Ce trebuie să verificați când vizionați un apartament în Muntenegru? Începeți cu anul în care a fost finalizată clădirea, încălzirea, umezeala și instalațiile. Doar 14,2 % dintre locuințele ocupate au încălzire centrală, iar aproximativ jumătate sunt încălzite în principal cu lemne; 62,4 % au aer condiționat. 37,5 % dintre locuințe au fost construite înainte de 1981, când Iugoslavia a adoptat normativul seismic de construcție, după cutremurul din 1979.
Cifrele provin din recensământul populației, gospodăriilor și locuințelor din 2023, publicat de MONSTAT în 2025, și se referă la cele 285.734 de locuințe folosite pentru locuit permanent. O vizionare nu poate înlocui verificarea juridică a dreptului de proprietate sau o expertiză făcută de un inginer, dar vă arată ce să întrebați și ce să testați înainte de a face o ofertă. Articolul acesta prezintă vârsta locuințelor, de ce contează anul 1981, ce verificați la vizionare, ce documente cereți și ce faceți dacă descoperiți ulterior o problemă. Acest ghid este util dacă urmează să vizionați un apartament pe care vreți să-l cumpărați în Muntenegru.
Cât de vechi sunt locuințele din Muntenegru?
| Anul construcției | Locuințe | Pondere |
| până în 1945 | 12.583 | 4,4 % |
| 1946–1960 | 19.912 | 7,0 % |
| 1961–1980 | 74.728 | 26,2 % |
| 1981–2000 | 76.593 | 26,8 % |
| 2001–2011 | 45.232 | 15,8 % |
| 2012–2023 | 47.759 | 16,7 % |
| necunoscut | 8.885 | 3,1 % |
Pentru clădirile care au fost avariate și reconstruite ulterior, recensământul înregistrează anul reconstrucției. Pereții a 62,8 % dintre locuințe sunt din blocuri de zidărie, 17,1 % din cărămidă și 8,7 % din piatră.
De ce contează anul 1981?
Pe 15 aprilie 1979, un cutremur cu magnitudinea 7,0 a lovit în largul coastei, între Bar și Ulcinj. Au murit 101 persoane în Muntenegru și 35 în Albania, peste 80.000 de oameni au rămas fără locuință, iar Ulcinj, Bar, Petrovac, Budva, Tivat, Kotor, Risan și Herceg Novi au fost avariate. În 1981, Iugoslavia a adoptat un regulament privind construcția în zone seismice, cu normative tehnice pentru zonele de intensitate VII–IX. Clădirile proiectate înainte de acesta nu au fost construite după aceste normative.
Pentru un apartament dintr-o clădire mai veche, întrebați când a fost finalizată clădirea, dacă a fost reparată sau consolidată după 1979 și dacă i s-au adăugat ulterior etaje. Fisurile care pornesc în diagonală din colțurile ușilor și ferestrelor sau care traversează pereții portanți și plăcile balcoanelor sunt un motiv să chemați un inginer constructor înainte de a vă angaja.
Ce verificați la vizionare?
| Zona | La ce vă uitați și ce întrebați |
| Umezeală și mucegai | colțurile pereților exteriori, în spatele dulapurilor, în jurul ferestrelor, tavanele băilor și parterul; vopsea proaspătă pe o singură porțiune; miros de igrasie |
| Încălzire | cu ce se încălzește apartamentul: aer condiționat, radiatoare electrice, sobă pe lemne sau peleți, încălzire centrală; vechimea aparatelor și facturile din iarna trecută |
| Răcire | câte camere au aer condiționat și cât de vechi sunt aparatele |
| Instalația electrică | puterea aprobată a contorului, dacă poate susține simultan aerul condiționat și boilerul și când a fost înnoită ultima dată instalația |
| Apa | presiunea la etajele superioare, vechimea și capacitatea boilerului și dacă alimentarea scade vara pe coastă |
| Ferestrele | materialul tâmplăriei, geamul dublu și dacă ferestrele se închid etanș |
| Clădirea | acoperișul, fațada, casa scării și liftul, taxa lunară de întreținere și eventualele lucrări mari planificate |
| Zgomot și lumină | traficul, barurile, orientarea camerelor; mergeți o dată și seara |
| Parcare și boxă | dacă locul de parcare sau boxa face parte din apartament sau este o unitate separată |
La încălzire diferă cel mai mult apartamentele muntenegrene de ce așteaptă mulți cumpărători. Dintre locuințele locuite, 49,8 % sunt încălzite în principal cu lemne de foc, 43,7 % cu electricitate și 5,3 % cu peleți sau brichete. Într-un apartament fără încălzire centrală, cereți să vedeți facturile de electricitate din iarnă, care vă arată cât de cald poate fi ținut. Cum funcționează racordarea și alimentarea cu electricitate este explicat în ghidurile noastre despre racordarea la electricitate și despre penele de curent.
Ce documente să cereți?
| Documentul | De ce |
| Extras de carte funciară (list nepokretnosti) | proprietarul, suprafața, etajul și eventualele ipoteci sau restricții trebuie să corespundă apartamentului pe care l-ați văzut |
| Autorizația de utilizare sau stadiul legalizării | un apartament construit sau extins fără autorizație se vinde și se ipotechează mai greu |
| Certificatul de performanță energetică | arată clasa energetică; ghidul nostru explică când este obligatoriu la vânzare sau închiriere |
| Taxa de întreținere și regulile clădirii | ce veți plăti în fiecare lună și ce a hotărât adunarea proprietarilor |
Cum citiți extrasul de carte funciară și cum verificați datoriile este explicat în ghidul nostru despre verificarea titlului de proprietate și a datoriilor (articol în limba engleză), ce înseamnă un anunț care spune că legalizarea este în curs în articolul nostru despre legalizacija, iar clasele energetice în ghidul nostru despre certificatul de performanță energetică.
Ce faceți dacă descoperiți o problemă mai târziu?
Dacă după cumpărare apare un viciu pe care nu l-ați putut vedea la vizionare, trebuie să-l anunțați pe vânzător în 8 zile de la descoperire. Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care apar în 6 luni de la predare și pentru mai mult timp dacă așa prevede contractul sau dacă vânzătorul știa de viciu. Regulile sunt prezentate în ghidul nostru despre viciile ascunse.
Înainte de a face o ofertă, este util să știți cât ar costa remedierea problemelor pe care le-ați văzut. Ghidul pas cu pas al Glatko despre renovarea unui apartament în Muntenegru (pagina este în limba engleză) enumeră lucrările obișnuite și prețurile lor. Apartamentele de vânzare sunt publicate în categoria noastră de imobiliare.
Întrebări frecvente
Ce trebuie să verific când cumpăr un apartament în Muntenegru? Anul construcției și eventualele extinderi ulterioare, umezeala, cum se încălzește și se răcorește apartamentul, instalația electrică și apa, starea clădirii, precum și extrasul de carte funciară, autorizația de utilizare și certificatul energetic.
Au apartamentele din Muntenegru încălzire centrală? Cele mai multe nu: conform recensământului din 2023, doar 14,2 % dintre locuințele locuite au încălzire centrală. Aproximativ jumătate sunt încălzite în principal cu lemne, iar 43,7 % cu electricitate.
Este Muntenegrul o zonă seismică? Da. Cutremurul din 1979, cu magnitudinea 7,0, a lovit cel mai puternic coasta, iar Iugoslavia și-a adoptat regulile de construcție antiseismică în 1981. Întrebați cât de veche este clădirea și dacă a fost consolidată.
Cât de vechi sunt cele mai multe locuințe din Muntenegru? 53 % au fost construite între 1961 și 2000, iar 32,5 % după 2001, conform recensământului din 2023.
Câte locuințe din Muntenegru au aer condiționat? 62,4 % dintre locuințele folosite pentru locuit permanent, conform recensământului din 2023.
Ce fac dacă descopăr umezeală după cumpărare? Dacă este un viciu ascuns, anunțați-l pe vânzător în 8 zile de la descoperire; vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care apar în 6 luni de la predare.
Surse
Datele despre locuințe provin din comunicatele MONSTAT privind recensământul din 2023 despre locuințele după instalații și încălzire (comunicatul 52/2025) și despre locuințele după etaj, anul construcției și material (comunicatul 55/2025). Cutremurul din 1979 este descris de Institutul de Hidrometeorologie și Seismologie al Muntenegrului, iar regulamentul din 1981 este Regulamentul privind normativele tehnice pentru construcția în zone seismice (Monitorul Oficial al RSFI 31/1981). Răspunderea vânzătorului pentru vicii este stabilită de Legea obligațiilor. Toate paginile legate din această secțiune sunt în limba muntenegreană. Datele au fost verificate la 25 septembrie 2026. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță tehnică sau juridică; pentru o clădire mai veche, întrebați un inginer constructor.