Biztonságos-e ingatlant venni Montenegróban? Igen, ha az adott épületet ellenőrzi: az ország nyitott a külföldi vevők előtt, eurót használ, és a tulajdont nyilvános kataszter rögzíti. A kockázat az épület jogi helyzete: a 2025-ös legalizációs törvény szerint az engedély nélkül épült, be nem jegyzett vagy legalizációs határozattal nem rendelkező épület nem adható el, és a tilalom a tulajdoni lap G lapjára kerül.
A „biztonságos-e ingatlant venni Montenegróban” az egyik leggyakoribb kérdés, amelyet a vevők mindenekelőtt beírnak. Az őszinte válasznak két fele van. Az ország nyitott a külföldi vevők előtt, eurót használ, és a tulajdont nyilvános kataszterben rögzíti. A kockázat egy szinttel lejjebb, az adott épületben rejlik: engedéllyel épült-e, be van-e jegyezve, és van-e bármi bejegyezve ellene.
Ez a kockázat nem elméleti. Ahogy a Monitor hetilap 2025 októberében beszámolt róla, 2025 júniusáig körülbelül 62 500 legalizációs kérelmet nyújtottak be, miközben 2018 óta mindössze 3589 épületet legalizáltak ténylegesen. Montenegróban nagy azoknak az épületeknek az állománya, amelyeknek a papírjai nincsenek rendben, és ezek egy része a piacon van.
Mit változtatott a vevők számára a 2025-ös legalizációs törvény
A parlament 2025 júliusában új törvényt fogadott el a szabálytalan épületek legalizációjáról, amelyet a Hivatalos Közlöny 91/25-ös számában tettek közzé, és 2025. augusztus 14. óta hatályos. Négy rendelkezés közvetlenül érinti a vevőt:
| Rendelkezés | Mit mond | Miért fontos a vevőnek |
| 33. cikk | Az engedély nélkül épült, be nem jegyzett vagy legalizációs határozattal nem rendelkező épület nem adható el | Lehet, hogy az eladó jogilag nem is ruházhatja át |
| 33. cikk | A rendelkezési tilalmat a tulajdoni lap „G” lapjára jegyzik be | A tilalom látható, ha elolvassa a tulajdoni lapot |
| 6. és 7. cikk | Csak a 2025. júliusi műholdas és légi felvételeken látható épületek legalizálhatók | Ami e felvétel után épült vagy bővült, ezen törvény alapján nem legalizálható |
| 51. cikk | A katasztertől azoknál az épületeknél is be kell jegyezni a rendelkezési tilalmat, amelyek végül legalizációs határozat nélkül maradnak | Az elkövetkező években több tilalom jelenik meg a tulajdoni lapokon |
A be nem jegyzett épületek bejegyzésének megkezdésére a tulajdonosok számára hat hónapos határidőt állapítottak meg, amelyet azóta kétszer meghosszabbítottak, a Hivatalos Közlöny 18/2026-os és 117/2026-os számában közzétett módosításokkal, a második 2026. augusztus 15. óta hatályos. A vevő számára a pontos határidő kevésbé fontos, mint a változatlan szabály: a bejegyzés vagy legalizációs határozat nélküli épület nem adható el. Minden, ami arra épít, hogy „a papírok folyamatban vannak”, olyan eljárásra épít, amely lehet, hogy soha nem zárul le. A 2026. februári módosítás egy pontosítást hozott: az a lakás, amelynek tulajdoni lapján csak a „nincs használatbavételi engedély” bejegyzés szerepel, továbbra is eladható, ha az építési engedélynek megfelelően épült, így az építési engedély és a terv, amely szerint épült, azok a dokumentumok, amelyek ezt a bejegyzést megmagyarázzák.
A védett övezetekre további feltételek vonatkoznak. A törvény felsorolja a tengerparti közterületet (morsko dobro), az UNESCO világörökségi területeket, például a Kotori régiót, a vízügyi területeket, a földcsuszamlásos területeket és másokat; az ott álló épületek csak akkor legalizálhatók, ha megfelelnek az adott övezet rendezési paramétereinek.
Hogyan olvassa a tulajdoni lapot
A tulajdoni lapot (list nepokretnosti) a katasztert működtető kataszteri hivatal adja ki. Lapokra oszlik, és ezek közül kettő válaszol a biztonsági kérdés nagy részére:
- A „B” lap mutatja, ki az ingatlan tulajdonosa. A szerződést aláíró személynek az ott szereplő személynek, illetve az ott szereplő összes személynek kell lennie.
- A „G” lap mutatja a terheket és a korlátozásokat: a jelzálogokat, és az olyan bejegyzéseket, mint „nincs használatbavételi engedély”, „nincs jelentés a műszaki ellenőrzésről”, „építési engedély nélkül épült” vagy „meghaladja az építési engedélyt”. A 2025-ös törvény pontosan ezeket a bejegyzéseket használja a rendelkezési tilalmak kiváltó okaként.
Egy üres „G” lap nem garancia, de egy rajta szereplő bejegyzés stoptábla, amíg írásban meg nem magyarázzák.
Hét ellenőrzés, mielőtt bármilyen pénz gazdát cserél
| # | Ellenőrzés | Hol | Vészjel |
| 1 | A tulajdonos megegyezik az eladóval | A tulajdoni lap „B” lapja | Más név, vagy tulajdonostársak, akik nem írnak alá |
| 2 | Nincs jelzálog vagy tilalom | „G” lap | Jelzálog írásos törlési terv nélkül, vagy rendelkezési tilalom |
| 3 | Az épület legális | Használatbavételi engedély vagy legalizációs határozat | Csak annyi, hogy „kérelmet nyújtottak be” |
| 4 | Az egység megfelel a nyilvántartásnak | Alapterület és emelet a tulajdoni lapon a valósághoz képest | Egy plusz szoba, beépített terasz vagy tetőtér, amely nincs a nyilvántartásban |
| 5 | Övezeti korlátozások | Tengerparti övezet, örökségvédelmi terület | Tengerparti vagy óvárosi ingatlan rendezési megerősítés nélkül |
| 6 | Az ügynök be van jegyezve | Az ingatlanközvetítők nyilvántartása | Olyan közvetítő, aki nincs a nyilvántartásban |
| 7 | A fizetés a közjegyzőt követi | Közjegyzői szerződés, majd kataszteri bejegyzés | Teljes fizetés aláírás előtt, vagy készpénz a szerződésen kívül |
A 6. ellenőrzéshez: 2025. augusztus 13. óta az ingatlanközvetítést önálló törvény szabályozza, közvetítői nyilvántartással, engedéllyel és szakmai vizsgával, valamint az ügyféllel kötött írásos szerződéssel. A 7. ellenőrzéshez: a tulajdonjog akkor száll át, amikor a kataszter bejegyzi, nem a szerződés aláírásakor; a lépéseket a montenegrói ingatlanvásárlási útmutatónk ismerteti.
Ezen ellenőrzések közül többhöz olyan személy kell, aki hozzáfér a vevő számára nem elérhető nyilvántartásokhoz, különösen új építésű ingatlanoknál és nagyobb vásárlásoknál. A RoNa Legal átvilágítási ellenőrzőlistája sorra veszi, melyik nyilvántartás mit bizonyít. A Fijaka piactér, és nem ad jogi tanácsot.
Új építésű vagy használt: hol van a kockázat
Mindkettőnek megvan a maga jellemző problémája. Új építésű ingatlannál az a kérdés, hogy a fejlesztőnek van-e építési engedélye, és az átadáskor használatbavételi engedélye, valamint hogy mikor jegyzik be az egységet az Ön nevére. Használt ingatlannál az a kérdés, hogy a valóságban álló lakás megfelel-e a nyilvántartásban szereplőnek: a beépített erkélyek, a ráépített szintek és az átalakított tetőterek gyakoriak, és a 2025-ös törvény minden engedély nélkül épült részt önálló szabálytalan épületként kezel.
Egyik sem biztonságosabb eleve. A biztonságosabb vásárlás az, amelynek „G” lapját elolvasta.
Akkor biztonságos?
Annak a vevőnek, aki elvégzi a fenti ellenőrzéseket, igen, abban az értelemben, hogy a jogrendszer eszközöket ad a kezébe ahhoz, hogy fizetés előtt meglássa a problémát. A vásárlási jogosultság szabályai nagyvonalúak, a kataszter pedig nyilvános. Ami nem biztonságos, az a bizalomra épülő vásárlás: fizetés a közjegyző előtt, az „engedély úton van” elfogadása, vagy a tulajdoni lap kihagyása, mert az ügynök már látta.
Ha a helyszíneket is összeveti, a montenegrói piac adatelemzése és a tengerpart kontra főváros összehasonlítás foglalkozik az árakkal és a kereslettel. Az aktuális hirdetések a montenegrói ingatlanoldalon találhatók.
Gyakran ismételt kérdések
Biztonságos-e külföldiként ingatlant venni Montenegróban? Igen, ha ellenőrzi az adott épületet. A külföldiek ugyanolyan feltételekkel vehetnek lakást és házat, mint az állampolgárok; a fő kockázat a szabálytalan vagy be nem jegyzett építkezés.
Eladható-e egy szabálytalan épület Montenegróban? A 2025-ös legalizációs törvény szerint nem. Az engedély nélkül épült, be nem jegyzett vagy legalizációs határozattal nem rendelkező épület nem adható el, és a rendelkezési tilalmat bejegyzik a tulajdoni lapra.
Mi a „G” lap? A tulajdoni lapnak az a része, amely a terheket és a korlátozásokat sorolja fel, például a jelzálogokat, és azokat a bejegyzéseket, amelyek szerint egy épületnek nincs használatbavételi engedélye, vagy engedély nélkül épült.
Legalizálható-e egy nemrég épült épület? A 2025-ös törvény alapján csak a 2025. júliusi műholdas és légi felvételeken látható épületek legalizálhatók.
Szükségem van-e ügyvédre ahhoz, hogy ingatlant vegyek Montenegróban? Nem kötelező, de az olyan ellenőrzések, mint a jogi helyzet, az övezeti korlátozások és a fejlesztő engedélyei, könnyebbek valakivel, aki hozzáfér a vonatkozó nyilvántartásokhoz.
Mikor leszek tulajdonos? Amikor a vásárlást bejegyzik a kataszterbe, nem a szerződés aláírásakor.