Was kosten Wohnungen in Montenegro? Der amtliche Neubaudurchschnitt lag im zweiten Quartal 2026 landesweit bei 2.557 Euro pro m², in Podgorica bei 2.510 und in der Küstenregion bei 2.838 Euro (vorläufig). Für Bestandswohnungen gibt es keinen amtlichen Durchschnitt.
Wer „Wohnung kaufen Montenegro“ sucht, bekommt von Google vor allem Orte und Lagen vorgeschlagen: am Meer, Meerblick, Budva, Bar, Ulcinj, Kotor, Tivat, Porto Montenegro, dazu Erfahrungen. Der Käufer wählt also zuerst den Ort und versucht dann, den Preis zu verstehen. Dieser Ratgeber ist für den zweiten Schritt: Wenn Sie ein Inserat öffnen, worauf Sie achten sollten und in welcher Reihenfolge.
1. Den Quadratmeterpreis selbst berechnen
Teilen Sie den Gesamtpreis durch die Fläche. Einfach, aber es gibt mehr Inserate, bei denen das nicht geht, als man denkt. Am 23. September 2026 haben wir alle 11 Immobilieninserate auf Fijaka durchgesehen:
| Angabe | Im Inserat vorhanden |
| Beschreibung | 11 von 11 |
| Wohnfläche | 6 von 11 |
| Zimmerzahl | 6 von 11 |
| Etage | 6 von 11 |
| Heizung | 5 von 11 |
| Baujahr | 3 von 11 |
| Parkplatz | 2 von 11 |
Fast der Hälfte der Inserate fehlt die Wohnfläche. In einem Inserat standen außerdem 2.600 Euro als Gesamtpreis für eine 51-m²-Wohnung, höchstwahrscheinlich der Quadratmeterpreis im falschen Feld. Fehlt die Fläche, ist das Ihre erste Frage an den Verkäufer, und klären Sie, ob der Preis ein Gesamt- oder ein Quadratmeterpreis ist.
2. Fair mit amtlichen Daten vergleichen
Ihren Quadratmeterpreis werden Sie mit der amtlichen Statistik vergleichen wollen. Dabei passiert ein häufiger Fehler. Außer für Podgorica veröffentlicht MONSTAT die Neubaupreise nach Region, nicht nach Stadt. Zweites Quartal 2026, vorläufig:
| Gebiet | Neubaudurchschnitt, €/m² |
| Montenegro | 2.557 |
| Podgorica | 2.510 |
| Küstenregion (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) | 2.838 |
| Zentralregion (Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi, Zeta) | 2.131 |
| Nordregion | 2.145 |
Quelle: MONSTAT, Neubaupreise. Wer eine Wohnung in Budva mit 2.838 Euro vergleicht, vergleicht sie mit dem Durchschnitt von sechs Gemeinden. Die Reihe zählt außerdem nur neue Wohnungen, die im Quartal verkauft wurden; Bestandswohnungen sind nicht enthalten. Der saubere Vergleich sind ähnliche Inserate im selben Viertel. Wie sich die Tabelle Jahr für Jahr verändert hat, zeigen wir in Immobilienpreise in Montenegro 2026.
3. Neubau oder Bestand
Die Unterscheidung verändert, was im Preis steckt:
| Erstverkauf durch den Bauträger | Bestandswohnung | |
| Steuer | 21 % Mehrwertsteuer, im Preis enthalten | Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer: 3 % bis 150.000 €, dann 5 % und 6 % |
| Eintragung | Fragen, wann die Wohnung im Kataster eingetragen wird | Ein Grundbuchauszug sollte bereits vorliegen |
| Risiko | Nutzungsgenehmigung, Übergabetermin | Stimmt die eingetragene Wohnung mit der tatsächlichen überein? |
Steht im Inserat „neu“, heißt das nicht, dass die Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Fragen Sie den Verkäufer direkt: Ist das der Erstverkauf dieser Wohnung?
4. Zwei Blätter des Grundbuchauszugs
In Montenegro ist der Grundbuchauszug (list nepokretnosti) in Blätter gegliedert. Für ein Inserat zählen zwei:
- Blatt „B“: wer Eigentümer ist. Der Verkäufer im Inserat und der Name hier sollten übereinstimmen; bei mehreren Eigentümern müssen alle unterschreiben.
- Blatt „G“: Hypotheken, Vermerke und Beschränkungen. Nach dem Legalisierungsgesetz von 2025 kann ein illegal errichtetes Gebäude, das nicht im Kataster eingetragen ist oder keinen Legalisierungsbescheid hat, nicht übertragen werden, und dieses Verbot wird in Blatt „G“ eingetragen. Auch ein Vermerk über eine fehlende Nutzungsgenehmigung erscheint hier.
Die vollständige rechtliche Prüfung geht über einen Ratgeber zum Lesen von Inseraten hinaus; RoNa Legal zum Immobilienkauf von privat in Montenegro beschreibt diese Schritte ausführlich. Fijaka ist ein Marktplatz und bietet keine Rechtsberatung.
5. Inseratsprache übersetzt
| Im Inserat steht | Die Frage dazu |
| „Meerblick“ | Aus welchem Zimmer, von welcher Etage? Liegt davor ein Grundstück, das bebaut werden kann? |
| „100 m zum Meer“ | Luftlinie oder zu Fuß? |
| „Hohe Mietrendite“ | Mit der Auslastung welcher Monate gerechnet? Was ist im Winter? |
| „Mit Grundbucheintrag“ | Auf wessen Namen, und ist Blatt „G“ sauber? |
| „Dringend zu verkaufen“ | Warum ist der Preis niedrig; blockiert ein Eintrag den Verkauf? |
Bedenken Sie bei Renditeversprechen an der Küste die Saison: 2025 kamen im August etwa 10,5-mal so viele Touristen nach Montenegro wie im Januar. Die Unterschiede zwischen den Städten behandeln wir in wo in Montenegro Immobilien kaufen, Budva Viertel für Viertel in Wohnung kaufen in Budva.
Aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien zum Verkauf und Immobilien in Budva.
Häufige Fragen
Gibt es einen amtlichen Quadratmeterpreis für Budva? Nein. MONSTAT veröffentlicht Budva innerhalb des Durchschnitts der Küstenregion.
Was tun, wenn im Inserat keine Fläche steht? Fragen Sie den Verkäufer nach der Fläche und dem Eintrag im Grundbuchauszug. Ohne Fläche lässt sich der Preis nicht mit anderen Inseraten vergleichen.
Zahlt man beim Kauf einer Neubauwohnung Grunderwerbsteuer? Beim Erstverkauf durch den Bauträger nicht; der Preis enthält 21 % Mehrwertsteuer. Bei Bestandswohnungen zahlt der Käufer die gestaffelte Grunderwerbsteuer.
Worauf achte ich im Grundbuchauszug? Blatt „B“ für den Eigentümer, Blatt „G“ für Hypotheken und Vermerke.