Дали е безбедно да се купи недвижност во Црна Гора? Да, ако ја проверите конкретната зграда. Земјата е отворена за странски купувачи, користи евро и сопственоста ја води во јавен катастар; ризикот е во бесправната градба. До јуни 2025 биле поднесени околу 62.500 барања за легализација, а од 2018 година се легализирани само 3.589 објекти, а законот од 2025 година забранува продажба на бесправен објект.
„Дали е безбедно да се купи недвижност во Црна Гора“ е едно од најчестите прашања што купувачите ги внесуваат пред сè друго. Чесниот одговор има две половини. Земјата е отворена за странски купувачи, користи евро и сопственоста ја евидентира во јавен катастар. Ризикот е едно ниво подолу, во конкретната зграда: дали е изградена со одобрение, дали е запишана и дали нешто е запишано против неа. Овој водич е корисен ако сте нашле стан или куќа во Црна Гора и сакате да знаете што да проверите пред да платите.
Тој ризик не е теоретски. Како што пренесе неделникот Monitor во октомври 2025, до јуни 2025 биле поднесени околу 62.500 барања за легализација, додека од 2018 година навистина биле легализирани само 3.589 објекти. Црна Гора има голем фонд згради чии документи не се во ред, а дел од нив се на пазарот.
Што промени законот за легализација од 2025 година за купувачите
Во јули 2025 Собранието донесе нов Закон за легализација на бесправните објекти, објавен во Службен лист 91/25 и во сила од 14 август 2025. Четири одредби директно се важни за купувачот:
| Одредба | Што вели | Зошто е важно за купувачот |
| Член 33 | Објект изграден без одобрение, или незапишан, или без решение за легализација не може да се продаде | Продавачот можеби законски не може да го пренесе |
| Член 33 | Забраната за располагање се запишува во листот „G“ од имотниот лист | Забраната е видлива, ако го прочитате имотниот лист |
| Членови 6 и 7 | Може да се легализираат само објектите што се гледаат на сателитското и воздушното снимање од јули 2025 | Сè што е изградено или проширено по тоа снимање не може да се легализира според овој закон |
| Член 51 | Катастарот мора да запише забрани за располагање и за објектите што ќе останат без решение за легализација | Во следните години на имотните листови ќе се појават повеќе забрани |
Рокот во кој сопствениците треба да започнат упис на незапишаните објекти беше утврден на шест месеци и оттогаш двапати е продолжен, со измени објавени во Службен лист 18/2026 и 117/2026, од кои втората е во сила од 15 август 2026. За купувачот точниот рок е помалку важен од правилото што не се менува: објект без упис или решение за легализација не може да се продаде. Сè што се потпира на „документите се во постапка“ се потпира на постапка што можеби нема да заврши. Едно појаснување дојде со февруарската измена од 2026 година: стан чиј имотен лист ја носи само забелешката „нема одобрение за употреба“ сепак може да се продаде ако е изграден според своето одобрение за градење, па одобрението за градење и проектот според кој е изграден се документите што ја објаснуваат таа забелешка.
Заштитените зони носат дополнителни услови. Законот ги наведува зоната на морското добро (morsko dobro), подрачјата од Светското наследство на УНЕСКО како которскиот регион, водното земјиште, свлечиштата и други; објектите таму може да се легализираат само ако одговараат на планските параметри за таа зона.
Како да го прочитате имотниот лист
Имотниот лист (list nepokretnosti) го издава Управата за недвижности, која го води катастарот. Поделен е на листови, а два од нив одговараат на најголемиот дел од прашањето за безбедноста:
- Листот „B“ покажува кој е сопственик на имотот. Лицето што го потпишува договорот мора да биде лицето, или сите лица, наведени таму.
- Листот „G“ ги покажува товарите и ограничувањата: хипотеки и забелешки како „нема одобрение за употреба“, „нема извештај за стручен надзор“, „изграден без одобрение за градење“ или „го надминува одобрението за градење“. Законот од 2025 година токму овие забелешки ги користи како повод за забраните за располагање.
Празен лист „G“ не е гаранција, но забелешка во него е знак за стоп додека не се објасни писмено.
Седум проверки пред да се помрднат какви било пари
| # | Проверка | Каде | Црвено знаме |
| 1 | Сопственикот одговара на продавачот | Лист „B“ од имотниот лист | Друго име, или сосопственици што не потпишуваат |
| 2 | Нема хипотека или забрана | Лист „G“ | Хипотека без писмен план за бришење, или забрана за располагање |
| 3 | Објектот е легален | Одобрение за употреба или решение за легализација | Само „поднесено е барање“ |
| 4 | Единицата одговара на регистарот | Површината и катот во имотниот лист наспроти реалноста | Дополнителна соба, затворена тераса или поткровје што не е во регистарот |
| 5 | Ограничувања според зона | Крајбрежна зона, заштитено наследство | Имот на плажа или во стар град без потврда од планот |
| 6 | Агентот е запишан | Регистар на посредници за недвижности | Посредник што не е во регистарот |
| 7 | Плаќањето следи по нотарот | Заверен договор, потоа упис во катастарот | Целосно плаќање пред потпишувањето, или готовина надвор од договорот |
За проверката 6: од 13 август 2025 посредувањето во промет на недвижности е уредено со посебен закон, со регистар на посредници, лиценца и стручен испит, како и писмен договор со клиентот. За проверката 7: сопственоста преминува кога катастарот ќе ја запише, а не кога ќе се потпише договорот; чекорите се опишани во нашиот водич за купување недвижност во Црна Гора.
За неколку од овие проверки е потребен некој што може да отвори регистри до кои купувачот нема пристап, особено кај новоградбите и поголемите купувања. Листата за проверка (due diligence) на RoNa Legal, напишана на англиски, објаснува кој регистар што докажува. Fijaka е пазар за огласи и не дава правни совети.
Новоградба или препродажба: каде е ризикот
Секоја има свој типичен проблем. Кај новоградбата, прашањето е дали инвеститорот има одобрение за градење и, по завршувањето, одобрение за употреба, и кога единицата ќе биде запишана на ваше име. Кај препродажбата, прашањето е дали станот на терен одговара на станот во регистарот: затворените балкони, надградените катови и преуредените поткровја се чести, а законот од 2025 година секој дел изграден без одобрение го третира како посебен бесправен објект.
Ниту едното не е однапред побезбедно. Побезбедно е купувањето чиј лист „G“ сте го прочитале.
Значи, дали е безбедно?
За купувач што ги прави проверките погоре, да, во смисла дека правниот систем ви дава алатки да го видите проблемот пред да платите. Правилата за тоа кој смее да купува се широкогради, а катастарот е јавен. Небезбедно е купувањето на доверба: плаќање пред нотарот, прифаќање на „одобрението доаѓа“ или прескокнување на имотниот лист затоа што агентот го видел.
Ако споредувате и локации, нашиот преглед на податоците за црногорскиот пазар и споредбата крајбрежје наспроти главен град ги опфаќаат цените и побарувачката. Актуелните огласи се на страницата за недвижности во Црна Гора.
Често поставувани прашања
Дали е безбедно странец да купи недвижност во Црна Гора? Да, ако ја проверите конкретната зграда. Странците можат да купуваат станови и куќи под исти услови како граѓаните; главниот ризик е бесправната или незапишаната градба.
Може ли бесправен објект да се продаде во Црна Гора? Не според законот за легализација од 2025 година. Објект без одобрение што не е запишан или нема решение за легализација не може да се продаде, а забраната за располагање се запишува во имотниот лист.
Што е листот „G“? Делот од имотниот лист што ги наведува товарите и ограничувањата, како хипотеки и забелешки дека објектот нема одобрение за употреба или е изграден без одобрение.
Може ли да се легализира објект ако е изграден неодамна? Според законот од 2025 година може да се легализираат само објектите што се гледаат на сателитското и воздушното снимање од јули 2025.
Дали ми треба адвокат за да купам недвижност во Црна Гора? Не е задолжително, но проверките како правниот статус, ограничувањата според зона и дозволите на инвеститорот се полесни со некој што има пристап до соодветните регистри.
Кога станувам сопственик? Кога купувањето ќе се запише во катастарот, а не кога ќе се потпише договорот.