Est-il sûr d’acheter un bien immobilier au Monténégro ? Oui, si vous vérifiez le bâtiment précis. Le pays est ouvert aux acheteurs étrangers et le cadastre est public ; le risque vient des constructions sans permis : environ 62 500 demandes de légalisation déposées pour 3 589 bâtiments légalisés depuis 2018. Lisez les feuilles « B » et « G » de l’extrait du registre foncier et ne payez qu’après le notaire.
« Est-il sûr d’acheter un bien au Monténégro » est l’une des premières questions que tapent les acheteurs. La réponse honnête a deux moitiés. Le pays est ouvert aux acheteurs étrangers, utilise l’euro et enregistre la propriété dans un cadastre public. Le risque se situe un niveau plus bas, dans le bâtiment précis : a-t-il été construit avec un permis, est-il inscrit, et quelque chose est-il inscrit à son encontre ?
Ce risque n’a rien de théorique. Selon l’hebdomadaire Monitor en octobre 2025, environ 62 500 demandes de légalisation avaient été déposées en juin 2025, alors que seuls 3 589 bâtiments avaient effectivement été légalisés depuis 2018. Le Monténégro compte un parc important de bâtiments dont les papiers ne sont pas en ordre, et certains sont sur le marché.
Ce que la loi de 2025 sur la légalisation a changé pour les acheteurs
En juillet 2025, le Parlement a adopté une nouvelle loi sur la légalisation des constructions illégales, publiée au Journal officiel 91/25 et en vigueur depuis le 14 août 2025. Quatre dispositions concernent directement l’acheteur :
| Disposition | Ce qu’elle prévoit | Pourquoi l’acheteur est concerné |
| Article 33 | Un bâtiment construit sans permis, non inscrit ou sans décision de légalisation ne peut pas être vendu | Le vendeur n’a peut-être pas le droit de le céder |
| Article 33 | Une interdiction de disposer est inscrite dans la feuille « G » de l’extrait du registre foncier | L’interdiction est visible, si vous lisez l’extrait |
| Articles 6 et 7 | Seuls les bâtiments visibles sur les relevés satellites et aériens de juillet 2025 peuvent être légalisés | Tout ce qui a été construit ou agrandi après ces relevés ne peut pas être légalisé en vertu de cette loi |
| Article 51 | Le cadastre doit aussi inscrire des interdictions de disposer pour les bâtiments qui restent sans décision de légalisation | D’autres interdictions apparaîtront sur les extraits dans les années à venir |
Le délai accordé aux propriétaires pour engager l’inscription des bâtiments non inscrits avait été fixé à six mois et a depuis été prolongé deux fois, par des modifications publiées au Journal officiel 18/2026 et 117/2026, la seconde en vigueur depuis le 15 août 2026. Pour un acheteur, le délai exact compte moins que la règle qui, elle, ne change pas : un bâtiment sans inscription ni décision de légalisation ne peut pas être vendu. Tout ce qui repose sur « les papiers sont en cours » repose sur une procédure qui n’aboutira peut-être pas. La modification de février 2026 a apporté une précision : un appartement dont l’extrait ne porte que la mention « pas de permis d’utilisation » peut encore être vendu s’il a été construit conformément à son permis de construire ; ce sont donc le permis de construire et le projet selon lequel le bâtiment a été réalisé qui expliquent cette mention.
Les zones protégées comportent des conditions supplémentaires. La loi énumère la zone côtière (morsko dobro), les zones du patrimoine mondial de l’UNESCO comme la région de Kotor, les terrains relevant du domaine hydraulique, les zones de glissement de terrain et d’autres ; les bâtiments qui s’y trouvent ne peuvent être légalisés que s’ils respectent les paramètres d’urbanisme de la zone.
Comment lire l’extrait du registre foncier
L’extrait du registre foncier (list nepokretnosti) est délivré par l’Administration des biens immobiliers, qui tient le cadastre. Il est divisé en feuilles, et deux d’entre elles répondent à l’essentiel de la question de la sécurité :
- La feuille « B » indique qui possède le bien. La personne qui signe le contrat doit être celle, ou l’ensemble des personnes, qui y figurent.
- La feuille « G » indique les charges et les restrictions : hypothèques, et mentions telles que « pas de permis d’utilisation », « pas de rapport de contrôle technique », « construit sans permis de construire » ou « dépasse le permis de construire ». La loi de 2025 utilise précisément ces mentions comme déclencheur des interdictions de disposer.
Une feuille « G » vide n’est pas une garantie, mais une mention dans cette feuille est un signal d’arrêt tant qu’elle n’a pas été expliquée par écrit.
Sept vérifications avant tout paiement
| N° | Vérification | Où | Signal d’alerte |
| 1 | Le propriétaire correspond au vendeur | Feuille « B » de l’extrait | Nom différent, ou copropriétaires qui ne signent pas |
| 2 | Pas d’hypothèque ni d’interdiction | Feuille « G » | Hypothèque sans plan écrit de mainlevée, ou interdiction de disposer |
| 3 | Le bâtiment est légal | Permis d’utilisation, ou décision de légalisation | Seulement « une demande a été déposée » |
| 4 | Le logement correspond au registre | Surface et étage de l’extrait comparés à la réalité | Une pièce, une terrasse fermée ou des combles en plus qui ne figurent pas au registre |
| 5 | Restrictions de zone | Zone côtière, zone patrimoniale | Bien en bord de mer ou en vieille ville sans confirmation d’urbanisme |
| 6 | L’agent est inscrit | Registre des intermédiaires immobiliers | Un intermédiaire qui ne figure pas au registre |
| 7 | Le paiement suit le notaire | Contrat notarié, puis inscription au cadastre | Paiement intégral avant la signature, ou espèces en dehors du contrat |
Sur la vérification 6 : depuis le 13 août 2025, l’intermédiation immobilière est encadrée par une loi spécifique, avec un registre des intermédiaires, une licence et un examen professionnel, ainsi qu’un contrat écrit avec le client. Sur la vérification 7 : la propriété se transfère lorsque le cadastre l’inscrit, et non à la signature du contrat ; les étapes sont présentées dans notre guide de l’achat immobilier au Monténégro.
Plusieurs de ces vérifications nécessitent une personne capable de consulter des registres auxquels un acheteur n’a pas accès, en particulier pour le neuf et les achats importants. La liste de vérifications préalables de RoNa Legal détaille quel registre prouve quoi. Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques.
Neuf ou ancien : où se situe le risque
Chacun a son problème typique. Pour le neuf, la question est de savoir si le promoteur dispose du permis de construire et, à l’achèvement, du permis d’utilisation, et quand le logement sera inscrit à votre nom. Pour l’ancien, la question est de savoir si l’appartement réel correspond à celui du registre : balcons fermés, étages ajoutés et combles aménagés sont fréquents, et la loi de 2025 traite toute partie construite sans permis comme une construction illégale à part entière.
Aucun n’est plus sûr par principe. L’achat le plus sûr est celui dont vous avez lu la feuille « G ».
Alors, est-ce sûr ?
Pour un acheteur qui fait les vérifications ci-dessus, oui, au sens où le système juridique vous donne les moyens de voir le problème avant de payer. Les règles sur les personnes autorisées à acheter sont généreuses et le cadastre est public. Ce qui n’est pas sûr, c’est d’acheter sur la foi d’une promesse : payer avant le notaire, accepter « le permis arrive », ou sauter l’extrait du registre foncier parce que l’agent l’a vu.
Si vous comparez aussi les emplacements, notre analyse des données du marché monténégrin et la comparaison entre la côte et la capitale traitent des prix et de la demande. Les annonces actuelles se trouvent sur la page immobilier du Monténégro.
Questions fréquentes
Est-il sûr pour un étranger d’acheter un bien au Monténégro ? Oui, si vous vérifiez le bâtiment précis. Les étrangers peuvent acheter des appartements et des maisons aux mêmes conditions que les citoyens ; le principal risque est celui des constructions illégales ou non inscrites.
Peut-on vendre une construction illégale au Monténégro ? Pas selon la loi de 2025 sur la légalisation. Un bâtiment sans permis, non inscrit ou sans décision de légalisation ne peut pas être vendu, et une interdiction de disposer est inscrite dans l’extrait du registre foncier.
Qu’est-ce que la feuille « G » ? La partie de l’extrait du registre foncier qui énumère les charges et les restrictions, comme les hypothèques et les mentions indiquant qu’un bâtiment n’a pas de permis d’utilisation ou a été construit sans permis.
Un bâtiment construit récemment peut-il être légalisé ? Seuls les bâtiments visibles sur les relevés satellites et aériens de juillet 2025 peuvent être légalisés en vertu de la loi de 2025.
Faut-il un avocat pour acheter un bien au Monténégro ? Ce n’est pas obligatoire, mais les vérifications comme le statut juridique, les restrictions de zone et les permis du promoteur sont plus faciles avec quelqu’un qui peut consulter les registres concernés.
Quand devient-on propriétaire ? Lorsque l’achat est inscrit au cadastre, et non à la signature du contrat.