Etažiranje ist die Eintragung eines Gebäudes und seiner Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, Gewerberäume, Garagen, Stellplätze und Keller) ins Kataster, sodass jede Einheit im Grundbuchauszug ihren eigenen Eigentümer erhält, zusammen mit dem gemeinschaftlichen Eigentum an den gemeinsamen Teilen des Gebäudes und am Grundstück. Eine durch Bau entstandene Änderung meldet der Investor oder Rechtsinhaber dem Kataster binnen 30 Tagen, die Feldarbeiten führt ein lizenziertes Vermessungsbüro aus, das Kataster gibt das beglaubigte Vermessungswerk binnen 30 Tagen nach Eingang zurück, und die Kosten trägt der Rechtsinhaber.
Die Regeln stehen im Gesetz über die staatliche Vermessung und das Liegenschaftskataster und in der Verordnung über die Erstellung und Führung des Liegenschaftskatasters. Dieser Leitfaden erklärt, was eingetragen wird, wer als Eigentümer eingetragen wird, wie das Verfahren abläuft und was ein Wohnungskäufer prüfen sollte.
Was wird beim Etažiranje eingetragen?
Wohnungseigentum (etažna svojina) wird auf die Eigentümer der Sondereigentumseinheiten eingetragen, zusammen mit ihrem gemeinschaftlichen Eigentum an den gemeinsamen Teilen des Gebäudes und an dem Grundstück, auf dem es steht. Für jede Einheit erfasst das Kataster:
| Angabe | Beispiel |
| Lage und Form | Geschoss und Aufteilung im Gebäude |
| Nettofläche | Nach einem Standard berechnet |
| Nutzungsart | Wohnung, Gewerberaum, Garage |
| Bezeichnung, Adresse und Geschoss | Eingang und Stockwerk |
| Zimmerzahl | Anzahl der Zimmer |
| Baujahr und Rechtsstatus | Zum Beispiel, ob eine Nutzungsgenehmigung vorliegt |
Gebäude und Sondereigentum werden mit den Rechtsinhabern in Blatt V des Grundbuchauszugs eingetragen. Eine Flächendifferenz, die nur durch einen anderen Standard der Flächenberechnung entsteht, gilt nicht als Änderung. Wie man den Auszug liest, erklärt unser Artikel über den Grundbuchauszug.
Wer wird als Eigentümer einer Wohnung im Neubau eingetragen?
- Gebäude. Eingetragen wird der Bauherr, der das Gebäude rechtmäßig errichtet hat, beziehungsweise der Bauherr, dem eine Bau- oder Nutzungsgenehmigung erteilt wurde. Der Bauherr eines nicht rechtmäßig errichteten Gebäudes wird mit einem Belastungsvermerk in Blatt G eingetragen.
- Sondereigentum. Auf der Einheit wird der Investor als Rechtsinhaber eingetragen oder die Person, die eine Urkunde über das Eigentum oder die rechtliche Kontinuität zum Investor vorlegt, etwa einen Kaufvertrag über die Wohnung mit dem Investor.
- Legalisierung. Für ein ohne Genehmigung errichtetes Gebäude erfolgt die Eintragung zum Zweck der Legalisierung aufgrund einer notariellen Urkunde, die auf einer Erklärung und einem Vermessungswerk des Ist-Zustands beruht. Seit den Änderungen vom Dezember 2025 muss das Gebäude zudem auf dem Satelliten- und Luftbild vom Juli 2025 sichtbar sein.
Das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer wird auf dem Teil der städtebaulichen Parzelle eingetragen, der dem Investor gehörte, und der Investor legt dem Antrag auf Eintragung des Gebäudes die Planunterlagen mit den Grenzen der Parzelle bei.
Wie läuft das Verfahren Schritt für Schritt ab?
| Schritt | Wer | Frist |
| Meldung der Änderung an das Kataster, mit Urkunden | Investor oder Rechtsinhaber | 30 Tage ab der Änderung |
| Feldarbeiten und Vermessungswerk | Lizenziertes Vermessungsbüro | 30 Tage ab der Meldung; die Frist gilt nicht bei Arbeiten aufgrund eines Vertrags |
| Kontrolle, Prüfung und Beglaubigung | Kataster | Rückgabe binnen 30 Tagen nach Eingang |
| Feststellung der Rechte und Eintragungsbescheid | Kataster | Nach Abschluss des Verfahrens |
Arbeiten wegen Bau, Umbau oder Abriss darf nur ein Vermessungsbüro ausführen, das mindestens eine befugte Fachkraft des Vermessungswesens beschäftigt. Die Kosten für Feststellung und Durchführung der Änderungen trägt der Rechtsinhaber. Seit den Änderungen von 2025 und 2026 können Vermessungsbüros Vermessungswerke und Notare sowie Behörden Eintragungsanträge auch elektronisch über den E-Schalter des Katasters einreichen.
Was enthält das Vermessungswerk?
Mit dem Vermessungswerk legt das Büro unter anderem vor:
- die Lizenz für Vermessungsarbeiten und die Befugnis des Vermessers, der gemessen hat;
- das Kalibrierzeugnis des verwendeten Instruments;
- den Nachweis eines MontePOS-Kontos, wenn per Satellitenpositionierung gemessen wurde;
- bei der Legalisierung einen Auszug aus dem Satellitenbild vom Juli 2025 zur Sichtbarkeit des Gebäudes.
Ein über den E-Schalter eingereichtes Vermessungswerk wird mit elektronischer Signatur und Siegel unterzeichnet.
Was sollte ein Wohnungskäufer prüfen?
| Prüfung | Warum |
| Ob die Wohnung in Blatt V als Sondereigentum eingetragen ist | Sonst kann sie nicht als eigene Einheit auf Ihren Namen eingetragen werden |
| Wer als Rechtsinhaber eingetragen ist | Es sollte der Verkäufer oder der Investor sein, mit dem Sie abschließen |
| Vermerke in Blatt G | Etwa ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung oder mit Abweichung von der Baugenehmigung |
| Ob die Fläche im Vertrag mit dem Kataster übereinstimmt | Differenzen können auf einem anderen Berechnungsstandard beruhen |
| Ob das Grundstück unter dem Gebäude eingetragen ist | Das gemeinschaftliche Eigentum erstreckt sich auch auf das Grundstück |
Bei einer Wohnung im Bau beschreibt unser Artikel über den Kauf einer Wohnung im Bau die Vertrags- und Genehmigungsrisiken, und eine Anzeige mit dem Hinweis auf eine laufende Legalisierung erklärt unser Artikel über legalizacija u toku. Sobald das Haus Wohnungseigentümer hat, entscheidet die Eigentümerversammlung über die gemeinsamen Teile.
Beispiel: ein Gebäude mit 12 Wohnungen
Ein Investor hat die Nutzungsgenehmigung für ein Gebäude mit 12 Wohnungen und 12 Stellplätzen erhalten:
- binnen 30 Tagen nach der Änderung meldet er sie dem Kataster und beauftragt ein lizenziertes Vermessungsbüro;
- das Büro vermisst Gebäude und Einheiten und reicht das Vermessungswerk beim Kataster ein;
- das Kataster prüft und beglaubigt das Werk und trägt per Bescheid das Gebäude und 24 Einheiten auf den Investor ein;
- die Käufer der Wohnungen lassen ihr Eigentum an den Einheiten aufgrund ihrer Verträge mit dem Investor eintragen.
Checkliste
| Prüfung | Warum |
| Nutzungs- oder Baugenehmigung | Davon hängt ab, ob der Bauherr ohne Belastungsvermerk eingetragen wird |
| Änderung binnen 30 Tagen gemeldet | Gesetzliche Pflicht des Investors oder Rechtsinhabers |
| Lizenziertes Vermessungsbüro | Nur ein solches darf Arbeiten wegen Bau ausführen |
| Planunterlagen mit Parzellengrenzen | Der Investor legt sie dem Eintragungsantrag bei |
| Eintragungsbescheid des Katasters | Erst damit ist das Sondereigentum eingetragen |
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Etažiranje einer Wohnung? Die Eintragung einer Einheit des Gebäudes, etwa einer Wohnung oder Garage, ins Kataster als eigene Immobilie mit eigenem Eigentümer, zusammen mit dem gemeinschaftlichen Eigentum an den gemeinsamen Teilen des Gebäudes und am Grundstück.
Wer zahlt das Etažiranje? Die Kosten für Feststellung und Durchführung der Änderungen im Kataster trägt der Rechtsinhaber, und die Arbeiten führt ein von ihm beauftragtes lizenziertes Vermessungsbüro aus.
Wie lange dauert das Etažiranje? Die Änderung wird binnen 30 Tagen gemeldet. Das Vermessungsbüro reicht das Werk binnen 30 Tagen nach der Meldung ein, außer es arbeitet aufgrund eines Vertrags, und das Kataster gibt es binnen 30 Tagen nach Eingang beglaubigt zurück; danach folgt der Eintragungsbescheid.
Wer wird als Eigentümer einer Wohnung im Neubau eingetragen? Auf der Einheit wird der Investor eingetragen oder die Person, die eine Urkunde über das Eigentum oder die rechtliche Kontinuität zum Investor vorlegt.
Kann ich eine Wohnung kaufen, die noch nicht etažiert ist? Eine Wohnung, die nicht als Sondereigentum eingetragen ist, kann nicht als eigene Einheit auf Ihren Namen eingetragen werden, bis sie im Kataster erfasst ist; prüfen Sie daher vor der Unterschrift den Grundbuchauszug.
Bedeutet eine Flächendifferenz einen Katasterfehler? Nicht immer. Eine Differenz, die nur durch einen anderen Standard der Flächenberechnung entsteht, gilt nicht als Änderung.
Quellen
Das Etažiranje regelt das Gesetz über die staatliche Vermessung und das Liegenschaftskataster (Amtsblatt der Republik Montenegro 29/2007 und Amtsblatt Montenegros 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 und 160/2025, Artikel 64 bis 66, 77 und 137 bis 143; den konsolidierten Text bis 2021 veröffentlicht Paragraf), den Inhalt des Vermessungswerks und den E-Schalter die Verordnung über die Erstellung und Führung des Liegenschaftskatasters (Amtsblatt Montenegros 18/2023, 29/2023 und 10/2026, Artikel 80 und 80a). Die Vorschriften wurden am 24. September 2026 geprüft. Fijaka ist eine Kleinanzeigenplattform und bietet keine Rechtsberatung; wenden Sie sich für eine konkrete Eintragung an das Kataster, ein Vermessungsbüro oder einen Anwalt.