Karadağ'da Daire Nasıl Satılır: Eksiksiz Rehber

Daireyi satınca ne kadar vergi öderim? Değer artış vergisi, satış fiyatıyla edinme fiyatı arasındaki farkın %15'i; ama daire tek ve asıl konutunuz olduysa ödenmiyor. Tapu devir vergisini siz değil alıcı ödüyor.

Arama motoruna daire nasıl satılır yazınca karşınıza çıkanların çoğu başka bir ülke için yazılmış oluyor: Sırbistan, Hırvatistan ya da Bosna için vergi tavsiyeleri, ya da satıcıya değil alıcıya yönelik rehberler. Karadağ'da satış yapan bir mülk sahibi için bu riskli: vergi oranı, yetkili idarenin adı ve yasallaştırma süreleri burada aynı değil. Bu rehber satışın gerçekte ilerlediği sırayı izliyor ve Karadağ kurallarına bağlı kalıyor.

Uygulamada en sık atlanan ve en pahalıya patlayan şey şu: satış fiyatla ya da fotoğraflarla değil, mülkün hukuki durumuyla başlıyor. Durum temiz değilse alıcı geliyor, sonra noterde vazgeçiyor.

Birinci adım: satabilir misiniz

Herhangi bir şey yayımlamadan önce tapu kaydınızı (list nepokretnosti) kontrol edin. Karadağ'da en sık karşılaşılan durumlar ve her birinin anlamı:

İki kalem daha ayrıntılı açıklama istiyor, çünkü en çok hata orada yapılıyor.

Kaçak yapılar ve 14 Ağustos 2027 süresi

Yasallaştırma kanunu (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) 14 Ağustos 2025'te yürürlüğe girdi. Kadastro tescilini başlatma süresi önce altı aydı, yani 14 Şubat 2026'ya kadar; Şubat 2026'da on iki aya, Ağustos 2026 değişikliğiyle (117/2026) yirmi dört aya uzatıldı, yani 14 Ağustos 2027'ye kadar. Aynı Ağustos değişikliği komisyonun yerinde inceleme masrafını yapı sahibine yükledi.

Satıcıların genelde bilmediği üç sonuç:

• Kadastroya tescil, yapının yasallaştığı anlamına gelmiyor. İkisi ayrı süreçler ve belgeleri dikkatle okuyan alıcı farkı görüyor.
• Temmuz 2025 tarihli uydu ve hava görüntülerinde görünmeyen yapılar tescil edilemiyor; ancak sahip, yapının Temmuz 2025'ten önce var olduğunu elaborat ve bilirkişi raporuyla ispatlarsa başka. İnşaat ya da kat ilavesi daha sonraysa süre işinize yaramıyor.
• Yasallaştırma kararı çıkana kadar kaçak yapı satılamıyor (Yasallaştırma Kanunu, madde 33). Şubat 2026 değişikliği yalnız istisnalara izin veriyor: ipotek, kira, miras, birinci derece mirasçılar arasında bağış ve paylaşım, mahkeme kararına dayanan ya da icra yoluyla devir; ayrıca "nema upotrebnu dozvolu" şerhli bir daire, yapı ruhsatına uygun inşa edildiyse satılabiliyor.

Fijaka bir ilan platformu, hukuki tavsiye vermiyor. Mülkünüz bu bölgedeyse süreci ve belgeleri yetkili makamla teyit edin; sürecin resmî açıklaması hükümetin yasallaştırma prosedürü sayfasında.

İpotek ve paydaşlar

İpotekli daire satılıyor, ama bunu saklayarak değil. Bankanın bilmesi ve kredinin satış bedelinden nasıl kapatılacağının kararlaştırılması, ardından ipoteğin tapu kaydından silinmesi gerekiyor. Alıcı neredeyse hiçbir zaman silinmeden önce bedelin tamamını ödemeyi kabul etmiyor, bu yüzden ödeme noter üzerinden dilimlere bölünüyor.

Birden fazla paydaş varsa her birinin imzası ya da onaylı vekâletnamesi gerekiyor. Paydaşlardan biri yurt dışında yaşıyorsa vekâletnameyi imzadan önceki hafta değil, en başta hazırlayın.

İlandan önce hazırlanacak belgeler

Temel belge, Kadastro ve Devlet Mülkleri İdaresinin verdiği tapu kaydı (list nepokretnosti). Mülkün bulunduğu bölge biriminden, form doldurup idari harç ve hizmet ücreti ödenerek alınıyor. Form ve ödeme hesaplarıyla birlikte resmî talimat, tapu kaydı çıkarma konusunda vatandaşlara yönelik kılavuzda yer alıyor; o duyurudaki tutarlar 2021'de yayımlandı, ödemeden önce bölge biriminden teyit edin.

Tapu kaydının yanında kimlik kartı ya da pasaport, mülkü nasıl edindiğinizin kanıtı (eski satış sözleşmesi, veraset kararı, bağış sözleşmesi) ve alıcı isterse ödenmiş faturalar ile ek vergi (prirez) makbuzlarını hazırlayın. Daire yöneticisi olan bir binadaysa borç bulunmadığına dair yazı da alın, çünkü ödenmemiş ortak giderler pratikte yeni sahibin sorunu hâline geliyor.

Vergiler: kim neyi öder

Karışıklığın çoğu burada çıkıyor, çünkü komşu ülkelerin oranları Karadağ'a taşınıyor. Paylaşım şöyle:

Satıcıyı yalnız üçüncü satır ilgilendiriyor ve orada pek çok kişinin bilmediği iyi bir haber var. Sermaye kazancı, satış fiyatıyla edinme fiyatı arasındaki fark; satış fiyatı belgelenmiş tadilat masrafları ve satış giderleri kadar düşürülüyor. Ama mülk satıcının tek ve asıl konutu olmuşsa sermaye kazancı vergilendirilmiyor. Eşler arasındaki devirler ve birinci derece akrabalara bağışlar için de istisnalar var.

Pratikte bunun anlamı şu: adresinizin kayıtlı olduğu ve içinde yaşadığınız daireyi satıyorsanız ve tek mülkünüz buysa, değer artış vergisi çoğunlukla ödemiyorsunuz. İkinci bir daire, yazlık ya da yatırım için alınmış bir mülk satıyorsanız farkın %15'ini ödüyor ve bunu önceki yıl için nisan sonuna kadar yıllık vergi beyannamesiyle bildiriyorsunuz.

Edinme fiyatına dair belgeler bu yüzden değerli. Hangi fiyata aldığınızı gösteren eski sözleşme matrahı doğrudan düşürüyor. Mülk size bağış ya da mirasla geldiyse, edinme fiyatı bağışlayanın ya da murisin o mülkü edindiği fiyat sayılıyor.

İlanı kendiniz nasıl verirsiniz: on adım

Emlak ofisi olmadan satıyorsanız ilanı kendiniz yazıyorsunuz; belgeler hazırsa yirmi dakikalık iş. Fijaka'da gayrimenkul ilanı, canlı sitede kontrol edildiği hâliyle on adımdan oluşuyor: Kategori, İlan Tipi, Konum, Bilgiler, Genel Bakış, Özellikler, Donanım & Özellikler, Fotoğraflar, Açıklama ve son adımda Önizleme. İlk adımda Gayrimenkul'ü ve bir alt kategoriyi (Daireler, Villalar, Çatı Katları, Taş Evler, Arsa ya da Ticari), ikincisinde ilanın Satılık, Kiralık ya da Her İkisi olduğunu seçiyorsunuz.

Bilgiler adımında İlan Başlığı, Fiyat, Para Birimi ve Satıcı Tipi giriliyor. Genel Bakış adımı alıcıların gerçekten filtrelediği alanları soruyor: Mülk Tipi, Yatak Odası, Banyo, Yaşam Alanı, Toplam Oda, Kat ve Toplam Kat; mülk tipi, yatak odası sayısı ve yaşam alanı zorunlu. Isıtma Tipi, Özellikler adımında seçiliyor. Atladığınız her alan, dairenizin görünmeyeceği bir filtre demek; önemsiz görünenler dahil hepsini doldurun.

Telefonu çaldıran ilanla bekleyen ilanı ayıran birkaç şey:

• Alan ve kat açıklamanın ilk satırında. Alıcıların aramaktan en çok vazgeçtiği iki bilgi bunlar.
• Gün ışığında, insansız ve daireyle birlikte satılmayan eşyalar kadraja girmeden çekilmiş fotoğraflar. Boş oda, dağınık odadan iyidir.
• Hukuki durumu açıkça yazın. Tescilli, tescil sürecinde, ipotekli. Bunu baştan okuyan alıcı noterde vazgeçmiyor ve istediğiniz tek alıcı türü bu.
• Fiyatı yazın. Fiyatsız ilanlar ziyaret değil, "ne kadar" mesajı alıyor.

İlanı ilan oluşturma sayfasından veriyorsunuz; yayımlanmış ilanların nasıl göründüğüne gayrimenkul kategorisinden, kıyı için de Budva emlak sayfasından bakabilirsiniz.

Noter, ödeme ve mülkiyetin devri

Karadağ'da taşınmaz satış sözleşmesi noter huzurunda yapılıyor. İki tarafı da koruyan sıra şöyle:

1. Fiyatı ve ödeme şeklini kararlaştırın, bunları kaparonun iadesine dair açık şartlarla bir ön sözleşmeye yazın.
2. Noter satış sözleşmesini hazırlayıp onaylıyor, kimliği ve belgeleri kontrol ediyor.
3. Alıcı, vergi yükümlülüğünün doğduğu günden itibaren 15 gün içinde tapu devir vergisi beyannamesini veriyor. Matrah mülkün piyasa değeri; kararlaştırılan fiyat piyasa değerinin altındaysa vergi idaresi değeri takdir yoluyla belirliyor.
4. Alıcı hakkı kadastroya tescil ettiriyor. Mülkiyet imzayla değil, tescille geçiyor. Tescil yapılmadan iş bitmiş sayılmaz.
5. Siz satıcı olarak, olası yıllık değer artış beyanı için fiyatın ve masrafların kaydını tutuyorsunuz.

En sık yapılan hatalar

• Tapu kaydını kontrol etmeden ilan vermek. Bu kontrolü alıcı sizin yerinize yapıyor ve vazgeçiyor.
• Saklanan ipotek ya da paydaş. Noterde, en kötü anda ortaya çıkıyor.
• Sözleşmede düşük fiyat göstermek. Fiyat piyasa değerinin altındaysa vergi idaresi zaten takdir ediyor; düşük gösterilen fiyat da alıcının sonraki satışta değer artış kazancını büyütüyor ve değere oturma izni için ihtiyacı varsa sorun çıkarabiliyor.
• Alanı, katı ve fiyatı olmayan ilan. Filtrelerde görünmüyor ve arama almıyor.
• Yasallaştırma süresinin son ayını beklemek. Mevcut durumun elaboratı bir haftada hazırlanmıyor.

Sık sorulan sorular

Tescilsiz bir daire satılabilir mi? Düzgün bir şekilde hayır. Alıcı kadastroda var olmayan bir hakkı tescil ettiremez, tescil olmadan da mülkiyet geçmez. Tescil satıştan önce çözülür.

Kaçak yapı satılabilir mi? Olağan yoldan hayır. Yasallaştırma kararı çıkana kadar Yasallaştırma Kanunu'nun 33. maddesi devri yasaklıyor; miras, aile içi bağış ve mahkeme kararı gibi istisnalar var. Kadastro tescilini başlatma süresi 14 Ağustos 2027'ye uzatıldı, ama tescil tek başına yasallaşma demek değil. "nema upotrebnu dozvolu" şerhli ve yapı ruhsatına uygun inşa edilmiş bir daire satılabiliyor.

İpotekli daire nasıl satılır? Bankanın onayıyla, kredinin fiyattan kapatılma şekli kararlaştırılarak, ödeme noter üzerinden dilimler hâlinde yapılarak ve ipotek tapu kaydından silinerek.

Emlak ofisi olmadan satabilir miyim? Satabilirsiniz. İlanı kendiniz veriyorsunuz, işin hukuki kısmını zaten noter yapıyor. Komisyon sözleşme meselesi, kanuni bir zorunluluk değil.

Daire birden fazla kişiye aitse? Tüm paydaşların imzası ya da onaylı vekâletnamesi gerekiyor. Tek bir paydaş mülkün tamamını tek başına satamaz.

Kaynaklar

Yasallaştırma ve tescil süreci: Karadağ Hükümeti, yasallaştırma prosedürü. Tapu kaydı çıkarma: vatandaşlara yönelik kılavuz. Tapu devir vergisi oranları 1 Ocak 2024'ten beri artan oranlı; tek ve asıl konut için değer artış istisnası Gelir Vergisi Kanunu'nda düzenleniyor.

Yasallaştırma süreleri 2026'da iki kez değişti. Süreci başlatmadan önce tarihi ve gerekli belgeleri Kadastro ve Devlet Mülkleri İdaresinin bölge biriminden teyit edin.