Како да издадете стан во Црна Гора: даноци и правила

Како се оданочува издавањето стан во Црна Гора? Приходот од закуп е приход од имот и се оданочува со 15 % на основа намалена за трошоците: 30 % нормирани трошоци кај долгорочниот закуп, 50 % или 70 % кај издавањето на туристи. На тоа се додава општински прирез од најмногу 13 % (15 % во Подгорица и Цетиње); на 10.000 евра закупнина тоа е околу 11,9 %, односно 8,5 % кај туристите.

Одлуката да издадете стан во Црна Гора почнува со прашање што многумина го прескокнуваат: на кого издавате. Долгорочниот закуп на закупец и ноќевањата за туристи не се иста дејност. Се разликуваат по приходот, ризикот, колку од вашето време одземаат и, што е најважно, по обврските што ги носат. Овој водич е корисен ако имате стан во Црна Гора и размислувате да го издавате.

Тоа го покажуваат и локалните пребарувања: покрај „kako izdati stan“ (како да се издаде стан), луѓето најчесто додаваат „na dan“ (на ден), „preko bookinga“ (преку Booking), „preko airbnb“ (преку Airbnb), а и „bez agencije“ (без агенција). Овој текст ги раздвојува двата пата.

Два модели, два сета бројки

Најчестата грешка е споредувањето на цената за ноќ со месечната закупнина. Туристичката цена мора да ги покрие празните месеци, чистењето, потрошниот материјал, провизијата на платформата и вашето време. Кога тие ќе се одбијат, разликата во однос на долгорочниот закуп е многу помала отколку што изгледа на прв поглед, а на места што не се строго туристички често исчезнува.

Данок: што плаќате во двата случаи

Според Законот за персонален данок на доход, приходот од закуп е приход од имот, дефиниран како приход остварен од издавање подвижен и недвижен имот. Тоа важи и за долгорочниот закуп и за издавањето на туристи.

Механиката е следнава:

• Стапката е 15 % за оваа категорија приход, како што е утврдено со измените на Законот за персонален данок на доход од декември 2025.
• Даночната основа се намалува за трошоците. Ако ги документирате трошоците, се признаваат вистинските трошоци. Ако не, се признаваат нормирани трошоци од 30 % од приходот. За издавање соби, апартмани, куќи и станови на туристи, нормираните трошоци се 50 % од приходот ако е платена туристичката такса, или 70 % ако имате договор со туристичка агенција или со локална туристичка организација и просечна пополнетост од најмалку 60 дена годишно.
• На данокот се додава прирез (prirez), кој се пресметува врз износот на данокот и го утврдува општината: најмногу 13 %, а во Подгорица и Цетиње најмногу 15 %.

Пример за 10.000 евра годишна закупнина без документирани трошоци, во општина со прирез од 13 %: кај долгорочниот закуп основата е 7.000 евра, данокот 1.050, а прирезот 136,50, вкупно 1.186,50 евра или околу 11,9 % од закупнината. Кај издавањето на туристи со платена туристичка такса, основата е 5.000 евра, данокот 750, а прирезот 97,50, вкупно 847,50 евра или околу 8,5 %.

Точниот износ зависи од тоа дали ги документирате трошоците, на кого издавате и колкава е стапката на прирезот во вашата општина, па проверете ја вашата конкретна пресметка во Даночната управа или кај даночен советник. Fijaka е платформа за огласи и не дава даночни совети.

Дополнителни обврски ако издавате на туристи

Краткорочното издавање не е само „истиот стан, пократки престои“. Тоа доаѓа со режим што долгорочниот закуп го нема: сместувањето се запишува во Централниот туристички регистар пред првиот гостин (собите, туристичките апартмани и куќите добиваат и категорија, додека станот што се издава на туристи е изземен од категоризација), гостите се пријавуваат, а туристичката такса се наплаќа и уплатува. Роковите и правилата за Будва ги минуваме чекор по чекор во нашиот текст за издавање стан на туристи. Ако го прескокнете ова, проблемот обично не се појавува во првото лето, туку подоцна, со камата.

ДДВ и платформите. Регистрацијата за ДДВ станува задолжителна кога прометот во последните 12 месеци ќе надмине 30.000 евра. На 9 јули 2026 Собранието донесе и нов Закон за ДДВ (Службен лист на Црна Гора 104/2026), кој ги презема европските правила за онлајн-платформите: платформата што посредува во краткорочно сместување води евиденција за тие трансакции, ја чува десет години и ја става на располагање на даночните органи во електронска форма, а во одредени случаи за целите на ДДВ се смета за давател на сместувањето. Новиот закон го задржува прагот од 30.000 евра.

⚠ Важно: новиот закон стапи на сила, но ќе се применува дури од денот кога Црна Гора ќе пристапи кон Европската Унија. Дотогаш важи сегашниот закон за ДДВ. Насоката сепак е јасна и вреди да се земе предвид уште сега: приходот остварен преку платформите станува сè повидлив за даночните органи, па „непријавено“ сè помалку е реална можност.

Договорот за закуп: што мора да содржи

Кај долгорочното издавање писмениот договор не е формалност, туку единственото место каде што се дефинирани роковите и парите. Како минимум:

1. Траење и услови за продолжување.
2. Износ на закупнината, датум и начин на плаќање.
3. Депозит и точно во кои случаи се намалува.
4. Кој ги плаќа комуналиите, трошоците за зградата и интернетот.
5. Правила за измени во станот и за подзакуп.
6. Отказен рок за двете страни.
7. Записник за предавање со состојбите на броилата и фотографии.

Ако планирате во сезоната сами да го користите станот на крајбрежјето, тоа мора да биде во договорот од самиот почеток. Задоцнетото „ќе ми треба станот во јули“ не е нешто што се средува со договор во јуни.

Пред да го објавите огласот

• Проверете го правниот статус. Стан што не е запишан во катастарот или не е легализиран создава проблеми и кај закупот, а не само кај продажбата.
• Средете го греењето. На крајбрежјето ова е полето што одлучува дали ќе добиете целогодишен закупец или само сезонски гости.
• Одлучете дали наместен или ненаместен. Наместениот стан го проширува кругот закупци, но носи инвентар што се абе и станува предмет на спорови при иселувањето.
• Направете пописна листа со фотографии пред закупецот да се всели.

Кога тоа е подготвено, објавувањето оглас е бесплатно. Како да напишете оглас што носи повици, со примери, е опишано во посебен текст; ако наместо издавање размислувате и за продажба, тука е нашиот водич за продажба на стан.

Често поставувани прашања

Како се оданочува приходот од издавање стан? Како приход од имот, со 15 % на основа намалена за трошоците: 30 % без документација, 50 % или 70 % кај издавањето на туристи. На тоа се додава прирез што го утврдува општината, најмногу 13 %, а во Подгорица и Цетиње најмногу 15 %.

Дали мора да го пријавам приходот ако издавам преку Airbnb или Booking? Приходот е оданочив без оглед на каналот. Новиот закон за ДДВ предвидува и платформите да водат евиденција за овие трансакции, но се применува дури од пристапувањето на Црна Гора во ЕУ.

Што се исплаќа повеќе, долгорочно или на ноќ? Зависи од локацијата и од тоа колку од сопственото време вложувате. Туристичката цена за ноќ мора да ги покрие празните месеци, чистењето, провизијата и вашата работа.

Дали ми треба агенција? Нема законска обврска. Ако ангажирате агенција, надоместокот не е утврден со закон, туку се договара во договорот.

Може ли да издадам стан што не е запишан во катастарот? Правниот статус создава проблеми и кај закупот. Средете го уписот пред да влезете во долгорочен аранжман.

Што е прагот од 30.000 евра? Прагот за ДДВ: секој чиј промет во последните 12 месеци надминува 30.000 евра станува обврзник за ДДВ. Новиот закон за ДДВ го задржува истиот праг.

Белешка за изворите

Категоријата приход, стапката и нормираните трошоци доаѓаат од Законот за персонален данок на доход со измените до 2026 година; ограничувањата на прирезот од Законот за финансирање на локалната самоуправа. Новиот закон за ДДВ е објавен во Службен лист на Црна Гора 104/2026 и ќе се применува од денот кога Црна Гора ќе пристапи кон Европската Унија. Информациите се проверени во септември 2026 година. Fijaka е платформа за огласи; овој текст не претставува даночен совет.