Етажування є реєстрацією будівлі та її окремих частин (квартир, комерційних приміщень, гаражів, паркомісць і підвалів) у кадастрі, щоб кожна окрема частина мала свого власника у витягу разом зі спільною власністю на спільні частини будівлі та на землю. Про зміну, що виникла внаслідок будівництва, інвестор або правовласник повідомляє кадастр протягом 30 днів, польові роботи виконує ліцензована геодезична фірма, кадастр повертає засвідчений елаборат протягом 30 днів після отримання, а витрати несе правовласник.
Правила встановлюють Закон про державну зйомку і кадастр нерухомості та Положення про створення і ведення кадастру нерухомості. Цей путівник пояснює, що реєструють, кого записують власником, як відбувається процедура і що має перевірити покупець квартири.
Що реєструють під час етажування?
Право етажної власності реєструють на ім'я власників окремих частин будівлі разом з їхньою спільною власністю на спільні частини будівлі і на землю, на якій вона стоїть. Щодо кожної окремої частини кадастр веде:
| Дані | Приклад |
| Розташування і форма | Поверх і планування в будівлі |
| Площа нетто | Розраховується за стандартом |
| Призначення | Квартира, комерційне приміщення, гараж |
| Назва, адреса і поверх | Під'їзд і поверх |
| Кількість кімнат | Кімнати |
| Рік побудови і правовий статус | Наприклад, чи є дозвіл на експлуатацію |
Будівлі й окремі частини з правовласниками вносять до аркуша V витягу з кадастру. Різниця в площі окремої частини, що виникає лише через інший стандарт розрахунку площі, зміною не вважається. Як читати витяг, пояснює наша стаття про витяг з кадастру.
Кого реєструють власником квартири в новому будинку?
- Будівля. Правовласником записують забудовника, який збудував будівлю за законом, або забудовника, якому видано дозвіл на будівництво чи на експлуатацію. Забудовника будівлі, збудованої не за законом, записують з відміткою про обтяження в аркуші G.
- Окрема частина. На окремій частині правовласником записують інвестора або особу, яка подасть документ, що підтверджує право власності чи правову наступність від інвестора, наприклад договір купівлі квартири в інвестора.
- Легалізація. Для будівлі, збудованої без дозволу, запис для цілей легалізації роблять на підставі нотаріального документа, складеного за заявою і геодезичним елаборатом фактичного стану. Після змін грудня 2025 року будівля має бути ще й видимою на супутниковому та аерофотознімку липня 2025 року.
Спільну власність власників окремих частин реєструють на тій частині містобудівної ділянки, яка належала інвесторові, а інвестор додає до заяви про реєстрацію будівлі планувальну документацію з межами ділянки.
Як відбувається процедура, крок за кроком?
| Крок | Хто | Строк |
| Повідомлення про зміну до кадастру з документами | Інвестор або правовласник | 30 днів від моменту зміни |
| Польові роботи і геодезичний елаборат | Ліцензована геодезична фірма | 30 днів від дати повідомлення; строк не застосовується, якщо роботи виконують за договором |
| Перевірка, розгляд і засвідчення елаборату | Кадастр | Повертає елаборат протягом 30 днів після отримання |
| Встановлення прав і рішення про реєстрацію | Кадастр | Після завершення процедури |
Роботи, пов'язані з будівництвом, реконструкцією і знесенням будівель, може виконувати лише геодезична фірма, в якої є щонайменше один працівник-геодезист з повноваженнями на ці роботи. Витрати на встановлення і внесення змін несе правовласник. Після змін 2025 і 2026 років геодезичні фірми можуть подавати елаборати, а нотаріуси й органи влади можуть подавати заяви про реєстрацію в електронному вигляді, через електронне вікно кадастру.
Що містить геодезичний елаборат?
Разом з елаборатом фірма, серед іншого, подає:
- ліцензію на геодезичні роботи і повноваження геодезиста, який проводив вимірювання;
- свідоцтво про калібрування використаного приладу;
- підтвердження облікового запису MontePOS, якщо вимірювання проводили методом супутникового позиціонування;
- під час легалізації витяг із супутникового знімка липня 2025 року про те, чи видно будівлю.
Елаборат, поданий через електронне вікно, підписують електронним підписом і печаткою.
Що перевірити покупцеві квартири?
| Перевірка | Навіщо |
| Чи зареєстрована квартира як окрема частина в аркуші V | Без цього її не можна записати як окрему частину на ваше ім'я |
| Хто записаний правовласником | Це має бути продавець або інвестор, з яким ви укладаєте договір |
| Відмітки в аркуші G | Наприклад, будівля без дозволу на експлуатацію або з відступом від дозволу на будівництво |
| Чи збігається площа в договорі з кадастром | Різниця може виникнути через інший стандарт розрахунку |
| Чи зареєстрована земля під будівлею | Спільна власність власників частин поширюється і на землю |
Для квартири в будинку, що будується, ризики договору і дозволів описує наша стаття про купівлю квартири в новобудові, а оголошення з позначкою, що триває легалізація, пояснює наша стаття про легалізацію. Коли в будівлі з'являються власники частин, про спільні частини вирішують збори власників.
Приклад: будівля з 12 квартирами
Інвестор отримав дозвіл на експлуатацію будівлі з 12 квартирами і 12 паркомісцями:
- протягом 30 днів після зміни він повідомляє про неї кадастр і наймає ліцензовану геодезичну фірму;
- фірма проводить зйомку будівлі й окремих частин і подає елаборат до кадастру;
- кадастр перевіряє і засвідчує елаборат і рішенням реєструє будівлю та 24 окремі частини на інвестора;
- покупці квартир реєструють своє право власності на окремі частини на підставі договорів з інвестором.
Що перевірити
| Перевірка | Навіщо |
| Дозвіл на експлуатацію або на будівництво | Від нього залежить, чи запишуть забудовника без відмітки про обтяження |
| Повідомлення про зміну протягом 30 днів | Це обов'язок інвестора або правовласника за законом |
| Ліцензована геодезична фірма | Лише вона може виконувати роботи, пов'язані з будівництвом |
| Планувальна документація з межами ділянки | Інвестор додає її до заяви про реєстрацію |
| Рішення кадастру про реєстрацію | Лише з ним окремі частини зареєстровано |
Часті запитання
Що таке етажування квартири? Це реєстрація окремої частини будівлі, наприклад квартири чи гаража, у кадастрі як самостійного об'єкта з власним власником разом зі спільною власністю на спільні частини будівлі і на землю.
Хто платить за етажування? Витрати на встановлення і внесення змін до кадастру несе правовласник, а роботи виконує найнята ним ліцензована геодезична фірма.
Скільки триває етажування? Про зміну повідомляють протягом 30 днів. Геодезична фірма подає елаборат протягом 30 днів після повідомлення, якщо не працює за договором, а кадастр повертає його засвідченим протягом 30 днів після отримання; потім ухвалюють рішення про реєстрацію.
Кого реєструють власником квартири в новому будинку? На окремій частині записують інвестора або особу, яка подасть документ про право власності чи правову наступність від інвестора.
Чи можна купити квартиру, яка не пройшла етажування? Квартиру, не зареєстровану як окрема частина, не можна записати як окрему частину на ваше ім'я, доки її не внесуть до кадастру, тому перевірте витяг до підписання.
Чи означає різниця в метражі помилку кадастру? Не завжди. Різниця, що виникає лише через інший стандарт розрахунку площі, зміною не вважається.
Джерела
Етажування регулює Закон про державну зйомку і кадастр нерухомості (Офіційний вісник Республіки Чорногорія 29/2007 і Офіційний вісник Чорногорії 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 і 160/2025, статті з 64 по 66, 77 і з 137 по 143; зведений текст до 2021 року публікує Paragraf), а зміст елаборату і електронне вікно регулює Положення про створення і ведення кадастру нерухомості (Офіційний вісник Чорногорії 18/2023, 29/2023 і 10/2026, статті 80 і 80a). Законодавство перевірено 24 вересня 2026 року. Fijaka працює як платформа оголошень і не надає юридичних консультацій; щодо конкретної реєстрації зверніться до кадастру, геодезичної фірми або адвоката.