L'etažiranje è l'iscrizione al catasto di un edificio e delle sue unità immobiliari (appartamenti, locali commerciali, garage, posti auto e cantine), così che ogni unità abbia nella visura il proprio proprietario, insieme alla comproprietà delle parti comuni dell'edificio e del terreno. La variazione dovuta alla costruzione la denuncia al catasto l'investitore o il titolare del diritto entro 30 giorni, i lavori sul campo li esegue uno studio geodetico abilitato, il catasto restituisce il rilievo vidimato entro 30 giorni dal ricevimento, e i costi sono a carico del titolare del diritto.
Le regole le dettano la legge sul rilievo statale e sul catasto degli immobili e il regolamento sulla formazione e l'aggiornamento del catasto. Questa guida spiega cosa si iscrive, chi viene iscritto come proprietario, come si svolge la procedura e cosa deve verificare chi compra un appartamento.
Cosa si iscrive con l'etažiranje?
La proprietà per piani (etažna svojina) si iscrive a nome dei proprietari delle unità dell'edificio, insieme alla loro comproprietà delle parti comuni dell'edificio e del terreno su cui sorge. Per ogni unità il catasto registra:
| Dato | Esempio |
| Posizione e forma | Piano e disposizione nell'edificio |
| Superficie netta | Calcolata secondo uno standard |
| Destinazione | Appartamento, locale commerciale, garage |
| Denominazione, indirizzo e piano | Ingresso e piano |
| Numero di vani | Stanze |
| Anno di costruzione e stato giuridico | Per esempio se c'è il permesso d'uso |
Edifici e unità con i titolari dei diritti si iscrivono nel foglio V della visura. Una differenza di superficie dovuta solo all'uso di uno standard di calcolo diverso non si considera una variazione. Come si legge la visura lo spiega il nostro articolo sulla visura catastale.
Chi viene iscritto come proprietario di un appartamento in un edificio nuovo?
- Edificio. Si iscrive come titolare il costruttore che ha edificato secondo la legge, ovvero quello a cui è stato rilasciato il permesso di costruire o il permesso d'uso. Il costruttore di un edificio non conforme alla legge si iscrive con un'annotazione di gravame nel foglio G.
- Unità immobiliare. Sull'unità si iscrive come titolare l'investitore, oppure chi presenta un documento che prova la proprietà o la continuità giuridica rispetto all'investitore, per esempio il contratto di acquisto dell'appartamento dall'investitore.
- Legalizzazione. Per un edificio costruito senza permesso, ai fini della legalizzazione, l'iscrizione avviene sulla base di un atto notarile redatto su una dichiarazione e su un rilievo geodetico dello stato di fatto. Dalle modifiche di dicembre 2025 l'edificio deve anche essere visibile nell'immagine satellitare e aerofotogrammetrica di luglio 2025.
La comproprietà dei proprietari delle unità si iscrive sulla parte del lotto urbanistico che apparteneva all'investitore, e l'investitore allega alla domanda di iscrizione dell'edificio la documentazione urbanistica con i confini del lotto.
Come si svolge la procedura, passo dopo passo?
| Passo | Chi | Termine |
| Denuncia della variazione al catasto, con i documenti | Investitore o titolare del diritto | 30 giorni dalla variazione |
| Lavori sul campo e rilievo geodetico | Studio geodetico abilitato | 30 giorni dalla denuncia; il termine non vale se i lavori si fanno in base a un contratto |
| Controllo, esame e vidimazione del rilievo | Catasto | Lo restituisce entro 30 giorni dal ricevimento |
| Accertamento dei diritti e decisione di iscrizione | Catasto | A procedura conclusa |
I lavori dovuti a costruzione, ristrutturazione o demolizione può eseguirli solo uno studio geodetico con almeno un dipendente del settore abilitato a tali lavori. I costi di accertamento e attuazione delle variazioni sono a carico del titolare del diritto. Dalle modifiche del 2025 e del 2026 gli studi geodetici possono presentare i rilievi, e notai ed enti pubblici le domande di iscrizione, anche in via elettronica tramite lo sportello elettronico del catasto.
Cosa contiene il rilievo geodetico?
Con il rilievo lo studio presenta, tra l'altro:
- la licenza per i lavori geodetici e l'abilitazione del geometra che ha misurato;
- il certificato di taratura dello strumento usato;
- la prova di un account MontePOS, se la misura è stata fatta con posizionamento satellitare;
- nella legalizzazione, un estratto dall'immagine satellitare di luglio 2025 sulla visibilità dell'edificio.
Il rilievo presentato tramite lo sportello elettronico si firma con firma e sigillo elettronici.
Cosa deve verificare chi compra un appartamento?
| Verifica | Perché |
| Se l'appartamento è iscritto come unità nel foglio V | Altrimenti non si può iscrivere come unità a vostro nome |
| Chi è iscritto come titolare | Deve essere il venditore o l'investitore con cui firmate |
| Annotazioni nel foglio G | Per esempio edificio senza permesso d'uso o difforme dal permesso di costruire |
| Se la superficie del contratto coincide con il catasto | Le differenze possono dipendere da uno standard di calcolo diverso |
| Se il terreno sotto l'edificio è iscritto | La comproprietà dei proprietari delle unità copre anche il terreno |
Per un appartamento in costruzione i rischi di contratto e permessi li descrive il nostro articolo su comprare casa in costruzione, mentre un annuncio con la dicitura che la legalizzazione è in corso lo spiega il nostro articolo su legalizacija u toku. Quando l'edificio ha proprietari delle unità, sulle parti comuni decide l'assemblea.
Esempio: un edificio con 12 appartamenti
Un investitore ha ottenuto il permesso d'uso per un edificio con 12 appartamenti e 12 posti auto:
- entro 30 giorni dalla variazione la denuncia al catasto e incarica uno studio geodetico abilitato;
- lo studio rileva l'edificio e le unità e presenta il rilievo al catasto;
- il catasto esamina e vidima il rilievo e con decisione iscrive l'edificio e 24 unità a nome dell'investitore;
- gli acquirenti degli appartamenti iscrivono la loro proprietà sulle unità in base ai contratti con l'investitore.
Lista di controllo
| Verifica | Perché |
| Permesso d'uso o di costruire | Da esso dipende se il costruttore si iscrive senza annotazione di gravame |
| Variazione denunciata entro 30 giorni | Obbligo di legge dell'investitore o del titolare |
| Studio geodetico abilitato | Solo esso può eseguire i lavori dovuti alla costruzione |
| Documentazione urbanistica con i confini del lotto | L'investitore la allega alla domanda di iscrizione |
| Decisione di iscrizione del catasto | Solo con essa le unità sono iscritte |
Domande frequenti
Cos'è l'etažiranje di un appartamento? È l'iscrizione al catasto di un'unità dell'edificio, per esempio un appartamento o un garage, come immobile autonomo con il proprio proprietario, insieme alla comproprietà delle parti comuni e del terreno.
Chi paga l'etažiranje? I costi di accertamento e attuazione delle variazioni al catasto sono a carico del titolare del diritto, e i lavori li esegue uno studio geodetico abilitato da lui incaricato.
Quanto dura l'etažiranje? La variazione si denuncia entro 30 giorni. Lo studio presenta il rilievo entro 30 giorni dalla denuncia, salvo che lavori in base a un contratto, e il catasto lo restituisce vidimato entro 30 giorni dal ricevimento; poi segue la decisione di iscrizione.
Chi viene iscritto come proprietario di un appartamento nuovo? Sull'unità si iscrive l'investitore, oppure chi presenta un documento che prova la proprietà o la continuità giuridica rispetto all'investitore.
Posso comprare un appartamento non ancora accatastato come unità? Un appartamento non iscritto come unità non può essere iscritto come unità a vostro nome finché non entra nel catasto, quindi verificate la visura prima di firmare.
Una differenza di metri quadri indica un errore del catasto? Non sempre. Una differenza dovuta solo a uno standard di calcolo diverso non si considera una variazione.
Fonti
L'etažiranje è disciplinato dalla legge sul rilievo statale e sul catasto degli immobili (Gazzetta ufficiale della Repubblica del Montenegro 29/2007 e Gazzetta ufficiale del Montenegro 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 e 160/2025, articoli da 64 a 66, 77 e da 137 a 143; il testo consolidato fino al 2021 lo pubblica Paragraf), mentre il contenuto del rilievo e lo sportello elettronico dal regolamento sulla formazione e l'aggiornamento del catasto (Gazzetta ufficiale del Montenegro 18/2023, 29/2023 e 10/2026, articoli 80 e 80a). La normativa è stata verificata il 24 settembre 2026. Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per un'iscrizione concreta rivolgetevi al catasto, a uno studio geodetico o a un avvocato.