Si ta shisni një apartament në Mal të Zi: udhëzuesi i plotë

Sa tatim do të paguaj kur ta shes apartamentin? Tatimi mbi fitimin kapital është 15% e diferencës mes çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes, por nuk paguhet nëse apartamenti ka qenë vendbanimi juaj i vetëm dhe kryesor. Tatimin e transferimit e paguan blerësi, jo ju.

Kërkoni si të shitet një apartament dhe shumica e asaj që del është shkruar për një vend tjetër: këshilla tatimore për Serbinë, Kroacinë apo Bosnjën, ose udhëzues për blerësit dhe jo për shitësit. Për një pronar që shet në Mal të Zi kjo është e rrezikshme: norma tatimore, emri i zyrës kompetente dhe afatet e legalizimit nuk janë të njëjta këtu. Ky udhëzues ndjek radhën në të cilën ndodh realisht një shitje dhe u përmbahet rregullave malazeze.

Një gjë anashkalohet më shpesh në praktikë dhe kushton më shumë: një shitje nuk nis me çmimin apo me fotot, por me statusin ligjor të pronës. Nëse statusi nuk është i pastër, blerësi shfaqet dhe pastaj tërhiqet te noteri.

Hapi i parë: a mund të shisni fare

Kontrolloni ekstraktin tuaj të pronësisë (list nepokretnosti) para se të publikoni çfarëdo. Këto janë situatat më të shpeshta në Mal të Zi dhe çfarë do të thotë secila:

Dy zëra kërkojnë një shpjegim më të afërt, sepse aty ndodhin shumica e gabimeve.

Objektet pa leje dhe afati i 14 gushtit 2027

Ligji i legalizimit (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) hyri në fuqi më 14 gusht 2025. Afati për nisjen e regjistrimit në kadastër ishte fillimisht gjashtë muaj, pra deri më 14 shkurt 2026; në shkurt 2026 u zgjat në dymbëdhjetë muaj, dhe me ndryshimin e gushtit 2026 (117/2026) në njëzet e katër, që do të thotë deri më 14 gusht 2027. I njëjti ndryshim i gushtit ia ngarkoi pronarit edhe koston e inspektimit të komisionit në terren.

Tri pasoja që shitësit zakonisht nuk i dinë:

• Regjistrimi në kadastër nuk do të thotë se objekti është legalizuar. Janë dy procedura të veçanta, dhe një blerës që i lexon me kujdes dokumentet e sheh dallimin.
• Objektet që nuk shihen në imazhet satelitore dhe ajrore të korrikut 2025 nuk mund të regjistrohen, përveç rastit kur pronari provon me elaborat gjeodezik dhe ekspertim se objekti ekzistonte para korrikut 2025. Nëse ndërtimi ose kati shtesë është më i vonë, afati nuk ju ndihmon.
• Deri në vendimin e legalizimit, një objekt pa leje nuk mund të shitet (neni 33 i ligjit të legalizimit). Ndryshimi i shkurtit 2026 lejon vetëm përjashtime: hipotekën, qiranë, trashëgiminë, dhuratat dhe pjesëtimin mes trashëgimtarëve të radhës së parë, transferimet mbi bazën e një vendimi gjyqësor ose në përmbarim, dhe një apartament me shënimin "nema upotrebnu dozvolu" mund të shitet nëse është ndërtuar sipas lejes së ndërtimit.

Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore. Nëse prona juaj është në këtë zonë, kontrolloni procedurën dhe dokumentet me autoritetin kompetent; përshkrimi zyrtar i procedurës është në faqen e qeverisë për procedurën e legalizimit.

Hipoteka dhe bashkëpronarët

Një apartament nën hipotekë mund të shitet, por jo duke e fshehur. Banka duhet ta dijë, dhe duhet rënë dakord si mbyllet kredia nga çmimi i blerjes, me hipotekën që pastaj fshihet nga ekstrakti i pronësisë. Një blerës pothuajse kurrë nuk pranon ta paguajë gjithë shumën para fshirjes, ndaj pagesa ndahet në këste përmes noterit.

Me disa bashkëpronarë, secili prej tyre duhet të nënshkruajë, ose të japë një prokurë të vërtetuar. Nëse një bashkëpronar jeton jashtë vendit, përgatiteni prokurën që në fillim, jo në javën para nënshkrimit.

Dokumentet që përgatiten para shpalljes

Dokumenti bazë është ekstrakti i pronësisë (list nepokretnosti) i lëshuar nga Administrata e Kadastrës dhe e Pronës Shtetërore. Merret në njësinë rajonale ku ndodhet prona, me një formular dhe me pagesën e taksës administrative dhe të tarifës së shërbimit. Udhëzimet zyrtare me formularin dhe llogaritë e pagesës janë në udhëzimin për qytetarët për marrjen e ekstraktit të pronësisë; shumat në këtë njoftim u publikuan në 2021, ndaj kontrollojini me njësinë rajonale para se të paguani.

Krahas ekstraktit të pronësisë, përgatitni letërnjoftimin ose pasaportën, dëshminë se si e fituat pronën (kontrata e vjetër e blerjes, një vendim trashëgimie, një kontratë dhurimi), dhe dëshminë e faturave dhe shtesës tatimore të paguara nëse e kërkon blerësi. Nëse apartamenti është në një ndërtesë me administrator, merrni edhe një vërtetim se nuk ka detyrime të prapambetura, sepse shpenzimet e përbashkëta të papaguara i kalojnë pronarit të ri si problem praktik.

Tatimet: kush paguan çfarë

Këtu lind pjesa më e madhe e ngatërresës, sepse normat e vendeve fqinje barten në Mal të Zi. Ndarja është kjo:

Për shitësin ka rëndësi vetëm rreshti i tretë, dhe ai sjell një lajm të mirë që shumëkush nuk e di. Fitimi kapital është diferenca mes çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes, me çmimin e shitjes të zbritur nga kostot e dokumentuara të rinovimit dhe kostot e shitjes. Por fitimi kapital nuk tatohet nëse prona i ka shërbyer shitësit si vendbanimi i tij i vetëm dhe kryesor. Ka edhe përjashtime për transferimet mes bashkëshortëve dhe për dhuratat te të afërmit e shkallës së parë.

Në praktikë kjo do të thotë: nëse shitni apartamentin ku keni qenë të regjistruar dhe keni jetuar, dhe është prona juaj e vetme, zakonisht nuk paguani tatim mbi fitimin kapital. Nëse shitni një apartament të dytë, një shtëpi pushimesh ose një pronë të blerë si investim, paguani 15% mbi diferencën dhe e deklaroni në deklaratën vjetore tatimore, deri në fund të prillit për vitin e mëparshëm.

Prandaj dokumentet për çmimin e blerjes janë të vlefshme. Kontrata e vjetër që tregon sa keni paguar e ul drejtpërdrejt bazën tatimore. Nëse e keni marrë pronën si dhuratë ose me trashëgimi, çmimi i blerjes është çmimi me të cilin e fitoi dhuruesi ose i ndjeri.

Si ta publikoni vetë shpalljen: dhjetë hapa

Nëse shitni pa agjenci, shpalljen e shkruani vetë, dhe është punë njëzet minutash nëse dokumentet janë gati. Në Fijaka një shpallje prone ka dhjetë hapa, të kontrolluar në faqen aktive: Kategoria, Lloji i shpalljes, Vendndodhja, Detajet, Përmbledhje, Karakteristikat, Pajisjet dhe veçoritë, Fotot, Përshkrimi dhe në fund Pamja paraprake. Në hapin e parë zgjidhni "Pasuri të paluajtshme" dhe një nënkategori (Apartamente, Vila, Penthouse, Shtëpi guri, Tokë ose Prona komerciale), ndërsa në të dytin nëse shpallja është "Në shitje", "Me qira" apo "Të dyja".

Në hapin "Detajet" shkruani Titullin e shpalljes, Çmimin, Monedhën dhe Llojin e shitësit. Hapi "Përmbledhje" kërkon fushat sipas të cilave blerësit filtrojnë realisht: Lloji i pronës, Dhoma gjumi, Banjo, Sipërfaqja e banimit, Numri i dhomave, Kati dhe Numri i kateve; lloji i pronës, dhomat e gjumit dhe sipërfaqja e banimit janë të detyrueshme. Lloji i ngrohjes zgjidhet në hapin "Karakteristikat". Çdo fushë që e anashkaloni është një filtër ku apartamenti juaj nuk do të shfaqet, ndaj plotësojini të gjitha, edhe ato që duken të parëndësishme.

Disa gjëra e dallojnë një shpallje për të cilën bie telefoni nga një që qëndron:

• Sipërfaqja dhe kati në rreshtin e parë të përshkrimit. Janë dy faktet që më shpesh i ndalojnë blerësit të telefonojnë.
• Foto në dritë dite, pa njerëz dhe pa mobilie në kuadër që nuk përfshihen. Një dhomë bosh është më e mirë se një e mbushur.
• Shkruani hapur statusin ligjor. E regjistruar, në regjistrim, nën hipotekë. Blerësit që e lexojnë në fillim nuk tërhiqen te noteri, dhe ky është i vetmi lloj blerësi që doni.
• Shkruani çmimin. Shpalljet pa çmim marrin mesazhe "sa kushton", jo vizita.

Shpalljen e publikoni në faqen e krijimit të shpalljes; për të parë si duken shpalljet e publikuara, shfletoni kategorinë e pasurive të paluajtshme dhe, për bregdetin, faqen e pasurive të paluajtshme në Budvë.

Noteri, pagesa dhe kalimi i pronësisë

Një kontratë blerjeje prone në Mal të Zi lidhet para noterit. Radha që i mbron të dyja palët duket kështu:

1. Bini dakord për çmimin dhe mënyrën e pagesës, dhe shkruajini në një parakontratë me kushte të qarta për kthimin e kaparit.
2. Noteri e harton dhe e vërteton kontratën e blerjes, duke kontrolluar identitetin dhe dokumentet.
3. Blerësi e dorëzon deklaratën e tatimit të transferimit brenda 15 ditëve nga lindja e detyrimit tatimor. Baza është vlera e tregut e pronës; nëse çmimi i rënë dakord është më i ulët se vlera e tregut, administrata tatimore e cakton me vlerësim.
4. Blerësi e regjistron të drejtën në kadastër. Pronësia kalon me regjistrimin, jo me nënshkrimin. Derisa të kryhet regjistrimi, marrëveshja nuk ka përfunduar.
5. Ju, si shitës, mbani evidencë të çmimit dhe kostove për një deklaratë të mundshme vjetore të fitimit kapital.

Gabimet më të shpeshta

• Shpallja para kontrollit të ekstraktit të pronësisë. Këtë kontroll e bën blerësi në vend tuajin dhe tërhiqet.
• Një hipotekë ose bashkëpronar i fshehur. Del te noteri, në momentin më të keq.
• Deklarimi i një çmimi më të ulët në kontratë. Nëse çmimi është nën vlerën e tregut, administrata tatimore e vlerëson gjithsesi, dhe një çmim i regjistruar më i ulët më vonë ia rrit blerësit fitimin kapital në shitjen e ardhshme dhe mund t'i shkaktojë telashe nëse i duhet vlera për leje qëndrimi.
• Një shpallje pa sipërfaqe, kat dhe çmim. Nuk shfaqet në filtra dhe nuk merr telefonata.
• Pritja deri në muajin e fundit të afatit të legalizimit. Një elaborat gjeodezik i gjendjes së ndërtuar nuk përgatitet brenda një jave.

Pyetje të shpeshta

A mund të shitet një apartament i paregjistruar? Jo në mënyrë të rregullt. Blerësi nuk mund të regjistrojë një të drejtë që nuk ekziston në kadastër, dhe pa regjistrim pronësia nuk kalon. Regjistrimi rregullohet para shitjes.

A mund të shitet një objekt i ndërtuar pa leje? Jo në tregtinë e zakonshme. Deri në vendimin e legalizimit, neni 33 i ligjit të legalizimit e ndalon tjetërsimin, me përjashtime si trashëgimia, dhuratat brenda familjes dhe vendimet gjyqësore. Afati për nisjen e regjistrimit në kadastër është zgjatur deri më 14 gusht 2027, por regjistrimi më vete nuk do të thotë legalizim. Një apartament me shënimin "nema upotrebnu dozvolu" që është ndërtuar sipas lejes së ndërtimit mund të shitet.

Si shitet një apartament nën hipotekë? Me pëlqimin e bankës dhe një mënyrë të rënë dakord për mbylljen e kredisë nga çmimi, me pagesë përmes noterit në këste dhe me fshirjen e hipotekës nga ekstrakti i pronësisë.

A mund të shes pa agjenci? Mundeni. Shpalljen e publikoni vetë, dhe pjesën ligjore të punës e bën gjithsesi noteri. Komisioni është çështje kontrate, jo detyrim ligjor.

Po nëse apartamenti është në pronësi të disa personave? Të gjithë bashkëpronarët duhet të nënshkruajnë, ose të japin një prokurë të vërtetuar. Një bashkëpronar nuk mund ta shesë vetëm gjithë pronën.

Burimet

Procedura e legalizimit dhe e regjistrimit: Qeveria e Malit të Zi, procedura e legalizimit. Marrja e ekstraktit të pronësisë: udhëzimi për qytetarët. Normat e tatimit të transferimit janë progresive që nga 1 janari 2024, dhe përjashtimi nga tatimi mbi fitimin kapital për vendbanimin e vetëm dhe kryesor përcaktohet me Ligjin për tatimin mbi të ardhurat personale.

Afatet e legalizimit u ndryshuan dy herë në 2026. Para se ta nisni procedurën, kontrolloni datën dhe dokumentet e kërkuara me njësinë rajonale të Administratës së Kadastrës dhe të Pronës Shtetërore.