Comment acheter un garage ou une place de parking au Monténégro ? Vérifiez d’abord dans l’extrait du cadastre s’il s’agit d’un lot distinct, d’une quote-part de copropriété ou d’une partie commune de l’immeuble, qui ne s’achète pas séparément. Pour une quote-part, les autres copropriétaires disposent d’un droit de préemption de 10 jours ; à la revente, l’impôt sur le transfert est de 3 % jusqu’à 150 000 €.
Les recherches locales montrent ce que les gens veulent savoir sur les garages : « garaža na prodaju » (garage à vendre) est complété par des noms de villes, « parking mjesto prodaja » (place de parking à vendre) par « budva », « garažno mjesto » (place de garage) par « podgorica » et « budva », et les gens cherchent aussi « kupovina garaže porez » (impôt à l’achat d’un garage). Derrière une annonce de « place de garage » peuvent se cacher trois choses juridiquement différentes, et ce que vous achetez réellement dépend de laquelle il s’agit.
Cet article explique la différence entre un garage en tant que lot distinct, une quote-part de copropriété dans un garage et une partie commune de l’immeuble, ce qu’il faut vérifier dans l’extrait du cadastre, quel impôt s’applique et quelles sont les règles du stationnement dans la cour.
Trois réalités derrière les mêmes mots
Parmi les parties privatives d’un immeuble d’habitation, la loi sur les rapports de propriété cite expressément les garages et places de garage distincts, aux côtés des appartements, des locaux professionnels, des caves et des combles distincts. En même temps, parmi les parties communes d’un immeuble, elle cite les garages et places de garage communs. Un lot distinct peut être en propriété exclusive, en copropriété ou en propriété commune.
| Ce qui est à vendre | Ce que l’acheteur obtient | À quoi faire attention |
| Garage ou place de garage en tant que lot distinct | La propriété exclusive d’un espace précisément délimité, inscrit comme lot distinct | Le numéro du lot et la surface dans l’extrait du cadastre |
| Quote-part de copropriété dans un garage constituant un lot distinct | Une quote-part indivise de tout le garage, en proportion du tout | Le droit de préemption des autres copropriétaires et la décision sur son utilisation |
| Garage commun ou place dans une partie commune de l’immeuble | Aucun droit distinct : les parties communes appartiennent en propriété commune et indivisible aux propriétaires | Ne peut pas être acheté séparément d’un lot |
Quote-part de copropriété : droit de préemption et répartition des places
Lorsqu’un garage est en copropriété, chaque copropriétaire peut vendre sa part sans l’accord des autres, mais les autres copropriétaires ont un droit de préemption. Si un copropriétaire n’accepte pas une offre écrite dans les 10 jours suivant sa réception, le vendeur peut vendre la part à un tiers.
Une quote-part indivise ne correspond pas à une place précise. Le mode d’utilisation d’un bien en copropriété est décidé par les copropriétaires dont les parts représentent ensemble plus de la moitié de sa valeur. Lors de l’achat d’une quote-part, demandez donc la décision ou l’accord des copropriétaires indiquant quelle place vous utilisez. Plus d’informations sur la copropriété et le droit de préemption figurent dans notre article sur la copropriété.
Le stationnement dans la cour de l’immeuble
Sur la parcelle à bâtir où se trouve un immeuble d’habitation, les propriétaires des lots ont une propriété commune et indivisible. Les droits sur la parcelle et sur les parties communes sont indissociablement liés aux droits sur le lot, si bien que tout changement concernant l’appartement s’applique aussi à eux. Une place sur la partie extérieure de la parcelle n’est donc pas un lot distinct de l’immeuble que l’on peut acheter séparément, et son utilisation est convenue par les propriétaires. Le fonctionnement de l’assemblée des copropriétaires et de leur règlement fait l’objet de notre article sur le gestionnaire de l’immeuble.
Ce qu’il faut vérifier dans l’extrait du cadastre
La propriété des lots est inscrite au nom des propriétaires des lots, et la loi sur le cadastre cite expressément les garages et places de garage parmi ceux-ci. La manière de lire les feuilles A, B, V et G est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre.
| Vérification | Pourquoi |
| Le garage est-il inscrit comme lot distinct | C’est seulement dans ce cas que vous achetez un espace précisément délimité |
| Désignation, surface et propriétaire | Ils doivent correspondre au contrat |
| Plusieurs propriétaires avec des quotes-parts sont-ils inscrits | Vous achetez alors une quote-part indivise et le droit de préemption s’applique |
| Feuille G | Une hypothèque ou une autre charge sur le garage |
| Pour le neuf | Les mentions relatives à la construction et au permis d’utilisation |
Un contrat d’achat de garage, comme pour un appartement, se conclut devant notaire. Le déroulement du contrat et de l’inscription est expliqué dans notre article sur le contrat de vente.
Les impôts
- Achat auprès d’un promoteur. L’acquisition d’un bien neuf soumis à la TVA n’est pas un transfert au sens de la loi sur l’impôt sur le transfert ; la TVA est incluse dans le prix.
- Achat sans TVA, par exemple auprès d’un particulier. L’impôt sur le transfert de biens immobiliers est dû. L’acheteur le paie, et jusqu’à une assiette de 150 000 €, le taux est de 3 %. La déclaration est déposée dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat. Les détails, les taux supérieurs et les exonérations sont expliqués dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.
- L’impôt annuel. La loi sur l’impôt foncier cite expressément les garages et places de garage comme parties privatives d’un immeuble d’habitation soumises à l’impôt. Le taux est fixé par la commune.
Une courte liste
| Question | Réponse |
| Est-ce que j’achète un lot distinct ou une quote-part ? | Regardez l’extrait du cadastre |
| Qui a un droit de préemption ? | Les copropriétaires, si une quote-part de copropriété est vendue |
| Puis-je acheter une place dans la cour ? | Pas séparément : la parcelle de l’immeuble appartient en propriété commune et indivisible aux propriétaires des lots |
| Quel impôt dois-je payer ? | La TVA dans le prix auprès d’un promoteur, l’impôt sur le transfert en cas de revente |
| Dois-je payer un impôt annuel ? | Oui, un garage est soumis à l’impôt foncier |
Vous pouvez publier ou trouver des garages et des places de parking dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Une place de garage est-elle un bien distinct ? Elle peut l’être. La loi cite les garages et places de garage parmi les parties privatives d’un immeuble d’habitation, mais aussi parmi ses parties communes. L’extrait du cadastre indique de quoi il s’agit.
Puis-je acheter seulement un garage, sans appartement ? Oui, si le garage est inscrit comme lot distinct. Les parties communes d’un immeuble ne peuvent pas être achetées séparément d’un lot.
Que signifie acheter une quote-part dans un garage ? Vous achetez une quote-part indivise de tout le garage. Les autres copropriétaires ont un droit de préemption, et l’utilisation est organisée par les copropriétaires qui détiennent plus de la moitié de la valeur.
Quel impôt est dû à l’achat d’un garage ? En cas de revente, l’impôt sur le transfert de biens immobiliers est dû, 3 % jusqu’à une assiette de 150 000 €. Pour un achat dans le neuf auprès d’un promoteur avec TVA, aucun impôt sur le transfert n’est dû.
L’impôt foncier s’applique-t-il à un garage ? Oui. La loi sur l’impôt foncier cite expressément les garages et places de garage, et la commune fixe le taux.
Puis-je acheter une place de parking dans la cour de l’immeuble ? Sur la parcelle à bâtir de l’immeuble, les propriétaires des lots ont une propriété commune et indivisible. Une place à l’extérieur n’est pas un lot distinct de l’immeuble, et les propriétaires conviennent de son utilisation.
Sources
Les parties privatives et communes d’un immeuble, la copropriété et le droit de préemption sont régis par la loi sur les rapports de propriété (Journal officiel du Monténégro 19/2009 et 29/2025, articles 131, 132, 136 et 165 à 173). L’inscription de la propriété des lots est régie par la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier (Journal officiel de la République du Monténégro 29/2007 et Journal officiel du Monténégro 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 et 160/2025, article 77), les taux et le délai de l’impôt sur le transfert par la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers (Journal officiel du Monténégro 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 et 132/2026, articles 4, 11 et 16), et les garages en tant que biens imposables par la loi sur l’impôt foncier (Journal officiel du Monténégro 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 et 133/2025, article 3). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un garage précis, vérifiez l’extrait du cadastre et adressez-vous à un notaire.