Czy zakup nieruchomości w Czarnogórze jest bezpieczny? Tak, jeśli sprawdzisz konkretny budynek. Kraj jest otwarty dla cudzoziemców, a własność widać w publicznym katastrze; ryzykiem jest budynek bez pozwolenia albo niewpisany do katastru. Do czerwca 2025 roku złożono około 62 500 wniosków o legalizację, a od 2018 roku zalegalizowano tylko 3 589 budynków. Zgodnie z ustawą z 2025 roku takiego obiektu nie można sprzedać (art. 33).
„Czy zakup nieruchomości w Czarnogórze jest bezpieczny” to jedno z pytań, które kupujący najczęściej wpisują w wyszukiwarkę, zanim zrobią cokolwiek innego. Uczciwa odpowiedź ma dwie części. Kraj jest otwarty dla zagranicznych kupujących, posługuje się euro i rejestruje własność w publicznym katastrze. Ryzyko leży poziom niżej, w konkretnym budynku: czy powstał na podstawie pozwolenia, czy jest wpisany do katastru i czy coś jest wobec niego zapisane.
To ryzyko nie jest teoretyczne. Jak podał w październiku 2025 roku tygodnik Monitor, do czerwca 2025 roku złożono około 62 500 wniosków o legalizację, a od 2018 roku faktycznie zalegalizowano tylko 3 589 budynków. Czarnogóra ma duży zasób budynków, których dokumenty nie są w porządku, i część z nich jest na rynku.
Co ustawa o legalizacji z 2025 roku zmieniła dla kupujących
W lipcu 2025 roku parlament przyjął nową ustawę o legalizacji obiektów wybudowanych bez pozwolenia (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata), opublikowaną w Dzienniku Urzędowym 91/25 i obowiązującą od 14 sierpnia 2025. Dla kupującego bezpośrednio liczą się cztery przepisy:
| Przepis | Co mówi | Dlaczego to ważne dla kupującego |
| Art. 33 | Obiektu wybudowanego bez pozwolenia, niewpisanego do katastru albo bez decyzji o legalizacji nie można sprzedać | Sprzedający może nie mieć prawnej możliwości przeniesienia własności |
| Art. 33 | Zakaz rozporządzania wpisuje się w dziale „G” wypisu z katastru | Zakaz jest widoczny, jeśli przeczytasz wypis |
| Art. 6 i 7 | Zalegalizować można tylko obiekty widoczne na zdjęciach satelitarnych i lotniczych z lipca 2025 | Niczego, co zbudowano lub rozbudowano po wykonaniu tych zdjęć, nie da się zalegalizować na podstawie tej ustawy |
| Art. 51 | Kataster musi wpisać zakaz rozporządzania także dla obiektów, które ostatecznie nie dostaną decyzji o legalizacji | W najbliższych latach w wypisach pojawi się więcej zakazów |
Termin, w którym właściciele mieli wszcząć wpis niewpisanych obiektów do katastru, ustalono na sześć miesięcy i od tego czasu dwukrotnie go przedłużano, zmianami opublikowanymi w Dzienniku Urzędowym 18/2026 i 117/2026; druga z nich obowiązuje od 15 sierpnia 2026. Dla kupującego dokładny termin jest mniej ważny niż zasada, która się nie zmienia: obiektu bez wpisu do katastru albo bez decyzji o legalizacji nie można sprzedać. Wszystko, co opiera się na „papiery są w toku”, opiera się na procedurze, która może się nie zakończyć. Lutowa nowelizacja z 2026 roku przyniosła jedno doprecyzowanie: mieszkanie, którego wypis zawiera tylko adnotację „brak pozwolenia na użytkowanie”, można sprzedać, jeśli zbudowano je zgodnie z pozwoleniem na budowę, więc dokumentami, które tę adnotację wyjaśniają, są pozwolenie na budowę i projekt, według którego budynek powstał.
Strefy chronione mają dodatkowe warunki. Ustawa wymienia m.in. pas wybrzeża (morsko dobro), obszary światowego dziedzictwa UNESCO, takie jak region Kotoru, grunty wodne i tereny osuwiskowe; obiekty w takich strefach można zalegalizować tylko wtedy, gdy spełniają parametry planistyczne dla danej strefy.
Jak czytać wypis z katastru
Wypis z katastru (list nepokretnosti) wydaje urząd ds. nieruchomości (Uprava za nekretnine), który prowadzi kataster. Dzieli się on na działy, a dwa z nich odpowiadają na większość pytań o bezpieczeństwo:
- Dział „B” pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości. Osoba podpisująca umowę musi być tą osobą albo wszystkimi osobami, które są tam wpisane.
- Dział „G” pokazuje obciążenia i ograniczenia: hipoteki oraz adnotacje takie jak „brak pozwolenia na użytkowanie”, „brak sprawozdania z nadzoru budowlanego”, „zbudowany bez pozwolenia na budowę” albo „przekracza pozwolenie na budowę”. Ustawa z 2025 roku wykorzystuje właśnie te adnotacje jako podstawę zakazów rozporządzania.
Pusty dział „G” nie jest gwarancją, ale adnotacja w nim to znak stopu, dopóki nie zostanie wyjaśniona na piśmie.
Siedem kontroli, zanim jakiekolwiek pieniądze zmienią właściciela
| Nr | Kontrola | Gdzie | Sygnał ostrzegawczy |
| 1 | Właściciel to sprzedający | Dział „B” wypisu z katastru | Inne nazwisko albo współwłaściciele, którzy nie podpisują |
| 2 | Brak hipoteki i zakazu | Dział „G” | Hipoteka bez pisemnego planu jej wykreślenia albo zakaz rozporządzania |
| 3 | Budynek jest legalny | Pozwolenie na użytkowanie albo decyzja o legalizacji | Tylko „złożono wniosek” |
| 4 | Lokal zgadza się z rejestrem | Powierzchnia i piętro w wypisie a stan faktyczny | Dodatkowy pokój, zabudowany taras albo poddasze, których nie ma w rejestrze |
| 5 | Ograniczenia strefowe | Pas wybrzeża, obszar dziedzictwa | Nieruchomość przy plaży lub na starym mieście bez potwierdzenia planistycznego |
| 6 | Pośrednik jest zarejestrowany | Rejestr pośredników w obrocie nieruchomościami | Pośrednik, którego nie ma w rejestrze |
| 7 | Płatność idzie za notariuszem | Umowa notarialna, potem wpis do katastru | Pełna zapłata przed podpisaniem albo gotówka poza umową |
Do kontroli 6: od 13 sierpnia 2025 roku pośrednictwo w obrocie nieruchomościami reguluje osobna ustawa, z rejestrem pośredników, licencją i egzaminem zawodowym oraz pisemną umową z klientem. Do kontroli 7: własność przechodzi w chwili wpisu do katastru, a nie w chwili podpisania umowy; kolejne kroki opisujemy w naszym poradniku o zakupie nieruchomości w Czarnogórze.
Kilka z tych kontroli wymaga kogoś, kto ma dostęp do rejestrów niedostępnych dla kupującego, zwłaszcza przy nowym budownictwie i większych zakupach. Lista kontrolna due diligence RoNa Legal omawia, który rejestr czego dowodzi. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych.
Nowe budownictwo czy rynek wtórny: gdzie leży ryzyko
Każde ma swój typowy problem. Przy nowym budownictwie pytanie brzmi, czy deweloper ma pozwolenie na budowę, a po zakończeniu budowy pozwolenie na użytkowanie, i kiedy lokal zostanie wpisany na ciebie. Przy rynku wtórnym pytanie brzmi, czy mieszkanie w rzeczywistości zgadza się z mieszkaniem w rejestrze: zabudowane balkony, dobudowane piętra i zaadaptowane poddasza są częste, a ustawa z 2025 roku traktuje każdą część wybudowaną bez pozwolenia jako osobny obiekt bez pozwolenia.
Żadne z nich nie jest z założenia bezpieczniejsze. Bezpieczniejszy jest ten zakup, przy którym przeczytano dział „G”.
To w końcu bezpieczne?
Dla kupującego, który wykona powyższe kontrole, tak, w tym sensie, że system prawny daje narzędzia, by zobaczyć problem przed zapłatą. Zasady dotyczące tego, kto może kupić, są liberalne, a kataster jest publiczny. Niebezpieczny jest zakup na zaufanie: płacenie przed notariuszem, akceptowanie „pozwolenie zaraz będzie” albo pomijanie wypisu z katastru, bo „agent go widział”.
Jeśli porównujesz też lokalizacje, ceny i popyt omawiają nasza analiza danych o rynku czarnogórskim i porównanie wybrzeża ze stolicą. Aktualne ogłoszenia są na stronie nieruchomości w Czarnogórze.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zakup nieruchomości w Czarnogórze jest bezpieczny dla cudzoziemca? Tak, jeśli sprawdzisz konkretny budynek. Cudzoziemcy mogą kupować mieszkania i domy na tych samych zasadach co obywatele; głównym ryzykiem jest budowa bez pozwolenia albo niewpisana do katastru.
Czy w Czarnogórze można sprzedać obiekt wybudowany bez pozwolenia? Nie na gruncie ustawy o legalizacji z 2025 roku. Obiektu bez pozwolenia, który nie jest wpisany do katastru albo nie ma decyzji o legalizacji, nie można sprzedać, a zakaz rozporządzania wpisuje się do wypisu z katastru.
Czym jest dział „G”? To część wypisu z katastru, w której wymienione są obciążenia i ograniczenia, takie jak hipoteki oraz adnotacje, że budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie albo został zbudowany bez pozwolenia.
Czy można zalegalizować budynek zbudowany niedawno? Na podstawie ustawy z 2025 roku zalegalizować można tylko obiekty widoczne na zdjęciach satelitarnych i lotniczych z lipca 2025.
Czy do zakupu nieruchomości w Czarnogórze potrzebuję prawnika? Nie jest to obowiązkowe, ale kontrole takie jak stan prawny, ograniczenia strefowe i pozwolenia dewelopera łatwiej przeprowadzić z kimś, kto ma dostęp do odpowiednich rejestrów.
Kiedy staję się właścicielem? W chwili wpisu zakupu do katastru, a nie w chwili podpisania umowy.