Ist ein Garagenstellplatz eine eigene Immobilie? Das kann er sein. Das Gesetz nennt Garagen und Garagenstellplätze unter den Sondereinheiten eines Wohngebäudes, aber auch unter den Gemeinschaftsteilen. Was vorliegt, zeigt der Katasterauszug.
Lokale Suchanfragen zeigen, was Menschen über Garagen wissen wollen: "garaža na prodaju" (Garage zu verkaufen) wird mit Städtenamen ergänzt, auf "parking mjesto prodaja" (Stellplatz zu verkaufen) folgt "budva", auf "garažno mjesto" (Garagenstellplatz) folgen "podgorica" und "budva", und gesucht wird auch "kupovina garaže porez" (Steuer beim Garagenkauf). Hinter einer Anzeige für einen "Garagenstellplatz" können rechtlich drei verschiedene Dinge stehen, und davon hängt ab, was Sie tatsächlich kaufen.
Dieser Artikel erklärt den Unterschied zwischen einer Garage als Sondereigentum, einem Miteigentumsanteil an einer Garage und einer Gemeinschaftsfläche des Gebäudes, was im Katasterauszug zu prüfen ist, welche Steuer anfällt und was für Stellplätze im Hof gilt.
Drei Dinge hinter demselben Wort
Das Gesetz über Eigentumsverhältnisse nennt unter den Sondereinheiten eines Wohngebäudes ausdrücklich eigene Garagen beziehungsweise Garagenstellplätze, neben Wohnungen, Geschäftsräumen, eigenen Kellern und Dachböden. Zugleich nennt es unter den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes auch gemeinschaftliche Garagen und Garagenstellplätze. An einer Sondereinheit kann Alleineigentum, Miteigentum oder Gesamthandseigentum bestehen.
| Was verkauft wird | Was der Käufer erhält | Worauf achten |
| Garage oder Stellplatz als Sondereinheit | Alleineigentum an einem genau bestimmten Raum, als Sondereinheit eingetragen | Nummer und Fläche der Einheit im Katasterauszug |
| Miteigentumsanteil an einer Garage, die Sondereinheit ist | Einen ideellen Anteil an der ganzen Garage im Verhältnis zum Ganzen | Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer und Beschluss über die Nutzung |
| Gemeinschaftliche Garage oder Platz in einem gemeinschaftlichen Gebäudeteil | Kein eigenes Recht: Gemeinschaftsteile stehen im ungeteilten Gesamthandseigentum der Eigentümer | Nicht getrennt von einer Sondereinheit käuflich |
Miteigentumsanteil: Vorkaufsrecht und Platzverteilung
Steht eine Garage im Miteigentum, kann jeder Miteigentümer seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen, doch die übrigen Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht. Nimmt ein Miteigentümer ein schriftliches Angebot nicht binnen 10 Tagen nach Zugang an, darf der Verkäufer seinen Anteil an einen Dritten verkaufen.
Ein ideeller Anteil ist kein bestimmter Platz. Über die Art der Nutzung einer Sache im Miteigentum entscheiden Miteigentümer, deren Anteile zusammen mehr als die Hälfte des Werts ausmachen. Verlangen Sie deshalb beim Kauf eines Anteils auch den Beschluss oder die Vereinbarung der Miteigentümer darüber, welchen Platz Sie nutzen. Mehr zu Miteigentum und Vorkaufsrecht steht in unserem Artikel über Miteigentum.
Stellplatz im Hof des Gebäudes
An der städtebaulichen Parzelle, auf der ein Wohngebäude steht, haben die Eigentümer der Sondereinheiten ungeteiltes Gesamthandseigentum. Die Rechte an der Parzelle und an den Gemeinschaftsteilen sind untrennbar mit den Rechten an der Sondereinheit verbunden, sodass jede Änderung bei der Wohnung auch für sie gilt. Ein Platz auf dem offenen Teil der Parzelle ist daher keine Sondereinheit des Gebäudes, die man gesondert kaufen kann, und seine Nutzung vereinbaren die Eigentümer. Wie Eigentümerversammlung und Eigentümerregeln funktionieren, erklärt unser Artikel über den Hausverwalter.
Was im Katasterauszug zu prüfen ist
Wohnungseigentum wird auf die Namen der Eigentümer der Sondereinheiten eingetragen, zu denen das Katastergesetz Garage und Garagenstellplatz ausdrücklich zählt. Wie die Blätter A, B, V und G zu lesen sind, erklärt unser Artikel zum Katasterauszug.
| Prüfung | Warum |
| Ob die Garage als Sondereinheit eingetragen ist | Nur dann kaufen Sie einen genau bestimmten Raum |
| Bezeichnung, Fläche und Eigentümer | Sie müssen dem Vertrag entsprechen |
| Ob mehrere Eigentümer mit Anteilen eingetragen sind | Dann kaufen Sie einen ideellen Anteil, und das Vorkaufsrecht gilt |
| Blatt G | Hypothek oder andere Last auf der Garage |
| Bei Neubauten | Anmerkungen zu Bau und Nutzungsgenehmigung |
Ein Vertrag über den Kauf einer Garage wird wie bei einer Wohnung beim Notar geschlossen. Vertrag und Eintragung erklärt unser Artikel zum Kaufvertrag.
Steuern
- Kauf vom Bauträger. Der Erwerb eines neu errichteten Objekts, auf das Mehrwertsteuer anfällt, gilt nach dem Grunderwerbsteuergesetz nicht als Erwerbsvorgang; die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten.
- Kauf ohne Mehrwertsteuer, etwa von einer Privatperson. Es fällt Grunderwerbsteuer an. Sie zahlt der Käufer, und bis zu einer Bemessungsgrundlage von 150.000 € beträgt der Satz 3%. Die Erklärung ist binnen 15 Tagen nach Vertragsschluss abzugeben. Einzelheiten, höhere Sätze und Ausnahmen erklärt unser Artikel zur Grunderwerbsteuer.
- Jährliche Steuer. Das Gesetz über die Grundsteuer nennt Garagen beziehungsweise Garagenstellplätze ausdrücklich als steuerpflichtige Sondereinheiten eines Wohngebäudes. Den Satz legt die Gemeinde fest.
Kurze Liste
| Frage | Antwort |
| Kaufe ich eine Sondereinheit oder einen Anteil? | Sehen Sie im Katasterauszug nach |
| Wer hat ein Vorkaufsrecht? | Miteigentümer, wenn ein Miteigentumsanteil verkauft wird |
| Kann ich einen Platz im Hof kaufen? | Nicht gesondert: Die Parzelle des Gebäudes steht im ungeteilten Gesamthandseigentum der Eigentümer der Sondereinheiten |
| Welche Steuer zahle ich? | Mehrwertsteuer im Preis beim Bauträger, Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf |
| Zahle ich jährliche Steuer? | Ja, eine Garage unterliegt der Grundsteuer |
Garagen und Stellplätze können Sie in unserer Immobilienkategorie inserieren oder finden.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich nur eine Garage kaufen, ohne Wohnung? Ja, wenn die Garage als Sondereinheit eingetragen ist. Gemeinschaftsteile eines Gebäudes können nicht getrennt von einer Sondereinheit gekauft werden.
Was bedeutet der Kauf eines Anteils an einer Garage? Sie kaufen einen ideellen Anteil an der ganzen Garage. Die übrigen Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht, und die Nutzung regeln Miteigentümer mit mehr als der Hälfte des Werts.
Wie hoch ist die Steuer beim Garagenkauf? Beim Weiterverkauf fällt Grunderwerbsteuer an, 3% bis zu einer Bemessungsgrundlage von 150.000 €. Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger mit Mehrwertsteuer fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Wird für eine Garage Grundsteuer gezahlt? Ja. Das Gesetz über die Grundsteuer nennt Garagen und Garagenstellplätze ausdrücklich, den Satz legt die Gemeinde fest.
Kann ich einen Stellplatz im Hof des Gebäudes kaufen? An der städtebaulichen Parzelle des Gebäudes haben die Eigentümer der Sondereinheiten ungeteiltes Gesamthandseigentum. Ein Platz im Freien ist keine Sondereinheit des Gebäudes, die Nutzung vereinbaren die Eigentümer.
Quellen
Sonder- und Gemeinschaftsteile eines Gebäudes, Miteigentum und Vorkaufsrecht regelt das Gesetz über Eigentumsverhältnisse (Amtsblatt Montenegros 19/2009 und 29/2025, Artikel 131, 132, 136 und 165 bis 173). Die Eintragung des Wohnungseigentums regelt das Gesetz über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster (Amtsblatt der Republik Montenegro 29/2007 und Amtsblatt Montenegros 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 und 160/2025, Artikel 77), Sätze und Frist der Grunderwerbsteuer das Gesetz über die Grunderwerbsteuer (Amtsblatt Montenegros 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 und 132/2026, Artikel 4, 11 und 16) und Garagen als Steuergegenstand das Gesetz über die Grundsteuer (Amtsblatt Montenegros 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 und 133/2025, Artikel 3). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und erteilt keine Rechtsberatung; prüfen Sie für eine konkrete Garage den Katasterauszug und wenden Sie sich an einen Notar.