Wohnung kaufen in Budva: die Stadtteile im Vergleich

Was kostet eine Wohnung in Budva? Am Tag des Schreibens lagen die sieben Budva-Inserate auf Fijaka zwischen 95.000 und 300.000 Euro; Studios und 2-Zimmer-Wohnungen meist zwischen 95.000 und 150.000 Euro.

Budva ist der Teil Montenegros, an den die meisten ausländischen Käufer zuerst denken, und die Suchanfragen zeigen es: Wohnung kaufen Budva, Wohnung kaufen Budva Montenegro, Wohnung kaufen Budva günstig. Die eigentliche Entscheidung lautet aber nicht „Budva“, sondern: welcher Teil von Budva. Innerhalb derselben Gemeinde ändern sich der Weg zum Strand, die Zahl der Menschen, die im Winter dort wohnen, und die Art der Gebäude von Straße zu Straße.

Dieser Ratgeber stützt sich auf zwei Quellen: die Inserate, die am Tag des Schreibens auf Fijaka online waren, und die amtliche Statistik. Über die zweite sollte man vorab eines wissen: Einen amtlichen Quadratmeterpreis für Budva gibt es nicht.

Warum es keinen amtlichen Budva-Preis gibt

Das Statistikamt MONSTAT veröffentlicht Neubaupreise für Montenegro insgesamt, für Podgorica und für drei Regionen. Budva gehört zusammen mit Bar, Herceg Novi, Kotor, Tivat und Ulcinj zur Küstenregion. Im zweiten Quartal 2026 lag dieser Küstendurchschnitt nach vorläufigen Daten bei 2.838 Euro pro Quadratmeter, gegenüber 2.557 Euro landesweit und 2.510 Euro in Podgorica. Quelle: MONSTAT, Neubaupreise.

Als Trend ist die Küstenzahl nützlich, als Budva-Preis taugt sie nicht. Sie mittelt über sechs Gemeinden, zählt nur Neubauwohnungen, die im Quartal verkauft und vom Bauträger gemeldet wurden, und lässt Bestandswohnungen ganz weg. Wer aus dieser Reihe „den Durchschnittspreis in Budva“ zitiert, zitiert einen Regionaldurchschnitt.

Was die aktuellen Inserate zeigen

Am Tag, an dem dieser Ratgeber entstand, standen sieben Budva-Inserate auf Fijaka:

Sieben Inserate sind kein Marktindex, das sagen wir deutlich. Es sind aber echte Angebotspreise eines Tages, und das ist mehr, als die meisten Angaben zum „Durchschnittspreis in Budva“ von sich behaupten können. Wo eine Fläche angegeben ist, kommt das Studio in der Stadt auf etwa 4.350 Euro pro Quadratmeter und die Wohnung in Podkošljun auf etwa 3.400 Euro, beide über dem Durchschnitt der Küstenregion. Aktuelle Angebote finden Sie auf der Seite Immobilien in Budva, das obere Segment unter Luxusimmobilien in Budva.

Die Stadtteile

Bečići. Östlich des Zentrums an einem langen Sandstrand, das dichteste Gebiet mit neueren Anlagen, Pools und Residenzen im Hotelstil. Drei unserer sieben Inserate liegen hier, zwischen 95.000 und 225.000 Euro, alles Studios oder 2-Zimmer-Wohnungen. Das ist das Einstiegssegment der Küste, und zwischen einer Wohnung direkt am Meer und einer am Hang mit Aussicht kann der Unterschied im selben Viertel groß sein.

Stadt und Altstadt. Der Teil Budvas, in dem man am meisten zu Fuß erledigt, mit Geschäften und Dienstleistungen, die das ganze Jahr offen haben. Der Bestand ist gemischt: ältere Gebäude, kleine neue Studios und innerhalb der Altstadtmauern sehr wenig. Unsere zwei Stadtinserate sind Studios für 100.000 und 105.000 Euro.

Podkošljun. Ein Wohngebiet am Rand des Zentrums, eher bewohnt als saisonal. Unser Inserat dort ist eine 2-Zimmer-Wohnung mit 44 m² für 150.000 Euro.

Pržno. Eine kleine, ruhigere Bucht im Süden in Richtung Sveti Stefan. Die Preise beginnen höher; unser einziges Inserat hier ist mit 300.000 Euro das teuerste der sieben.

Wer nach Budva kommt

Budva verzeichnete 2025 genau 884.794 Touristenankünfte, bei rund 27.400 Einwohnern laut Volkszählung 2023: etwa 32 Besucher pro Einwohner und Jahr, der höchste Wert an der Küste. Die wichtigsten Herkunftsländer:

Quelle: MONSTAT, Ankünfte und Übernachtungen, Anteile nach unserer Berechnung. Für Eigentümer, die kurzfristig vermieten, ist das die Nachfrage. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ist es auch der Käuferkreis, und der ist breit: Kein einzelnes Land stellt auch nur ein Fünftel der Besucher.

Die Prüfung der Küstenzone

Die Rechtsfrage, die Budva und den Rest der Küste besonders betrifft, ist das morsko dobro, die öffentliche Küstenzone. Der Boden dort gehört dem Staat, Bauen folgt eigenen Regeln, und das Legalisierungsgesetz von 2025 für illegal errichtete Gebäude zählt die Küstenzone zu den Schutzzonen, in denen eine Legalisierung nur im Rahmen der Planungsparameter dieser Zone möglich ist. Eine Wohnung am Meer ist davon nicht automatisch betroffen, aber je näher am Wasser, desto wichtiger wird diese Prüfung. Fijaka ist ein Marktplatz und bietet keine Rechtsberatung.

Die übrigen Prüfungen sind dieselben wie überall in Montenegro: der Eigentümer im Grundbuchauszug, die Belastungen im Blatt „G“ und eine Nutzungsgenehmigung oder ein Legalisierungsbescheid für das Gebäude. Wir haben sie in Immobilienkauf in Montenegro: ist er sicher? zusammengestellt, die Steuer beim Kauf in Grunderwerbsteuer in Montenegro 2026.

Häufige Fragen

Gibt es einen amtlichen Quadratmeterpreis für Budva? Nein. MONSTAT veröffentlicht einen Durchschnitt für die Küstenregion mit Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat und Ulcinj: 2.838 Euro pro m² im zweiten Quartal 2026, vorläufig.

In welchem Teil von Budva kauft man am besten? Bečići für neue Anlagen im Einstiegssegment nahe am Strand, Stadt und Podkošljun zum Wohnen übers ganze Jahr, Pržno für eine ruhigere und teurere Bucht.

Dürfen Ausländer in Budva eine Wohnung kaufen? Ja, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger. Beschränkungen gelten für landwirtschaftliche Flächen, Wald und Sicherheitszonen, nicht für Wohnungen.

Ist in Budva das ganze Jahr Betrieb? Nein. 2025 kamen rund 32 Touristenankünfte auf jeden Einwohner, stark auf den Sommer konzentriert; die Wohnviertel bleiben bewohnt, reine Saisonanlagen deutlich weniger.