Wohnung in Montenegro verkaufen: der vollständige Ratgeber

Wie viel Steuer zahle ich, wenn ich meine Wohnung verkaufe? Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn beträgt 15 % der Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis, entfällt aber, wenn die Wohnung Ihr einziger und hauptsächlicher Wohnsitz war. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, nicht Sie.

Wer nach "Wohnung verkaufen" sucht, findet fast nur Texte für andere Länder: Steuertipps für Deutschland, Serbien oder Kroatien, oder Ratgeber für Käufer statt für Verkäufer. Für einen Eigentümer, der in Montenegro verkauft, ist das riskant: Steuersatz, zuständige Behörde und Legalisierungsfristen sind hier andere. Dieser Ratgeber folgt der Reihenfolge, in der ein Verkauf tatsächlich abläuft, und hält sich an montenegrinische Regeln.

Eine Sache wird in der Praxis am häufigsten übersprungen und kostet am meisten: Ein Verkauf beginnt nicht mit dem Preis oder den Fotos, sondern mit dem rechtlichen Status der Immobilie. Ist der Status nicht sauber, taucht ein Käufer auf und springt beim Notar ab.

Erster Schritt: Können Sie überhaupt verkaufen?

Prüfen Sie Ihren Grundbuchauszug (list nepokretnosti), bevor Sie irgendetwas veröffentlichen. Das sind die Fälle, die in Montenegro am häufigsten vorkommen, und was jeder von ihnen bedeutet:

Zwei Punkte brauchen eine genauere Erklärung, weil dort die meisten Fehler passieren.

Illegale Bauten und die Frist 14. August 2027

Das Legalisierungsgesetz (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) trat am 14. August 2025 in Kraft. Die Frist, die Eintragung ins Kataster einzuleiten, betrug zunächst sechs Monate, also bis 14. Februar 2026; im Februar 2026 wurde sie auf zwölf Monate verlängert und mit der Änderung vom August 2026 (117/2026) auf vierundzwanzig, also bis zum 14. August 2027. Dieselbe August-Änderung hat die Kosten der Ortsbesichtigung durch die Kommission dem Eigentümer auferlegt.

Drei Folgen, die Verkäufer meist nicht kennen:

• Die Eintragung ins Kataster bedeutet nicht, dass das Gebäude legalisiert ist. Das sind zwei getrennte Verfahren, und ein Käufer, der die Unterlagen sorgfältig liest, sieht den Unterschied.
• Bauwerke, die auf den Satelliten- und Luftbildaufnahmen vom Juli 2025 nicht sichtbar sind, können nicht eingetragen werden, es sei denn, der Eigentümer weist mit Vermessungsbericht und Sachverständigengutachten nach, dass das Bauwerk schon vor Juli 2025 stand. Ist der Bau oder die Aufstockung später, hilft Ihnen die Frist nicht.
• Bis zum Legalisierungsbescheid kann ein illegales Bauwerk nicht verkauft werden (Artikel 33 des Legalisierungsgesetzes). Die Änderung vom Februar 2026 erlaubt nur Ausnahmen: Hypothek, Vermietung, Erbschaft, Schenkung und Teilung unter Erben erster Ordnung, Übertragungen aufgrund einer Gerichtsentscheidung oder in der Zwangsvollstreckung; und eine Wohnung mit dem Vermerk "nema upotrebnu dozvolu" darf verkauft werden, wenn sie gemäß Baugenehmigung errichtet wurde.

Fijaka ist ein Anzeigenportal und gibt keine Rechtsberatung. Liegt Ihre Immobilie in diesem Bereich, prüfen Sie Verfahren und Unterlagen bei der zuständigen Behörde; die amtliche Beschreibung des Verfahrens steht auf der Regierungsseite zum Legalisierungsverfahren.

Hypothek und Miteigentümer

Eine Wohnung mit Hypothek lässt sich verkaufen, aber nicht, indem Sie es verschweigen. Die Bank muss Bescheid wissen, und es muss vereinbart werden, wie der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst wird; danach wird die Hypothek im Grundbuchauszug gelöscht. Ein Käufer ist fast nie bereit, den vollen Betrag vor der Löschung zu zahlen, deshalb wird die Zahlung über den Notar in Tranchen aufgeteilt.

Bei mehreren Miteigentümern muss jeder unterschreiben oder eine beglaubigte Vollmacht erteilen. Lebt ein Miteigentümer im Ausland, bereiten Sie die Vollmacht am Anfang vor, nicht in der Woche vor der Unterschrift.

Unterlagen, die Sie vor dem Inserat vorbereiten

Das Grunddokument ist der Grundbuchauszug (list nepokretnosti), den die Verwaltung für Kataster und Staatsvermögen ausstellt. Er wird bei der Regionaleinheit beantragt, in der die Immobilie liegt, mit Formular und Zahlung der Verwaltungsgebühr und der Leistungsgebühr. Die amtliche Anleitung mit Formular und Zahlungskonten steht in der Anleitung für Bürger zum Grundbuchauszug; die Beträge in dieser Mitteilung wurden 2021 veröffentlicht, prüfen Sie sie deshalb vor der Zahlung bei der Regionaleinheit.

Neben dem Grundbuchauszug brauchen Sie Personalausweis oder Reisepass, einen Nachweis, wie Sie die Immobilie erworben haben (alter Kaufvertrag, Erbschaftsbeschluss, Schenkungsvertrag), und auf Wunsch des Käufers Belege über bezahlte Rechnungen und den Steuerzuschlag (prirez). Liegt die Wohnung in einem Gebäude mit Hausverwaltung, holen Sie auch eine Bestätigung ein, dass keine Rückstände bestehen, denn unbezahlte Gemeinschaftskosten werden praktisch zum Problem des neuen Eigentümers.

Steuern: wer zahlt was

Hier entsteht die meiste Verwirrung, weil Sätze aus Nachbarländern auf Montenegro übertragen werden. Die Aufteilung ist folgende:

Für den Verkäufer zählt nur die dritte Zeile, und sie enthält eine gute Nachricht, die viele nicht kennen. Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis, wobei der Verkaufspreis um belegte Renovierungskosten und Verkaufskosten gemindert wird. Aber ein Veräußerungsgewinn wird nicht besteuert, wenn die Immobilie dem Verkäufer als einziger und hauptsächlicher Wohnsitz diente. Vorgesehen sind auch Befreiungen für Übertragungen zwischen Ehegatten und für Schenkungen an Verwandte ersten Grades.

In der Praxis heißt das: Verkaufen Sie die Wohnung, in der Sie gemeldet waren und gewohnt haben, und ist sie Ihre einzige Immobilie, zahlen Sie meist keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Verkaufen Sie eine zweite Wohnung, ein Ferienhaus oder eine als Anlage gekaufte Immobilie, zahlen Sie 15 % auf die Differenz und melden sie in der jährlichen Steuererklärung, bis Ende April für das Vorjahr.

Deshalb sind Unterlagen zum Anschaffungspreis wertvoll. Der alte Vertrag, der zeigt, zu welchem Preis Sie gekauft haben, senkt die Bemessungsgrundlage direkt. Haben Sie die Immobilie geschenkt bekommen oder geerbt, gilt als Anschaffungspreis der Preis, zu dem der Schenker oder Erblasser sie erworben hat.

So geben Sie das Inserat selbst auf: zehn Schritte

Verkaufen Sie ohne Makler, schreiben Sie das Inserat selbst; sind die Unterlagen bereit, ist das eine Arbeit von zwanzig Minuten. Auf Fijaka hat ein Immobilieninserat zehn Schritte, auf der Live-Seite geprüft: Kategorie, Inserattyp, Standort, Details, Übersicht, Merkmale, Ausstattung & Merkmale, Fotos, Beschreibung und zum Schluss die Vorschau. Im ersten Schritt wählen Sie Immobilien und eine Unterkategorie (Wohnungen, Villen, Penthäuser, Steinhäuser, Grundstücke oder Gewerbe), im zweiten, ob das Inserat Zu verkaufen, Zu vermieten oder Beides ist.

Im Schritt Details tragen Sie Angebotstitel, Preis, Währung und Verkäufertyp ein. Der Schritt Übersicht fragt die Felder ab, nach denen Käufer tatsächlich filtern: Immobilientyp, Schlafzimmer, Badezimmer, Wohnfläche, Anzahl Zimmer, Etage und Anzahl Etagen; Immobilientyp, Schlafzimmer und Wohnfläche sind Pflichtfelder. Die Heizungsart wählen Sie im Schritt Merkmale. Jedes Feld, das Sie überspringen, ist ein Filter, in dem Ihre Wohnung nicht erscheint; füllen Sie also alle aus, auch die, die Ihnen unwichtig vorkommen.

Ein paar Dinge unterscheiden ein Inserat, bei dem das Telefon klingelt, von einem, das liegen bleibt:

• Fläche und Etage in der ersten Zeile der Beschreibung. Das sind die zwei Angaben, wegen denen Käufer am häufigsten nicht anrufen.
• Fotos bei Tageslicht, ohne Menschen und ohne Möbel im Bild, die nicht mitverkauft werden. Ein leerer Raum ist besser als ein vollgestellter.
• Den rechtlichen Status offen angeben. Eingetragen, Eintragung läuft, mit Hypothek. Käufer, die das am Anfang lesen, springen beim Notar nicht ab, und das ist die einzige Art Käufer, die Sie wollen.
• Den Preis angeben. Inserate ohne Preis bekommen "wie viel"-Nachrichten, keine Besichtigungen.

Das Inserat geben Sie auf der Seite zum Erstellen eines Inserats auf; wie veröffentlichte Inserate aussehen, sehen Sie in der Kategorie Immobilien und, für die Küste, auf der Seite zu Immobilien in Budva.

Notar, Zahlung und Eigentumsübergang

Ein Immobilienkaufvertrag wird in Montenegro vor einem Notar geschlossen. Die Reihenfolge, die beide Seiten schützt:

1. Einigen Sie sich auf Preis und Zahlungsweise und halten Sie beides in einem Vorvertrag mit klaren Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung fest.
2. Der Notar entwirft und beurkundet den Kaufvertrag und prüft Identität und Unterlagen.
3. Der Käufer reicht die Erklärung zur Grunderwerbsteuer binnen 15 Tagen nach Entstehen der Steuerpflicht ein. Bemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie; liegt der vereinbarte Preis darunter, setzt ihn die Steuerbehörde per Schätzung fest.
4. Der Käufer lässt das Recht ins Kataster eintragen. Das Eigentum geht mit der Eintragung über, nicht mit der Unterschrift. Solange die Eintragung nicht erfolgt ist, ist das Geschäft nicht abgeschlossen.
5. Sie als Verkäufer führen Aufzeichnungen über Preis und Kosten für eine mögliche jährliche Erklärung des Veräußerungsgewinns.

Die häufigsten Fehler

• Inserieren, bevor der Grundbuchauszug geprüft ist. Der Käufer macht diese Prüfung an Ihrer Stelle und springt ab.
• Verschwiegene Hypothek oder verschwiegener Miteigentümer. Das kommt beim Notar heraus, im schlechtesten Moment.
• Einen niedrigeren Preis im Vertrag angeben. Liegt der Preis unter dem Marktwert, schätzt die Steuerbehörde ohnehin, und ein niedrigerer beurkundeter Preis erhöht später den Veräußerungsgewinn des Käufers beim nächsten Verkauf und kann ihm Probleme bereiten, wenn er den Wert für einen Aufenthaltstitel braucht.
• Ein Inserat ohne Fläche, Etage und Preis. Es erscheint in keinem Filter und bekommt keine Anrufe.
• Bis zum letzten Monat der Legalisierungsfrist warten. Ein Vermessungsbericht über den Ist-Zustand entsteht nicht in einer Woche.

Häufige Fragen

Kann eine nicht eingetragene Wohnung verkauft werden? Nicht ordnungsgemäß. Der Käufer kann kein Recht eintragen lassen, das im Kataster nicht existiert, und ohne Eintragung geht das Eigentum nicht über. Die Eintragung wird vor dem Verkauf geklärt.

Kann ein illegal errichtetes Gebäude verkauft werden? Nicht im gewöhnlichen Verkehr. Bis zum Legalisierungsbescheid verbietet Artikel 33 des Legalisierungsgesetzes die Veräußerung, mit Ausnahmen wie Erbschaft, Schenkung in der Familie und Gerichtsentscheidung. Die Frist zur Einleitung der Katastereintragung wurde bis zum 14. August 2027 verlängert, aber die Eintragung allein bedeutet keine Legalisierung. Eine Wohnung mit dem Vermerk "nema upotrebnu dozvolu", die gemäß Baugenehmigung errichtet wurde, darf verkauft werden.

Wie verkauft man eine Wohnung mit Hypothek? Mit Zustimmung der Bank und einer vereinbarten Ablösung des Kredits aus dem Preis, mit Zahlung über den Notar in Tranchen und Löschung der Hypothek im Grundbuchauszug.

Kann ich ohne Makler verkaufen? Ja. Das Inserat geben Sie selbst auf, und den rechtlichen Teil erledigt ohnehin der Notar. Die Provision ist Vertragssache, keine gesetzliche Pflicht.

Was, wenn die Wohnung mehreren Personen gehört? Alle Miteigentümer müssen unterschreiben oder eine beglaubigte Vollmacht erteilen. Ein Miteigentümer allein kann nicht die ganze Immobilie verkaufen.

Quellen

Legalisierungs- und Eintragungsverfahren: Regierung von Montenegro, Legalisierungsverfahren. Grundbuchauszug: Anleitung für Bürger. Die Sätze der Grunderwerbsteuer sind seit dem 1. Januar 2024 progressiv, und die Befreiung vom Veräußerungsgewinn für den einzigen und hauptsächlichen Wohnsitz regelt das Einkommensteuergesetz.

Die Legalisierungsfristen wurden 2026 zweimal geändert. Prüfen Sie vor Beginn des Verfahrens Datum und nötige Unterlagen bei der Regionaleinheit der Verwaltung für Kataster und Staatsvermögen.