacisz
Poproś o wypis z katastru wydany tego samego dnia albo najwyżej kilka dni wcześniej, bo wpisy się zmieniają. Porównaj numer działki, oznaczenie lokalu i powierzchnię z ogłoszeniem i umową przedwstępną, sprawdź, czy sprzedający jest wpisany jako właściciel z pełnym udziałem albo czy podpisują wszyscy współwłaściciele, i przeczytaj dział G do końca. Aktualne mieszkania i domy przejrzysz w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Jak uzyskać wypis z katastru online? Przez portal listovi.ekatastar.me, który urząd ds. nieruchomości uruchomił 10 lipca 2026. Logujesz się dowodem osobistym albo przez system NS eID, płatność jest elektroniczna, a dokument jest podpisany elektronicznie i ważny prawnie.
Ile kosztuje wypis z katastru? Wykaz opłat urzędu ds. nieruchomości przewiduje opłatę administracyjną 2 € i opłatę 3 €.
Czym różni się wypis z katastru od arkusza posiadania? Wypis z katastru to dokument katastru nieruchomości dotyczący praw do nieruchomości. Arkusz posiadania pochodzi z katastru gruntów, ewidencji stanu faktycznego, z której korzysta się tam, gdzie kataster nieruchomości nie został jeszcze założony.
Czy mogę sprawdzić wszystkie nieruchomości, które ma jedna osoba? Służy do tego zaświadczenie o nieruchomościach podmiotu w gminie albo w Czarnogórze, z opłatą administracyjną 3 € i opłatą 5 €.
Co oznacza wpis tymczasowy w wypisie z katastru? To wpis prawa wymagający późniejszego usprawiedliwienia. Ma skutek pierwszeństwa, więc wyprzedza późniejsze wpisy, jeśli zostanie usprawiedliwiony.
Czy elektroniczny wypis z katastru jest ważny? Tak. Według urzędu ds. nieruchomości wypis podpisany elektronicznie jest ważny prawnie i można go używać we wszystkich procedurach, które wymagają wypisu z katastru.
Źródła
Zawartość katastru, wypis, rodzaje wpisów i obciążenia reguluje ustawa o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości (art. 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 i 111b), ze zmianami w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 160/2025 dotyczącymi wykreślania adnotacji o sporach i adnotacji legalizacyjnych. Pozycję kupującego wobec najemcy reguluje art. 619 ustawy o zobowiązaniach. Wydawanie elektroniczne opisuje komunikat urzędu ds. nieruchomości z 10 lipca 2026, a opłaty wykaz opłat administracyjnych urzędu ds. nieruchomości opublikowany 1 lipca 2026. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnej nieruchomości skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.