Aveți nevoie de un certificat energetic ca să vindeți sau să închiriați un apartament în Muntenegru? Da. Din 2016, proprietarul trebuie să obțină un certificat de performanță energetică la vânzare sau închiriere și să i-l predea cumpărătorului ori să i-l pună la dispoziție chiriașului. Certificatul îl emite o persoană autorizată de minister, este valabil zece ani și încadrează clădirea într-o clasă de la A la G.
Căutările locale arată ce vor oamenii să știe despre eficiența energetică a unui apartament: după „energetski pasoš” (pașaport energetic) urmează „cena” (preț), „zakon” (lege), „pravilnik” (regulament) și „za zgradu” (pentru o clădire), iar oamenii mai caută „sertifikat energetske efikasnosti” (certificat de eficiență energetică) și „energetska efikasnost zgrade” (eficiența energetică a unei clădiri). Termenul „pașaport energetic” vine din regiune; Legea muntenegreană privind utilizarea eficientă a energiei numește același document certificat de performanță energetică a clădirii.
Articolul acesta explică ce conține certificatul, când trebuie să-l obțină un proprietar ca să vândă sau să închirieze, ce se aplică la construcțiile noi, cine îl emite, ce înseamnă clasele de la A la G și ce spune legea despre amenzi. Acest ghid este util dacă vindeți, închiriați sau cumpărați un apartament în Muntenegru.
Ce este certificatul și ce conține
Certificatul îl emite o persoană autorizată, pe baza unui raport de audit energetic al clădirii. O clădire sau o parte de clădire poate avea un singur certificat, iar acesta se emite pentru zece ani. Registrul certificatelor emise îl ține ministerul.
| Conținutul | Observație |
| Valorile de referință ale consumului specific de energie | În funcție de destinația și tipul clădirii |
| Consumul specific de energie al clădirii | Calculat pentru clădirea concretă sau pentru partea ei |
| Măsurile recomandate pentru îmbunătățirea eficienței energetice | Ce ar reduce consumul |
| Clasa energetică și indicatorii | O clasă pe o scară de la A la G |
| Date generale | Zona climatică, sistemele tehnice și datele persoanei autorizate |
Certificatul îl păstrează proprietarul sau investitorul cel puțin până la sfârșitul perioadei pentru care a fost emis.
Când este necesar certificatul
Trebuie să obțină un certificat:
| Cine | Când |
| Investitorii | Pentru clădirile în construcție sau în reconstrucție |
| Proprietarii clădirilor sau ai unor părți de clădiri | La vânzare sau la închiriere |
| Organele de stat, administrația locală și serviciile publice | Pentru clădirile de stat pe care le administrează |
| Proprietarii clădirilor în care se adună mulți oameni | De exemplu hoteluri, teatre, cinematografe, săli de sport și de expoziții și centre comerciale |
Obligația proprietarului la vânzare și la închiriere se aplică de la 1 ianuarie 2016. La vânzarea sau la închirierea unei clădiri ori a unei părți din ea, proprietarul trebuie să-i predea certificatul cumpărătorului sau să-l pună la dispoziția chiriașului spre consultare. Toată vânzarea este explicată în ghidul nostru despre vânzarea unui apartament, iar obligațiile la închiriere în ghidul nostru despre cum să închiriați un apartament.
Construcțiile noi
- O clădire în construcție sau în reconstrucție. Investitorul îi depune certificatul dirigintelui de șantier înainte de întocmirea raportului final de supraveghere.
- Spațiile comerciale fără destinație definită într-o clădire de locuințe și birouri: certificatul se depune când spațiul este amenajat pentru destinația sa.
- O casă familială. Conform modificărilor din 2025, certificatul îl depune executantul, împreună cu o declarație că clădirea a fost construită conform autorizației de construire și proiectului principal și este aptă pentru utilizare.
Dacă cumpărați un apartament în construcție, puteți cere certificatul împreună cu celelalte documente; ce altceva să verificați explicăm în articolul nostru despre cumpărarea în construcție.
Cine emite certificatul și cât costă
Auditul energetic și certificatul le face o persoană autorizată: o societate, un întreprinzător individual sau o persoană juridică autorizată de minister. Pentru a fi autorizată, trebuie să angajeze o persoană din profesia tehnică relevantă, cu cel puțin cinci ani de experiență, cu examenul profesional pentru auditul energetic al clădirilor promovat și cu un certificat de absolvire a instruirii. Pentru o clădire existentă se face un audit energetic detaliat, iar apoi certificatul este întocmit și depus.
Legea nu stabilește prețul serviciului. Ea stabilește numai taxa pe care persoana autorizată o plătește ministerului pentru emiterea certificatului: pentru clădirile cu o suprafață netă de până la 500 m², aceasta este de 10 €.
Ce înseamnă clasele de la A la G
Clădirile sunt încadrate în șapte clase energetice, de la A, cea mai favorabilă, la G, cea mai puțin favorabilă. Clasa se stabilește comparând indicatorul de eficiență energetică al clădirii (IP, în kWh/m² pe an) cu indicatorul unei clădiri de referință cu aceeași destinație și formă care îndeplinește cerințele minime (IPref). IP este consumul anual calculat de energie primară pentru încălzire, răcire, ventilare, apă caldă menajeră și iluminat, împărțit la suprafața condiționată.
| Clasa | Indicatorul clădirii față de cel de referință |
| A | Până la 0,35 × IPref |
| B | Între 0,35 și 0,50 × IPref |
| C | Între 0,50 și 0,71 × IPref |
| D | Între 0,71 și 1,00 × IPref |
| E | Între 1,00 și 1,41 × IPref |
| F | Între 1,41 și 2,00 × IPref |
| G | Peste 2,00 × IPref |
Granița dintre clasele D și E este un consum egal cu cel al clădirii de referință. Lucrările care îmbunătățesc eficiența energetică, precum înlocuirea echipamentelor uzate, contează ca întreținere; ce cere o notificare sau o autorizație este explicat în articolul nostru despre renovarea apartamentului.
Amenzile
Pentru neobținerea certificatului, legea prevede o amendă între 3.000 și 20.000 € pentru o persoană juridică, între 150 și 1.300 € pentru persoana responsabilă dintr-o persoană juridică și între 300 și 3.000 € pentru un întreprinzător individual. Legea nu prevede o amendă pentru această contravenție în cazul unei persoane fizice, dar obligația de a obține și de a preda certificatul la vânzare și la închiriere se aplică și acesteia.
O listă scurtă
| Întrebarea | De ce |
| Vindeți sau închiriați un apartament | Obțineți certificatul și predați-l cumpărătorului sau arătați-l chiriașului |
| Aveți un certificat mai vechi | Este valabil zece ani de la emitere |
| Alegerea unei persoane autorizate | Trebuie să fie autorizată de minister |
| Cumpărați o construcție nouă | Certificatul face parte din documentele pe care le obține investitorul |
| Citirea clasei | D sau mai bine înseamnă un consum de până la nivelul clădirii de referință |
Puteți publica sau găsi apartamente cu informații despre clasa energetică în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Este necesar un pașaport energetic pentru vânzarea unui apartament în Muntenegru? Da. Proprietarul unei clădiri sau al unei părți de clădire trebuie să obțină un certificat de performanță energetică la vânzare sau la închiriere și să i-l predea cumpărătorului ori să-l pună la dispoziția chiriașului spre consultare.
Cât timp este valabil un certificat de performanță energetică? Zece ani de la emitere.
Cine emite certificatul energetic? O persoană autorizată, adică o societate, un întreprinzător individual sau o persoană juridică autorizată de minister să efectueze audituri energetice, pe baza raportului de audit energetic.
Cât costă un certificat energetic? Prețul serviciului îl stabilește persoana autorizată și nu este prevăzut de lege. Persoana autorizată plătește ministerului o taxă de emitere de 10 € pentru clădirile cu o suprafață netă de până la 500 m².
Ce înseamnă clasa energetică? Clasa de la A la G arată câtă energie primară consumă clădirea în comparație cu o clădire de referință care îndeplinește cerințele minime. A este cea mai favorabilă, iar G cea mai puțin favorabilă.
Care este amenda pentru lipsa certificatului? Între 3.000 și 20.000 € pentru o persoană juridică și între 300 și 3.000 € pentru un întreprinzător individual. Legea nu prevede o amendă pentru această contravenție în cazul unei persoane fizice.
Surse
Certificatul, obligațiile investitorilor și ale proprietarilor, persoanele autorizate și amenzile sunt reglementate de Legea privind utilizarea eficientă a energiei (Monitorul Oficial al Muntenegrului 57/2014, 3/2015, 25/2019, 140/2022, 84/2024 și 165/2025, articolele 30, 39–42, 53 și 58), al cărei text consolidat este publicat de ministerul de resort. Conținutul, păstrarea și clasele sunt reglementate de Regulamentul privind certificarea performanței energetice a clădirilor (Monitorul Oficial al Muntenegrului 47/2024, articolele 2–8), iar taxa de Regulamentul privind taxa pentru emiterea certificatului (Monitorul Oficial al Muntenegrului 67/2024). Toate paginile și documentele legate sunt în limba muntenegreană. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru o clădire concretă, contactați o persoană autorizată.