Louer un appartement au Monténégro : impôts et règles

Comment louer un appartement au Monténégro et combien d’impôt payer ? Les loyers sont imposés à 15 % après déduction des frais : 30 % forfaitaires pour une location longue durée, 50 % ou 70 % pour une location à des touristes, plus une surtaxe municipale d’au plus 13 %. Sur 10 000 euros de loyers, cela donne 1 186,50 euros en longue durée et 847,50 euros avec des touristes.

La décision de louer un appartement au Monténégro commence par une question que beaucoup sautent : à qui louez-vous. Un bail longue durée à un locataire et des nuitées à des touristes ne sont pas la même activité. Elles diffèrent par le revenu, le risque, le temps qu’elles vous prennent et surtout par les obligations qu’elles entraînent.

Les recherches locales le montrent aussi : à côté de « kako izdati stan » (comment louer un appartement), les gens ajoutent le plus souvent « na dan » (à la nuitée), « preko bookinga », « preko airbnb », ou encore « bez agencije » (sans agence). Cet article sépare les deux voies.

Deux modèles, deux séries de chiffres

L’erreur la plus fréquente consiste à comparer le prix à la nuitée avec le loyer mensuel. Le tarif touristique doit couvrir les mois vides, le ménage, les consommables, la commission de la plateforme et votre temps. Une fois ces éléments déduits, l’écart avec un bail longue durée est bien plus faible qu’il n’y paraît, et dans les lieux qui ne sont pas strictement touristiques, il disparaît souvent.

L’impôt : ce que vous payez dans les deux cas

Selon la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques, les revenus locatifs sont des revenus du patrimoine, définis comme les revenus tirés de la location de biens meubles et immeubles. Cela vaut aussi bien pour les baux longue durée que pour la location à des touristes.

Le mécanisme est le suivant :

• Le taux est de 15 % pour cette catégorie de revenus, tel que fixé par les modifications de décembre 2025 de la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
• L’assiette est réduite des frais. Si vous justifiez vos frais, ce sont les frais réels qui sont reconnus. Sinon, des frais forfaitaires de 30 % des revenus sont reconnus. Pour la location de chambres, d’appartements, de maisons et de logements à des touristes, les frais forfaitaires sont de 50 % des revenus si la taxe de séjour a été payée, ou de 70 % si vous avez un contrat avec une agence de voyages ou un office du tourisme local et une occupation moyenne d’au moins 60 jours par an.
• À l’impôt s’ajoute une surtaxe (prirez), calculée sur le montant de l’impôt et fixée par la commune : au plus 13 %, et au plus 15 % à Podgorica et à Cetinje.

Un exemple pour 10 000 euros de loyers annuels sans frais justifiés, dans une commune appliquant une surtaxe de 13 % : pour un bail longue durée, l’assiette est de 7 000 euros, l’impôt de 1 050 et la surtaxe de 136,50, soit un total de 1 186,50 euros, environ 11,9 % des loyers. Pour une location à des touristes avec la taxe de séjour payée, l’assiette est de 5 000 euros, l’impôt de 750 et la surtaxe de 97,50, soit un total de 847,50 euros, environ 8,5 %.

Le montant exact dépend de la justification ou non de vos frais, du type de locataire et du taux de surtaxe de votre commune : vérifiez votre calcul précis auprès de l’administration fiscale ou d’un conseiller fiscal. Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils fiscaux.

Les obligations supplémentaires si vous louez à des touristes

La location de courte durée n’est pas simplement « le même appartement, des séjours plus courts ». Elle s’accompagne d’un régime que n’a pas le bail longue durée : le logement est inscrit au registre touristique central avant le premier client (les chambres, appartements touristiques et maisons reçoivent aussi une catégorie, tandis qu’un appartement loué à des touristes en est dispensé), les clients sont déclarés, et la taxe de séjour est perçue puis reversée. Nous détaillons étape par étape les délais et les règles pour Budva dans notre article sur la location d’un appartement à des touristes. Si vous sautez cette étape, le problème n’apparaît généralement pas le premier été, mais plus tard, avec les intérêts.

La TVA et les plateformes. L’immatriculation à la TVA devient obligatoire dès que le chiffre d’affaires des 12 derniers mois dépasse 30 000 euros. Le 9 juillet 2026, le Parlement a par ailleurs adopté une nouvelle loi sur la TVA (Journal officiel du Monténégro 104/2026) qui reprend les règles européennes applicables aux plateformes en ligne : une plateforme qui facilite l’hébergement de courte durée tient un registre de ces transactions, le conserve pendant dix ans et le met à la disposition des autorités fiscales sous forme électronique, et dans certains cas elle est considérée, au regard de la TVA, comme le prestataire de l’hébergement. La nouvelle loi maintient le seuil de 30 000 euros.

⚠ Important : la nouvelle loi est entrée en vigueur, mais elle ne s’appliquera qu’à compter du jour de l’adhésion du Monténégro à l’Union européenne. D’ici là, c’est la loi actuelle sur la TVA qui s’applique. La direction est néanmoins claire et mérite d’être prise en compte dès maintenant : les revenus perçus par l’intermédiaire des plateformes deviennent de plus en plus visibles pour l’administration fiscale, et « ne rien déclarer » est de moins en moins une option réaliste.

Le bail : ce qu’il doit contenir

Pour une location longue durée, un bail écrit n’est pas une formalité, mais le seul endroit où les délais et l’argent sont définis. Au minimum :

1. La durée et les conditions de renouvellement.
2. Le montant du loyer, la date et le mode de paiement.
3. Le dépôt de garantie, et précisément dans quels cas il est réduit.
4. Qui paie les charges, les frais d’immeuble et internet.
5. Les règles concernant les travaux dans l’appartement et la sous-location.
6. Le préavis pour les deux parties.
7. L’état des lieux d’entrée avec les relevés des compteurs et des photos.

Si vous comptez utiliser vous-même l’appartement pendant la saison sur la côte, cela doit figurer dans le bail dès le départ. Un « j’aurai besoin de l’appartement en juillet » annoncé tardivement ne se règle pas à l’amiable en juin.

Avant de publier l’annonce

• Vérifiez le statut juridique. Un appartement non inscrit au cadastre ou non légalisé pose aussi problème pour une location, pas seulement pour une vente.
• Réglez la question du chauffage. Sur la côte, c’est le champ qui décide si vous trouverez un locataire à l’année ou seulement des clients saisonniers.
• Choisissez entre meublé et non meublé. Le meublé élargit le cercle des locataires, mais il implique un inventaire qui s’use et devient l’objet de litiges au départ.
• Faites un inventaire avec photos avant l’arrivée du locataire.

Une fois ces points réglés, publier une annonce est gratuit. La manière de rédiger une annonce qui fait appeler, exemples à l’appui, est présentée dans un article à part ; si vous envisagez aussi de vendre plutôt que de louer, consultez notre guide de la vente d’un appartement.

Questions fréquentes

Comment sont imposés les revenus tirés de la location d’un appartement ? Comme des revenus du patrimoine, à 15 % sur une assiette réduite des frais : 30 % sans justificatifs, 50 % ou 70 % pour une location à des touristes. S’y ajoute une surtaxe fixée par la commune, au plus 13 %, et au plus 15 % à Podgorica et à Cetinje.

Dois-je déclarer mes revenus si je loue via Airbnb ou Booking ? Les revenus sont imposables quel que soit le canal. La nouvelle loi sur la TVA prévoit aussi que les plateformes tiennent un registre de ces transactions, mais elle ne s’appliquera qu’à compter de l’adhésion du Monténégro à l’UE.

Qu’est-ce qui rapporte le plus, la longue durée ou la nuitée ? Cela dépend de l’emplacement et du temps que vous y consacrez. Le tarif touristique à la nuitée doit couvrir les mois vides, le ménage, la commission et votre travail.

Ai-je besoin d’une agence ? Rien ne l’impose légalement. Si vous en mandatez une, la rémunération n’est pas fixée par la loi, mais convenue dans le contrat.

Puis-je louer un appartement non inscrit au cadastre ? Le statut juridique pose aussi problème pour une location. Réglez l’inscription avant de vous engager dans une location longue durée.

Qu’est-ce que le seuil de 30 000 euros ? Le seuil de TVA : toute personne dont le chiffre d’affaires des 12 derniers mois dépasse 30 000 euros devient redevable de la TVA. La nouvelle loi sur la TVA conserve le même seuil.

Une note sur les sources

La catégorie de revenus, le taux et les frais forfaitaires proviennent de la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques, avec ses modifications jusqu’en 2026 ; les plafonds de la surtaxe proviennent de la loi sur le financement des collectivités locales. La nouvelle loi sur la TVA a été publiée au Journal officiel du Monténégro 104/2026 et s’appliquera à compter du jour de l’adhésion du Monténégro à l’Union européenne.