Как продать квартиру в Черногории: полное руководство

Какой налог я плачу при продаже квартиры? Налог на прирост капитала составляет 15% с разницы между ценой продажи и ценой приобретения, но не платится, если квартира была вашим единственным и основным местом проживания. Налог на переход права платит покупатель, а не вы.

По запросу "как продать квартиру" поисковик выдаёт почти только тексты для других стран: налоговые советы для России, Сербии или Хорватии либо руководства для покупателей, а не для продавцов. Для владельца, который продаёт в Черногории, это опасно: ставка налога, название ведомства и сроки легализации здесь другие. Это руководство идёт в том порядке, в каком продажа действительно проходит, и держится черногорских правил.

Одно на практике пропускают чаще всего, и обходится это дороже всего: продажа начинается не с цены и не с фотографий, а с юридического статуса недвижимости. Если статус не чистый, покупатель появляется, а потом отказывается у нотариуса.

Первый шаг: можете ли вы вообще продать

Проверьте выписку из кадастра (list nepokretnosti), прежде чем что-либо публиковать. Вот ситуации, которые в Черногории встречаются чаще всего, и что означает каждая:

Два пункта требуют отдельного пояснения, потому что именно в них ошибаются чаще всего.

Самовольные постройки и срок 14 августа 2027 года

Закон о легализации (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) вступил в силу 14 августа 2025 года. Срок, чтобы начать регистрацию в кадастре, сначала составлял шесть месяцев, то есть до 14 февраля 2026 года; в феврале 2026 года его продлили до двенадцати месяцев, а изменением августа 2026 года (117/2026) до двадцати четырёх, то есть до 14 августа 2027 года. То же августовское изменение возложило на владельца расходы на выезд комиссии на место.

Три последствия, о которых продавцы обычно не знают:

• Регистрация в кадастре не означает, что постройка легализована. Это две разные процедуры, и покупатель, внимательно читающий документы, видит разницу.
• Постройки, не видимые на спутниковых и аэрофотоснимках июля 2025 года, зарегистрировать нельзя, если только владелец не докажет обмером и заключением эксперта, что постройка стояла до июля 2025 года. Если строительство или надстройка позже, срок вам не поможет.
• До решения о легализации самовольную постройку продать нельзя (статья 33 закона о легализации). Февральское изменение 2026 года допускает только исключения: ипотеку, аренду, наследование, дарение и раздел между наследниками первой очереди, переход на основании судебного решения или в исполнительном производстве; а квартиру с отметкой "nema upotrebnu dozvolu" можно продать, если она построена по разрешению на строительство.

Fijaka это площадка объявлений, и юридических консультаций она не даёт. Если ваш объект в этой зоне, проверьте процедуру и документы в компетентном органе; официальное описание процедуры есть на странице правительства о легализации самовольных построек.

Ипотека и совладельцы

Квартиру в ипотеке продать можно, но не умалчивая об этом. Банк должен знать, и нужно договориться, как кредит закрывается из цены продажи, после чего ипотеку снимают в выписке. Покупатель почти никогда не соглашается заплатить всю сумму до снятия, поэтому оплата делится на транши через нотариуса.

При нескольких совладельцах нужна подпись каждого или заверенная доверенность. Если один из них живёт за границей, готовьте доверенность в самом начале, а не за неделю до подписания.

Документы, которые нужно подготовить до объявления

Основной документ это выписка из кадастра (list nepokretnosti), которую выдаёт Управление кадастра и государственного имущества. Её получают в региональном отделении по месту нахождения недвижимости, по заявлению и с оплатой административной пошлины и сбора за услугу. Официальная инструкция с формой и реквизитами опубликована в руководстве для граждан о получении выписки; суммы в этом объявлении опубликованы в 2021 году, поэтому перед оплатой уточните их в региональном отделении.

Кроме выписки подготовьте удостоверение личности или паспорт, документ о том, как вы приобрели недвижимость (старый договор купли-продажи, решение о наследстве, договор дарения), а по просьбе покупателя квитанции об оплате счетов и местной надбавки (prirez). Если квартира в доме с управляющим, возьмите также справку об отсутствии долгов, потому что неоплаченные общие расходы на практике становятся проблемой нового владельца.

Налоги: кто что платит

Здесь больше всего путаницы, потому что на Черногорию переносят ставки соседних стран. Распределение такое:

Для продавца важна только третья строка, и в ней хорошая новость, о которой многие не знают. Прирост капитала это разница между ценой продажи и ценой приобретения, причём цена продажи уменьшается на документально подтверждённые расходы на ремонт и расходы на продажу. Но прирост капитала не облагается, если недвижимость была для продавца единственным и основным местом проживания. Предусмотрены также освобождения для передачи между супругами и для дарения родственникам первой степени.

На практике это значит: если вы продаёте квартиру, в которой были зарегистрированы и жили, и это ваша единственная недвижимость, налог на прирост капитала вы чаще всего не платите. Если продаёте вторую квартиру, дачу или недвижимость, купленную как вложение, платите 15% с разницы и указываете это в годовой налоговой декларации до конца апреля за предыдущий год.

Поэтому документы о цене приобретения ценны. Старый договор, показывающий, за сколько вы купили, прямо уменьшает налоговую базу. Если недвижимость досталась вам в дар или по наследству, ценой приобретения считается цена, по которой её приобрёл даритель или наследодатель.

Как самому разместить объявление: десять шагов

Если вы продаёте без агентства, объявление пишете сами, и при готовых документах это двадцать минут работы. На Fijaka объявление о недвижимости состоит из десяти шагов, проверенных на живом сайте: Категория, Тип объявления, Местоположение, Детали, Обзор, Особенности, Оборудование и функции, Фотографии, Описание и в конце Предпросмотр. На первом шаге вы выбираете Недвижимость и подкатегорию (Квартиры, Виллы, Пентхаусы, Каменные дома, Земля или Коммерческая), на втором указываете, что объявление На продажу, В аренду или Оба варианта.

На шаге Детали вводите Заголовок объявления, Цену, Валюту и Тип продавца. Шаг Обзор спрашивает поля, по которым покупатели действительно фильтруют: Тип недвижимости, Спальни, Ванные комнаты, Жилая площадь, Всего комнат, Этаж и Всего этажей; тип недвижимости, спальни и жилая площадь обязательны. Тип отопления выбирается на шаге Особенности. Каждое пропущенное поле это фильтр, в котором ваша квартира не появится, поэтому заполните все, даже те, что кажутся неважными.

Несколько вещей отличают объявление, по которому звонят, от того, что висит без движения:

• Площадь и этаж в первой строке описания. Это два факта, из-за которых покупатели чаще всего не звонят.
• Фотографии при дневном свете, без людей и без мебели в кадре, которая не продаётся вместе с квартирой. Пустая комната лучше заставленной.
• Юридический статус пишите открыто. Зарегистрирована, регистрация идёт, в ипотеке. Покупатели, прочитавшие это сразу, не отказываются у нотариуса, а это единственный вид покупателя, который вам нужен.
• Укажите цену. Объявления без цены получают сообщения "сколько?", а не просмотры.

Объявление размещается на странице создания объявления; как выглядят опубликованные объявления, видно в категории недвижимости, а для побережья на странице недвижимости в Будве.

Нотариус, оплата и переход права собственности

Договор купли-продажи недвижимости в Черногории заключается у нотариуса. Порядок, который защищает обе стороны:

1. Договоритесь о цене и способе оплаты и запишите их в предварительный договор с ясными условиями возврата задатка.
2. Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи, проверяя личность и документы.
3. Покупатель подаёт декларацию по налогу на переход права в течение 15 дней с момента возникновения налоговой обязанности. База это рыночная стоимость недвижимости; если согласованная цена ниже рыночной, налоговый орган определяет её оценкой.
4. Покупатель регистрирует право в кадастре. Собственность переходит с регистрацией, а не с подписью. Пока регистрация не проведена, сделка не завершена.
5. Вы как продавец храните сведения о цене и расходах для возможной годовой декларации о приросте капитала.

Самые частые ошибки

• Объявление до проверки выписки. Покупатель делает эту проверку за вас и уходит.
• Скрытая ипотека или скрытый совладелец. Это выясняется у нотариуса, в худший момент.
• Указание в договоре заниженной цены. Если цена ниже рыночной, налоговый орган её всё равно оценит, а заниженная цена потом увеличит прирост капитала покупателя при следующей продаже и может создать ему проблему, если стоимость нужна ему для ВНЖ.
• Объявление без площади, этажа и цены. Оно не попадает в фильтры и не получает звонков.
• Ожидание последнего месяца срока легализации. Обмер фактического состояния за неделю не делается.

Частые вопросы

Можно ли продать незарегистрированную квартиру? Не в надлежащем порядке. Покупатель не может зарегистрировать право, которого нет в кадастре, а без регистрации собственность не переходит. Регистрацию решают до продажи.

Можно ли продать самовольную постройку? Не в обычном обороте. До решения о легализации статья 33 закона о легализации запрещает отчуждение, за исключениями вроде наследования, дарения в семье и судебного решения. Срок начала регистрации в кадастре продлён до 14 августа 2027 года, но сама регистрация не означает легализацию. Квартиру с отметкой "nema upotrebnu dozvolu", построенную по разрешению на строительство, продать можно.

Как продать квартиру в ипотеке? С согласия банка и договорённостью о закрытии кредита из цены, с оплатой через нотариуса траншами и снятием ипотеки в выписке.

Можно ли продать без агентства? Можно. Объявление вы размещаете сами, а юридическую часть всё равно делает нотариус. Комиссия это вопрос договора, а не обязанность по закону.

Что если квартира принадлежит нескольким людям? Нужны подписи всех совладельцев или заверенная доверенность. Один совладелец не может продать всю недвижимость в одиночку.

Источники

Процедура легализации и регистрации: Правительство Черногории, процедура легализации. Получение выписки: руководство для граждан. Ставки налога на переход права прогрессивные с 1 января 2024 года, а освобождение прироста капитала для единственного и основного места проживания установлено законом о подоходном налоге с физических лиц.

Сроки легализации в 2026 году менялись дважды. Прежде чем начать процедуру, уточните дату и нужные документы в региональном отделении Управления кадастра и государственного имущества.