Cosa controllare quando si visita un appartamento in Montenegro? Cominciate dall'anno in cui l'edificio è stato completato, dal riscaldamento, dall'umidità e dagli impianti. Solo il 14,2% delle abitazioni occupate ha il riscaldamento centralizzato e circa la metà si scalda soprattutto a legna; il 62,4% ha l'aria condizionata. Il 37,5% delle abitazioni è stato costruito prima del 1981, quando la Jugoslavia adottò la sua normativa antisismica dopo il terremoto del 1979.
I dati vengono dal censimento 2023 della popolazione, delle famiglie e delle abitazioni, pubblicato dal MONSTAT nel 2025, e riguardano le 285.734 abitazioni usate come residenza stabile. Una visita non sostituisce il controllo legale del titolo né la perizia di un ingegnere, ma vi mostra cosa chiedere e cosa verificare prima di fare un'offerta.
Quanto sono vecchie le case in Montenegro?
| Anno di costruzione | Abitazioni | Quota |
| Fino al 1945 | 12.583 | 4,4% |
| Dal 1946 al 1960 | 19.912 | 7,0% |
| Dal 1961 al 1980 | 74.728 | 26,2% |
| Dal 1981 al 2000 | 76.593 | 26,8% |
| Dal 2001 al 2011 | 45.232 | 15,8% |
| Dal 2012 al 2023 | 47.759 | 16,7% |
| Sconosciuto | 8.885 | 3,1% |
Per gli edifici danneggiati e poi ricostruiti, il censimento registra l'anno della ricostruzione. I muri del 62,8% delle abitazioni sono in blocchi, del 17,1% in mattoni e dell'8,7% in pietra.
Perché il 1981 è importante?
Il 15 aprile 1979 un terremoto di magnitudo 7,0 colpì al largo della costa tra Bar e Ulcinj. Causò 101 morti in Montenegro e 35 in Albania, lasciò senza casa più di 80.000 persone e danneggiò Ulcinj, Bar, Petrovac, Budva, Tivat, Kotor, Risan ed Herceg Novi. Nel 1981 la Jugoslavia adottò un regolamento sulle costruzioni in zone sismiche, con norme tecniche per le zone di intensità dalla VII alla IX. Gli edifici progettati prima non furono costruiti secondo quelle norme.
Per un appartamento in un edificio più vecchio, chiedete quando è stato completato, se è stato riparato o rinforzato dopo il 1979 e se sono stati aggiunti piani in seguito. Crepe che partono in diagonale dagli angoli di porte e finestre, o che attraversano muri portanti e solette dei balconi, sono un motivo per chiamare un ingegnere strutturista prima di impegnarvi.
Cosa controllare durante la visita?
| Area | Cosa guardare e cosa chiedere |
| Umidità e muffa | Angoli dei muri esterni, dietro gli armadi, intorno alle finestre, soffitti del bagno e piano terra; pittura fresca su una sola zona; odore di muffa |
| Riscaldamento | Cosa scalda l'appartamento: aria condizionata, radiatori elettrici, stufa a legna o a pellet, riscaldamento centralizzato; età degli apparecchi e bollette dell'ultimo inverno |
| Raffrescamento | Quante stanze hanno l'aria condizionata e quanto sono vecchi i condizionatori |
| Impianto elettrico | La potenza del contatore, se può far funzionare insieme condizionatore e scaldabagno, e quando è stato rifatto l'impianto |
| Acqua | Pressione ai piani alti, età e capacità dello scaldabagno, e se d'estate sulla costa la fornitura cala |
| Finestre | Materiale degli infissi, doppi vetri e tenuta delle finestre |
| Edificio | Tetto, facciata, vano scala e ascensore, spese condominiali mensili e grandi lavori in programma |
| Rumore e luce | Traffico, bar, esposizione delle stanze; tornate una volta di sera |
| Parcheggio e cantina | Se il posto auto o la cantina fanno parte dell'appartamento o sono un'unità separata |
Il riscaldamento è l'aspetto in cui gli appartamenti montenegrini differiscono di più da ciò che molti acquirenti si aspettano. Delle abitazioni occupate, il 49,8% si scalda soprattutto a legna, il 43,7% con l'elettricità e il 5,3% con pellet o bricchetti. In un appartamento senza riscaldamento centralizzato chiedete di vedere le bollette elettriche invernali: vi dicono quanto si riesce a tenerlo caldo. Come funzionano l'allacciamento e la fornitura di elettricità lo spiegano le nostre guide all'allaccio della luce e alle interruzioni di corrente.
Quali documenti chiedere?
| Documento | Perché |
| Estratto del catasto (list nepokretnosti) | Proprietario, superficie, piano ed eventuali ipoteche o vincoli devono corrispondere all'appartamento visto |
| Permesso d'uso o stato della legalizzazione | Un appartamento costruito o ampliato senza permesso è più difficile da vendere e da ipotecare |
| Attestato di prestazione energetica | Indica la classe energetica; la nostra guida spiega quando serve per vendere o affittare |
| Spese condominiali e regolamento | Cosa pagherete ogni mese e cosa ha deciso l'assemblea dei condomini |
Come leggere l'estratto e verificare i debiti lo spiega la nostra guida alla verifica del titolo di proprietà, cosa significa un annuncio con la legalizzazione in corso il nostro articolo sulla legalizacija, e le classi energetiche la guida all'attestato di prestazione energetica.
E se scoprite un problema dopo?
Se dopo l'acquisto emerge un difetto che non potevate vedere durante la visita, dovete segnalarlo al venditore entro 8 giorni dalla scoperta. Il venditore risponde dei vizi occulti che emergono entro 6 mesi dalla consegna, e più a lungo se il contratto lo prevede o se conosceva il difetto. Le regole sono nella nostra guida ai vizi occulti.
Prima di fare un'offerta conviene sapere quanto costerebbe sistemare i problemi che avete visto. La guida passo per passo di Glatko su come ristrutturare un appartamento in Montenegro elenca i lavori tipici e i loro prezzi. Gli appartamenti in vendita sono nella nostra categoria immobiliare.
Domande frequenti
Cosa controllare quando si compra un appartamento in Montenegro? L'anno di costruzione ed eventuali ampliamenti successivi, l'umidità, come l'appartamento viene scaldato e raffrescato, impianto elettrico e acqua, lo stato dell'edificio, oltre all'estratto del catasto, al permesso d'uso e all'attestato energetico.
Gli appartamenti in Montenegro hanno il riscaldamento centralizzato? La maggior parte no: secondo il censimento 2023 solo il 14,2% delle abitazioni occupate lo ha. Circa la metà si scalda soprattutto a legna e il 43,7% con l'elettricità.
Il Montenegro è una zona sismica? Sì. Il terremoto del 1979, di magnitudo 7,0, colpì soprattutto la costa, e la Jugoslavia adottò le regole antisismiche nel 1981. Chiedete quanti anni ha l'edificio e se è stato rinforzato.
Quando è stata costruita la maggior parte delle case in Montenegro? Il 53% tra il 1961 e il 2000 e il 32,5% dopo il 2001, secondo il censimento 2023.
Quante case in Montenegro hanno l'aria condizionata? Il 62,4% delle abitazioni usate come residenza stabile, secondo il censimento 2023.
E se trovo umidità dopo l'acquisto? Se è un vizio occulto, segnalatelo al venditore entro 8 giorni dalla scoperta; il venditore risponde dei vizi occulti che emergono entro 6 mesi dalla consegna.
Fonti
I dati sulle abitazioni vengono dai comunicati del MONSTAT sul censimento 2023 relativi alle abitazioni per impianti e riscaldamento (comunicato 52/2025) e alle abitazioni per piano, anno di costruzione e materiale (comunicato 55/2025). Il terremoto del 1979 è descritto dall'Istituto di idrometeorologia e sismologia del Montenegro, e il regolamento del 1981 è il Regolamento sulle norme tecniche per la costruzione in zone sismiche (Gazzetta ufficiale della RSFJ 31/1981). La responsabilità del venditore per i vizi è regolata dalla Legge sulle obbligazioni. I dati sono stati verificati il 25 settembre 2026. Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza tecnica o legale; per un edificio più vecchio rivolgetevi a un ingegnere strutturista.