Si tatohen të ardhurat nga dhënia me qira e një banese? Si të ardhura nga pasuria, me 15% mbi një bazë të ulur me shpenzimet: 30% pa dokumentim, 50% ose 70% kur jepet me qira turistëve. Mbi këtë vjen një shtesë që e cakton komuna, më së shumti 13%, dhe më së shumti 15% në Podgoricë dhe Cetinë.
Vendimi për të dhënë me qira një banesë në Mal të Zi nis me një pyetje që shumëkush e anashkalon: kujt po ia jepni me qira. Një kontratë afatgjatë me një qiramarrës dhe qiratë për natë me turistë nuk janë e njëjta veprimtari. Ndryshojnë në të ardhura, në rrezik, në sa kohë ju marrin dhe, mbi të gjitha, në detyrimet që sjellin.
Edhe kërkimet vendase e tregojnë këtë: pranë "kako izdati stan" (si të jepet me qira një banesë) njerëzit shtojnë më shpesh "na dan" (për natë), "preko bookinga", "preko airbnb", si dhe "bez agencije" (pa agjenci). Ky artikull i ndan dy rrugët.
Dy modele, dy grupe shifrash
| Kontratë afatgjatë | Qira për turistë | |
| Kontrata | Vjetore, me shkrim | Për çdo qëndrim |
| Të ardhurat mujore | Më të ulëta, por të qëndrueshme | Të larta në sezon, zero jashtë tij |
| Muajt bosh | Pak | Të konsiderueshëm në bregdet |
| Puna juaj | Pak, herë pas here | E vazhdueshme: hyrje mysafirësh, pastrim, mesazhe |
| Kostot e mirëmbajtjes | Më të ulëta | Më të larta: konsumim më i shpejtë dhe materiale |
| Detyrimet | Kontrata dhe tatimi | Kontrata, tatimi dhe regjistrimi në regjistrin turistik |
Gabimi më i shpeshtë është krahasimi i çmimit për natë me qiranë mujore. Tarifa turistike duhet të mbulojë muajt bosh, pastrimin, materialet, komisionin e platformës dhe kohën tuaj. Pasi të zbriten të gjitha këto, hendeku me një kontratë afatgjatë është shumë më i vogël nga ç'duket në fillim, dhe në vende që nuk janë qartësisht turistike shpesh zhduket.
Tatimi: çfarë paguani në të dyja rastet
Sipas Ligjit për tatimin mbi të ardhurat personale, të ardhurat nga qiraja janë të ardhura nga pasuria, të përkufizuara si të ardhura nga dhënia me qira e pasurisë së luajtshme dhe të paluajtshme. Kjo vlen si për kontratat afatgjata, ashtu edhe për dhënien me qira turistëve.
Mekanizmi është ky:
- Norma është 15% për këtë kategori të ardhurash, siç e caktuan ndryshimet e dhjetorit 2025 të Ligjit për tatimin mbi të ardhurat personale.
- Baza tatimore ulet me shpenzimet. Nëse i dokumentoni shpenzimet, njihen shpenzimet reale. Nëse jo, njihen shpenzime standarde prej 30% të të ardhurave. Për dhënien me qira turistëve të dhomave, apartamenteve, shtëpive dhe banesave, shpenzimet standarde janë 50% e të ardhurave nëse është paguar taksa turistike, ose 70% nëse keni kontratë me një agjenci udhëtimi ose me një organizatë turistike vendore dhe zënie mesatare prej të paktën 60 ditësh në vit.
- Mbi tatimin vjen një shtesë (prirez), që llogaritet mbi shumën e tatimit dhe caktohet nga komuna: më së shumti 13%, dhe më së shumti 15% në Podgoricë dhe Cetinë.
Një shembull për 10.000 euro qira vjetore pa shpenzime të dokumentuara, në një komunë me shtesë 13%: në një kontratë afatgjatë baza është 7.000 euro, tatimi 1.050 dhe shtesa 136,50, gjithsej 1.186,50 euro ose rreth 11,9% e qirasë. Në dhënien me qira turistëve me taksën turistike të paguar, baza është 5.000 euro, tatimi 750 dhe shtesa 97,50, gjithsej 847,50 euro ose rreth 8,5%.
Shuma e saktë varet nga fakti nëse i dokumentoni shpenzimet, kujt ia jepni me qira dhe sa është norma e shtesës në komunën tuaj, ndaj kontrollojeni llogaritjen tuaj konkrete me Administratën Tatimore ose me një këshilltar tatimor. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla tatimore.
Detyrime shtesë nëse u jepni me qira turistëve
Qiraja afatshkurtër nuk është thjesht "e njëjta banesë, qëndrime më të shkurtra". Ajo vjen me një regjim që një kontratë afatgjatë nuk e ka: akomodimi regjistrohet në Regjistrin Qendror Turistik para mysafirit të parë (dhomat, apartamentet turistike dhe shtëpitë marrin edhe kategori, ndërsa një banesë që u jepet me qira turistëve është e përjashtuar nga kategorizimi), mysafirët regjistrohen, dhe taksa turistike mblidhet dhe derdhet. Afatet dhe rregullat për Budvën i kemi shtjelluar hap pas hapi në artikullin tonë për dhënien me qira të banesës turistëve. Kush e anashkalon këtë zakonisht nuk e has problemin në verën e parë, por më vonë, me kamatë.
TVSH-ja dhe platformat. Regjistrimi për TVSH bëhet i detyrueshëm kur qarkullimi në 12 muajt e fundit kalon 30.000 euro. Më 9 korrik 2026 Kuvendi miratoi edhe një Ligj të ri për TVSH-në (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 104/2026) që merr përsipër rregullat evropiane për platformat në internet: një platformë që lehtëson akomodimin afatshkurtër mban evidencë për këto transaksione, i ruan dhjetë vjet dhe ua vë në dispozicion autoriteteve tatimore në formë elektronike, dhe në raste të caktuara trajtohet për qëllime TVSH-je si furnizuesi i akomodimit. Ligji i ri e mban pragun 30.000 euro.
⚠ E rëndësishme: ligji i ri ka hyrë në fuqi, por do të zbatohet vetëm nga dita kur Mali i Zi të anëtarësohet në Bashkimin Evropian. Deri atëherë zbatohet ligji aktual i TVSH-së. Drejtimi megjithatë është i qartë dhe ia vlen të merret parasysh që tani: të ardhurat e fituara përmes platformave po bëhen gjithnjë e më të dukshme për autoritetet tatimore, ndaj "e padeklaruar" është gjithnjë e më pak mundësi realiste.
Kontrata: çfarë duhet të përmbajë
Për një qira afatgjatë, një kontratë me shkrim nuk është formalitet, por i vetmi vend ku përcaktohen afatet dhe paratë. Së paku:
- Afati dhe kushtet e rinovimit.
- Shuma e qirasë, data dhe mënyra e pagesës.
- Depozita, dhe saktësisht në cilat raste zvogëlohet.
- Kush paguan shërbimet komunale, tarifat e ndërtesës dhe internetin.
- Rregullat për ndryshimet në banesë dhe për nënqiranë.
- Afati i njoftimit për të dyja palët.
- Procesverbali i dorëzimit me leximet e matësve dhe foto.
Nëse planifikoni ta përdorni vetë banesën gjatë sezonit në bregdet, kjo duhet të jetë në kontratë që nga fillimi. Një "do të më duhet banesa në korrik" e vonuar nuk është diçka që rregullohet me marrëveshje në qershor.
Para se ta publikoni shpalljen
- Kontrolloni statusin ligjor. Një banesë që nuk është e regjistruar në kadastër ose e legalizuar krijon probleme edhe për qiranë, jo vetëm për shitjen.
- Rregulloni ngrohjen. Në bregdet kjo është fusha që vendos nëse merrni një qiramarrës për gjithë vitin apo vetëm mysafirë sezonalë.
- Vendosni: e mobiluar apo jo. E mobiluara e zgjeron rrethin e qiramarrësve, por sjell inventar që konsumohet dhe bëhet objekt mosmarrëveshjesh në largim.
- Bëni një inventar me foto para se të hyjë qiramarrësi.
Kur kjo të jetë gati, publikimi i një shpalljeje është falas. Si të shkruani një shpallje që sjell telefonata, me shembuj, shpjegohet në një artikull të veçantë; nëse po peshoni edhe shitjen në vend të qirasë, ka udhëzuesin tonë për shitjen e një banese.
Pyetje të shpeshta
A duhet t'i deklaroj të ardhurat nëse jap me qira përmes Airbnb ose Booking? Të ardhurat tatohen pavarësisht nga kanali. Ligji i ri i TVSH-së parashikon gjithashtu që platformat të mbajnë evidencë për këto transaksione, por zbatohet vetëm nga anëtarësimi i Malit të Zi në BE.
Çfarë paguan më mirë, afatgjatë apo për natë? Varet nga vendndodhja dhe nga sa kohë tuajën vini. Tarifa turistike për natë duhet të mbulojë muajt bosh, pastrimin, komisionin dhe punën tuaj.
A më duhet agjenci? Nuk ka detyrim ligjor. Nëse angazhoni një, tarifa nuk caktohet me ligj, por bihet dakord në kontratë.
A mund ta jap me qira një banesë që nuk është e regjistruar në kadastër? Statusi ligjor krijon probleme edhe për qiranë. Rregulloni regjistrimin para se të hyni në një marrëveshje afatgjatë.
Çfarë është pragu 30.000 euro? Pragu i TVSH-së: kushdo që e ka qarkullimin në 12 muajt e fundit mbi 30.000 euro bëhet i detyruar për TVSH. Ligji i ri i TVSH-së e mban të njëjtin prag.
Një shënim për burimet
Kategoria e të ardhurave, norma dhe shpenzimet standarde vijnë nga Ligji për tatimin mbi të ardhurat personale me ndryshimet deri në 2026; kufijtë e shtesës nga Ligji për financimin e vetëqeverisjes vendore. Ligji i ri i TVSH-së u botua në Fletoren Zyrtare të Malit të Zi 104/2026 dhe do të zbatohet nga dita kur Mali i Zi të anëtarësohet në Bashkimin Evropian.